[4-5] 物件調査(ワンルーム条例・建築安全条例)

更地にアパートを建てる場合の規制/ワンルーム条例東京都建築安全条例

ワンルーム条例東京都建築安全条例の二つが都内に小規模アパートの乱立を阻止しています。私が都内に建設しようとしたワンルームマンションタワーの場合、実際に次のような課題がありました。

1.東京都建築安全条例により住戸の窓(通常はバルコニー外)に窓先空地が必要。本規模では幅員2.0m。道路に面していれば不要。

2.建築基準法で住戸に有効な採光を確保しなければならず、今回企画した12階の場合、窓先に幅員4.0m通路以上必要。道路に面していれば不要。※要は、隣地まで目一杯の建物を建てる場合は、窓は道路側に作らなければならない。

3.住戸には1戸当り約0.5㎡程度のメーターボックスが必要。(ある程度まとめることは可能)

4.バルコニーは避難ハッチを付けるため奥行き有効85㎝必要。

 ほか、道路斜線、隣地斜線の制限が結構効いてきます。なお、建設会社によっては、日影規制(にちえいきせい)などを調べずに目一杯の建設ができる前提で初期プランを出してくるところも多いので、管轄の役所の建築指導課(東京都の場合、中小規模の建設に関する問い合わせ先は、都庁ではなく区です。)

 また、新宿区(東京都)には、ワンルームマンション等の建築及び管理に関する条例、いわゆるワンルーム条例という規制があり、

・地階をのぞく階数が3階以上

・10戸以上のワンルーム(=30㎡未満の部屋×10部屋)
※全20戸中9戸のみが30㎡以下というような場合は規制対象外

を計画する場合は

・各戸を25㎡以上の住戸としなければならない

・駐車場、駐輪場、管理人室の設置(建築確認時に多少の交渉は利く模様)

 という縛りがあります。(2011年03月14日現在) そして、この規制がワンルームマンションの新築を採算の合わないものとしています。なお、東京23区は新宿区に限らず、すべての区において、ほぼ同様の規制がかかっています。

 なお、既に建っているワンルームについては、法の不遡及(ノンリコース)の原則から、建築当時に適法だったものは、そのままの状態で利用可能です。


2013/11/07更新