[U2-2011] サンディエゴ

2011/07/24更新

サンディエゴの不動産

サンディエゴとは

【カリフォルニア州では2番目に大きい。産業は広く分散されている平均的な都市。】

Downtownのビル群。奥はグランドハイアットホテル。

2011年4月よりサンディエゴに滞在しました。そこで見た金融危機直撃の不動産マーケットについてまとめました。

サンディエゴは全米8番目、カリフォルニア州ではロサンジェルスに次いで2番目に大きな街です。2010年のUS Censusによると人口は約130万人

サンディエゴの特徴は、西海岸特有の開放的な良い天気が長く続くこと、メキシコとの国境に近いこと、ロサンジェルスからも車で3時間以内とアクセス便利なロケーションであることです。

主な産業は、サンディエゴにいくつかある米軍基地に勤務する兵隊、良い天気を生かした観光業、クアルコム(CDMA携帯電話技術)本社、アニメをはじめ とする展示会、野球場(San Diego Padresの本拠地)、裁判所、メキシコの工場に勤務する人たちが自宅を構える場所として利用する、など産業は広く分散されています。

エリア構成

【La Jollaなどの高級ビーチ住居エリアと商業の中心Downtownに注目】

 サンディエゴはロサンジェルスの広がりではありませんが、広い地域に点々と街がある感じの都市です。不動産的に注目すべきエリアは重要な順に

・La Jolla
サンディエゴの高級ビーチ、高級住宅街と言えばここ。日本では見られないビーチ系の高級住宅街です。

 

・Del Mar
La Jollaの北側に位置する高級住宅街
・Coronado
高級戸建て+歴史ある高級ホテル+やや風の強いビーチ

 

・San Diego Downtown
裁判所や高層コンド、オフィスが集まる中心部

 

・Hillcrest
ゲイの街。バルボアパークに近く住宅地としては悪くない

・Pacific Beach
Downtownから近く賑やかで評判の良いビーチ

・Ocean Beach
Downtownから近いビーチ

このあたりまでが値段の高いエリア

・Imperial Beach メキシコ系の人たちが住むあまり高級でないビーチ
・Chula Vista 最近、多く物件が放出されているらしいエリア
・University Heights 大学に近いエリア
・El Cajon アラビア人などが多く住む、あまり高級ではない地域
・La Mesa 行ったことがないのでよく分からない
・Santee Downtownから出ているトローリーの終着駅
・Escondido 行ったことがないのでよく分からない
・Carlsbad レゴランドというテーマパークに近い海沿いの街

これらは少し離れた郊外、と言った感じだと思います。

数値で見るサンディエゴ

□人口成長率
【人口は順調に増えている】

 アメリカの都市を見るときに重要な人口成長率。下のチャートは2008年までの統計ですが、2010年もCensusによれば2010年は3,095,313人とのことですので、2008年までのGoogleのデータ3.001Millionから3.095Millionと順調に増えていると言えます。

□所得水準
【偏りの少ない平均的な所得分布】

所得水準は、ロサンジェルスよりは高く、サンフランシスコよりは低い。産業が分散されているだけに、平均並みの数値です。


サンディエゴの所得分布と住宅価格分布

比較としてロサンジェルス。低所得者がかなり多いことが読み取れます。

□不動産価格
【ピーク時から4割下落地点も】

 不動産価格は、下のチャートのようにピーク時に比べて4割程度落ちています。ダウンタウンの高層コンドの1F店舗は、場所によっては営業店舗よりもテナント募集中の方が多いような場所もあり、街の規模の割に作りすぎたな、というのが一目瞭然です。

商業が死んでいる

【街の中心部にすら、かなりの数の空室が】

 この図は、Downtown中心部ですが、赤枠の中(主にGaslampエリア)以外はホントに商業が死んでいます。今まで多くの都市を旅してきましたが、こんなに空室の多い街は初めて見ました。Gaslampエリアの野球場に近い築浅の高層コンド街ですら、路面店舗は空きが目立ちます。

そして、このような看板が街中の至る処に立っております。Bank ownedというのは借金の形に銀行に差し押さえられたということのようです。交差点(十の字)には4つの角地ができますが、Downtown(中心部) の中ですら、4つのうち3つが空室というエリアがあったりします。うちの真ん前なのですが。地元の業者によれば、空室は多いのですが、賃料は高止まりしているとのことでした。

 

サンディエゴから車で3時間、ロサンゼルスのコンベンションセンターでは、いまだにHome Foreclosure Auction 05/01/2011 (差し押さえられた住宅のオークション)などというのが開催されていて、まだ敗戦処理は終わっていないのだなあと実感させられます。

不動産業者への聞き込み

Downtownのアメリカ人がやっている不動産業者に話を聞きました。

□アメリカはホントダメ
【アメリカは労働組合が強すぎて、無駄にコスト高となっているものが多い】

日本人からするとアメリカは強いイニシアチブがあって世界で最初に回復するとみんな信じているが?

アメリカはホントダメ。日本と違ってみんなお金を使いすぎ。貯蓄しない。また、労働組合が強すぎて単純作業者でも時給$65とかする会社もあり、それが高額なHOA費用につながっている。マンハッタンの単純作業者で年収8万ドルなんてのも聞いたことがある。年金システムが破綻している。金利を上げるとさらに不動産マーケットで破産者が出る。

予想に反して、すごい悲観的。日本の不動産屋から話を聞いているみたいです。しかし、労働組合が強いのはどうやら本当らしく、私の住んでいるコンドでも、明らかに役に立っていない駐車場警備員が3交代で24時間待機しています。彼らは待機中は携帯でゲームをやっています。

ベンチには破産や任意売却の広告がたくさん。この写真を撮っていたら、なんでそんなの写真撮っているの?と現地人に笑われました。

□信じられないほどの空室率
【商業系テナントは埋まらないが、住居系は底堅く賃貸需要も旺盛。】

 サンディエゴは中心部でも空きテナント(店舗スペース)が目立つが?

2006年頃に大きなビルを作りすぎた。家賃$1でも埋まらない場所もあるんじゃないの?こんなところに店を出してもビジネスにならないからね。建設中 のビルもまだあるけど、あれは全部、国がやっている事業で民間プロジェクトはない。ちなみにカリフォルニア州も金が無くてどうしようもないんだ。

それでも店舗スペースはCAP 6-7%など未だに物件価格が高い。賃料も高い。なぜ価格が下がらないのかは専門外なので不明だが、この街の不動産は大手4社くらいが価格的なイニシアチブを取っているので彼らに聞いた方がよい。

ワールドトレードセンターという古くからある街のシンボル的なビルも$10Mで売りに出されています。

住居系はそんなに空室は多くない。空いているところはもちろんあるけど、2006年からこれだけの数のビルを建てているのだから、1週間や2週間で全部埋まるわけはない。

ダウンタウン内では650sqft(58.5平米)で$1300/月 以下の賃料はあり得ない。住居価格は暴落していない。そのうちには回復すると信じたい。とのことです。

□金融危機の前はバブルだった
【融資の際の年収証明は証拠提出不要。自己申告のみだった】

ウェルスファーゴに融資の打診に行ったのですが、現在は外国人(SSNなし)には貸せませんで終了。金融危機の前だったら全然OKで、自己申告で収入を書いて、パスポート持ってきてくれれば自己資金20%で行けたはず。金融危機の前と後で、俺の仕事は完全に変わっちまった!とのことでした。

自己申告って証拠はいらないのですか?と聞いたところ、そりゃホームデポの平社員で年収15万ドルとか書かれると、つじつまが合わないから確認するけど、自営業で不動産関係とかなら、いくら稼いでいても不思議はないから、自己申告の金額の裏を取るような証拠の提出は求めない(!!)とのことです。なお、ウェルスファーゴというのは日本で言ったら都銀メガバンク並のまともな金融機関です。

この手続きの仕方は、明らかに国の方針で融資基準を緩くして、人工的にバブルが引き起こされたとしか言いようがないですね。グリーンスパンが非難されている理由だと思います。

担当の不動産業者(Realtorと言う)が言うには、金融危機の前はすごかった!1取引で手数料2万ドル、3万ドルとか普通に良く入ってきていて、それが月に2件も3件もあったし、年間で$500K以上の給料を余裕で稼いでたとのこと。

それが2008年、2009年は全くダメで今に至るそうです。ちなみに稼いだお金は旅行や高級ワインなどを消費しまくって終わったそうです。彼自身も頭 金を10%も入れて、何件か投資をしていたけど全部ダメになったとのこと。ちなみに10%は少なくない頭金(今ではあり得ない少なさですが)で、当時、多くの人は頭金ゼロで投資していたとのことです。

全般的に日本よりも金融危機の本場は傷が深い。そして極端だ。不動産エージェントですら、あまり購入をお勧めするムードにはなっていない。

Centre City Development Corporation(サンディエゴ市営の再開発公社)の計画によれば、Downtown内にはこれだけのビルが追加で建設される予定ですが、多くは駐車場のままであったり、建設許可は出ているものの完成未定のままであったりします。地図からは、バブル崩壊前のすさまじい勢いをうかがい知ることができます。(赤=住居、青=商業、黄色=政府関係プロジェクト)

サンディエゴの物件

サンディエゴでもDowntownを中心にいくつかの物件を見てきました。なお、日本の感覚で言えば街の中心地であるDowntownは最も価格の高い 場所となり得るはずなのですが、こちらでは、基本的に電車やバスを使うのは車を買うお金がないような人が多く、みんな車で移動するため、徒歩圏に何がある かはあまり重要ではありません。

Downtownに職場があるのならば、車で15分程度で通えるビーチ至近の住宅街の方が価値がある場所とされています。日本の感覚で言う駅近にも問題 があり、駅の近くにはホームレスが多く集まるので、どちらかと言えば便利と言うよりは敬遠される傾向にあります。

■1件目 El Cortez (702 Ash Street in Cortez Hill) バケーションレンタル

サンディエゴは良質なビーチに恵まれていることから、メキシコをはじめとして、いろいろなエリアから観光客が訪れます。ブラジルなどでは夏休みが1ヶ月取れる会社も多く、サンディエゴにバケーションに来る人もたくさんいます。

そのような人たち向けの短期滞在型のfully equippedのアパート(家具、食器、ケーブルテレビ、ネット、光熱費など全部が含まれている部屋)の需要が旺盛なようです。実際、私も Downtownにバケーションレンタルとしてアパートを借りました。

 

実際に借りたのがこちら。 もともと古いホテルを改装してコンドミニアムにしたため、中の構造はホテルそのもの。今回は、センスの良い人(業者?)が家具を揃えたらしく、かなり高級感のある、日本でもこのレベルだったら、かなりハイエンドな類に入るであろう部屋でした。普通に良い感じじゃんこれ。という感想。

この部屋は$200Kほどで売りに出されていて、毎週、土日になると内覧のための業者と客が部屋に入ってくるのがちょっといやでした。

 

エントランスと共有部分。共有部分も広々していて、ここでバーベキューもできるようになっている。たまに一人でバーベキューやっている人とかもいて、アメリカ人の感覚はよく分かりません。

El Cortez はWikipediaにも載っている歴史あるコンドミニアム。休日には結婚式場や卒業パーティー会場としても使われています。そのため、時には多少騒がしいことも。
http://en.wikipedia.org/wiki/El_Cortez 702 Ash Street, San Diego, CA 92101 United States

sublet.comという、オーナーとテナントの直接マッチングサイトで事前に探したのだが、個人オーナーは連絡付かない人が多く、結局、街の不動産エージェントで契約することに。不動産エージェントは賃貸に関しては、うちでは3つしか持っていないなど、業者間の物件連携はなされていないようだった。 (その後の調べで、バケーションレンタルを探すならば、craigslistの不動産コーナーかVRBOというサイトがメジャーであることが分かりまし た)

[契約費用の明細]
* Deposit $1,000
* Cleaning fee $95
* Monthly rent $2,500 (これは誰に聞いても高い!!と言うのですが、他に安いのがないんですよね)
賃料に$50までの電気代、及び水道、Cox NetworkというInternet+CATVを含む。
* Credit card charge 3.5%
クレジットカード払いは上記の手数料。
日本と違って仲介手数料はオーナーからのみ徴収。テナントから不動産エージェントに支払う手数料はない。

この街の賃料相場は、 こんな感じだと思われます。家具付き(furnished)や6ヶ月未満の短期契約は $300-$500 程度の上乗せ。
* Studio $1,200-$1,600/月
* 1 Bed room $1,800-$2,200/月

□感想

住み心地としては、別に悪くないです。古いので風呂、トイレなどは旧型ですが、許容範囲内。家具も高級感があり、日本の自宅よりこっちの方が好きかも。問題は、購入した場合、HOAが$750くらいと超高額。これは過剰なサービスとHOAを支払っていないオーナーがいるため、他にしわ寄せが来ていることが原因と思われます。

また、HOAとデベロッパーで建築構造の欠陥に関して係争中のためローンは出ない見通し。HOAが訴訟を抱えている、オーナー居住率が50%以下でほとんどの部屋が賃貸に出されてしまっている、などの物件にはローンが出ないようです。

それを差し引いても、かなりユニークでWikipediaにも歴史的建物として載っているような物件なので、なんとかなるだろうと思って、私が住んでいた部屋(写真)とは違うユニットですが、全額キャッシュで買付を入れました。HOA(月額管理費)が高いので賃料収入はあまり期待していないのですが、5年後に1.5倍くらいにならないかな、というのを視野に入れています。

■2件目 Acqua Vista (425 W. Beech Street in Little Italy)

今日は、サンディエゴ Downtown で、不動産業者のおすすめするdistressed物件を見てきました。アメリカ人というのはやることが極端なのだなあという印象でした。

□Downtownの中心部(Little Italy)に位置する築浅のコンド

物件の位置するLittle Italy地区はDowntownの中でもおしゃれなレストランが軒を連ねる人気のエリア(neighborhood)です。サンディエゴ Downtownにしてはめずらしく商業も活況なエリアです。アメリカにはneighborhoodという概念があり、距離的には近くても neighborhoodごとに所得水準、雰囲気が大きく違ったりします。 日本で言えば最寄り駅のような感覚でしょうか。

入ってまず驚いたのが、この鍵ボックスの数量。アメリカでも内覧の際にはこのようなキーボックスに鍵を入れて、不動産業者が現地で鍵を入手して中には入 れるようになっているのですが、400世帯のマンションにして、これだけ多くのキーボックスが並んでいます。しかし、案内してくれた業者によれば、これは 別に多い方ではないとのことです。

部屋に入ってまたびっくり。机の上に無造作に置かれた名刺の山。こちらでは業者が内覧をする際に誰も居ない場合、自分の名刺を部屋に置いていくというの がルールになっています。いつからの蓄積かは不明ですが、40枚以上の名刺があり、多くの業者が訪れた証拠ということのようです。

共有部分。日本人からするとゴージャスなプールですが、こちらの感覚では400世帯でこの大きさはtiny(小さい)との意見もありです。

極めつけは、駐車場。サンディエゴでは、どこへ行くのにも車が必要なので、駐車場がない物件はおそらく誰も住みたがりません。しかし、このコンドは建設 当初はアパートメントとして建設を始めたものが、景気が良かったので途中からコンドミニアムにグレードアップして販売をしたところ、駐車場が全員に行き渡 らない設計になってしまい、仕方なく有人のバレットパーキングOnlyにして、管理者がぎゅうぎゅうに車を詰めて並べて、なんとか狭い駐車場内に全員分の 駐車場を確保しているとのことです。

つまり車を出したければバレットパーキングの管理者に毎回頼んで出庫しなければならないという面倒な仕様というか(欠陥ですね)になっています。これは 日本ではあり得ないですね。バレットパーキングのチップはHOA費用に含まれているので渡す必要はないのですが、チップを渡すと早く出庫できる位置に駐車 してくれるとのことです。

また、HOA(管理組合費)が$520/月と同クラスの他のコンドに比べて若干高いのですが、これは、多くの部屋が管理費を滞納しているので、払える人たちの負担が増えているという仕組みのようです。

なお、もともとコンドミニアムではなく、アパートメントというチープな仕様で建設をしていたため、壁が薄かったり仕様的な弱さが至る所にあるとのネット レビューがありました。また、購入者の居住率は40%のみとのことで、投機需要が強かったことを裏付けるデータもありでした。

□感想

場所はとても良いのですが、バレットパーキングOnly、建築的なグレードの低さという改善しがたい欠点を抱える当物件。景気回復局面においても避けられそうな仕様の物件ではないかなと思いました。不動産業者の担当者としてはお勧めとのことでしたが。

■3件目 Smart Corner (1080 Park San Diego CA 92101)

今日は、Downtownにある、コンドに買付を出しました。

ここは、ダウンタウンの中心地に位置する2007年築のYuppies(ヤッピー=ヤング アーバン プロフェッショナル)向けコンド。トローリーという路面電車の駅直結という特徴のある物件です。

バブルだった当時は、トローリーとバス停直結でいろいろな街につながるアクセス便利なヤッピー向けコンドというアプローチだったのですが、竣工とほぼ同 時にバブルが崩壊、今ではトローリー駅の周辺には、かろうじてホームレスではないが、けっして一般人でもないクラスの人を多く見かけるに至っています。

また、許認可の問題で新築当初はローンの利用できないコンドだったということもあり、販売開始から4年経った今でもセールスオフィスが建物内に残っており、未だに50%(!!!)しか売れていないという、とてつもない売れ残り物件です。そして、今でも安くない値段で販売を続けています。新築がまだ50%も残っているにもかかわらず、すでに中古で銀行差し押さえ物件が売りに出ています。

[参考価格は次の通り]
#1006 495SqFt $160K Studio
#705 466SqFt $139K Studio
#812 495SqFt $159K Studio
※想定賃料は $1,200-1,300/月。その価格帯であれば一ヶ月以内にテナントは付くであろうとのこと。
※HOAは約$430/月 インターネットとテレビをHOAに含む。

買付は、定価を1割程度下回る金額で入れました。なお、駅直結というのはアドバンテージになると思うか?と聞いたところ、必ずしもそうではない。人に よっては、電車が騒々しいのは嫌だと思う人もいるだろうとのこと。眺望や近隣環境の方が重要とのことです。つまり日本の駅近の感覚とは全く違うわけです ね。

外観はかなりモダンでキレイです。これと言って問題は感じられません。

 

エントランスや共有部分は豪華ではないがキレイで必要十分という印象です。

 

実は途中で設計の変更があったらしく、外観のデザインはしっかりしているのに、内装は極めてスタンダード。

 

窓からのビューは部屋に寄りますが、向きによっては悪くない眺めです。窓には、Bank Owned (銀行差し押さえ物件)を示す張り紙と、ファニーメイ(住宅ローン公社。すなわち差し押さえた金融機関)のwebページから購入申込ができますよ。という 宣伝。

□感想

Downtownの中心部が徒歩圏で、これと言って問題はなさそうに見えたので買付を入れました。現地銀行の外国人向けローンを使えば自己資金30%で購入可能です。

物件の探し方

物件を探すにはRealtor.comがお勧めです。
http://www.realtor.com/

どうやら全米の物件が検索できる模様。ただし、情報はリアルタイムではなく、業者向けのデータから1週間程度の遅れで更新されている様子。

サンディエゴ版のREINS?
http://www.sandicor.com/

検索は業者専用なのですが、業者が検索した物件詳細情報ページのパーマネントリンクを顧客に送ってパスワード無しで閲覧させることは可能。うまくできています。

将来のDowntownの建設計画を見るには
http://www.ccdc.com/index.php

ローンについて

米国に居住権があり、かつ一件目の自宅(primary home)として使う場合は、頭金3.5%で良いとのこと。米国居住者の投資用ならば30%, 非居住者は50%程度を求められます。私が申し込みをした銀行では30%の自己資金、30年、4.7%固定、最大10件まで購入OKという寛大な条件でした。購入を希望する人がいれば信頼できる日本人の不動産エージェントとともに紹介します

感想

サンディエゴは2006年前後の景気の良かった時期に、Downtownにコンドミニアムを過剰に建てすぎてしまったのが誰の目にも明らかです。そして、その多くは投資目的で購入され、金融危機の後はforeclosure, short saleとして、かなり安価に投げ売りされています。

しかし、サンディエゴは冒頭にも書いたように産業の広く分散されたバランスの良い街であり、良くも悪くも平均的です。これと言って構造的な問題があるようには見えません。サンディエゴのDowntownはいまだにその地域経済の中心であり、金融危機後も毎週金曜の夜には大勢の若者でバーは満員になります。

賃貸需要は今でも旺盛で賃料は底堅い推移を続けています。Downtownの商業系のあまりの空室の多さは心配になりますが、それを差し引いてもアメリカ全体の景気回復に合わせた回復期待を十分に持てる街なのではないかと思います。

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玉川陽介
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