[5-3] 東京の投資適格エリア(城東・湾岸)

2013/11/07更新

 城東エリアとは皇居(江戸城)の東側、荒川区、台東区、墨田区、足立区、葛飾区、江東区、江戸川区などを意味し、湾岸エリアとは、品川、田町(芝浦)、豊洲、勝どき、月島、東雲あたりのタワーマンション群を指します。

凡例 説明
Tier 1 都心の中でも最も人気の高いエリア
Tier 2 十分に投資に値するエリア
Tier 3 割安であれば検討しても構わないエリア
Tier 4 余程の事情がない限りは積極的に買うべきではないエリア

城東・湾岸地区エリアマップ

全体マップをPDFでダウンロード

湾岸エリアのタワーマンション

[芝浦、品川]
 2006年には「湾岸戦争」とまで言われたタワーマンション群。芝浦では、芝浦アイランド・ブルームタワー、品川 では、品川Vタワーがフラグシップマンション。芝浦は、最寄り駅が田町と弱く、駅からも遠いため敬遠する向きも。品川には、田町車両センター跡地への新駅 の再開発期待はあるものの、まだ物件価格に反映されるまでには至らず。

[月島-勝どき-豊洲]
 工業地帯の再開発で 都心へアクセスの良いファミリー向け住宅地へ。港区内陸部のマンションには築古でも高額な物件が多く、予算の都合上、港区内陸部 → 芝浦、品川 → 月 島、勝どき、豊洲 → 東雲 と流れていくケースが一般的。芝浦、豊洲などは2006年頃に建てられた物件が多いため、広くて新しい割に港区内陸部に比べて割安感があり好まれることも。

[東雲]
 プラウドタワー東雲キャナルコートは震災後、初めて売り出された湾岸エリアのタワーマンション。即日完売で湾岸地域の信頼性回復に寄与。ただし、月島、勝どき、豊洲に比べて東雲の人気は落ち、辰巳はさらに落ちる。

2006年湾岸タワーマンション戦争・・その後

 リーマンショック後は、賃料の割高なファンド保有の物件に賃借人が入らなかったことから、現地案内だけでも業者担当者に5千円、成約時には担当者に5万円と(業者へ)広告料2ヶ月の支払いという物件もあったが、近年は、採算を度外視したインセンティブのばらまきは多少、減ってきている。一時期、そのよう なずさんな募集の方法により、ファンド物件の入居者の質低下が見られた時期があり、最近では偽造の簡単な源泉徴収票の提出に代えて、納税証明を提出させ、礼金も2ヶ月徴収するなど、敷居を上げるケースも出てきた。

 震災直後は、湾岸エリアから内陸部に移動するケースが目立ったが、震災から2年経った今では、地震に対するリスクを考えてタワーマンションを敬遠する動きは少ない。有明のタワーマンションでは、地震の影響で外壁が剥離、落下するなど、大きな損傷があったものの、それ以外のタワーマンションでは、逆に、これだけの規模の地震にも耐えられることが証明される形となり、安心感も出た様子。

城東エリアで重要な駅と街

[押上 東京スカイツリー周辺]
 東京スカイツリーにより一躍注目を集めた街。スカイツリー開業当初は、賃貸の広告に「スカイツ リーを一望」など、スカイツリーを窓から臨めることを売りにしていた物件が多かったが、都心では地元以外でも多くの場所から見えることから広告の実効性に は疑問があった。周辺では、スカイツリーの開業に合わせた需要を見込み、新築マンションが数多く建ち並ぶようになったため、結果的に平均賃料は上がった。 スカイツリー下のショッピングモール東京ソラマチには多くの人が押し寄せたが、一方で、地元商店街から客を奪っているという声もある。スカイツリーにより 注目が高まったことは事実だが、不動産関係者の多くは「とは言っても墨田区」「スカイツリーのできる前とあまり変わっていない」と冷静に見る向きが多く、スカイツリー効果による押上エリア不動産市況の活性化、価格上昇には否定的な見方が多い。他の墨田区エリアと同様に投資には向かない。

[浦安]
 震災で最も大きなダメージを受けた街。液状化で傾いた住戸も多く、国からの補助金で一時期はリフォームバブルが発生していた。しかし、その後も液状化被害のイメージが定着し不動産取引は低調。今後も積極的に投資対象としたい街ではない。

[門前仲町]
 隅田川以遠の東西線沿線では、投資適格である唯一の街。門前仲町を含め、深川エリアは江戸の粋を残す街として一定の人気がある。古くからの地主が多く、物件が出ても地域の有力者間で取引されることも多いため、一般投資家が投資物件を探すのは難しい。

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