[2] 海外と日本での不動産投資への期待の違い

海外と日本での不動産投資への期待の違い

海外では賃料収入よりキャピタルゲイン狙いが一般的

 海外へ行って、私が一番違うなと感じたことは、投資家が不動産に対して期待している利益です。

日本以外では、みなキャピタルゲイン狙いばかりで、賃料でローンが返済できるケースは、ほとんどありません。(毎月の返済額>毎月のローン支払い)、銀行も購入額の50%、70%など、鑑定評価ではなくて一律のLTVレートで貸しているような雰囲気があります。

しかし、日本の住宅ローンの場合は、その人の年収から生活費を引いた残でローンが返せるか否か、大家さんが行う場合(不動産賃貸業)は金利上昇&空室リスクに耐えた上で、賃料収入で借入が返せるかを見ています。

日本ではバブルの反省で不動産投機はタブーになった

 ですから、日本では、利回りは低いけど、値上がりしそう。というような海外で好まれる物件には融資が出ません。融資が出ないと当然買える人もいません。だから、みんな高利回り物件ばかり狙ってキャップレートを計算したがるわけなのです。

銀行が言うには、これはバブルの反省によるものらしいです。そして、前にも書いたとおり、短期譲渡所得には39%課税など、税制も不動産転がし、不動産価格の過度な上昇を規制するシステムになっているからです。

日本と海外の不動産市場特性の違いは、バブルの反省から生まれた融資姿勢と税制の違い、ひいては不動産規制ポリシーの違いに起因するものなのかもしれません。


2014/04/23更新