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質問者

玉川さんは、日本で個別株のオプション取引が根付かなかった原因はなんだと考えられるでしょうか。
もし、日本で個別株のオプション活用が増えれば、もっと長期的なスタンスで株を持つ投資家が増えて良いなと思うのですが。
少なくとも、今みたいなETFびいきや国の買い入れで不自然に株価を持たせるような風潮はおかしいと思います。
株式市場はあくまで個人の趣味思想で選好されて形作られていくべきものだと思うので。

タイトル(省略可)
日本の個別株オプションはなぜ死んだか
質問者

私一人がマーケットの波にのった賢い投資家になれたとしても、日本の株式市場に非効率性が残されたままならば、ブサメン草食系社会の低質サービスを受けたまま、日常を生活を送る羽目になるのでは?!
日本の社会が北欧中欧レベルの水準に成長すればカネカネ考えなくて済み、それが本当の勝利になるのでは?

質問者

ならば、私が社会的な投資家となってこの国の全てを変えてやりますよ

質問者

金融の仕組み・金融商品?として、ビットコインやIOCや等に注目されております。今後これらの商品は、今後どうなっていくのでしょうか(一般投資家にも投資ができるものかなど)?
また、先生はこれらの商品も含めて、金融リテラシーを高めるべきとお考えでしょうか?
よろしくお願いします。

タイトル(省略可)
新たなビットコイン・IOCについて
質問者

表題において、議論される機会がメディアで増えております。先生のご見解を頂けませんか。

不動産投資における、特に固定資産で純資産を多く築いているとキャッシュが少なく首がまわらなくなるかもです。税率にもよりますが。

不動産投資家のみならず、国内企業において極めて大きな転換となりえますが、いかがでしょうか。

タイトル(省略可)
内部留保課税となったら
質問者

御回答ありがとうございます。
転換期になり得れば、仕込む対象を変えようか(償却資産割合が高く、利回りが高い物件)と思ってはおりましたが。

主旨はそれますが、『バブル感はありません』のお言葉につきまして。

今後の米国金利上昇気配、国内不動産投資融資加熱抑制傾向、バブル期並みの地価上昇地域ありの状況ですが、上記お言葉の根拠となる材料について教えて頂けますか。

質問者

玉川さんの他投資家と比べ、見解の大きな特徴は、時間軸を意識したインフレの前提のもとですよね。私も賛成ではあります。

今後、中期インフレ基調、加速率など根拠は出てくるでしょうか。時間経過による結果論の評価ではなく。それができれば、百戦百勝になれますが、非現実的ですかね。

質問者

ありがとうございます。勉強になります。

刺激にはなりますが、サラリーマンの私には再現性は乏しく、羨ましい限りです。

初心者投資家

いつもお世話になります。VXX投資に加え不動産投資も始める準備をしています。
横浜市に新設予定の私鉄駅近くの中古木造、
築22年 に投資妙味がありそうです。

駅稼働後の売却を前提に、価格上昇をシミュレーションする適当なデータベースはあるでしょうか。
また、不動産会社から、公庫への融資の打診、内見等の条件に買付の提示を希望されていますが、一般的な話でしょうか?

質問者

早速のご回答誠にありがとうございました。
既存の類似比較を始めました。

>新駅期待で買うことはしません。新駅ができなくてもフロア付き

これは、新駅開設ぐらいではダメで、コンパクトシティ構想等の真ん中になるような物件であれば投資妙味がある、という感じでしょうか?
また、フロア付きとおっしゃる条件を算出するには何が必要でしょうか?この物件は木造築24年 現況2室空き/全8室 現状利回り7.5% 満室想定家賃10.0%  価格4500万 頭金450万 借入4000万(借入金利1.7% 公庫借入15年)です。

駅開業前はもっと空室が増えてもおかしくない気がします。入居率75%として計算すると特典エクセルでは6年目にやっと税引き後IRRがプラスになります。

また木造のCAPEXを考えていないのでそれを加味するととても良くない投資のような気がしてきました。

>一般的かどうかを気にするよりも、なぜそれを言われたのか、どんなカードを切っていくのが最適解なのか。それを考えた方がいいのと一緒です。

これはなるほどです。ありがとうございます。

質問者

早速のご回答誠にありがとうございました。(余談ですが買い付け提示後、15年融資でなく10年融資となり再検討中です。年間マイナス100万円のCFは、確かに理論的にはOKですが連帯保証人の心証が悪くなりそうで)

入居率の75%はおっしゃる通りなんとなく現状の入居率(6/8室)を入れただけです。再読し、想定の90%にする為の広告費計上をするべきと理解しました。でも、、新駅が出来るまでは駅徒歩20分超の物件ですので、広告費でなんとかなるレベルなのか・・・指値の打診をしたところ、「出来てー4%くらい」をもらいましたので、そこを広告費に充当しようかとも思いますが、知見がとても足りません。

質問者

玉川様

お世話になります。下記の物件を紹介され、現在検討しております。
人気駅から徒歩圏であることにより、安定した運営を見込めそうだとは思うのですが、高額なこと、利回りがよくないことが気になっています。これらの点についてご意見、ご感想等をお願いできますでしょうか。よろしくお願い致します(物件内容を一部ぼかしていることをお許しください)。

所 在:都内市部の駅より徒歩10分以内
物 件:新築アパート(土地200㎡台、建物:木造2階建て、総戸数10数戸)
価 格:1億円台後半
利回り:表面5.7%(Netは不明)
その他:敷地延長(旗竿地)、高架線路の付近

質問者

ご返信どうもありがとうございます。
特典シートにて再度シミュレートしてみます。

ちなみに現在の都内で、表面が5.7%というのは普通でしょうか?

質問者

承知しました。たびたびのご返信、どうもありがとうございます。

質問者

玉川陽介先生
大変お世話になります。
「収益計算」p.37 図1-4 の右側の表で、各年度の経費が1万円ずつ減少していますが、この理由を教えて頂きたくお願い
致します。

タイトル(省略可)
「収益計算」p.37 図1-4
質問者

いつも玉川先生の書籍やブログなど、大変お世話になっていて感謝している者です。
北朝鮮リスクについて質問が有りまして書かせて頂きました。米朝戦争の可能性が多少はある現在、
訪日外国人の数が北朝鮮という危険地帯に近いという理由で、それなりに減少する可能性はあると思います。
池袋や新宿等、いまは固い需要がある地域でも、賃貸や収益物件の売買価格が軟化する影響を先生は
考えていらっしゃいますか? 以前は築20年から30年程度の重量鉄骨やRC造でも8%~9%位で売り出されていましたし、
私が購入した15年前は12%位でした。国内事情だけではない現状、利回りの上昇は有り得るとお考えでしょうか?

タイトル(省略可)
北朝鮮リスクで訪日客が減少する可能性
質問者

早速に丁寧にレクチャー下さり有難う御座いました。心より感謝致します。
私の肌感覚ですが(データを取った訳ではないです)池袋周辺の賃貸客は2人に1人は外国籍という感じです。
私のマンションも外国籍が半分を占めています。
今後、北朝鮮リスク等で外国人客が減ると、賃貸の空室率もそれなりに上昇するかなと感じていました。
外国人を目当てのビジネスホテルや民泊等も新宿や新大久保~池袋等、すごい勢いで増加しています。
米朝開戦や更なる事態の緊迫化等短期的な現象といえども、稼働率低下により資金繰りがひっ迫して売却等の動きもでるのでは、と何となく
思っていた次第です。売りが多くなると利回りも上がるのでは、と考えたのです。
マカオでは、中国人目当てのホテル建設が盛んでしたが、今は旅行者減少で稼働率低下に悩んでいるとか。東京が同じ轍を踏まなければ
良いなと思っています。

質問者

不動産投資とあまり関係はないのですが、音漏れのしにくい物件の見分け方などはあるでしょうか?
私は隣人の生活音などが耐えられない性質なので、なるべく防音性の高い部屋を賃りたいと思っているのですが

タイトル(省略可)
防音物件
質問者

なるほど自分はお金はあまりないので、戸建賃貸を検討してみることにします。
参考になりました

質問者

「これから必要な金融リテラシ」のは受講料は発生しますか

タイトル(省略可)
9/14のブログについて
質問者

玉川様

お世話になっております。
区分ワンルームマンションを個人で1室購入した際の収支計算をしております上で、2点ほど質問がございます。
なお、前提として、当期税引前利益は概ね数万円程度、本業収入は520万円程度、住宅ローン減税有り、独身なので、
本業収入と不動産所得を合算した際の所得税率は10%となると見込んでおります。

①この時に、「収益シミュレーション」シートの「賃料収入にかかる税率」セルに-1を入力すると、
10年目以降の税引き後キャッシュフローが、約20万円程度増えるのですが、これで計算はあっておりますでしょうか。
個人的な感覚ですと、「賃料収入にかかる税率」セルに10%を入力した方が実態と合うような気がするのですが、
どちらの処理より実態との整合性があるのか、ご教示頂けると幸甚です。

②今回の取引は、業者売主物件では無く、個人売主の仲介であったため、不動産の譲渡にあたって、
物件に対する消費税の支払いはありませんでした。
「収益シミュレーション」シートのB8セルが「うち消費税8%」という記載になっておりますが、
この消費税は、物件価格の内税として考えることで正しいでしょうか。
内税扱いであれば、消費税支払いの有無に関わらず、物件価格は変わらないため、差引く必要は無いと考えました。
初年度にこの消費税課税分を差引く必要の有無について、どちらが正しいのか判断できず、ご教示頂きたい次第です。

ご多忙中の折、大変恐縮ですが、ご賢察をお伺いしたく、お願い申し上げます。

タイトル(省略可)
ワンルームマンションの収支計算
質問者

玉川様

早速のご回答、誠にありがとうございます。
収支計算書の方、メールにてお送りさせて頂きたく存じますので、添削頂けると幸甚です。
過去メッセージも参照させて頂いた所ですが、理解が追いつけず、ご質問させていただいた次第です。

質問者

玉川式不動産収益試算Excelシート Rev.2017.03.16の収益シュミレーションにおいて、都市計画税額が正しい数値となりません。原因として都市計画税課税標準額ではなく、固定資産税課税標準額に対する税計算となっていることかと考えているのですが、入力方法など他に原因があるのでしょうか?

タイトル(省略可)
都市計画税額について
質問者

ご回答ありがとうございます!主旨の理解が不十分でした。スッキリしました!

質問者

玉川式不動産収益試算Excelシート Rev.2017.03.16において個人の収益シュミレーションを実施する際に住宅ローン減税による税額控除が無い場合のシュミレーションをする方法はございますでしょうか?

質問者

玉川様

お世話になります。区分所有マンションの買い替えについて相談させてください。
約11年前に投資目的でマンションの一室を購入し、賃貸しておりました(横浜市内)。
先月に空室となったことにより、将来の価値下落を見据え、買い替えを検討しております。簡易的な査定では、現在であれば購入時と大差ない価格で売却できそうです。

しかしながら、当マンションは購入時に圧縮記帳しており(税金の繰り延べ)、この利点を今後も活かすためには、現行の税制によると、買替資産は敷地面積300㎡以上の物件を取得する必要があります。例といたしまして、一棟物件で土地が300㎡以上の物件、あるいは複数の区分所有物件で土地持分の合計が300㎡以上になれば要件を満たします。
とはいえ、後者は相当数の物件が必要となり、しかも物件ごとの売買契約では無効で、
「一契約」で複数の物件を購入しなければならず、なかなかハードルが高い状況です。
そこでご意見をお伺いしたいのですが、

① このハードルを越えてでも買い替えを進めるべきか、賃貸で継続した方がよいか。
(当マンションは3千万台で現金購入しており、現在の予想額で売却できたと仮定しますと、これまでの賃貸状況から利回りはNETで4.46%、表面6.04%程に落着しそうです。)

② 買い替えで進める場合、できれば都内、乃至、横浜を希望しておりますが、昨今の不動産市況において上記①より有利に運用できそうな状況かどうか。

以上につきまして、玉川様であればどのようにお考えになるか、どのように進めていかれるか、参考までにご教示いただけますでしょうか。
ご多忙のところ恐れ入りますがよろしくお願いいたします。

タイトル(省略可)
区分所有マンションの買い替えについて
質問者

早速にご回答くださいまして、どうもありがとうございます。
おっしゃるとおり、このマンションのみ抽出してご意見を伺うのは適切ではございませんでした。失礼いたしました。
ご著書の「Excelでできる~」においては、P.227~230に書かれている内容かと拝察します。再読の上、検討致します。
本文入力(新規質問・返信は管理者の回答があるまで公開されません)

質問者

玉川先生 不動産収益試算Excelシート Rev.2016.08.31を活用させて頂き、一棟マンションの不動産購入にいたりました。ありがとうございます。
このシートで、1点になったのは、繰越欠損期末残高で、個人の青色申告時の繰越と法人繰越では、年数が異なっていたので、何故カバーされていないのか?という点が気になりました。
もし、未サポートであれば、今後カーバーしていただけると助かります!

タイトル(省略可)
繰越欠損期末残高の個人と法人の違い
初心者投資家

いつもお世話になっております。
DVDを購入しVXXショートの実践を始めました。
ある程度大きなポジションを持っている時にミサイル発射等でフラッシュクラッシュ(大幅上昇から誤報とわかり急回復など)するときの資産保全はどうすればよいでしょうか。

タイトル(省略可)
フラッシュクラッシュ
初心者投資家

ありがとうごさいました。
単に暴騰してロスカットされるなら許せるとして、すぐに回復するフラッシュクラッシュで資産を失うのはバカバカしいと思います。
ibでフラッシュクラッシュを認識してすぐ買い戻し?など、TWS上で同時注文等、プログラめるならTWSの勉強をしてみたいですが、おっしゃる通り約定しないリスクを考えると怖いですね。
自分の投資は直近の北朝鮮リスクのような、ある程度先行きが読める急騰時にポジションを持つというものですが、誤報に基づくフラッシュクラッシュ等で日本時間で寝ている時に文無しになるなど考えると不安ですね。
ibがある程度ガードしてくれるのか?よくわかりませんが…

不動産投資などの資産分散も著書を参考に検討しないとですね。収益計算の著作も注文しました。今後ともよろしくお願いします。

質問者

毎年、米国議会で債務上限を引き上げる引き上げないと議論され、そのたんびに米国がデフォルトする論がたちあがりますが、実際のところそういう事は起こりうるのでしょうか?もし、それが起こるとしたら、どのような事が最大のトリガーとして考えられるでしょうか?

タイトル(省略可)
万年米国デフォルト説
質問者

いつも勉強させていただいております。
一点質問があるのですが、マンションを最終的に取り壊した時の価値ですが、自分が保有する区分に割り当てられている共有土地持ち分比率にマンション全体が保有する土地の売却価格を乗じて、ここからマンション取り壊し費用を差し引いた額という理解でよろしいでしょうか。

つまり以下の数式で表現されるということで理解しております。

マンション全体の土地売却価格 x 区分所有の共有土地持ち分比率 – マンション取り壊し費用

もしこれが正しいとするとマンション購入の際は共有土地持ち分比率が高い物件を購入したほうが良いということになろうかと思いますが、ご意見お聞かせいただけますでしょうか。

宜しくお願いいたします。

質問者

早速のご回答有難う御座います。勉強になります。引き続き宜しくお願い致します。

質問者

「Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべては、普通に個人が自分たちの住む家を購入する時の計画に利用価値がありそうですか。
また、今後自分が住む用の家を購入するにあたって、金利が安い今の方が買うべきだとか。逆にこれから不動産が安くなってきているから様子見するべきかなどの予測は立てれそうですか?

タイトル(省略可)
普通に住む家
質問者

なるほど。本を買って熟読し、綿密な計画に役立てたいです。

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