[11-4] 高度な税金の話

2013/11/07更新

 筆者は税理士ではありませんので、税金の話は専門外です。税理士法52条の規定により、税金のみの問い合わせを頂いても回答できませんのでご了承ください。

住宅ローンで購入した物件を賃貸に出した場合に費用は経費化できる?

2011年10月24日15時に国税局相談窓口(03-3221-6011)に聞いたところ、次の主旨の回答を得ました。

1.住宅ローンで購入した物件だからと言って事業性が否認されることはない。

2.つまり、他人に貸しているのであれば支払金利の全額も含めて賃貸経営に必要な費用は経費化できる。

3.どこまでが経費化できるかについては賃貸経営に直接的に関係する部分のみ。

4.サラリーマン収入と合わせて確定申告する必要があり。

5.青色申告や事業開始届の提出有無は無関係。

6.賃貸併用住宅(1F賃貸 2Fオーナー)などの場合は床面積による按分で費用を計上するのが合理的であろう。

つまりは、住宅ローンで買った物件でも賃貸に出せば不動産賃貸業として認められるということです。
3については、友人と飲み食いしたレシートや彼女とドライブに行ったガソリン代などは経費にはなりません。ということが言いたかったのだと思います。

自販機スキームと呼ばれる物件購入時の消費税還付方法

 物件購入時、建物にかかる消費税は平成22年度までは自販機スキームという方法を使って、全額の還付が受けられていたようですが、平成23年度からはその抜け穴がふさがれました。国税局の電話相談センター(03-3221-6011 2011年10月20日)によれば、本日現在、自販機スキームに代わる 課税回避方法は発見されていないのではないか?とのことでした。しかし、サブリースなどで法人に賃貸して家賃保証を受けるような場合、契約書に居住用の非 課税住居であることを明記しなければ、ひとまず還付は受けられるそうです。

 しかし、その次の期から毎年、納税義務が発生しますので、長期で見ると還付を受けない方が得になってしまいます。3年後にサブリース契約を解除して、オーナーとテナントの直接契約として、賃料を非課税売上扱いにしたらどうなのか?とも聞いてみましたが、その場合「消費税の納税額が急激に変わる場合は、当初受けた還付を返してもらう仕組みになっている。」とのことで、抜け穴はきちんとふさがれた模様です!?(筆者は税理士ではありませんので税理士法52条の規定により本件については質問を頂いても回答できません。税務署にお問い合わせください。意外に親切です。)

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