2013/10/27

不動産借入における耐用年数延長の可能性

RCと木造の耐用年数は、不動産に携わる人は暗記必須の年数です
RC47年、木造22年です

ところで、都心では3割以上の建物が平成元年前後(バブル期)に作られたもので、すでに築25年以上が経過し、RCでも残存年数は20年くらいまで減り、長期ローンが出にくくなっています

もし、国が、不動産市場を活性化させたいのであれば、この耐用年数を延長するのがコストもかからず簡単に景気を刺激できることは間違いないでしょう

「いやいや、耐用年数の延長なんて、そんな簡単にできるわけないだろう」
「耐用年数オーバーの貸付=建物が朽ち果てるまでに返済が終わらない=将来的に返済できないことが分かっている人に貸すことと同じ=債務者区分が正常先にならない=銀行は引当金を積む必要があり貸出をする理由がない」とお考えでしょうか。私は、そう遠くない未来に、この年数は延長され、バブル期に建てられた建物の延命措置が図られるのではないかと思っています

なぜなら、1998年までは、RCの耐用年数は60年だったのですよ。実は、もともとが60年だったのです。それが短縮されて47年になったのです

従い、47年がコンクリートの寿命ではありません。このような背景と国交省が古い建物の有効利用を促進している(平成22年6月閣議決定「中古住宅の流通市場、リフォーム市場の環境整備」)ことを考えると、耐用年数オーバー貸出の緩和は非常にあり得ると思っています

不動産の国交省、市場を活性化させたい日銀、耐用年数は国税、と縦割り行政で連携がとれているわけではないので、具体的にこのような話は出ていないようですが、タイミング的に、東京五輪までに延長してくれてもいいのではないかなあと

ほか、各金融機関が、たとえば「退職金で一括弁済するので耐用年数を超えた貸付でも回収できる」であるとか「外部鑑定評価によれば耐用年数以上の耐性のある建物であるから47年では朽ち果てない」など、審査部も金融庁も納得できるストーリーを作ることを前提にして、あまり耐用年数については細かいことを言わない運用に変わるのではないかと思います。