[2-1] 不動産投資の利益とは?

利益とは?

 良い物件を買って不動産投資で利益を得る。このページを見ているすべての人にとって、これは共通したテーマです。しかし、意外なことに、この「利益」「良い物件」というのが買う人の状況によりかなり異なります。

 不動産屋に行くと、必ず、どのような物件を探していますか?と聞かれます。誰にとっても良いものは良い。従い、業者のお勧め物件を上から3つ紹介してくれればよい。と思いがちですが、彼らの質問には多少の意味があります。

 実際、個人では税金対策や融資の受けやすさ、機関投資家では購入基準など、Excel上の計算だけでは完結しない要素があり、購入主体により「良い物件」というのは変わってきます。そのため、本章では、どの種類の利益をどの期間で追うのか、というところに主眼を置いて考えていきたいと思います。

利益の種類

では、利益とは何なのか。不動産投資には概ね次のような利益を推定する指標があります。

[単年度評価]

・表面利回り= 満室想定年間賃料/購入価格

・NOI利回り = 純利回り = キャップ(CAP)レート= (年間賃料-減価償却以外の年間経費)/購入価格

[通期評価]

・IRR= 簡単に言えば自己資金ベースで考えた購入から売却まで全期間の収益率評価
 厳密な定義は他人のページですがこちらが参考になります。

・相続と税金対策

・元本ゼロ(全額借入)で投機できること自体が利益

・満足のため(銀座にビルを買ったぞ!)

 日本の個人投資家は表面利回りで利益を計算している人が多いのですが、物件が安く家賃収入が高い、というNOI利回りの高い物件でも、地方物件のように売却時に値下がり著しい場合は、売却損を引くとトータルでは赤字に陥る可能性もあります。そのため、ファンドなど投資のことを良く分かっている投資家は、自己資金ベースで考えた購入から売却まで全期間の収益率評価であるIRRを指標として利益を計算します。


2013/11/07更新