[3-7] 賃貸併用住宅

賃貸併用住宅の収益性

 賃貸併用住宅の収益性は悪くないと考えます。最大の利点は、住宅ローンの安い金利、35年という期間、フルローンまたはそれに近い自己資金で投資物件を購入できる点です。

 都心であれば、40坪の土地に1階と2階にワンルーム2部屋、3階と4階が自宅部分で土地と建物の合計1億円で新築というあたりがモデルプランでしょうか。3階部分も賃貸にして賃料収入を増やしたいところですが、住宅ローンで購入する場合、床面積の50%以上は自宅でなければならないという規制がありますので、これが限界です。

  借入金額1億円のローン審査を通過するには、世帯年収1,000万円以上が目安となりますが、それをクリアできる人は検討する価値のある投資だと思いま す。最初に賃貸を付けてしまえば、その後は自宅部分も含めた建物全体のローンをワンルーム4部屋部分の家賃で支払いできます。キャッシュフローこそ出ませ んが、自分は無料で住める計算となります。

 ただし、売却の際は高い値段で売れることを期待しない方が良いでしょう。どんなにこだわって作った自宅でも、他人から見ればセンスの悪い空間となり、気に入られないことがほとんどです。また、賃貸併用住宅の中古は物件数が非常に少ないため、売却価格の見通しがつきにくいことはリスク要因とも言えます。

賃貸併用住宅融資の際のつなぎ融資

 なお、ローンの際にひとつ注意しなければならない点があります。建設会社には、設計契約時5%、工事契約時25%、上棟時45%、引渡時25%などの割合で分割払いをしますが、金融機関がローンを出してくれるのは、建物が完成したあとに一括払いのみです。

 それでは、一度、自分で建設費用の分割払い分を立て替え払いしなければならないかと言えば、さすがにそんなことはなく、金融機関は、つなぎ融資という制度を用意しています。この分割払いに対応するために本来のローンよりも先に、つなぎ資金を提供する仕組みとなっています。

  つなぎ資金の返済は、建物が完成した際に本来の住宅ローンを借り入れることにより一括弁済します。これは、手続き上の問題のみですので、借りる側は、初年 度のつなぎ融資の期間だけ、金利が1~2%くらい高いのだな。という程度の理解で問題ないでしょう。手続きは不動産業者や金融機関がやってくれます。

賃貸併用住宅を建てた直後は空室であることに注意

 賃貸併用住宅には、もうひとつ気をつけなければならないことがあります。これは、当然のことではあるのですが、新築の賃貸マンションには、はじめは賃借人が付いていないことです。賃借人が入る前からローンの返済は始まってしまいますので、当初の半年くらいは空室でも資金がショートしないくらいの蓄財は必要です。実際には新築は人気があるので1~2ヶ月で満室になると思います。


2014/04/06更新