[A3-2017] マレーシア(イスカンダル計画が終わりForest Cityが始まる)

写真はあとで追加予定

既存のイスカンダルプロジェクトは閑散としていて失敗色が強い

既存のイスカンダルプロジェクトは箱だけ作って閑散としている。ショッピングモールの中でも閉店した店が増えた。
既存物件価格も下がっている。 with some developers offering discounts of 20 percent or more. Average resale prices per square foot for high-rise flats in JB fell 10 percent last year,

ここに写真

Forest City Project

仕切り直しの切り札としてForest City Projectが新登場

・場所
シンガポールのセカンドリンクからジョホールバルに行ってすぐ左側。埋め立てで4つの島を作る予定。1つ目の島は埋め立て完了。

・デベロッパー
中国No.7のデベロッパーCountry Gardens Holdings with a market capitalisation of HK$63 billion (S$10.8 billion) =$US 7B=8千億円
これだけの大規模であるので、当然ながらマレーシア政府とジョホール市とのジョイント

・開発規模
30年がかりで計20兆円!ドバイのプロジェクトも参考にしたとのこと。

・進捗
まだ、ホテルがひとつあるだけで、ほぼ何もできていない。売り始めたのも2016からとのこと?

・ビジョン
100万人の人口を目指す。
ファーストクラスの富裕層はすでにシンガポールに。それはよほどの人でないとできない。プレミアムエコノミークラスの中国人も中国から脱出したい。中国内は大気汚染が深刻。きれいな空気を吸いたい。中国は学校の質が悪い。親は子供に最高のインターナショナル・スクールに通わせたい。そのすべてがここにある。とのこと。
カナダ、オーストラリアは中国人が押し寄せ家を買ったため価格が上がった。規制も入った。
次の目的地はここか?
MM2H(マレーシ・マイセカンドホーム)ビザは簡単に出るので、プレミアムエコノミークラスの中国人の脱出先としては良さそう。
1億円以下でも老後の生活OKか?
理にかなっている。方向性としては無理はなさそうであり得る気がする。
中国の有名デベがやっていることもポイントか。中国内でのPRや購入者を獲得するのはたやすい。
将来的には、シンガポールへ入る独占的なイミグレーション経路ができる予定とのことだが、実現性はあやしい。
シンガポールとKLを結ぶ高速鉄道も近くを通る
香港に近いという地の利を生かして、30年で100万人都市、地価も数十倍となった深圳をモデルにしている。

・アーキテクチャー
建物は2Fまでが駐車スペース。自動車はすべて地下を走り、地上に自動車が走らないらしい

・価格
いろいろ種類あり。コンドは48平米で2千万円(8.5RM)ヴィラはもっと高いが売り切れ続出。
最大4年の分割払い可能。分割だと金利分程度高くなる。
外国人はローン不可。マレーシア人とシンガポール人はローン可能。

・特典
外国人の購入制限無し(FreeHoldかつ最低購入価格規制※も免除)※外国人は一定価格以下の安い部屋は買ってはいけない規制
ヘルスケア、教育など一定の企業は当初5年免税
GST(=MALAYSIA GOODS & SERVICES TAX つまりVAT)は恒久的に免税。証券投資のインカムおよびキャピタルゲインは免税ではないらしい。

・大繁盛中
担当の中国人営業員(結構仕事できる感じの人)は1ヵ月で35ユニットを販売!
日本人で彼から買ったのは過去に一人だけ。マレーシア妻ありの人でいろいろが事情がありそうな人だった。
毎日1,000人の来客が来る!
購入者の7割は中国人。2ndシェアはおそらくシンガポール人。

・問題発生
既存のイスカンダルプロジェクトの失敗色が強すぎるためか、マレーシア政府よりForestの開発フェーズ2以降に待ったがかかっている。本件の法的な争いの行く末は?

・そもそも
シンガポールの近くでもルールはマレーシアなのでソフト面がだめ。インフラ汚い。トイレ汚い。ご飯おいしくない。いろいろと時間がかかるなど。定期メンテやupkeepという考え方が希薄な国。この島の中だけ脱マレーシアの特別な環境作りができるか?
Forest City
http://www.todayonline.com/…/kl-limits-forest-city-project-…

紹介動画
https://www.youtube.com/watch?v=kLYEGGLY5YQ&feature=youtu.be

私の感想

ドバイのように大きなビジョンですばらしい。だが、深圳の二匹目のドジョウにはならないだろう。
ぱっと見た感じでも明らかに供給過剰すぎる。ドバイはここから逆転を果たしたが。
街にはたくさんの人が住まないと機能しない。
それにはたくさんの仕事も必要。海外の投資家が物件を買って売り切れたというだけではだめ。
マレーシアのイニシアチブではうまくいかないであろう。JBも失敗している。
困った人が続出したとしても儲かる着地に持っていく能力のある中華系、もしくは、無尽蔵の資金でナンピンできるアラブ系は頼りになる。
むしろ、隣にシンガポールがあるのが問題だ。Forestにわざわざ来て仕事や観光をする理由がない。安いからという理由だけでは、これだけ最先端の都市が維持できないであろう。ベッドタウンにしては100万人規模は壮大すぎる。富裕層も不在である。
唯一の希望は、本当に中国人がMM2H目当てに100万人住み着くことである。そうなればおもしろい。中国バブル崩壊or中国の国外移住規制強化となれば一瞬で終了のリスク。いずれもあり得る。
そうなればKLへの波及被害も避けられない。高すぎるバンコクにも波及すればアジア不動産危機の始まりか。

 


2014/04/23更新