[4-6] 建売用地の調査

2013/11/07更新

 一般の個人投資家が建売用地の売買に関わることは非常に少ないでしょう。また、業者でも建て売りは投資物件は全く違うジャンルであるため、投資物件メインの業者から見ると、土地の仕入れは、あまりよく分からない世界です。私もよく分かりません。

 しかし、業者をやっていると毎日1件は「建て売りやマンションに適した土地はありませんか?」という営業の電話がかかってきて身近な存在ではあります。このような電話は、新卒の研修など若手が宅建業者名簿を見て無差別にかけていることが多いです。

 何かのタイミングで建売用地の情報を仕入れてきた場合、どのような調査をすれば、仲介できるのかをまとめてみました。

好まれる建売用地

 2013年1月現在、都内、神奈川では、概ね駅から徒歩10分以内が目安とされているようです。

建売業者の収益構造

 買取価格は、(物件価格-販売手数料)/(土地価格+上物建築費用)=粗利10~15%となれば建売業者が仕入れられる価格となります。土地40坪×2階建ての一戸建て。郊外に良くある一軒家の製造原価は1,200万円前後と思われます。戸建ては一軒売ると、業者の概ね粗利が300~500万円前後になるのが一般的だと思われます。

建売用地の調査に必要な資料

 仲介には次のような情報を用意して臨めば良いでしょう。建物がないので調査項目はそれほど多くありません。

□境界が確定しているか
これは最重要です。建売にしてもマンションにしても、境界が未確定では業者は購入しません。特に建売の場合は、各購入者に土地を分筆することが必要なため、分筆前の土地が既に境界確定しているor契約後に確実に境界確定できる必要があります(それでないと制度上、分筆できないため)

□登記簿
これは基本資料として必要です。ただし、建売用地の売買の場合は、買主業者が自ら測量をし直して、実測売買となることが多いようです。

□公図・地積測量図
これらも当然に必要です。

□道路台帳
市町村により備え付けられている資料は若干異なるようです。例えば、横浜市公式によれば、『道路とそれに隣接する土地との境界が確定した図面としては、 「道路台帳区域線図」と「道水路等境界調査図」との2種類があります。道路境界が確定しているかどうかは、「道路台帳区域線図」または「道水路等境界調査 図」をご自分で閲覧して確認されることをお願いします。』となっています。

 

 

 かなり複雑です。よく分からなければ、役所の道路調査課などに訪問して直接聞いた方が早いと思われます。なお、これらの図面に関する問い合わせは、一般的に電話やFAXでは教えてくれません。役所を訪問することが必須です。実際は、買主業者側が主導で調査しますので、資料だけ持って行って、あとから頼まれた内容を調査するだけでも仲介は成立します。市町村によっては、これらの図面をウェブで無料閲覧できるところもあります。

 日本の道路は諸外国と比べて非常によく、細かいところまで作り込んであるなと感心させられることが多いのですが、管理が各市町村で書類の書式が統一されていないなどは、ちょっと非効率ですね。

建築基準法関連

 これ以前は土地についての調査でしたが、ここからは、用途地域など、どのような建物が建つのかを確認するための書類です。

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