玉川陽介がどんな質問にもすぐに回答するありがたいQ&A掲示板
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質問者

こんにちは、既出かもしれませんが、特典Excelの満室想定収入に家賃の下落率を反映できるようにしていただけると嬉しいです。

タイトル(省略可)
特典Excelへの要望です。
質問者

いつも『不動産投資「収益計算」のすべて』で、物件のシュミレーションに大変お世話になっております。
現在、築50年ほどの木造中古物件(土地:建物=9:1)を400万で購入し、250万程度でリフォームし、賃貸予定です。
このリフォーム代金のほとんどは、「修繕費」ではなく「資本的支出」扱いになる予定なのですが、
その場合にはExcelの「h.購入時その他費用(特になければゼロ)」に250万を加えるのが、一番シュミレーション的には正確になるでしょうか。
こうすると、リフォーム代金の減価償却が反映されないようにも思いますが、減価償却に反映させたいのであれば、「a.物件価格」に250万を上乗せし、土地:建物比をリフォーム分だけ建物価値が上がるように調整してシュミレーションするなどした方がよいのでしょうか。
お忙しい中で大変恐縮なのですが、ご意見給われれば幸いです。

タイトル(省略可)
リフォーム代金について
質問者

玉川さま

丁寧に返信をありがとうございます。今回のケースでは、取得した中古資産を業務(賃貸業)に使用するために資本的支出(大規模リフォーム)を行なった場合にあたると思いますので、その場合、リノベ代の償却期間は22年になると考えていましたが、これは間違っているでしょうか。
もしこれが正解であれば、償却期間を10年ではなく22年で償却できるシュミレーション方法は玉川さまのEXCELでありますでしょうか?

玉川陽介

一帯一路の国々で見に行って一番楽しい場所はずばりどこ?ご存じの方は教えてください

タイトル(省略可)
一帯一路
質問者

やはり大道の中国でしょうか、中国国内は先進国と途上国の両方が存在しているような激しい格差社会なので、他の国に行かなくても世界旅行をしたのと同じです

質問者

スリランカ良さそうですよ。一帯一路では中国に港を取られてさんざんな目にあっていますが。
ジェフリー・バワのホテル、世界遺産、アーユルベーダリゾート、親日的で人当たりのよい仏教国、と日本人が観光で旅行する分には満足度高そうです。

質問者

レオパレス

質問者

まとめ売りも出てきてますね

質問者

申し訳ありません。検索するつもりが誤爆してしまいました。

質問者

ここまできたら、倒産させるしかないですよね。
それなら、修繕責任免れますし。
何より、現場の人間を尻ぬぐいのために繋ぎとめて続けるのは難しいです。

そう考えると東電の持続はすごいですね。
インフラであり、公的資金投入の違いでしょうが。

レオパレス、、、もはや存続させることにメリットある人はいない。
騙されたオーナーのみ。。

質問者

私が聞いて興味深いと思ったのは、レオパレス株の株主優待に工賃の割引があって、オーナーはレオパレス株も買ってまだ握っていたりすると、不動産投資の損プラス株価下落の損のダブルパンチということでしょうか。そんなにグリップ力があっても困りますが、最大95パーセント減価してるかと。

またオーナー持株会というのもあって、こちらは月々1万円からのドルコスト平均法で少額ぽいので、株価が開始時から3分の1になっていても、絶対額としての損は大したことがなさそうですが、普通に証券会社で株を買う人なら、無駄なコストがかかるし使わない制度に感じます。
https://www.class-l.jp/webmagazine/info/holding/index.html

総じて、カモは徹底的にしゃぶるって感じがしました。

質問者

音漏れ物件の代名詞レオパレス。借主だけじゃなくてオーナーにも大迷惑かけてたんですね。
社会の癌に等しい存在なので、是非とも潰れて欲しいですね。
レオパレスが倒産すれば、不動産業界にも良いきつけになるでしょう。質の悪い物件しか建てない業者はどんどん廃業に追い込まれるべきです。

質問者

株式をやられている方や書籍で、株主総会や決算説明会に出た方が会社(社長)の考えが生でわかると言われていますが、
実際のところどうでしょうか?

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株主総会や決算説明会について
質問者

都内のタワーマンション、ニセコ付近、民泊による観光地(京都、河口湖)等が極地的に不動産価格(乱暴に纏めてしまいましたが)が高騰しており、このままいくのでしょうか?今後の価格動向はどのようにお考えでしょうか?

タイトル(省略可)
極地的な不動産価格の高騰について
質問者

不動産投資「収益計算」のすべて
を拝読しました。

一点お聞きしたいのですが、もし玉川さんが
表面利回り7%→8%→9%(他条件は書籍内と同じとして)
と指値が利く物件に出会った時、フルローンに固執せず、2割くらいは自己資金は入れますか。

玉川さんがフルローンに固執されないほどの物件と融資・自己資金割合をお聞きしたいです。

タイトル(省略可)
もしも、割安物件に出会ったら
質問者

すぐには転売できない=言うほど割安ではない
このお言葉につきますね。
ありがとうございます。

金利が高くなってきたとおっしゃいますが、玉川さんのような実績・規模のある方でもでしょうか。
1.3%での試算を書籍で拝見しましたが、今は同じ金融機関であれば、どのくらい上がった感触でしょうか?

と言いますのは、先日、新規開拓した信金では1.4%オーバーローンからと言われましたので、新規の割は悪くないのかと感じておりました。

質問者

恐れ入ります。
結構上がっているんですね。。
金融機関もお客取りたいですし、ややリップサービスもあるのかもしれません。
いつも勉強になります。

質問者

玉川さんは、目標、ビジョンをどのように設定し、ブログの情報発信や掲示板に対応されていますか?
私自身、なかなかそのあたりを設定できませんので、参考にさせてください。

タイトル(省略可)
目標、ビジョンの持ち方
質問者

ありがとうございます。
人生100年時代と言われていますが、玉川さんは何か意識して取り組まれていることはございますか?

質問者

玉川式不動産収益計算ExcelシートRev.2018.06.27の表の印刷がYear13までしか出力できないのですが全部出力する方法を教えてください。

タイトル(省略可)
表の印刷
質問者

「政府 実質賃金マイナス公表へ」
https://news.yahoo.co.jp/pickup/6312278

政府と日銀は、金融緩和で頑張っていますが、これはどうしてなのでしょうか?
女性労働者が増えて、女性労働者の賃金が低いという事で説明できるのでしょうか?

玉川様の分析をお願いしたく思います。

タイトル(省略可)
政府 実質賃金マイナス公表へ
質問者

ご回答をありがとうございました。

玉川様でも、金融緩和なのに、賃金実質マイナスなのは、説明困難のようですね。
それにしても、数字の不正はアカンと思いました。

質問者

横から失礼します。
物価が上がらないのは、企業が内部留保したお金を使わないからではないでしょうか。
労働者の賃金になるにせよ、他企業へ使うお金になるにせよ、最終的に個人へお金がより多く回って、物価は高まると思います。

解決策として、企業の死に金を使わせるのは、株主が監督して発言することが、健全と思いますが、いかがでしょうか。

結果として、金詰まりせず、日銀政府、企業、個人で、もうちょっと潤うのではと思います。

ずっと持っている疑問なので、物価がどうすれば上がるのか、お考え教えてくださると嬉しいです。

質問者

女性はバリキャリで稼がなくとも、瞬時に途方もない大金持ちなどにはなれるにはなれますね。ジェフ・ベゾスの奥さんは夫から10兆を超える資産を受け取っていますし。10兆なんて額は普通に小説家だけやってても到底追いつかない額です。ミセスマッケンジーはジェームズ・パターソンより大金持ちの元小説家です。
結婚が女の最大の武器だ!て風にも言えますな。て言うとフェミが怒ったりしそうなんですけど、持つもの持たざるものがいる、て言うのは普通にビジネスの世界がまんまそうですよね。悪い言い方なんですが、仕事ができない女性なんて社会にゴマンといますし(そもそも男で無能な社員自体が大多数いますから)そういう女性にとって男女平等雇用均等法てちょっとしたありがた迷惑だと思うんですよね。女は家事さえやってればそれで良かったの時代から、女もシャバに出てビジネスウーマンとして戦っていかなくてはならない。どころか、夫婦共働きで家事も子育てもパートに出て低賃金で働きさえもしなくてはならない。て世帯の方が多くなってきてるんですよね。これじゃあ、今の世の中って社会にごく少数いるバリキャリ有能ウーマンのためだけにシステムを運用しているって思われても致し方ないなと思います。リベラル多しの東京は出生率全国最低で、昔の風習がまだ残っている田舎の方が出生率は高い。少子化対策を本当にやりたいのなら、雇用機会均等法見直せばいいんじゃないかなと。

質問者

なるほど、内容よく分かりました。ありがとうございます!
循環が不景気に到達すると、脱拝金主義が更に人気や意見を持ち始めると思います。デジタル社会になった現在、次のタイミングの脱拝金は、昔と違った何かが生まれるかも知れませんね。楽しみです。
とりあえず今は、逆指値入れつつ日経平均を売るのみですww

質問者

玉川さんは、借地権のアパート・マンションの投資について、どのようなお考えでしょうか?

タイトル(省略可)
借地権について