それよく言われるのですが、賃料が下落しないようにCAPEXを入れるわけですから、CAPEXだけ費用計上して賃料は下落し続ける前提だと
シミュレーションの意味ないのですよね。
それと、金融機関から見たときに見た目が悪いのであまり入れたくないという事情、また、日本人はインフレというものを忘れている。という私からのメッセージも含まれております。
ただ、依頼が多いのでそのうち入れようかな。
どうしても入れたい場合は、ユーザー設定損益のところにマイナス計上してください。賃料下落率の定数は私がサンプル調査した結果が書籍に書いてあります。

・リノベ代金を10年で償却したければ1年目のCAPEXに入力。ただし買ってから1年後に支払った会計処理になりIRRが多少良くなる（長期なら無視できる程度）それ以外は適正に計算される。これが正当かつ王道。よく分からなければこの処理で良い。
→大規模修繕費(10年償却CAPEX)という項目があるのでそれを使ってください。「h.購入時その他費用（特になければゼロ）」は当期一括損金になってしまいます。

・リノベ代金を建物残存と同じ償却期間で償却したければ売買価格を400+250で計上する手もあるが、そうすると期中の減価償却が正しく計算されません（土地と建物に分割されてしまうので）特に今回は土地9割であれば建物の償却がほとんど取れなくなる計算。2-3年の短期売却ならばトータルで見ればほとんど変わりませんが、長期ならばこの方法は不正確になる。

よくよく考えると、

先に評価額按分などで購入時のノーマルな土地価格を計算する。メモを取る。(「売買契約書上の土地価格」に表示されている数値＝100万とする)
売買価格(例えば500万)にリノベ価格(300万とする)を加算して、excel上の「a.物件価格」に入力(800万)
ここからがポイントで、
「価格に占める税込建物割合」を手動調整して、土地価格が上記の100万円になるように割合を恣意的に変えてください。
そうすると、リノベ価額のすべてが建物価格に乗ることになります。
従い、中古物件の本体+購入後のリノベともに建物と同年数(耐用年数オーバー木造なら4年)での償却になります。また、他の部分の計算が何もおかしくなりません。excel上は売買決済と同じ期にリノベしたことになります。

でも、さらに考えると、

質問の主旨は、建物は4年でCAPEX22年で償却したいのでしたっけ。
実務上、そのようなことをやる人はいない気がするので、未対応です。
その想定と近くなる設定も思いつきません。
普通はこうやります。みたいなのを回答したいところなのですが、
税や警察の話を書くと、どこで誰が見ているか分からない世の中で、意外に言論の自由が制限されている国家なので、普段相談している税理士とは別の先生に聞いてみることをお勧めします。

スリランカの例の港は見に行ってみたいですね。スリランカ、カザフスタンのコルグスとかかな。
https://www.theguardian.com/cities/ng-interactive/2018/jul/30/follow-new-silk-road-china-belt

明日、レオパレスの件で新聞の取材が来るのですが、何を言ったらいいのですかね。レオパレスについてはよく知らないんですけど。
面白い話を知っている人は2月14日(木)午前までに書き込んでください。

持ち株会はすごいですね。解約するの忘れ商法サブスクリプションみたいな。

それはあると思いますよ。同じビジネス環境、同じ資金量でも、社長の考え方により選ぶメンバーも変わりますし、同じイベントがあっても違う判断が下されます。

小さい会社は社長がすべてです。大きくなるにつれて組織の力が増していき社長の力は弱まります。超大企業になれば社長は誰でもあまり変わらない。ということにはなるかもしれませんが、
それでも社長が変えようと思う人であれば変わるのでは。

何かあったときに、あの社長であればこういう判断するかな。とか、若干、怪しいな、中身なさそうだな。とかの判定材料にはなるでしょう。
機関投資家はそれだけではなくて直接に会って話せるので有利です。
上場企業の役員と仲良くすると、どんなことを考えているか、次に何をやりそうか、何もできなさそうなのか。言っているだけなのか。だいたいのことは分かりますよ。

都内のタワーマンションは若干落ち着いてきましたが高値を維持しています。それなりのグレードだと平米100万+です。
今後も住宅ローン控除が取れる、0.7%前後の激安金利は維持されるであろう、消費税増税は物件価格にそれほど影響はないであろう、企業業績も良く高給な仕事も探しやすい、海外要因も比較的安定
ということを考えると、需要は底堅いと思われます。

ニセコや河口湖は行ったことがないのでなんとも言えない部分もありますが、常識的に考えればいつかは沈静化すると思われます。
類似資産との比較で考えても、蔵王や越後湯沢などとの価格差は説明できず、河口湖ではなくても他のキャンプ場でもいいわけです。
余っているスキー場は全国にたくさんあると思います。整備が悪いのをきれいにするのはマリオットや再生ファンドの得意技ですので、そこは手入れ次第で新品同様によみがえります。

他の場所とニセコ、河口湖の違いは何なのかと言えば、SEOの違いとも言えます。誘致がうまい。環境が整っている。メディアで紹介される。ブランド化される。
そのような好循環が生まれている。
しかし、それはニセコでないとどうしてもだめ、他に代替が利かないとは思えません。そのため土地本来の強さではないと思います。
アップサイドとしては、浅草のように、外国人の認知する新ブランド価値のある土地として定着する可能性もありますが、そこまで継続性のあるブームなのかという気も。
京都は代替がないこともありインバウンドが増えるのに比例して人気化するとは思いますが。

割安というのが買ってすぐに転売できるほどのものであれば、もちろん自己資金100%でも買います。
すぐには転売できない＝言うほど割安ではない ということです。
つまり、おっしゃるのは、ちょっと安いかな。という程度の物件です。そのような物件に自己資金を入れるか否かについては、

不動産投資「収益計算」のすべて で書いたように、普通の物件に高いレバレッジ、割安な物件を低レバレッジ どちらが良いかを計算で求めています。
その通りに計算すれば出ると思います。表面何パーセントであれば均衡するのかも計算できます。

おそらく、自己資金2-3割も入れてペイするのは、すぐに転売できるような物件だけではないでしょうか。
多くの場合、自己資金20%で5棟を買うより、自己資金5%で20棟のほうが有利なはずです。
最近は金利が高いので、機械的に規模を拡大すればいいとも限らなくなってきました。気をつけて計算してください。

＞1.4%オーバーローンから
これが本当ならばいい条件ですね。ただ、書籍にも書いたとおり、
「1.4%オーバーローンよりも好条件になることはあり得ない。そもそも、あなたにこの融資条件が当てはかまでは審査していない。物件との組み合わせによってはゼロ回答という可能性も大いにある。むしろゼロ回答をするほうが多い」くらいに聞いておいた方がいいです。

過去1.3%の金融機関も今は2%前後ですね。

私のやり方がいいのか悪いのかは別として、個人的には目標とかビジョンを立てることはないですね。興味のあることがあればそれをやる。なければ基礎技術の研究かテーマ探し。
という感じです。

興味あるものがないときに技術研究をしておくのは大事だと思います。多くの人からは、働いていない、休んでいる ように見えてやりにくいのですが、そこは堂々と次の準備をするしか。

本を書こうと思ってもMicrosoft Wordの使い方が分からなかったら書けません。金融データの分析をしようと思ってもExcelができないと実現できない思いつきのアイデアで終わります。

ただ、英語はそのうち使うからまずは英語。みたいな、基礎ばかり固めて何もしないのもどうかと思うので、バランスだと思います。

先に目標を立ててしまうと、ゴールがそれ以外になくなってしまうし、イベントドリブンで柔軟な進路決定ができないのではと思います。

従い、この掲示板にも何の目標もテーマもないです。来訪者のアクセス分析すらしておらず１日に何人が見ているのかも不明です。
記事は溜まってきたので、そのうち気が向いたら書籍化しようかなーとか、しなくてもいいなーとか。
ですが、とりあえず、やっていると、ここに来る人が何を考えているかが分かる。というのと、それに回答することで自分自身の考えが固まるという点では意味があると思ってやっています。

海外を探索したり、プログラミングをしたり、高度なことは55歳くらいまでしかできないかなーという計画で生きています。
痴呆になるのか、いつ死ぬのかも大事ですが、アクティブな年齢がいつまでかを意識しています。

やはりファイナンスとテクノロジーの業界の人なので、そのどちらかで何か良い成果が出ればいいんだけどなーとは考えながら生きてはいますが、
特段、何かやっているわけでもないので、なかなか簡単に成果は出ないですね笑
どちらかというと、目標や考えていること、というのは私はあまり人には言わない派です。

改めて確認したところ、印刷範囲の設定には制限をかけていないので、
https://www.manetama.jp/report/excel-hack-print-range/
こんな感じで普通にやればできるはずです。

勤労はあまり好きではないこともあり笑、この統計については全然、見ていないのであまり適当なことは言えませんが、

＞今回は、サンプル入替えの寄与（295円）よりも、ベンチマーク更新の寄与（1,791円）が大きくなっている。
と書いてあり、大きく伸びたのは計算方法を変えたから。ということが書いてありました。これはわざと変更したならば、よくあるインチキ統計手法ですが、年度の切り替えですし偶然かもしれません。
ですが、少なくても前年比を論じるならば同じ計算方法で比較しないと意味ないですよね。

あとは零細事業所を統計から外せば良い数値が出るのは当たり前で、それが恣意的なのか、そうではないのか。詳しくは読み込んでみないと分かりません。

女性の労働者が増えた生活実感は特にないですかね。ここ数年で劇的に増えた気はしないです。
ただ、女性が増えたならば全体統計の引き下げにつながるのかもしれません。けど、それは悪いことではないですよね。世帯年収は増えるわけで。

日銀でも、生鮮食品は除外して、石油は除外して・・と、都合の悪いものをいろいろ除外していくと都合の良い数値が出るだろう、みたいな話はあり、「物価とは何か」みたいな話はありました。

年収1000万+を払っても良いと思えるような幹部レベル、自給1000円程度で現場を捌いてくれるブルーワーカーレベル、その上下2層の需要は旺盛で賃金が上がっている気がしますが、

一方、400-800万くらいの中間層は、管理システムに仕事を取られたりで、たいしてやることがないような。
現場作業をさせてペイするほど給料は安くないが、給料に見合った高度な仕事はできない。あまりいらない人材になっていないかという気がしなくもない！？

あと思ったのは、このような統計の不正は、誰かが発見しないと不正が見過ごされてしまうわけです。
では大手のアナリストが不正を公表するかといえばそんなことはしないでしょうから、
私たちのようにネットで拡散する立場の人たちが、きちんと監視して、最終的に新聞記事や経済誌の特集などになるようにネタを発掘、提供するというのは大事なのではと思います。

そして、女性の社会進出については、政府としては、
女性が働けば世帯年収が増えて子育てするお金が捻出できる＆夫婦で働けば国が老後の面倒を見なくても良いので安上がり。というシナリオだと思うのですが、

都心部では、女性が高給になり発言力が増す＞周りに魅力的に思える男が相対的に減る＞いまいちな男と無理に結婚するより一人の方が楽しく生きていける＞都会の出産率下がる みたいな逆効果なことが起きている気がします。
韓国でも、都会の高収入＆高学歴世帯のほうが出生率が低い。みたいな問題があったような。
それもごく一部ですかね。

個人的には、女性が働く労働環境が整備されている世の中よりも、女性は働かなくても楽々と食っていける世の中の方が幸せだと思うのですが、
最近は、そういうことを言うと差別的だ。とか言われて、言いたいことも言いにくい。

経営者は金融緩和だから給料を上げようとは思わない。というか相関がない。ということなのではと。
人が足りない、人材の獲得競争になれば上がる、業務を継続するための人材の給与相場が上がっていたらうちも仕方なく上げるしかないなー。みたいな考え方なのではないですかね。
中小企業の経営者は基本的に給料は払わないですね。自分は銀座で豪遊しようが何しようが給料を上げるのは最後なように見えます。家賃とかと同じで固定費ですからね。

＞物価がどうすれば上がるのか、お考え教えてくださると嬉しいです。

これは企業が個人に給与などの形でお金を流したとしても、個人が将来の不安を抱えて貯蓄したり、すでに物質的な生活が成熟してしまい買いたい物が何もなければ消費には回らないですよね。いわゆるデフレマインドというやつです。金詰まりの原因の一つはマインドと言われており、その寄与率が高い気はしますが、

根本的に、旺盛な消費＞物が売れる＞企業が儲かる＞利益を給与として分配、税金も取れる という高度経済成長期のような経済モデルが現代社会に合わなくなっているのではないですかね。

このモデルには、娯楽はスマホで無料とか、建物や重設備の質が良くなって20-30年メンテなしでも普通に住めるので修繕支出が不要に。サブスクリプションで初期費用を抑えて薄く長く支出とか、実体経済よりも投機の建玉の方が多いとか、高度なグローバル製品は新興国でも先進国でも値段が一緒とか、規制を変えると実体経済が大きく変わる（ビザ発給でインバウンドの数が増えるとか）、日本中でインフラ整備はすでに済んでしまった。
そのような重要な経済モデルの転換、昔のモデルの中では想定外の金の流れ、今では当たり前の生活習慣が一切反映されていないです。

物価が上がらないのは、世の中の経済構造が新興国モデルと先進国では全然違うというのが根本的な原因ではと思います。米国は未発展なカ所も少なくなく面積も広いのでともかくですが、日本、香港、欧州、北欧などは普通にしていても物価は上がらないのではないですかね。

つまり、日銀にしてもFRBにしても、新興国だけでなく先進国もいつまでも成長する。という幻想で物価が上がるのが当たり前と思っているが、いまが地球始まって以来の経済発展の最終局面で、これ以上は右肩上がりには伸びない。何か違う経済モデルを考える必要がある。
という可能性も。私はそう思っています。インカムゲイン投資の教科書にもこの持論は書いた気がします。

借地権は太陽光と同じで最後に残価が残らないので、それを計算しないとだめです。
なので、IRRや各年CFの計算ができない人には投資できないです。
借地でも10%超えていれば・・土地付き7%よりは良い・・・みたいなことを言う人がいますが、土地付きの10%と借地の10%は意味が全く違います。
インカムゲイン投資の教科書に詳しくは書いてありますのでご覧ください。
いずれにしても単年度で見てx%ということにはあまり意味がないです。
単年度の利回りだけで競争なら不動産よりも海外の潰れそうな会社の高クーポン社債でも買った方が良いです。