[15] いままで受けた質問と回答

不動産投資1年目の教科書

「不動産投資1年目の教科書」書籍目次

[序章 新しい日本経済の幕開け]

東京オリンピックとアベノミクスで日本経済は新たなステージへ

[01] 東京オリンピックで日本経済と不動産市場はどのように変わりますか
 ①日本経済の存在感が急上昇
 ②湾岸地区の再開発に注目
 ③東京カジノ構想が現実味
 ④今世紀最大の東京再開発
 ⑤東京オリンピックのかげにもうひとつの大型プロジェクト
[02] 今から投資をはじめても東京オリンピック景気の恩恵を受けられますか
 ①これから参戦でも間に合う不動産市場
 ②都心マンション価格はこれから上昇局面へ
[03] 東京オリンピック景気で不動産価格はどこまで上がるのですか
 ①都心マンションの価格上限
 ②投資用一棟マンションの上限利回り
 ③2018年が不動産価格のピーク
[04] 東京オリンピックで追い風となる不動産関連事業はありますか
[05] アベノミクスで景気は良くなっていますか
[06] アベノミクスで不動産市場はどのように変わりますか

[第一部 物件選定編]

■第1章■ 経済の中心東京を買う VS 利回りの高い地方を選ぶ
ズバリ!東京と地方、どちらの物件を買うべきか。

[07] 不動産の投資戦略にはどのような種類がありますか
[08] 個人投資家にはどのような投資スタイルが適していますか
 ①銀行から借りたお金で利益を上げることができる
 ②物件価格が下落してもローン返済を迫られることがないので長期投資できる
 ③景気の悪いときでも賃料利回りで十分な利益を確保できる
 ④景気が良くなり物件価格が高騰すれば高値で売却して出口を迎える
[09] 物件価格はどのような要因で決まるのですか
[10] 都心に買うならばワンルームとファミリーのどちらを買うべきですか
[11] 都心のどの場所を買うべきですか
[12]利回り20%を超える地方物件が魅力的に見えますがどうでしょう
 ①群馬県の表面利回り25%破産案件は売主への手土産に苦戦
 ②香川県高松市は都市計画が特殊で相場が読めない
 ③高利回りの地方物件は都心より有利なことも
[13] 地方物件にリスクはないのですか
 ①地域の賃貸需要が大きく減少する可能性
 ②管理会社やビル管理会社の動きが悪い可能性
 ③自分が率先して動かなければならないコスト
 ④少数の金融機関しか選べないことの問題

■第2章■最初は小さな区分所有 VS 王道の一棟マンション
大激論!区分所有と一棟マンションはどちらを買うべきか。

[14] 最初に買うなら区分所有と一棟物件のどちらを選ぶべきですか
 ①区分所有では手間ばかりかかり規模の拡大はできない
 ②区分所有をたくさん持って規模を拡大していくことができない理由
[15] 区分所有の問題点は何ですか
 ①競合が多すぎて価値が付かない
 ②賃貸付けで優先してもらえない
 ③古くなっても自分の意思で修繕ができない
 ④建て替えるには修繕積立金が不足している
[16] 区分所有物件が古くなった場合、管理費や修繕積立金が高くなったりしませんか
[17] 否定派がたくさんいるのに区分のワンルーム投資をしている人が多いのはなぜですか
[18] 150万円の激安ワンルームがありました。条件も良さそうですが買いでしょうか
[19] 投資マンションの迷惑な営業電話が無差別に来ますが、なぜ彼らはもう少し工夫して営業をしないのですか
[20] 一棟は最低いくらから買えますか

■第3章■土地値で買える安い木造 VS しっかりした構造のRCか
木造とRC造はどちらを選ぶべきか。

[21] 木造が良いと言っている人が多いようですがなぜですか
 ①減価償却が取れる
 ②固定資産税が安い
 ③修繕費用が安い
[22] 木造よりも鉄骨、鉄骨よりもRCの方が賃貸付けをしやすいのですか
[23] 築古の木造を土地値で買ってしばらく収益を取り、最後は建売出口というプランはどうですか

■第4章■ 物件を選ぶときには何が一番大事ですか
物件の選定は投資の勝敗を決める重要な要素。どこに着目して物件を選定すべきなのか。

[24] 現地に物件を見に行くときには何に注目して見るべきですか
[25] これからは必ずバス・トイレ別の物件を買うべきと聞きましたが本当ですか
[26] 境界確定をしていない物件は買わない方が良いのですか
[27] 業者が言うほど収益の上がる良い物件であれば、なぜ売主は売りに出すのですか
[28] 良い物件があるというならば、なぜ業者は自分で買わないのか
[29] レインズや競売に掲載される前に安く物件を買う方法はないですか
[30] ブランドマンションへの投資はどうですか
[31] 都心の物件を買いたいと思いますが、具体的にはどのエリアが買いですか
[32] シェアハウスやゲストハウスはどうなのですか
[33] 更地に一棟マンションを新築はどうですか
[34] 物件をひとつだけ持つより複数持った方がリスク分散になるのですか
[35] 不動産投資の代わりにREITを買うというのはどうでしょうか

[第二部 融資活用編]

■第5章■ 安全な現金購入か VS レバレッジが利く借入か
物件を全額キャッシュで買うこと、借入を起こすことのメリット・デメリットとは。

[36] なぜ不動産投資では借入を起こすことが重要なのですか
[37] 不動産投資で借金が何億円もあるようですが、不安で眠れなくなったりしないですか
[38] バブル期に多額の借入でたくさんの不動産を買っていた人はみんな破産したのではないですか?
[39] 銀行から借りたお金が返せなくなったらどうなってしまうのですか
[40] 金利が上昇したら大変なことになるのではないですか

■第6章■ ローン完済まで保有か VS 中途売却を出口とするか
一度購入した不動産はローン完済まで持つべきか。中途売却を視野に入れるべきか。

[41] ローン完済まで持って完済後は賃料収入で悠々自適という考え方はどうですか
[42] 地方物件を購入した人は、ローン完済まで持つことを前提としているようですが
[43] 繰上返済はした方が良いのですか

■第7章■ 借入で買い進められる金融機関との付き合い方
金融機関からの信用を毀損せず、少ない手元資金で規模を拡大していく方法とは。

[44] 1棟だけでなく借入を続けて物件を増やし賃料収入だけで生活することはできますか
[45] どうやって最初の自己資金を作れば良いのですか
[46] 銀行は返済できなくなって競売になっても回収できる金額しか融資しませんか
[47] 一般的なサラリーマンが受けられる融資の限度額を教えてください
[48] 税対策でわざと赤字決算にしている自営業にも融資は出ますか
[49] 住宅ローンで投資物件を購入することに問題はありますか
[50] 悪そうな業者が、投資物件を2棟同時に買うならローンを出せると言っていますが本当ですか
[51] 借入をして割安物件を買って短期転売で利益を上げたいです

[第三部 収支計画編]

■第8章■ 収支計画はどのように立てるのですか
読者特典の収益試算Excelシートを使いこなして不動産投資の未来を予測する。

[52] Excel収益試算表はどのように使うのですか
[53] IRRとは何ですか
[54] IRRいくら以上なら買いなのですか
[55] IRRなど難しいことを考えなければ不動産投資はできないのですか
 ①買ってから売るまでのキャッシュフロー総額
 ②最初に拠出した自己資金がどのくらいの利回りを稼ぎ出しているのか
 ③REITや債券など他の投資対象よりも有利なのか
[56] 入居率は何パーセントで試算すべきですか
[57] 5年後、10年後にはいくらで売れると試算すべきですか
[58] 不動産投資の損益分岐点はどのように計算するのですか
[59]金利が何%まで上昇するとキャッシュフローがゼロになってしまうのですか
[60] 購入時の建物と土地価格の按分は建物を多くした方が良いのですか
[61]自宅を買うより投資物件を買って、その賃料収入で自宅の家賃を払うというプランはどうですか
[62] 買うときにかかる費用、買ったあとの費用の一覧がほしいです

■第9章■ 固定費のかからない個人で買う VS節税に強い法人で買う
不動産で上がった利益をなるべく多く手元に残すには。

[63] 不動産を持つのは個人と法人のどちらが有利ですか
[64] いくら以上の物件を買うなら法人を作った方が得ですか
[65] 個人で保有した方が有利になることもありますか
[66] 不動産を買うと節税効果があると業者が言っていましたが本当ですか
[67] 節税になる投資方法や金融商品はありませんか

[第四部 リスク回避編]

■第10章■ 日本経済が破綻する可能性はありますか
長期的で見れば明るい話しの少ない日本経済。この国に未来はあるのか。

[68] 日本の借金は1,000兆円あり破綻懸念もありますが、そんな国に不動産を買って大丈夫ですか
[69] 金利が上がると日本経済はどうなるのですか
[70] 金利が上がると不動産市場や借金の返済にはどのような影響が出ますか
[71] これから経済力が落ちていく国に不動産を買って大丈夫なのですか
[72] これからの少子化と人口減少の中でも不動産投資は安定していますか
[73] 中国バブルが崩壊したらどのような影響がありますか

■第11章■ 地震の影響はどの程度ありましたか
なぜ震災後も不動産価格は急落どころか値上がり傾向なのか。

[74] 東日本大震災から2年以上経ちましたが不動産市場への影響は出ていますか
[75] 地震保険には入った方が良いのですか
[76] 東京で大地震が起きたらどうなるのですか

■第12章■ 投資力を鍛えるためには
不動産投資をはじめたい初心者が学ぶべき内容とは。

[77] 物件を見る目を養うにはどうすれば良いですか
[78] 景気の流れを把握するには何を見れば良いですか
[79] 宅建資格を取ると不動産投資に役立ちますか
[80] 不動産業者に好かれて良い物件をたくさん送ってもらうにはどうしたら良いですか

■「不動産投資1年目の教科書」追加質問
※ページ数の関係で書籍に収まらなかった質問を下記にいくつか掲載しています。(書籍内の説明とは異なります)

◆不動産投資をはじめたいのですが何から勉強すれば良いですか

  不動産市況は、マクロ経済と非常に深く結びついており、経済全体の理解なくしては、買い時、売り時を判断することはできません。そして、この売買のタイミ ングこそが勝ち負けに対して最も寄与率の高い要素です。日経新聞、東洋経済、週刊ダイヤモンド、ロイター、ブルームバーグ、日経不動産マーケット、月刊プ ロパティマネジメントなどを見て、機関投資家と同水準の景況感判断ができるようにしましょう。マクロ経済や債券と金利など証券市場を理解できた方が不動産 投資でも圧倒的に有利です。

 ほか、収益試算IRRシートを用いて、購入時や売却時の経費、税金を正確に計算しましょう。零細企業の経理 ができるくらいの税務知識があれば、税金対策も自分で考えられるようになります。あとは、多くの物件を見て、問い合わせをして、どのような物件が現場で売 れているのか、どのような物件が賃貸市場で人気なのかを観察しましょう。

◆数百万円程度の自己資金で数億円程度まで物件を買い進めて賃料収入だけで生活したいです

  これは、サラリーマン大家さんの理想的な不動産投資の形として、よく語られます。しかし、現実には、それができている人は、2006-2007年など景気が良く、投機的な融資が出ているタイミングでのみしかできません。当時は、物件の購入価格よりも積算評価が上回っていれば、買った瞬間に大幅に銀行評価上の純資産が増えて、その計算上の「架空の」純資産を担保に次の物件を購入することができました。しかし、2013年7月という時期に限って言えば、これができる金融機関はゼロか、ごく少数の地方の金融機関のみです。都会の物件では数百万円程度で数億を買うことはできません。

◆区分所有は担保価値が低いので次回借入の際の共同担保設定などで不利と聞きましたが

  担保の考え方は、サラリーマン向け金融機関と資産家向けのそれでは、大きく異なります。資産家向けで言えば、5千万円、1億円という高額なもので、抵当の打たれていない物件であれば担保価値は多少あります。800万円程度のワンルームは評価ゼロと考えてください。一棟物件でも自己資金を1割程度しか入れていない物件は、担保割れしていると評価する

◆3点ユニットのワンルームは人気がないようですが、将来的に賃貸が入らなくなってしまうことはないですか?

 現況、都心部では3点ユニットでも何ら問題なく決まっていることから、大きな問題とは思っていません。書籍やセミナーで3点ユニットが問題視されている意見が多数派のようですが、これは主に地方や郊外の物件ではないでしょうか。地方や郊外では確かにそうかもしれません。都心の物件は、ボロボロの木造でも価格設定により、すぐに満室になります。むしろ安かろう悪かろう 物件の方が空室率は低かったりもします。それが都心の実力です。将来的にもこの傾向は変わらないと確信しています。

◆法人で購入する際の法人名は何でも良いのですか?

  融資の審査行程を考えると、○○インベストメントなど投資性の名称は避けた方が無難かと思います。また、不動産保有会社では証券投資を行うことはお勧めしません。基本的に、金融機関は投資性の資金を貸し出すことはできず、不動産投資は不動産賃貸「業」というタテマエの上に融資を受けることができているため です。これは経験則ですが、信用金庫にウケが良いのは昔ながらの実業風の漢字名称の会社名、次に無難なのは会社名だけでは何業なのか分からない会社、たとえば、コアプラス・アンド・アーキテクチャーズなど(これは、会社名長すぎという別の問題はありますが)いかようにでも業務内容の説明ができます。○○貿易などは若干怪しいので、何の貿易をしているのか必ず聞かれます。○○興産、○○興業、○○殖産などはバブル期にあやしい人たちから好まれていた名称で、 あまり良くないと思います。

◆法人で借りるのと個人で借りるのはどちらが良いですか

  法人で購入の場合は、設立必要が約28万円+ランニングコストとして法人住民税年間7万円+税理士費用年間30-40万円がかかります。実効税率は800 万までの利益に対しては26%の税金です。個人の場合、課税所得900万で実効税率26%ですので、それ以上になる場合は、法人を検討する余地があると考 えます。これについては、書籍上でかなり詳しく説明しています。

◆築古マンションで、途中売却と最後まで所有する場合のメリットとデメリットは?

  私は最後まで保有するという考えは基本的に持っていません。景気が良くなれば値上がり益を取り、景気が悪いときは賃料収入でローンを返済します。最後まで 保有するのは、景気高揚時のキャピタルゲインシナリオを無視しており、高く売れるときに売らないのは資金効率が悪いです。これは、シミュレーションをすれ ば明らかですので、理論的に説明を付けることができます。たとえば、私が先日、購入価格+XX万円で売却した物件ですが、これを賃料で回収するには10年 近くかかる計算でした。それであれば、一度、利益確定して、違う物件を買い直すor株式や債券などに投資するという選択肢の方が高収益です。キャピタルゲ インシナリオが現実的なのは主に都心の物件です。

◆日本の人口はこれから確実に減ります。アジアの不動産に投資した方が良いのではないですか

 まず、人口動態統計を正確に把握する必要があります。人口が減っているのは地方の町村部であり、東京をはじめとして大都市では人口の増えているところもあります。大都市部の賃貸需要は引き続き堅調で、日本全体の人口の減少と大都市部の空室率の相関は低いと考えます。

 また、大都市部では人口動態に物件価格や賃貸需要が与える影響は僅少で、それよりもマクロ経済動向と融資動向により物件価格が決められています。そのため、少なくとも、今後数十年ほどの期間に限れば、人口減少が大都市部の不動産価格に悪影響を与えることはないと言い切ります。

 さて、アジアやインドは、東京よりも人口が増えており、活気のある街のように見えます。実際、東京よりも賃貸需要の強い地域はたくさんあるでしょう。しかし、私はアジアの不動産は買いません。それよりも東京の不動産に投資妙味があると考えます。

  なぜなら、アジアに限らず外国では、観光ビザの日本人が投資物件を買おうとすると、自己資金を30%以上投下しなければならないのが一般的であり、レバ レッジが利かないこと。現地通貨建ての借入金利は日本円と比べて非常に高いため、純利回りと借入金利の差は非常に小さく、30%もの自己資金を入れても税 引後キャッシュフローは赤字となることもあること。物件価格の上昇率見通しは毎年10%以上とされている都市もありますが、そもそもインドネシアのインフ レ率は8.6%(2013年7月発表値)などインフレ率が高いため、インドネシアの住宅価格が2002年から10年で1.6倍になったとしても、インフレ率や通貨の不安定さを差し引いて考えると、驚くほどのリターンではないこと。などが理由として挙げられます。物価は上昇しないのが当然の日本に長く居るとインフレ率の存在を忘れますが、発展途上国の現地通貨建てで投資をするならば、物件価格の上昇率からインフレ率を引いた数値が実質の利益であることを考慮する必要があります。

  さらに、現地での税務や視察費用、通貨両替経費を考えると、ある程度まとまった金額の投資をしなければ、これらの間接費にも負けてしまいます。また、アジ アの不動産価格は、新興国バブルと言われるマクロ経済要因に翻弄されている面も強く、中国バブル崩壊などのネガティブイベントにより、大きく値崩れするリ スクは、東京のように価値の確立された先進国の不動産よりも大きいことも理解する必要があります。このような問題があるため、日本人が少額の海外投資で日 本の不動産を上回る収益率を上げるのは非常に難しいと思います。

データ出所:Bloomberg IFMO, IDHP14TT, OTC ID 2013/08現在

◆都心の駅近が投資先として最高だと業者主催のセミナーで言っていましたが本当ですか

 区分マンションは非常に件数が多く、競合も多いため、都心の駅近でなければ、賃貸を付けることすら一苦労です。そのため業者の言うことには一理ありますが、なぜそのようなことを言うのかも考える必要があるでしょう。

  仮にここで、高利回りの築古区分を推薦して、初心者投資家に買わせたとします。購入した後に長らく賃貸が入らなければ、購入者は、仲介した業者に騙された と思うことでしょう。 そのため、クレーム対応の手間が増え、ブランドイメージも悪くなります。セミナーを主催して、顧客を啓蒙して買わせるタイプの営業 をする業者は、短期の売り逃げではなく、長期的にこの分野で仕事をしたいと思っているので、初心者を騙す悪い業者という感覚を持たれることは避けたいと考 えています。

 それならば、仮に利回りが高くても訳あり区分を推奨せず、購入した後のフォローが楽な駅近、築浅物件を推奨する方がビジネ スとしては長続きします。また、価格は高くても、文句の付け所の少ない商品の方が初心者は説得されやすいという事情もあります。業者が主催するセミナーに 参加する人は初心者や高齢者であるため、内装のグレードや立地に文句を付けることはできますが、条件の良い物件は利回りが低く買う意味がない。などと反論 できる人がいないために成り立つ営業法です。

 もし都心に区分を買うのであれば、駅から9分以内を購入基準のひとつとするべきでしょう。一棟物件に関しては、都心の駅近には売り物件がほとんどありませんので、特に景気の良い時期は、東横線や田園都市線なども含め、もう少し広いエリアで探さざるを得ません。

◆自宅が持ち家でなければ融資を得るのは難しいですか

  これは金融機関により評価が分かれます。自宅の借入も返済しなければならないので返済余力が下がると見る金融機関もあれば、自宅を持っていない人は属性評 価でマイナスが付くことも、全く関係なしということもあります。金融機関により異なるというのが正確ですが、一般論で言えば、自宅の有無は不動産投資資金 を借り入れるに際して、あまり関係はないと言って良いでしょう。それよりも物件評価や借入者の金融資産の方が圧倒的に重要視されています。

◆不動産を購入した場合、消費税の還付を受けられますか

  私は税理士ではないので、このような込み入ったテーマには、回答しにくいのですが、住居系の物件では、かなり特殊な条件が揃わない限り消費税の還付を受けることはできません。また、税の還付は、考えようによっては、お国を相手に請求を起こす行為ですので、税務署のチェックも厳しいと思われます。あまり無理 矢理に還付の条件を満たそうとせず、税理士に相談して偶然に還付できる場合のみにした方が無難です。

◆何年分のキャッシュフローで自己資金を回収できるかを計算する意味はありますか

  計算する意味は、ほとんどありません。よほどキャッシュフローがたくさん出る物件、たとえば地方の表面利回り20%,30%ならば、早期に自己資金の全額 がキャッシュフローとして戻ってくることもありますので、自己資金を早々に回収して次の物件を購入し、資産を’光速’に増殖させるというシナリオもあるの かもしれません。しかし、そのような投資法で早々に自己資金を回収して規模を拡大させている人はあまり聞いたことがありません。

 また、不動産の収益はキャッシュフローだけではなく元本返済による純資産の増加もあります。仮にキャッシュフローが全く出ない物件でも、借入元本を返し続ければ売却時にまとまった現金を手にすることができ、投資としては十分に成り立ちます。

  また、何年分かのキャッシュフローで自己資金を回収できたとしても、その時点で銀行の残債よりも売却可能価格が低ければ、売却して出口を迎えるためには追 加で現金を投入しなければなりません。空室の埋まらない地方物件などではよくあるパターンでしょう。このように、出口を迎えて利益確定するためには、生ま れたキャッシュフローは必ずしもすべて投資家が自由に使って良いお金ではないこともあります。

 私がキャッシュフローを計算するのは、売 却を検討する時だけです。たとえば今なら、3ヶ月前に買った値段よりも7,000万円も高く買ってくれる買主が現れたとします。このときに計算すべきは、 売却するシナリオでの税引後手残りは、物件を保有し続けた場合には何年で回収できるのか。というのを計算して、これは長期間(7年以上など)持っていて も、なかなか実現できない大きな利益だと思ったら売却します。

 もちろん、その7年の間に元本は返済し続け純資産は増えるわけですから、 本来は、今7,000万円高で売却するのと、1年後、2年後ににいくらで売却するのとで税引後手残りが同一金額なのかを計算すべきでしょう。しかし、先に まとまった金額のキャッシュがあれば、それにレバレッジを効かせて再投資できるため、同じような物件に同じような条件で再投資するという前提であれば、元 本の返済は考慮しなくても良いかと思います。ちなみに、保有期間3ヶ月で7,000万円の利益を出して転売したというのは私の実体験です。都心の良い場所 だと希にこのようなラッキーもあります。

◆自宅を買うか一棟マンションを買って自分もその一室に住むか迷っています…

 賃貸用のマンションはすべて賃貸に出し、その収益で自宅を買うか、別のマンションに住む方がお勧めです。

  自分の投資物件に住む場合、空室がひとつ埋まる。敷金や仲介手数料を支払わなくて良い。日常清掃などの管理も自分でできる。自分の物件について詳しくなれる。などのメリットもあり、投資収益だけを考えれば何も悪いことはありません。若くて自己資金のない人が節約のためにがんばるというのであれば、あり得る選択肢です。売却する少し前に引っ越して賃貸を付けてから売りに出せば、オーナーが居住していたことがデメリットになることは全くありません。

 しかし、その部屋を賃貸に出せば、もっと良い部屋に自分が住める。であるとか、自宅を購入して住宅ローン控除を取った方が良いなど、自分の生活の質や他のシナリオも考えて比較するのが良いでしょう。

  なお、大型の一棟マンションを建築する場合、その一部に大きなオーナー住居を構えることはお勧めしません。その部屋を賃貸に出してもスペックが高すぎて賃料を支払える人がいないためです。個人が建てたマンションの豪華な部屋に住むよりは、ブランドタワーマンションの同賃料の部屋の方が人気がありますので、 それらの平米単価よりも安く貸さざるを得ません。場合によっては、広い部屋を複数のワンルームにコンバージョンするなどの経費がかかってしまいます。

◆室内に洗濯機置き場がなく女性限定でコインランドリーの物件はどうですか?

  女性限定物件は、ある程度グレードの高いものでなければ賃貸付けには苦戦します。女性限定の理由として、ランドリーが共有のため男性が入ると不都合がある というだけの場合は、物件を探している女性としても、あえてその物件を選ぶ必要はないため、広告費を多めに支払うなどする必要があるでしょう。一方、セキュリティ面を考慮して、女性だけの方が安全性が高いために女性限定としている物件であれば、それを気に入って入居させる実家の親御さんもいると思います。

 では、女性限定の物件は買うべきではないのか。これも価格と賃貸需要の見通し次第です。私の関わった事例では、各戸を説得して女性 限定を解除、無料ランドリーを有料化に変更している物件もあります。各戸が説得できない場合は、新規の入居者が入る際に、将来的に男女混合になることを説 明すれば良いでしょう。ほとんどの入居者は3~4年で引っ越しますので、全戸が入れ替わる数年後には女性限定を解除できるので、女性限定であるが故に賃貸 が入りにくいという物件であれば、男女混合化というバリューアップをすることもできるでしょう。

◆中小デベが販売している35年賃料保証区分マンションはどうですか?

 結論的にはよくありません。よく迷惑なテレアポをかけてくる業者の販売しているワンルームマンションは、ひとつ売れれば業者の粗利は500万円程度あると言われています。そのため、新卒の若者をバイトよりも安い給料で酷使してテレアポをさせても、年に1件でも2件でも売ってくれれば彼らの給料がペイするため、数打てば当たる方式がまかり通っています。このような業者が35年保証すると言い張っても、35年後に彼らが倒産している可能性の方が高いのではないでしょうか。

 また、新築時は賃料保証などなくても、大概の物件には賃借人が付きます。問題は数十年後、古くなってからなのです。築古の物件でも賃料保証はしてくれますが、保証される金額は周辺相場に比べて非常に安くなります。それにもかかわらず、「保証賃料は周辺相場賃料と同等。ただし掛け目を90%とする」など、分かりにくい表現となっているため気がつきにくいのですが、掛け目90%、すなわち周辺相場よりも1割安くても良いのであれば、保証はなくてもすぐに埋まるはずです。7万円が相場の部屋が63,000円で出ていれば、すぐに埋まるであろうことは想像に難くないと思います。また、賃料査定価格は2年に一度ほどの頻度で改定されますので、改定後の査定額次第では全く利益の出ない物件となります。購入するのであれば、35年保証は一切考慮せずに投資判断をすることをおすすめします。

◆良い管理会社とはどのような会社ですか?

 ひとことで言えば、オーナーの依頼を誠実に実行してくれて、かつ、賃貸の募集を積極的に行ってくれる会社です。管理はPM(プロパティマネジメント)賃料回収や催促、賃貸募集をする会社と、BM(ビルメンテナンス)消防や水槽の法定点検、日常清掃、エレベータメンテナンス、植栽の剪定などをする会社に分かれます。通常は、PM会社がBM会社を選定していることが多いようです。

 管理会社を謳っている業者でも、不動産仲介の片手間に管理も やっている。というような会社は、細かい注文をしても、あまり積極的に動いてくれないことが多いように思います。本業で管理をしている会社でも、不動産業 界独特のゆるいルールで仕事をしているところもあります。まずは、担当者との意思疎通がきちんとできるか、信頼できるか、一緒に仕事をしていく相手として 適格かを見定める必要があるでしょう。また、管理報告レポートのひな形を見ると、会社全体の管理体制のレベル感を見て取ることができます。ここの選定を間 違うと、後でトラブルが多発します。

 そして、最も重要なのは、空室が発生した際にいかに積極的に賃貸募集をしてもらえるかです。管理会社の最大唯一の役目はこの一点に集約されま す。スーモやアットホームなどの視聴率の高い媒体に募集広告が出稿されているか。地元業者へ訪問して空室を広告してくれるか。この動き如何で入居率は大きく変わり、ひいては投資収益全体に最も大きく影響します。空室の埋められない管理会社は他の仕事をいくらうまくこなしていてもダメな会社なのです。

◆今後インフレは起きますか。ハイパーインフレが起きると不動産市場はどうなるのですか?

  過去の歴史を見ると、ハイパーインフレは敗戦に伴う巨額の賠償金、慢性的な財政赤字による悪貨の発行などが引き金になっています。現在、各国中央銀行のマ ネーサプライ増加という方法により、実質的に全世界的に悪貨を発行している状態が続いていますが、それでもなおインフレよりもデフレ懸念の方が強い状況です。

 私が考えるには、日本の財政が破綻せずに、何らかの理由でインフレとなった場合、通常、不動産の価格はインフレ率を上回って上昇し ますので、多少、支払い金利が上昇したとしても十分な値上がり益が得られ、また、相対的に借入金の価値も減ります(牛丼が2,800円と10倍になっても 借金の残債は当初契約のままで増えません)ので、不動産投資家にとってインフレは最も歓迎すべき状況です。

 インフレではなくてハイパー インフレになった場合はどうなるのでしょうか。ギリシャが財政破綻した際には、国土を外国に売却して国債を返済することを提案した人もいました。外国人が 保有している日本の国債は、全体の8.4%だけで、かつ、すべて円建てですので、増税や法改正でパニックは避けられる計算です。なお、国家破綻を大声で語るとメディアの取材が来やすいので、目立つために煽っているエコノミストも少なからずいることも知っておく必要があります。


2013/11/07更新