[12-5] 大崎ウエストシティタワーズ

2013/11/07更新

 今日(2010年8月)は、巷で噂の大崎ウエストシティタワーズを見に行きました。

 Homesのユーザー投票ランキング1位の理由も理解してまいりました。

 

 数年前までは、大崎と言えば、明電舎とソニー、りんかい線乗り換え以外になんかあるの?という場所でしたが、ここ2-3年は大崎駅西口中地区市街地再開発などの指定を受けて、急速に現代型の街並みに変容しています。

 そこにペデストリアンデッキ直結3分で新登場したのが、住友不動産の大崎ウエストシティタワーズ。

 実は新登場したのはサブプライムが直撃した直後で、あまりのタイミングの悪さに一度価格を値下げ改定しています。改定後は客の入りはよいらしく、価格表を見るには9割以上が販売済で完売間近です。ところで、別の章にも書きましたが、日本のお金持ちは、環境抜群よりも昔偉い人が住んでいた場所が好き。由緒ある○○の地に住まう。という思想が根強いです。

  大崎という地は、まったくそれに当てはまらないエマージングエリアで、ここは簡単に言えば、富裕層向きではなく、アッパーミドルの上の方の人がターゲッ ト。モデルルームにも頭が良さそうな若い人がたくさん来ていました。この層の人たちは、割り切りが早い。隣地の高層ビルから家の中が見えちゃってもあまり 気にしないとか、由緒ある地なんてくだらねー。みたいな。

 そして、この層の人々に訴求力ある価格帯と言えば、1LDK(女性一人な ど)5,000万円以下、2LDK(DINKS向け)7,000万円程度まで、3LDDK(4人家族)属性の良い人で9,000万円程度まで。分譲プラン もこの通りになっていて、間取りのミスマッチなどは少なく、あまり苦戦していない模様です。

 坪単価は360万円(平米110万円)程度。大崎ならこんなもん、と見るか、山手線駅3分でこの価格は安いと見るかはその人次第ですが、高くはないと思います。

  だいたい最近のこぎれいなタワーマンションというのは、どんなところでも最低でも平米100万円程度はするので、相場より高掴みで後で値下がり著しいとい うリスクは低く(豊洲エリア以外)、数年後に市場に出したときには、分譲時の1割引くらいならば買い手が付くと思われます。賃貸に出せば2LDKで25万 円(表面4%程度)は取れそうです。

 部屋の設計もスミフ得意の超超効率的な間取りで廊下も少なく、広く感じるように作られていますが、逆に言うと余裕のある設計ではないので、プレミアムマンションの廊下が長いような設計と比べるとフツーです。内装のグレードも必要十分、価格相応です。

 理詰めで考える人には否定するポイントの少ないマンションで、インターネット投票の人気が高い理由にも納得できます。機能的には申し分なく、ハイスペックでコストバランス良し。実際、私も購入候補の一つでした。

 ただ、由緒ある○○の地に住まう!!とか、やっぱ住所は港区に限る!!みたいな、住むこと自体に満足感を感じたい人には訴求力が低いかもしれません。

 必要十分、質実剛健、コストパフォーマンスと言った説明がしっくり来る物件でした。

  今日、ひとつ勉強になったのは、ひとつ最高に最適化されたナイスレイアウトの2LDK/9,500万円というのを見せてもらったのですが、これは苦戦して いる模様。なんでこんなすばらしい部屋が苦戦するのか?と聞いたら、この客層は9,500万円出すなら3LDKがほしい人たちなんですよねー。ということ で納得。このクラスは良ければ売れるというものではなくて、予算とニーズにあったものを作らなければいかんということのようです。

 あと、フラット35Sは、いろいろと条件が厳しくて、最新のマンションでも部屋の設計的に35Sの融資対象外というのが結構多いそうです。

 ちなみに、不動産屋に行くときは、私も宅建業やってまーす。と言うと、いろいろ裏情報を教えてくれて面白いです。

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