[M1-2009] ドバイ

 

ドバイのシンボル、7つ星ホテルのブルジュ・アル・アラブと人工島パーム・ジュメイラ

2008年に起きた金融危機の影響を最も大きく受けた都市の一つがドバイです。実際、金融危機で多くの外国人投資家が資金難に陥り、ドバイのビル群を建設するための資金を調達できなくなった結果、訪問日時点で多くの工事が止まっていました。

そして、この訪問の4ヶ月後、ドバイ政府は2009年11月24日に実質的に国営の不動産開発会社であるドバイ・ワールドナキールの債務、約5兆円($59 billion)の支払いを延期するとアナウンスしました。いわゆるドバイショックです。

ドバイショック直前のドバイ不動産を見てきましたのでレポートします。(執筆と再編集は2011年7月です。)

ドバイはどんな街?

【イスラム教国の中の経済特区】

 

場所によっては日本人のイメージ通りのイスラム圏みたいなところもあります。

ドバイはUAE(United Arab Emirates)にある都市で、言うまでもなくイスラム教国です。経済よりも家族よりも宗教を優先するのがイスラム教(とサウジ人が言ってました)。少し我々とは考え方が違います。

ドバイを理解するには、ある程度イスラム教についても知っておく必要があるでしょう。知り合いのサウジアラビア人に聞いたイスラム教のルールをまとめてみました。ドバイでもだいたい同じとのことですが、聞くたびに違うことを言ったりもする(基本的にそういう人たちなのかも!?)ので、信用できる証言なのかどうなのかはいまいち分からないため、参考程度に。

ハラールというイスラム法で許された食品だけを食べることができる。

・豚は食べない。

・主食はアラビア食。ゴート(やぎ)をよく食べる。


・ご飯は右手で食べる。握手は右手で。左手はトイレなど悪いことをするときに使う手。


酒は絶対にダメ。たばこは酒ほどではないがダメ。


・お祈りは一日5回だが旅行中は回数を減らしてもOK.


・4人まで妻をとることができるが、4人ともに等しく財産を分け与えなければならない。


・複数の妻を持つ人は少ない。


・結婚するまでガールフレンドは作れない。


・国際結婚はOKだが、ユダヤ教とキリスト教とは結婚してはいけない。


・賭け事は禁止(カジノ内のレストランで食事するのみならOK)


・イスラエルは敵国殺すか殺されるかというくらい仲が悪い。

(そのため、ドバイとイスラエルは地理的には近いが直行便はなし。)

中東地域では、飛行機の機内食のメニューにもall meats are prepared according to the Halal method.(すべての肉はお祈り済み(ハラール)です)と書かれています。

ちなみに、私の印象は、フレンドリーな雰囲気の中にも、なんとも言えない緊張感があるのがアラビア人という感じでした。

欧米人も歓迎のイスラム都市

【ドバイの欧米化はその開放的な経済政策によるもの】

 

ドバイはイスラム圏でも生活スタイルは欧米と同じです。ホテルの部屋にはイスラムでは禁忌のワインがスタンバイ。

ドバイは、飲酒も喫煙もOKという、戒律に厳しいイスラム教国にあって、欧米スタイルの生活様式が許されている都市です。なぜ、ドバイでは欧米スタイルが許されているのでしょうか。

それは、ドバイの経済政策に理由があります。

現在、ドバイでは石油の産出はほとんどありません。そのため、石油依存型の経済から脱却して、中東と北アフリカビジネスの玄関としての地位を確立するための戦略として、1980年代にドバイに経済特区(The Jebel Ali Free Zone)が作られました。いわば中東のシンガポール化を目指していると言って良いでしょう。

最終的には、アメリカのニューヨーク、アジアの東京、ヨーロッパのロンドン、そして中東のドバイ。そのように世界経済を四分したいというのがドバイの経済戦略のゴールなのです。

そして、飲酒も喫煙もできなければ欧米のビジネスマンはやってきませんので、欧米からの投資家を積極的に呼び込むために、欧米スタイルの受け入れは必要不可欠な選択肢だったのです。しかし、完全に欧米スタイルかと言えば、そこまで寛容ではなく、あくまでイスラムのルールが基本となっています。

ショッピングモールの入り口に張ってある注意書き。肌の露出をするな、男女でいちゃいちゃするなと書いてあります。

すべての通信は国営プロキシ経由となり、アダルトコンテンツほかイスラムの教えに反するサイトは閲覧できません。先日まではSNSもだめだったとのことだが、現在はLinkedInとmixiに接続できることを確認。

なお、カジノはありそうですがありません。しかし、秘密カジノがあるという噂も。風俗店舗こそありませんが旧市街のバーに行くと、いろんな国の娼婦がたくさんいるそうです。

石油は出ないがお金持ち

【日本人が聞いたら驚くような社会福祉の充実ぶり】

大卒公務員の初任給は何もしなくても60万円なのだそうです。UEA 人のほとんどは国営企業で働いています。一方、外国人は建設工事従事者などブルーワーカーが多く、出稼ぎ外国人の月給3万円くらいです。その代わり、寮や 食事などは会社支給なので、給料の多くは国に送金できます。この街では、外国人とUAE人の壁は非常に厚いのです。

いまだに不動産は最大の関心事項

【不動産と求人が関心事項】

http://dubai.dubizzle.com/
http://www.souq.com/
ドバイで流行っているポータルサイトの掲示板を見たところ、一番多いのは住居の売り物件、次が仕事探してます(メイドさんが多い)、自動車の売り物、不動産エージェントの営業職募集という感じでした。人々の関心事のトップはいまだに不動産市況のようです。

ドバイの税

【不動産の譲渡益課税はなし】

税金関係について。
不動産譲渡益課税はなし。
・ただし、transfer(名義変更)登記料が物件価格の2%かかる。
・関税は一律5%。 ただし、アルコール(税率50%)、タバコ(税率100%)は例外。
http://www.jetro.go.jp/world/middle_east/ae/trade_03/
・所得税、法人税ははないが年間固定で80万円~くらいのライセンス料(法人税均等割相当)というのがかります。

ドバイの銀行と証券会社

【イスラム国にも債券はある。ドバイショック直前にも債券の営業は積極的】

□National Bank of Dubai(NBD)
(その後、合併と名称変更があり現在はEmirates NBD)

ちょっと写りが悪いですが、旧NBDの本社ビル。

ドバイ投資の第一歩として口座の開設を試みました。リスク許容度が高めになるようにアンケートを回答して、ドバイ株を買いたいと言ったのですが、債券買え、債券買え、債券買え、と強烈に債券をお勧めされてしまいました。

債券市場の下落に危機感があるのかもしれません。もしかしたら国策で債券の販促をしているのかも。 (※この4ヶ月後にドバイショックが発生。今振り返ると債券を売りたがっていた理由も理解できます。)

なお、イスラムでは債券のように利子を取る行為は禁止されていますが、なぜかSukuk(スクーク)という債券同等のものが存在します。http://en.wikipedia.org/wiki/Sukuk

ちなみに強烈にお勧めされた債券は次のようなものでした。利回りは、当時のマーケット状況下でも日本の都銀の劣後債などよりも若干利回りが良いかなという程度で、それほど魅力的とは言えない利回りだった印象です。

□Aldar(総合建設会社)の普通社債らしきもの
http://www.aldar.com/aldar_developments.en
クーポン:8.75%、利払い:Semi Annual 現在のイールド:8.75%
通貨:UAEディルハム 償還:2014年 □Dubai Holdings(ドバイ版三菱グループ?主要産業なんでもグループ)の社債らしきもの
http://en.wikipedia.org/wiki/Dubai_Holding
クーポン:1.4%、利払い:Quarterly 現在のイールド:10.3%
通貨:USD 償還:2012年

□JAFZA Sukuk(経済特区発行のイスラム版債券)
http://en.wikipedia.org/wiki/Jebel_Ali_Free_Zone
クーポン:6month EBOR+1.3%(Emirates InterBank Offered Rate)
利払い:Semi Annual 現在のイールド:12.6%
通貨:UAEディルハム 償還:2012年

なお、口座の開設は比較的誰でも可能ですが、オンラインバンキングを使うのにUAE契約の携帯電話契約がどうしても必要な仕組みになっているので、とりあえず口座だけ開いて、帰ってきたら日本からネットバンキングというわけにはいきません。

Castody Fee(口座管理料)が残高の0.25%/年とのことで、1000万だと2.5万円。日本に比べれば高いですが、譲渡益課税など他に税金はかからないようです。その後、合併があり、現在はEmiratesNBDとなって、口座管理料も改定されました。2011/02現在では75ディルハム/月くらいの様子 です。

ドバイ人は大企業でも結構いい加減らしく、日本に資料の送付を頼んだら、住所はJapanだけ、それ+氏名と電話番号だけで送ってきたこともありました。そもそも資料を送ってもらうまでに何度も電話しないと動いてくれないなど、日本人嫌われているのか?と思うくらい対応は期待できません。

□マックシャラフ証券(MAC Sharaf)

 ドバイ株を取り扱う証券会社。日本語の話せる女性営業がいて、電話で一度話した記憶がありますが、2010年7月1日でUAE株関連の業務撤退とのことです。

世界一がたくさんある街

□ブルジュ・ドバイ
【アルマーニ経営のホテルが入っている世界一高いビル】

 

後に財政的な事情によりブルジュ・ハリーファに改名。大きすぎて写真に入りません。1フロア内をいくつかに分けた区分所有も100万円/㎡くらいで売られているようです。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%96%E3%83%AB%E3%82%B8%E3%83%A5%E3%83%BB%E3%83%8F%E3%83%AA%E3%83%BC%E3%83%95%E3%82%A1

建設は予定より少し遅れているが、建設が遅れるのはドバイでは当たり前。坪3.x万円程度の賃料のようで、相場感は東京と同じような感覚です。しかし、これも景気やフロアごとに違うオーナーの意向によって大きく変わります。

□ドバイ・モール
【アラビア色の強い世界最大のショッピングモール】

 

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%89%E3%83%90%E3%82%A4%E3%83%BB%E3%83%A2%E3%83%BC%E3%83%AB
2008年10月30日の開業日現在で世界最大のショッピングモールです。アラビア雑貨の店、なども入っていておもしろいです。

私は宝石には明るくないのですが、ゴールドスークというコーナーがあり、宝石商が軒を並べていました。他は、香水、焼香、イスラム家具、デーツ専門店 (イスラム圏のデザート)など、アジアや欧米では見かけない種類の店舗が多くあり、観光地としては面白いと思います。宝石類は税金(関税?)がないから安 いと言っていました。ティファニーなどはアイテムにもよりですが平均で日本より20-30%安いとのことです。

 

ここに限らず、ドバイではどこのショッピングモールにも100カラットのダイヤモンドやら、2M Dhm(5千万円)やらが当たるという景気の良いプロモーションが。

□ブルジュ・アル・アラブ
【日本には存在しないゴージャスなデザインセンスが印象的の7つ星ホテル】
http://en.wikipedia.org/wiki/Burj_Al_Arab

エントランスからしてイスラミックなデザイン。置いてある黒いのはデーツというイスラム圏によくある甘い木の実のお菓子。

設計思想的には、ホスピタリティよりも豪華さとサプライズ重視なのかなという印象で、新婚旅行に向いていると思います。訪問日時点では一泊12万でした。このグレード感にしてこの価格は割安です。

 

これでも一番安い部屋。全室2階建てで広さは169㎡とのこと。これだけのグレードのホテルに日本で泊まると50万円/日くらいするだろうから割安だなあと思います。2007年頃は16万くらいでしたが、最近は12万円くらいまで値下げしているようです。

 

アメニティがすべてエルメスというのは有名で、フルボトルの香水やら何やら7、8本ほど持ち帰りできます。備え付けのパソコンもまさかのロゴ入り。シー ルじゃなくて彫ってあるのが本格的。写真外ですがBOSEスピーカーやFAX複合機なども接続されていて手抜き無しです。

ホテルのクラブカーもロールスロイスです。

数えきれないくらいの高層ビル建設が進行中

【世界に存在する建築用クレーンの1/3もがドバイに集まっている】

 

もう、目の前の光景なのにリアリティがないくらいに、至る所にビルを建てまくっています。まるでゲームのようです。何もないところからよくもここまで作ったなと。カジノこそありませんが、ラスベガスのようです。

街中に高層ビルが建っていて、どのビルも屋上にクレーンが載っており追加で建設中。豊洲再開発の数十倍の規模はあると思います。

住宅地に人工的にため池を作っている。水が張られる前。このような大規模工事が、ここだけでなくて至る所にあるのが驚きです。

 

電車(ドバイメトロ)も建設中。
http://en.wikipedia.org/wiki/Dubai_Metro
2009年09月09日の開業を目指していましたが、開業日当日にオープンできたのは10駅/全29駅のみで工事は遅れました。工事は日本の大林組ほかが請け負っていましたが、同社は遅延や仕様変更により大きな損失を被っており、このニュースは有名です。「大林組660億円の赤字、ドバイ鉄道で損失(中略)ドバイ政府から駅舎の内外装などの大幅な設計変更を指示された上、資材価格高騰もあり工事費用が大きく膨らんだ。請負契約をめぐり責任範囲などで政府側と見解の相違もあったという。」 2010年3月24日22時23分 日刊スポーツ新聞社

都市部から数十キロ離れたところの発電所。やはり石油を燃やして火力発電でした。

パーム・ジュメイラ

【写真でもよく見るヤシの木の形の人工島。ここの豪邸はスゴイ】

 

ナキール(Nakheel)という政府系会社がこの人工島の開発をしており、セールスオフィスを訪問したところ、パーム・ジュメイラの青写真模型が飾っ てありました。この人工島、完成時にはとてつもないことになること間違い無しです。不動産ブローカーに頼んでパーム・ジュメイラ内の物件をいくつか見せて もらいました

そして、このヴィラというのがかなりすごい規格でした。日本には存在しない規格の豪邸。メイドルームならば聞いたことがありますが、コックルーム、ドライバールームなど使用人の部屋だけでも数十平米あり広いです。

設備グレードは日本のほうがきめ細かい質感ですが、それを差し引いても有り余る迫力。ハリウッドスターの別荘があっても全く違和感はないです。オレンジ色の人は雇われているコックさん。

 

とあるお金持ちが実際に住んでいるヴィラ。床はすべて大理石。日本には存在しない規格で楽しいです。ただ、外壁の塗りの仕上がりとか、照明スイッチ、窓 サッシなど細かい部分の品質は日本のマンションの方が上です。広さは何㎡とかいうレベルではなくとても広く、6 bed roomで各部屋に風呂が付いています。オーナーはインドかどこかでペットボトルのボトルを作っているという人なのですが、一棟2~4億円というパーム・ジュメイラ内のヴィラをいくつか持っていました。

 

ビルゲイツもパーム・ジュメイラに家を買ったそうです。ほんとここはすごくて、買いたくなるのがとても分かります。
http://dubai.cafe.coocan.jp/topics/archives/2008/06/post_1086.html
価格は6年で6倍になったとあります。売り出した当初は3500万円くらいでも買えたらしい。それはお買い得でしたね。しかし、6年前(2003年)に ドバイという都市を知っている日本人はほとんどいなかったのだろうと思います。現在のところ、住宅系ではランドマーク的な物件です。

市街地のコンドミニアム

【写真のみ】

 

アブダビから車で片道2時間かけてドバイまで売り主の奥さんが来てくれました。

 

中心部のコンドに関しては、写真だけしか残っていません。

建設資金の集め方が投機的

【完成までの資金裏付けがない状態で建設工事が始まるため、途中で目論見が外れると資金難に陥る。】

 ドバイでは、大きなビルやコンドミニアムを建設するとき、日本とは異なる方法で建設プロジェクトの予算を集めているようです。バイヤー(投資家)は、まだ何もない設計図の段階で購入を決めて、建設の進行フェーズごとに何回もの分割払でデベロッパーにお金を払います。

つまり、最初に支払う自己資金は、物件価格の数分の一のみです。たとえば、1億の自己資金のみで1,000万の手付を10件打ち、10億分の物件を転売目的で取得するような投機家が出てきます。そして、次の支払いフェーズまでの間に転売を試みるわけですが、それに失敗すると、すでに自己資金は他の物件の手付金に充てられてしまっているため、分割払いの建設資金が払えなくなるわけです。

投資家から何回もの分割払いで集める資金を建設費に充てることを見込んで作っているので、途中で多くの投資家が一斉にお金を払えなくなると建設がストップしてしまうのです(!!)

なお、日本では最初に資金の裏付けを取ってから着工するか、信用力のある主体が建物を完成させてから分譲するので、景気が悪くなっただけで建設資金が足りなくなり工事がストップすることはありません。

作り途中で止まっているビルばかりだとドバイ全体の評判が悪くなるので、シェイク・モハメド(ドバイの王様)がサポートして、手をつけた建物は必ず完成させるようにしているようです。

パーム・ジュメイラにはこのようなとんでもないホテルの建設も予定されていましたが2011年2月に正式に中止発表。
http://en.wikipedia.org/wiki/Trump_International_Hotel_and_Tower_(Dubai)

また、Bloombergの記事に よれば、このような問題も・・・。【ドバイの一部オフィスビル、「不便、低品質」などで永久に空室も】10月14日(ブルームバーグ):アラブ首長国連邦 (UAE)ドバイ首長国の一部オフィスビルは、計画の不備や立地条件の悪さのために永久に入居が見込めず、ほかの一部ビルでも辛うじて管理コストの回収が できる程度だと、米不動産仲介会社、シービー・リチャードエリス・グループ(CBRE)が指摘した。

このような凄惨たる状況ではあるのですが、最終的には、王族の大きな資金を入れて一気に解決を図り、日本のように個別企業や個人の不良債権が長く尾を引くことはないのかもしれません。しかし、ドバイだけでは足りないのでアブダビに資金援助を求める線が濃厚とのことです。

なお、ドバイランドやウォーターフロントなど、壮大な設計図を描いたプロジェクトは中止か規模縮小でしのいでおり、ドバイのおごりの象徴とも言われた、シェイク・モハメドが詠んだ詩の文字を形取って島を作る(Google Earthで見ると詩が読める)プロジェクトも資金難で恐らく中止になったようです。しかし、残っている部分だけでも相当すごいです!

投機で失敗した人たちのその後

【ドバイでは借金を踏み倒すと刑務所に入れられる。】

金融危機後、ドバイでの借金を踏み倒して国に逃げ帰る投資家や実業家が多く、空港には3,000台もの車が乗り捨てられ放棄されている。という新聞記事がありました。(The New York Times, February 11, 2009) With Dubai’s economy in free fall, newspapers have reported that more than 3,000 cars sit abandoned in the parking lot at the Dubai Airport, left by fleeing, debt-ridden foreigners (who could in fact be imprisoned if they failed to pay their bills).

ドバイでは借金を返せないと刑務所に入れられてしまう(!)金融危機後は投資で失敗したイギリス人がたくさん刑務所に入っているそうです。

以前にも景気が悪くなると、借金を踏み倒して自国に逃げ帰ってしまう外国人が多くいて問題になったらしく、こういう輩は飛行機の不時着などで再入国すると逮捕されます。

ドバイの感想

【また1年後、2年後に経過を見に来たいと思わせる街】


ドバイ市のオフィシャルキャラクター

Surprising Dubaiというドバイの街のテーマどおり、いろいろ驚くことが多い国です。ブルジュ・ドバイで知り合ったエジプト人投資家も、ドバイは世界で一番熱い!!と言っていました。

金融危機の影響をもろに受けていますが、不動産価格は売り出し時よりも現在の中古市場の方がまだ多少高く、不動産エージェントが言うには、旗艦物件はこれ以上値下がりする気はしないとのことです。利回り的にも5%程度で正常。不動産市況に限って言えば、日本で報道されているようなドバイ崩壊、砂上の楼閣というほど大打撃ではないのかもしれません。

個人的には、半ば希望的観測ではありますが、ここまで壮絶な人工物を作ってしまったらtoo big to failだと信じています。 (最近はtoo big to saveとも言うらしいですが) しかし、建物や施設の供給がかなり多い割には、まだ実稼働が半分くらいで、夜になるとビルの明かりが半分も付いていない 場所がたくさんあるのは課題です。さらに内需がほとんどないので、外国人観光客と企業をいかに魅了して集め続けるかが勝負の鍵となるでしょう。

アブダビもすごい

 

ドバイから車で2時間。アブダビも見に行ってきました。ドバイほどではないですが、大きなビルをいくつか建てています。

 

これが世界を牛耳る(?)アブダビ投資公社のビルです。

 

 

アブダビは芸術と文化の都市を目指しているようですが、青写真を見る限りでは、これはやり過ぎだろうという印象です。受付の人に聞いたら、いくつかのフェーズに分けて着工して、201x年くらいには そこそこ完成するとか言っていましたが、これはバブルはじけた今となってはちょっと実現性があやしいです。しかし、この計画を考えただけでも相当すごいプ ロジェクトだとは思います。

さらに、アブダビは、テーマを環境に移してマスダール・シティというゼロエミッションのエコシティも建設中。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%9E%E3%82%B9%E3%83%80%E3%83%BC%E3%83%AB%E3%83%BB%E3%82%B7%E3%83%86%E3%82%A3
こちらは、技術主導の堅実な街になるのではなかろうかと推測されます。


ほかにも、ALDAR DevelopmentsのWebによれば、にわかに信じがたいプロジェクトがいくつも進行中です。

ドバイでのビジネス

ドバイを案内してくれた、現地のビジネスコンサルの人を紹介可能です。ドバイでビジネスをしたい、ドバイの不動産を購入したいという方はご相談ください。とても親切な日本人で安心して紹介できる人です。現地でビジネス系の情報を集めるためのガイドとして同伴してほしいという場合は、1日あたり4-5万円くらいで案内してくれると思います。


2014/04/23更新