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■お知らせ1 玉川陽介と行く！週刊ダイヤモンド富裕層特集の座談会
玉川は週刊ダイヤモンドの編集長とは顔なじみで、同誌には何度も顔を出しています。今回、同誌が企画している富裕層特集への協力で声がかかりましたため、このメルマガを購読中の富裕層の皆さんに集まって頂き座談会をすることになりました。
・2020年1月8日(水)16時 表参道（参加者に個別通知） ・座談会の人数 玉川を含め10名前後 ・参加資格 下記のフォームに資産概要と連絡先を入力頂くこと https://forms.gle/UroquHCj8NqJFfQM7 ・応募者多数の場合 資産額が多い＆あやしくない順番にご連絡します ・参加の謝礼と掲載 誌面への掲載は匿名か実名か選べます。週刊ダイヤモンド企画ですので勝手に個人情報が出ることはありませんが謝礼も出ません(参加無料) ・座談会後の飲み会 有志で融資について語る飲み会があるかも?
■お知らせ2 玉川陽介メルマガ内でのあなたの資産順位が分かる。洗練された投資家とLINEグループでつながろう
以前、このメルマガで20億以上の不動産を保有する人を募ったところ、10人以上の人がすぐに集まり、豊島区目白で集合するに至り驚きました。 そのメンバーとはいまだにLINEグループでつながっていて融資情報を交換したりしています。やはりグロス大きく張っている人は知識も濃くて面白いです。 ほかにも面白い人がいないか再調査です。下記のフォームに盛りなしで回答お願いします。 https://forms.gle/K1X2vSxcswTJn2pt5
https://jp.reuters.com/article/ldp-mmt-idJPKBN1Y70HU 自民党が「ＭＭＴ勉強会」、出席者から賛否両論
要は財政出動する方向ってことかいな。
勉強するのはよいですが、時期が時期だけに財政出動の為のこじつけに聞こえます。
私は金融政策は（というより社会政策は）壮大な社会実験みたいなものなので、限界値がどれだけかなのか見てみたく、肯定派です。玉川さんはどっち派ですか？
金融政策はお金というシステムで誰が得をするかを微調整する調整弁みたいな役割なのかなと思います。 今まで銀行が貸さずに運用で収益を上げるのが楽して儲かる最適解だったため、みながそこに張り付いた。 銀行が最強で殿様商売だったわけですが、そのゲームバランスを少し変えて、貸すように肩を押してみた。という感じですかね。それでも不動産以外はあまり融資が伸びている気もしないですが、どうなんでしょう。
財政政策は、お年寄りがため込んだお金を国が代わりに先行して使うイメージです。日本人は貯めるのと備えるのはうまいが適切に使うことは下手なので、国が代理で使うというのも仕方なしかと。 貯めるだけ貯める方向に偏った。本来的には、それならば昭和の人々は残業してまで一生懸命働かなくても良かったわけですが。
金融政策も財政政策も、張り付きや偏りを解いて本来的な方向へ持っていくための微調整と考えるならば、やってみるといいんじゃないですかね。 政策をやる必要がある=変なところで張り付いて凝り固まって均衡している ということだと思います。自由経済の良くないところですね。
働くよりもギャンブルの方が儲かることが周知されると、みんなギャンブルをするのが合理的でありミクロでは最適化。 結果、誰も働かなくなってマクロではまずいことになるのでゲームバランスを変える。みたいなものですかね。
例えばですが、新しい宇宙ロケットのエンジン出力を試すために、工学博士が現場の技術士を命の危険に追い込んでまで臨界試験にのぞませるのを、私はけっこうそれが分かる感覚なのです。 人命や多くの人々の生活を代償してでも大実験が大事業が行えるのならば、それはやるべきだ。と思うのです。
私は小物ですが、政界や実業界にいるような大物は概ねそんなタイプだと思っています。
そうですね。偉い人ほど、人のこと、庶民のこと、自分以外のことは考えていない傾向はあるかと。庶民的な倫理観がないというか。 だから、まずいところは他人に押しつけて自分だけ偉くなれるのでは?と思いますね。 あと、本日入った裏情報によると、とある経済界の大物が、それがばれたら会社ごと吹き飛ぶ!?という悪事を働いており、私も聞いて驚愕したという件があったのですが、 偉い人は庶民には法令遵守を押しつけるが、自分だけは悪いことをしている。というのはよくある。 ここは公の掲示板であり、私は匿名ではないので、 >新しい宇宙ロケットのエンジン出力を試すために、工学博士が現場の技術士を命の危険に追い込んでまで臨界試験にのぞませるのを、私はけっこうそれが分かる感覚なのです。 これに関してはコメントを避けますが、学術系にもそういう感覚のやつは多いと思いますよ。
一棟物においてIRRがいくつであれば投資適格と判断するのが良いのでしょうか。 利回り、NOIなどでの指標はありそうですが、IRR基準ってあまり語られない気がします。 もちろん都心か否か、RCか木造、築年数でもかわるとは思いますが。 ちなみに太陽光は経産省がIRR5%前提でFIT価格を決めていました。（本年のFIT14円ではIRR4％）
特に決まっていません。実際はフルローンに近いことも多いのでIRRだけでは判断できないです。 中リスク8%、高リスク15%税前が一般論。
別の者なのですが、玉川様はＩＲＲを計算する際に 期間は何年で計算しているのでしょうか。
１ この物件は５年後に売却しようと思っているので５年 ２ 一律１０年 ３ 融資期間に合わせて３０年
など いろいろあると思いますが、ご回答をいただければと思います。
自分の出口プランに合わせていろいろストレスをかけて計算するのが基本です。もっとも自己資金が少なすぎるとIRRを計算しても意味がなく、そのほうが理想的ですが。
都内の狭小RC、12平米等の物件について立地が良ければ生き残れそうだと思ってるのですが玉川先生の見解、先生なら購入するかご意見頂きたいです。
賃貸が付く、ローンが付く、売却時に価格が付く、この3付くがあればどんな物件でもOKです。
https://jp.reuters.com/article/column-hideo-kumano-idJPKBN1Y209K 補正予算が10兆円。例年の3倍以上。いいですね。こちらにも回ってこないものかね
テツクルさんは近いですか？
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO52606800W9A121C1000000/ 中学生のなりたい職業はユーチューバー、eスポーツ選手が上位らしい。 もっと作る系の人が脚光を浴びるといいんですけどね。プロジェクトXみたいなのをたくさん放映して政府のプロパガンダにしたらいいんじゃないすか。
昨日は忘年会にて１年ぶりくらいに人前に出ましたが、人の噂は適当なもので、 最近見かけない。すでに海外に住んでいると聞いた。など言われました。 私は池袋というか公称目白の東側に住んで、事務所の改築移転や既存不動産の管理を平常運行でやってます。
収益資産Excelシートの税率変更方法教えてください。また、想定賃料の経年減額率の設定もできますか？よろしくお願いします。
税率は8%と10%の両バージョンあるので好きな方を使ってください。賃料の経年下落はユーザー設定損益の欄にマイナス計上ください。 賃料の経年劣化を無視している理由は、capexを投下しているので下がらないこともある、インフレで上がることもある、賃料下落シミュレーションだと金融機関に対する見栄えが悪くなる というあたりが理由です。最近では、インフレ＝賃料上がる の啓蒙活動の一環として笑 賃料は下落必須ではないとしています
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO52626690W9A121C1MM8000/ 海外住宅投資の節税認めず 政府・与党、富裕層課税強化へ 【イブニングスクープ】 税・予算 経済 2019/11/26 18:00［有料会員限定］
ついに来た。医者とかパイロットとかで個人所得3,000万とかなってしまう人は税金高いですね。その分、社会的な地位も高いからその分の税だと思ってみるとか笑
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO52473390S9A121C1I00000/ 東芝がヘッジファンドになる日 量子技術で高速取引 証券部 山下晃
法則性を見つけるというのは夢のある仕事である。なんちゃってデータサイエンティストみたいなのが増える中、本当にできる人はfxやったほうがいいね。 私の知人でもチャートだけ見て何億も取れている人が何人もいるので、いまだ実現可能ではあるみたい
なるほど、本当にできる人はＦＸですか！
なんちゃってデータサイエンス 人工知能（ＡＩ）が機械学習（ディープ・ラーニング）で投資する
マンＡＨＬスマート・レバレッジ戦略ファンドをダイワ証券より薦められました
https://www.daiwa.jp/products/fund/1910_manahl/
http://independnt-investor.com/investment-trusts-smaleva/
年率１０％みたいですけど、人工知能（ＡＩ）が機械学習（ディープ・ラーニング）について皆様の意見をききたいです。
感情の問題とフォーワードの問題があるかと。
感情的には、AIに任せた結果損失が出ても納得できるのか。 フォーワードの問題は、バックテスト条件やカーブフィッティングが考えられる点。
いずれにせよ、信託報酬も高いですし、自ら納得できないので投資したくはないです。
いずれ中国が世界の工場ではなくなり、世界的なインフレになっていくと恐れています。二棟目を買ったばかりですが金利が上昇しても、家賃は遅効性あり増えない、となった時のリスクヘッジ方法がイメージ出来ません。株保有ですかねぇ。不動産はインフレに強いと聞きますが、それは現金保有の人のケースでしょうか。
自己破産でしょうかね
上から目線で申し訳ありませんが、この質問者さんは勉強不足だと思います。
不動産投資をしている人が 「インフレ＋金利上昇」を恐れる必要はありません。 これは歓迎すべき局面です。歴史を勉強すればわかります。
怖いのは 「デフレ＋金利上昇」ですが 現在は、政府と日銀が必死になって インフレを起こそうとしており、また低金利にしていますので 国家が機能しているうちは、そのような局面にはなりません。
いわゆる良い金利上昇と悪い金利上昇ですね。不動産投資一年目の教科書か何かに書きました。 ＞「インフレ＋金利上昇」を恐れる必要はありません。 え、なんで、なんで、と思った人は読んでみてください。 この理論も確約されたものではなく、人により考えはいろいろと思いますが、私も基本的に同意。 NOI%+単年度値上がり期待率(capital appriciation)>借入金利 であれば損はしないですね。
皆様ご回答ありがとうございました。
私の木造アパートの周囲は、戸建て→アパート化が穏やかに進行しており、供給のほうが上回る感じがしています。 マイホーム世代の方々が続々施設に入っているからだと肌で感じます。
単年度値上がり期待率のアップが借入金利のアップに先行してくれればいいのですが、 賃料が上がる未来があんまりイメージできません。 都心のRCとは違う戦略がきっと必要なのだろうと思います。（横浜市の比較的東京寄りではありますが）
物件買ったら突然不安に襲われるタイプでしょう、買うまで見えなかったら不安要素が襲いかかってきて 不安の渦はどんどん加速していきます、
空室が発生すると精神障害を起こし正常な判断ができず売却活動を開始 マーケットに売り物件が出て来る仕組みのひとつですね
ありがとうございます。それかもですね(笑) 経済ニュースは中期リセッション一色なので、自分の物件が受けるストレスが悪いシナリオで推移するかなと悲観しすぎていると思います。
仲介手数料含む持ち出し分はPFFとVXXショートで賄うことができた、玉川先生ファンの私です。 昨年今年で2棟を1%前半で融資が引けたので、これをラッキーと捉えており、物件を売る事は考えていません。
でも逆にせっかく玉川さんの書籍でIRR分析してるのだから広く売却も選択肢に入れないとと思っております。
今は賃貸を出て、賃貸併用物件に住もうかと、物件を探しています。1%前後で融資ひけるらしいですので。
https://r.nikkei.com/article/DGXMZO52421800Q9A121C1EE8000
さて、さらに融資は閉まりますね。 自己資金5-6割の世界になりそう。。
業者メールで以下表現がありました。
↓ ⇒【 りそな・スルガ銀行 元金・金利交渉！】 弊社では、最強弁護士集団と共にスルガ銀行被害者の為に元金・金利交渉のお手伝いをしております。高金利で借り入れをさせられているお客様の返済状況を改善させ、投資のバランスシートを健全化することにより本来の不動産投資による安定的な不労所得の実現をサポートしております。1法人スキームでの所有法人の開示命令などでお困りの方など銀行トラブルでお困りの方はお気軽にお問い合わせ下さいませ。
金融機関、四面楚歌！
最終的に将来キャッシュフローの割引き現在価値だと理解しているとして
好立地の収益不動産に関しては将来賃料キャッシュフローの割増現在価値なのではないか？ と最近思いふけってます
先生どうでしょうか？
いまひとつ意味が分かりませんが、値上がり期待を込めてという意味ですか？
現在保有現金より好立地不動産の将来キャッシュフローの方が価値あるのではないか？ と言う感じです
うーん、それはどうかと思いますが、考え方は人それぞれですね。 不動産は将来CF以外でも、そこに住みたい、みたいな実需の価格形成もあるので両方を見る必要ありですね。 好立地でも土地下落や建物劣化はあります。あとはDCFを考えるときは出口はキャピタルゲインゼロを基準に上下にストレスをかけるみたいなやり方でないと 100で買ったのが150で売れるに違いないから恵比寿の土地には価値がある。みたいな計算をしてしまうとシミュレーションの意味がなく鉛筆をなめているだけになってしまいます
横から失礼します。 玉川さんが融資期間を長く取る理由はここですね。 10年で土地値になる物件選定、建物はオマケ、などと言われてたので、土地値ありきと思ってました。
崩れるかもしれないリスクはそこそこ抱えられているということですね。
私は基本的に土地ありきですよ。 融資は長く取らないとCF赤字になって持ちきれないからです。 少なく取る理由はないのでmaxで取るべきです。これはどちらがお得というよりは期限の利益という権利に対する理解の有無と思います。早期解約ペナルティーがないなら長い方がいいに決まっています。
既に公開されている内容でしたら申し訳ないです。 「不動産投資「収益計算」のすべて」を購入し、購入者特典のエクセルについての質問です。
購入が2016年なので､ 消費税8%で計算したいのですが､ [収益シュミレーション]タブ→購入条件→(うち消費税10%) の計算式を/1.1 → 1.08に変更にしたく考えております｡
しかし保護がかかっており､ 変更できません｡ 保護解除にはパスワードが必要なのですが､ パスワードは教えていただけるものなのでしょうか｡ それともこの質問自体に問題がありますでしょうか｡
不動産超初心者で初歩的な質問申し訳ありません｡ 教えていただけますと幸甚であります｡ 何卒よろしくお願い申し上げます｡
旧バージョンも引き続き公開していますので古い8% verを使ってください
早速返信いただきありがとうございまいた！8%ver ダウンロードしました｡
度々申し訳ありません｡ 初心者ながら少しずつ勉強させてもらっています｡
ワンルームでシュミレーションをしようとしているのですが､ 固定資産税の明細書を見ると､ ①固定資産税本則課税標準額 206,384,970円 ②本則課税標準額 34,397,495円 ③固定資産課税標準額 687,853円 となっています｡ 先生の本を拝読して①→②は6分の1と解ったのですが､ ②→③は部屋の数で割っているのでしょうか？
また収益シュミレーションでは評価証明(土地の評価額)､ 評価証明(建物の評価額)､ 評価証明(土地の固定資産税課税標準額)に､ どの数字を入れればよいのでしょうか？混乱してきてしまいました･･･
ちょっと本日忙しく、どなたか分かる方、お願いします
質問者様
ぜひ、本固定資産税の行政に電話で確認することをお勧めします。 詳しく教えて頂けますよ。
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO52289640Y9A111C1I00000/ 手数料ゼロが招く歪み 証券会社と高速取引業者の蜜月 編集委員 川崎健
表面的には売買手数料ゼロになるんですね。HFT業者に流されて先回り注文など出されるとしても、それでもなお個人の売買コストは下がるのかも？
購入諸費用をサービスしてもらったのですが、収益シミュレーションEXCELシートで考慮する場合、どのようにすればよいでしょうか？ シートに保護がかかっており、0を入力できません。 よろしくお願いします。
購入諸費用はサービスしてもらったのではなくて、売買価格に含まれていると考えてください。投資商品の取引においてサービスしてもらうということはあり得ませんので、この考え方は大事です つまり、Excel上の売買価格=実際の売買価格-Excelで計算される諸経費 です
先生ゲームとかやりますか？
最近はこれやりました。もう終わりましたが。 /blog/2563 投資家や経営者は普通に生きていても毎日がゲームみたいなものですが。
PS4でもできますが、先生はPC派ですか？
どちらもゲームはほとんどしませんね。やりたいのですが、人生短いというのに時間が減るのは困ります
ここの所、ソフトバンクの孫さんが、いろいろな会社を買っていますが これが吉と出るか、凶と出るか、予言を聞かせて下さい。
LINEの買収か合併か知りませんが、話題性としては良かったのではないですか。 将来期待が持てる感じ＝株価が上がる そこからの増資＞軍資金確保＞パワープレイで強い立場に とかはあり得るかもしれませんね。LINEがSBグループに入ったからといって、すぐに何か変わるとは思いませんけどね。 本来、ヤフーやニフティは有料コンテンツの販売は得意だったはずなのですが、そのあたりにうまくつながっていないというか、LINEで無料ユーザーを大量にヤフーに集客して課金させるみたいな流れができればいいのでしょうけど、 それをやってうまくシナジーを出している会社は少ない気が。
既に公開されている内容でしたら申し訳ないです。 「不動産投資「収益計算」のすべて」を購入し、購入者特典のエクセルについての質問です。 「収益シミュレーション」シートのB55セルの意味合いが掴みきれず、内容確認したく存じます。 個人で計算することを前提として、 ・こちらは本業や家賃の収入額によって変わるものでしょうか？ ・コメント欄にある「不動産を持たずに本業のみだった場合の税額」と「不動産を持たなかった場合の税額」の違いがわかりません。解説いただけますでしょうか？(本に載っておりましたら該当ページをご教示いただけますと幸いです。)
追伸 玉川様の不動産投資「収益計算」のすべては私が不動産投資をする上で、収益計算する上での根底の知識となっております。素晴らしい本をどうもありがとうございます。
玉川式不動産収益試算Excelシート Rev.2019.10.03でB55だと 賃料収入にかかる税率(-1で自動計算) のことですか？
・こちらは本業や家賃の収入額によって変わるものでしょうか？ 税率は累進課税なので収入により変わります。税についてもすべて「不動産投資「収益計算」のすべて」に書いてあります。 手動計算は大変なので、-1にしておけばOKです。自動計算されます。 そして、この税金自動計算機能は当Excelの最大のすごい点のひとつで、税金の自動計算はなかなか大変であるがゆえに、実装されていることは少ないかと思います。（他のアプリを使ったことはないので実態は不明ですが）
・コメント欄にある「不動産を持たずに本業のみだった場合の税額」と「不動産を持たなかった場合の税額」の違いがわかりません。解説いただけますでしょうか？(本に載っておりましたら該当ページをご教示いただけますと幸いです。)
どこかに載っていますが、いま本が手元にないので、 ・「不動産を持たずに本業のみだった場合の税額」＝「不動産を持たなかった場合の税額」 →サラリーマンだけやっていた時は税金の支払いが100万円でした ・サラリーマン所得に不動産所得を加えた今年の税額の合計＝250万円でした とすると、不動産を保有したことにより150万円の税金が増えたのだな。ということが分かります。これが不動産利益に対する実効税率ですね。そういう考え方です。これは、わたし独自の切り口なので、他ではあまり解説されていないかもしれません。けど正しいと思います。
ありがとうございました。 ご回答を受け、改めて計算ロジックを確認したところ、理解できました。 どうもありがとうございます。
■お知らせ1 玉川陽介と行く！週刊ダイヤモンド富裕層特集の座談会
玉川は週刊ダイヤモンドの編集長とは顔なじみで、同誌には何度も顔を出しています。今回、同誌が企画している富裕層特集への協力で声がかかりましたため、このメルマガを購読中の富裕層の皆さんに集まって頂き座談会をすることになりました。
・2020年1月8日(水)16時 表参道（参加者に個別通知）
・座談会の人数 玉川を含め10名前後
・参加資格 下記のフォームに資産概要と連絡先を入力頂くこと
https://forms.gle/UroquHCj8NqJFfQM7
・応募者多数の場合 資産額が多い＆あやしくない順番にご連絡します
・参加の謝礼と掲載 誌面への掲載は匿名か実名か選べます。週刊ダイヤモンド企画ですので勝手に個人情報が出ることはありませんが謝礼も出ません(参加無料)
・座談会後の飲み会 有志で融資について語る飲み会があるかも?
■お知らせ2 玉川陽介メルマガ内でのあなたの資産順位が分かる。洗練された投資家とLINEグループでつながろう
以前、このメルマガで20億以上の不動産を保有する人を募ったところ、10人以上の人がすぐに集まり、豊島区目白で集合するに至り驚きました。
そのメンバーとはいまだにLINEグループでつながっていて融資情報を交換したりしています。やはりグロス大きく張っている人は知識も濃くて面白いです。
ほかにも面白い人がいないか再調査です。下記のフォームに盛りなしで回答お願いします。
https://forms.gle/K1X2vSxcswTJn2pt5
https://jp.reuters.com/article/ldp-mmt-idJPKBN1Y70HU
自民党が「ＭＭＴ勉強会」、出席者から賛否両論
要は財政出動する方向ってことかいな。
勉強するのはよいですが、時期が時期だけに財政出動の為のこじつけに聞こえます。
私は金融政策は（というより社会政策は）壮大な社会実験みたいなものなので、限界値がどれだけかなのか見てみたく、肯定派です。玉川さんはどっち派ですか？
金融政策はお金というシステムで誰が得をするかを微調整する調整弁みたいな役割なのかなと思います。
今まで銀行が貸さずに運用で収益を上げるのが楽して儲かる最適解だったため、みながそこに張り付いた。
銀行が最強で殿様商売だったわけですが、そのゲームバランスを少し変えて、貸すように肩を押してみた。という感じですかね。それでも不動産以外はあまり融資が伸びている気もしないですが、どうなんでしょう。
財政政策は、お年寄りがため込んだお金を国が代わりに先行して使うイメージです。日本人は貯めるのと備えるのはうまいが適切に使うことは下手なので、国が代理で使うというのも仕方なしかと。
貯めるだけ貯める方向に偏った。本来的には、それならば昭和の人々は残業してまで一生懸命働かなくても良かったわけですが。
金融政策も財政政策も、張り付きや偏りを解いて本来的な方向へ持っていくための微調整と考えるならば、やってみるといいんじゃないですかね。
政策をやる必要がある=変なところで張り付いて凝り固まって均衡している ということだと思います。自由経済の良くないところですね。
働くよりもギャンブルの方が儲かることが周知されると、みんなギャンブルをするのが合理的でありミクロでは最適化。
結果、誰も働かなくなってマクロではまずいことになるのでゲームバランスを変える。みたいなものですかね。
例えばですが、新しい宇宙ロケットのエンジン出力を試すために、工学博士が現場の技術士を命の危険に追い込んでまで臨界試験にのぞませるのを、私はけっこうそれが分かる感覚なのです。
人命や多くの人々の生活を代償してでも大実験が大事業が行えるのならば、それはやるべきだ。と思うのです。
私は小物ですが、政界や実業界にいるような大物は概ねそんなタイプだと思っています。
そうですね。偉い人ほど、人のこと、庶民のこと、自分以外のことは考えていない傾向はあるかと。庶民的な倫理観がないというか。
だから、まずいところは他人に押しつけて自分だけ偉くなれるのでは?と思いますね。
あと、本日入った裏情報によると、とある経済界の大物が、それがばれたら会社ごと吹き飛ぶ!?という悪事を働いており、私も聞いて驚愕したという件があったのですが、
偉い人は庶民には法令遵守を押しつけるが、自分だけは悪いことをしている。というのはよくある。
ここは公の掲示板であり、私は匿名ではないので、
>新しい宇宙ロケットのエンジン出力を試すために、工学博士が現場の技術士を命の危険に追い込んでまで臨界試験にのぞませるのを、私はけっこうそれが分かる感覚なのです。
これに関してはコメントを避けますが、学術系にもそういう感覚のやつは多いと思いますよ。
一棟物においてIRRがいくつであれば投資適格と判断するのが良いのでしょうか。
利回り、NOIなどでの指標はありそうですが、IRR基準ってあまり語られない気がします。
もちろん都心か否か、RCか木造、築年数でもかわるとは思いますが。
ちなみに太陽光は経産省がIRR5%前提でFIT価格を決めていました。（本年のFIT14円ではIRR4％）
特に決まっていません。実際はフルローンに近いことも多いのでIRRだけでは判断できないです。
中リスク8%、高リスク15%税前が一般論。
別の者なのですが、玉川様はＩＲＲを計算する際に
期間は何年で計算しているのでしょうか。
１ この物件は５年後に売却しようと思っているので５年
２ 一律１０年
３ 融資期間に合わせて３０年
など
いろいろあると思いますが、ご回答をいただければと思います。
自分の出口プランに合わせていろいろストレスをかけて計算するのが基本です。もっとも自己資金が少なすぎるとIRRを計算しても意味がなく、そのほうが理想的ですが。
都内の狭小RC、12平米等の物件について立地が良ければ生き残れそうだと思ってるのですが玉川先生の見解、先生なら購入するかご意見頂きたいです。
賃貸が付く、ローンが付く、売却時に価格が付く、この3付くがあればどんな物件でもOKです。
https://jp.reuters.com/article/column-hideo-kumano-idJPKBN1Y209K
補正予算が10兆円。例年の3倍以上。いいですね。こちらにも回ってこないものかね
テツクルさんは近いですか？
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO52606800W9A121C1000000/
中学生のなりたい職業はユーチューバー、eスポーツ選手が上位らしい。
もっと作る系の人が脚光を浴びるといいんですけどね。プロジェクトXみたいなのをたくさん放映して政府のプロパガンダにしたらいいんじゃないすか。
昨日は忘年会にて１年ぶりくらいに人前に出ましたが、人の噂は適当なもので、
最近見かけない。すでに海外に住んでいると聞いた。など言われました。
私は池袋というか公称目白の東側に住んで、事務所の改築移転や既存不動産の管理を平常運行でやってます。
収益資産Excelシートの税率変更方法教えてください。また、想定賃料の経年減額率の設定もできますか？よろしくお願いします。
税率は8%と10%の両バージョンあるので好きな方を使ってください。賃料の経年下落はユーザー設定損益の欄にマイナス計上ください。
賃料の経年劣化を無視している理由は、capexを投下しているので下がらないこともある、インフレで上がることもある、賃料下落シミュレーションだと金融機関に対する見栄えが悪くなる
というあたりが理由です。最近では、インフレ＝賃料上がる の啓蒙活動の一環として笑 賃料は下落必須ではないとしています
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO52626690W9A121C1MM8000/
海外住宅投資の節税認めず 政府・与党、富裕層課税強化へ
【イブニングスクープ】
税・予算 経済
2019/11/26 18:00［有料会員限定］
ついに来た。医者とかパイロットとかで個人所得3,000万とかなってしまう人は税金高いですね。その分、社会的な地位も高いからその分の税だと思ってみるとか笑
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO52473390S9A121C1I00000/
東芝がヘッジファンドになる日 量子技術で高速取引
証券部 山下晃
法則性を見つけるというのは夢のある仕事である。なんちゃってデータサイエンティストみたいなのが増える中、本当にできる人はfxやったほうがいいね。
私の知人でもチャートだけ見て何億も取れている人が何人もいるので、いまだ実現可能ではあるみたい
なるほど、本当にできる人はＦＸですか！
なんちゃってデータサイエンス 人工知能（ＡＩ）が機械学習（ディープ・ラーニング）で投資する
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年率１０％みたいですけど、人工知能（ＡＩ）が機械学習（ディープ・ラーニング）について皆様の意見をききたいです。
感情の問題とフォーワードの問題があるかと。
感情的には、AIに任せた結果損失が出ても納得できるのか。
フォーワードの問題は、バックテスト条件やカーブフィッティングが考えられる点。
いずれにせよ、信託報酬も高いですし、自ら納得できないので投資したくはないです。
いずれ中国が世界の工場ではなくなり、世界的なインフレになっていくと恐れています。二棟目を買ったばかりですが金利が上昇しても、家賃は遅効性あり増えない、となった時のリスクヘッジ方法がイメージ出来ません。株保有ですかねぇ。不動産はインフレに強いと聞きますが、それは現金保有の人のケースでしょうか。
自己破産でしょうかね
上から目線で申し訳ありませんが、この質問者さんは勉強不足だと思います。
不動産投資をしている人が
「インフレ＋金利上昇」を恐れる必要はありません。
これは歓迎すべき局面です。歴史を勉強すればわかります。
怖いのは
「デフレ＋金利上昇」ですが
現在は、政府と日銀が必死になって
インフレを起こそうとしており、また低金利にしていますので
国家が機能しているうちは、そのような局面にはなりません。
いわゆる良い金利上昇と悪い金利上昇ですね。不動産投資一年目の教科書か何かに書きました。
＞「インフレ＋金利上昇」を恐れる必要はありません。
え、なんで、なんで、と思った人は読んでみてください。
この理論も確約されたものではなく、人により考えはいろいろと思いますが、私も基本的に同意。
NOI%+単年度値上がり期待率(capital appriciation)>借入金利 であれば損はしないですね。
皆様ご回答ありがとうございました。
私の木造アパートの周囲は、戸建て→アパート化が穏やかに進行しており、供給のほうが上回る感じがしています。
マイホーム世代の方々が続々施設に入っているからだと肌で感じます。
単年度値上がり期待率のアップが借入金利のアップに先行してくれればいいのですが、
賃料が上がる未来があんまりイメージできません。
都心のRCとは違う戦略がきっと必要なのだろうと思います。（横浜市の比較的東京寄りではありますが）
物件買ったら突然不安に襲われるタイプでしょう、買うまで見えなかったら不安要素が襲いかかってきて
不安の渦はどんどん加速していきます、
空室が発生すると精神障害を起こし正常な判断ができず売却活動を開始
マーケットに売り物件が出て来る仕組みのひとつですね
ありがとうございます。それかもですね(笑)
経済ニュースは中期リセッション一色なので、自分の物件が受けるストレスが悪いシナリオで推移するかなと悲観しすぎていると思います。
仲介手数料含む持ち出し分はPFFとVXXショートで賄うことができた、玉川先生ファンの私です。
昨年今年で2棟を1%前半で融資が引けたので、これをラッキーと捉えており、物件を売る事は考えていません。
でも逆にせっかく玉川さんの書籍でIRR分析してるのだから広く売却も選択肢に入れないとと思っております。
今は賃貸を出て、賃貸併用物件に住もうかと、物件を探しています。1%前後で融資ひけるらしいですので。
https://r.nikkei.com/article/DGXMZO52421800Q9A121C1EE8000
さて、さらに融資は閉まりますね。
自己資金5-6割の世界になりそう。。
業者メールで以下表現がありました。
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金融機関、四面楚歌！
最終的に将来キャッシュフローの割引き現在価値だと理解しているとして
好立地の収益不動産に関しては将来賃料キャッシュフローの割増現在価値なのではないか？
と最近思いふけってます
先生どうでしょうか？
いまひとつ意味が分かりませんが、値上がり期待を込めてという意味ですか？
現在保有現金より好立地不動産の将来キャッシュフローの方が価値あるのではないか？
と言う感じです
うーん、それはどうかと思いますが、考え方は人それぞれですね。
不動産は将来CF以外でも、そこに住みたい、みたいな実需の価格形成もあるので両方を見る必要ありですね。
好立地でも土地下落や建物劣化はあります。あとはDCFを考えるときは出口はキャピタルゲインゼロを基準に上下にストレスをかけるみたいなやり方でないと
100で買ったのが150で売れるに違いないから恵比寿の土地には価値がある。みたいな計算をしてしまうとシミュレーションの意味がなく鉛筆をなめているだけになってしまいます
横から失礼します。
玉川さんが融資期間を長く取る理由はここですね。
10年で土地値になる物件選定、建物はオマケ、などと言われてたので、土地値ありきと思ってました。
崩れるかもしれないリスクはそこそこ抱えられているということですね。
私は基本的に土地ありきですよ。
融資は長く取らないとCF赤字になって持ちきれないからです。
少なく取る理由はないのでmaxで取るべきです。これはどちらがお得というよりは期限の利益という権利に対する理解の有無と思います。早期解約ペナルティーがないなら長い方がいいに決まっています。
既に公開されている内容でしたら申し訳ないです。
「不動産投資「収益計算」のすべて」を購入し、購入者特典のエクセルについての質問です。
購入が2016年なので､ 消費税8%で計算したいのですが､
[収益シュミレーション]タブ→購入条件→(うち消費税10%)
の計算式を/1.1 → 1.08に変更にしたく考えております｡
しかし保護がかかっており､ 変更できません｡
保護解除にはパスワードが必要なのですが､ パスワードは教えていただけるものなのでしょうか｡
それともこの質問自体に問題がありますでしょうか｡
不動産超初心者で初歩的な質問申し訳ありません｡
教えていただけますと幸甚であります｡
何卒よろしくお願い申し上げます｡
旧バージョンも引き続き公開していますので古い8% verを使ってください
早速返信いただきありがとうございまいた！8%ver ダウンロードしました｡
度々申し訳ありません｡ 初心者ながら少しずつ勉強させてもらっています｡
ワンルームでシュミレーションをしようとしているのですが､ 固定資産税の明細書を見ると､
①固定資産税本則課税標準額 206,384,970円
②本則課税標準額 34,397,495円
③固定資産課税標準額 687,853円
となっています｡
先生の本を拝読して①→②は6分の1と解ったのですが､ ②→③は部屋の数で割っているのでしょうか？
また収益シュミレーションでは評価証明(土地の評価額)､ 評価証明(建物の評価額)､ 評価証明(土地の固定資産税課税標準額)に､ どの数字を入れればよいのでしょうか？混乱してきてしまいました･･･
ちょっと本日忙しく、どなたか分かる方、お願いします
質問者様
ぜひ、本固定資産税の行政に電話で確認することをお勧めします。
詳しく教えて頂けますよ。
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO52289640Y9A111C1I00000/
手数料ゼロが招く歪み 証券会社と高速取引業者の蜜月
編集委員 川崎健
表面的には売買手数料ゼロになるんですね。HFT業者に流されて先回り注文など出されるとしても、それでもなお個人の売買コストは下がるのかも？
購入諸費用をサービスしてもらったのですが、収益シミュレーションEXCELシートで考慮する場合、どのようにすればよいでしょうか？
シートに保護がかかっており、0を入力できません。
よろしくお願いします。
購入諸費用はサービスしてもらったのではなくて、売買価格に含まれていると考えてください。投資商品の取引においてサービスしてもらうということはあり得ませんので、この考え方は大事です
つまり、Excel上の売買価格=実際の売買価格-Excelで計算される諸経費 です
先生ゲームとかやりますか？
最近はこれやりました。もう終わりましたが。
/blog/2563
投資家や経営者は普通に生きていても毎日がゲームみたいなものですが。
PS4でもできますが、先生はPC派ですか？
どちらもゲームはほとんどしませんね。やりたいのですが、人生短いというのに時間が減るのは困ります
ここの所、ソフトバンクの孫さんが、いろいろな会社を買っていますが
これが吉と出るか、凶と出るか、予言を聞かせて下さい。
LINEの買収か合併か知りませんが、話題性としては良かったのではないですか。
将来期待が持てる感じ＝株価が上がる そこからの増資＞軍資金確保＞パワープレイで強い立場に
とかはあり得るかもしれませんね。LINEがSBグループに入ったからといって、すぐに何か変わるとは思いませんけどね。
本来、ヤフーやニフティは有料コンテンツの販売は得意だったはずなのですが、そのあたりにうまくつながっていないというか、LINEで無料ユーザーを大量にヤフーに集客して課金させるみたいな流れができればいいのでしょうけど、
それをやってうまくシナジーを出している会社は少ない気が。
既に公開されている内容でしたら申し訳ないです。
「不動産投資「収益計算」のすべて」を購入し、購入者特典のエクセルについての質問です。
「収益シミュレーション」シートのB55セルの意味合いが掴みきれず、内容確認したく存じます。
個人で計算することを前提として、
・こちらは本業や家賃の収入額によって変わるものでしょうか？
・コメント欄にある「不動産を持たずに本業のみだった場合の税額」と「不動産を持たなかった場合の税額」の違いがわかりません。解説いただけますでしょうか？(本に載っておりましたら該当ページをご教示いただけますと幸いです。)
追伸
玉川様の不動産投資「収益計算」のすべては私が不動産投資をする上で、収益計算する上での根底の知識となっております。素晴らしい本をどうもありがとうございます。
玉川式不動産収益試算Excelシート Rev.2019.10.03でB55だと
賃料収入にかかる税率(-1で自動計算)
のことですか？
・こちらは本業や家賃の収入額によって変わるものでしょうか？
税率は累進課税なので収入により変わります。税についてもすべて「不動産投資「収益計算」のすべて」に書いてあります。
手動計算は大変なので、-1にしておけばOKです。自動計算されます。
そして、この税金自動計算機能は当Excelの最大のすごい点のひとつで、税金の自動計算はなかなか大変であるがゆえに、実装されていることは少ないかと思います。（他のアプリを使ったことはないので実態は不明ですが）
・コメント欄にある「不動産を持たずに本業のみだった場合の税額」と「不動産を持たなかった場合の税額」の違いがわかりません。解説いただけますでしょうか？(本に載っておりましたら該当ページをご教示いただけますと幸いです。)
どこかに載っていますが、いま本が手元にないので、
・「不動産を持たずに本業のみだった場合の税額」＝「不動産を持たなかった場合の税額」 →サラリーマンだけやっていた時は税金の支払いが100万円でした
・サラリーマン所得に不動産所得を加えた今年の税額の合計＝250万円でした
とすると、不動産を保有したことにより150万円の税金が増えたのだな。ということが分かります。これが不動産利益に対する実効税率ですね。そういう考え方です。これは、わたし独自の切り口なので、他ではあまり解説されていないかもしれません。けど正しいと思います。
ありがとうございました。
ご回答を受け、改めて計算ロジックを確認したところ、理解できました。
どうもありがとうございます。