[7-6] 不動産投資ローン(フルローン)

 フルローン投資は2011年6月現在、まだ一部の業者と銀行の組み合わせで可能です。

 これはどういうことかと言えば、一部の銀行の物件評価は積算評価ベースのみであることを逆手に取った方法で、積算評価>売買価格という物件を自己資金ゼロ、売買価格満額のローンで購入するという方法です。

 銀行融資というのは、システマティックな審査をしており、現時点で銀行が定めた条件さえクリアしていれば、長期的に見れば破綻するリスクが濃厚でも融資は出ます。

 なお、融資の現場は、顧客へローンを組ませたい営業担当者とローンを審査して貸倒可能性の高い顧客を排除したい審査部門との連携で行われますが、融資の土台に乗った後 は、営業担当者から審査部門に引き渡される作文や確定申告の説明の仕方が成否を分けている部分が大きいです。そのため、不動産業者と仲の良い銀行担当者 (不動産業者が銀行を接待する理由はこれです。)を通じて、融資を申し込むと、一見の客として銀行に問い合わせをすると出てこない裏メニューが現れるので す。

 なお、数年前からあまりにもフルローン融資が流行ったため、現在ではフルローンを出す銀行は非常に少なくなっていますが、まだ存在しています。

 うまくいかなくなっても、それほど借り主に大きなリスクがあるようには見えませんので(と言ってもノンリコースローンではありません。)、度胸ある人はトライしてみてください。これは不動産業者やファンドなどプロの目線から見ても十分に魅力的な投資法です。

 ネットでスルガ銀行などで検索すると、実際にやっている人が何人かブログを書いています。それを読んでみると、かなりマニアックに勉強して実践している人が多いようです。なぜ勉強が必要かと言えば、基本的にキャッシュフローはカツカツなので、少しでも計算が狂うと本業の収入を遙かに超える致命的な損失が出るため、リスク回避のために策を巡らす必要があるのです。

 具体的には、金利上昇設備故障のための出費、税務調査での追徴課税、税率上昇、空室などへの出費が、手元に余裕キャッシュがないため受けるダメージが大きく、かなり精緻にキャッシュフローバランスをとり続ける必要があります。

 ただし、何かの間違いで不動産価格が上昇するか、10年単位でバランスをとり続け、元本を返済していけば莫大な資産が手元に残ります。様々な怪しい金儲け情報がはびこる中では、最もまともな手法だと思います。なお、数千万円以上の金融資産がある人は、これを真似する必要はなく、もっと有利な借入の方法を選択できます。


2013/11/07更新