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質問者

不動産投資とあまり関係はないのですが、音漏れのしにくい物件の見分け方などはあるでしょうか?
私は隣人の生活音などが耐えられない性質なので、なるべく防音性の高い部屋を賃りたいと思っているのですが

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防音物件
質問者

なるほど自分はお金はあまりないので、戸建賃貸を検討してみることにします。
参考になりました

質問者

「これから必要な金融リテラシ」のは受講料は発生しますか

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9/14のブログについて
質問者

玉川様

お世話になっております。
区分ワンルームマンションを個人で1室購入した際の収支計算をしております上で、2点ほど質問がございます。
なお、前提として、当期税引前利益は概ね数万円程度、本業収入は520万円程度、住宅ローン減税有り、独身なので、
本業収入と不動産所得を合算した際の所得税率は10%となると見込んでおります。

①この時に、「収益シミュレーション」シートの「賃料収入にかかる税率」セルに-1を入力すると、
10年目以降の税引き後キャッシュフローが、約20万円程度増えるのですが、これで計算はあっておりますでしょうか。
個人的な感覚ですと、「賃料収入にかかる税率」セルに10%を入力した方が実態と合うような気がするのですが、
どちらの処理より実態との整合性があるのか、ご教示頂けると幸甚です。

②今回の取引は、業者売主物件では無く、個人売主の仲介であったため、不動産の譲渡にあたって、
物件に対する消費税の支払いはありませんでした。
「収益シミュレーション」シートのB8セルが「うち消費税8%」という記載になっておりますが、
この消費税は、物件価格の内税として考えることで正しいでしょうか。
内税扱いであれば、消費税支払いの有無に関わらず、物件価格は変わらないため、差引く必要は無いと考えました。
初年度にこの消費税課税分を差引く必要の有無について、どちらが正しいのか判断できず、ご教示頂きたい次第です。

ご多忙中の折、大変恐縮ですが、ご賢察をお伺いしたく、お願い申し上げます。

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ワンルームマンションの収支計算
質問者

玉川様

早速のご回答、誠にありがとうございます。
収支計算書の方、メールにてお送りさせて頂きたく存じますので、添削頂けると幸甚です。
過去メッセージも参照させて頂いた所ですが、理解が追いつけず、ご質問させていただいた次第です。

質問者

玉川式不動産収益試算Excelシート Rev.2017.03.16の収益シュミレーションにおいて、都市計画税額が正しい数値となりません。原因として都市計画税課税標準額ではなく、固定資産税課税標準額に対する税計算となっていることかと考えているのですが、入力方法など他に原因があるのでしょうか?

タイトル(省略可)
都市計画税額について
質問者

ご回答ありがとうございます!主旨の理解が不十分でした。スッキリしました!

質問者

玉川式不動産収益試算Excelシート Rev.2017.03.16において個人の収益シュミレーションを実施する際に住宅ローン減税による税額控除が無い場合のシュミレーションをする方法はございますでしょうか?

質問者

玉川様

お世話になります。区分所有マンションの買い替えについて相談させてください。
約11年前に投資目的でマンションの一室を購入し、賃貸しておりました(横浜市内)。
先月に空室となったことにより、将来の価値下落を見据え、買い替えを検討しております。簡易的な査定では、現在であれば購入時と大差ない価格で売却できそうです。

しかしながら、当マンションは購入時に圧縮記帳しており(税金の繰り延べ)、この利点を今後も活かすためには、現行の税制によると、買替資産は敷地面積300㎡以上の物件を取得する必要があります。例といたしまして、一棟物件で土地が300㎡以上の物件、あるいは複数の区分所有物件で土地持分の合計が300㎡以上になれば要件を満たします。
とはいえ、後者は相当数の物件が必要となり、しかも物件ごとの売買契約では無効で、
「一契約」で複数の物件を購入しなければならず、なかなかハードルが高い状況です。
そこでご意見をお伺いしたいのですが、

① このハードルを越えてでも買い替えを進めるべきか、賃貸で継続した方がよいか。
(当マンションは3千万台で現金購入しており、現在の予想額で売却できたと仮定しますと、これまでの賃貸状況から利回りはNETで4.46%、表面6.04%程に落着しそうです。)

② 買い替えで進める場合、できれば都内、乃至、横浜を希望しておりますが、昨今の不動産市況において上記①より有利に運用できそうな状況かどうか。

以上につきまして、玉川様であればどのようにお考えになるか、どのように進めていかれるか、参考までにご教示いただけますでしょうか。
ご多忙のところ恐れ入りますがよろしくお願いいたします。

タイトル(省略可)
区分所有マンションの買い替えについて
質問者

早速にご回答くださいまして、どうもありがとうございます。
おっしゃるとおり、このマンションのみ抽出してご意見を伺うのは適切ではございませんでした。失礼いたしました。
ご著書の「Excelでできる~」においては、P.227~230に書かれている内容かと拝察します。再読の上、検討致します。
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質問者

玉川先生 不動産収益試算Excelシート Rev.2016.08.31を活用させて頂き、一棟マンションの不動産購入にいたりました。ありがとうございます。
このシートで、1点になったのは、繰越欠損期末残高で、個人の青色申告時の繰越と法人繰越では、年数が異なっていたので、何故カバーされていないのか?という点が気になりました。
もし、未サポートであれば、今後カーバーしていただけると助かります!

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繰越欠損期末残高の個人と法人の違い
初心者投資家

いつもお世話になっております。
DVDを購入しVXXショートの実践を始めました。
ある程度大きなポジションを持っている時にミサイル発射等でフラッシュクラッシュ(大幅上昇から誤報とわかり急回復など)するときの資産保全はどうすればよいでしょうか。

タイトル(省略可)
フラッシュクラッシュ
初心者投資家

ありがとうごさいました。
単に暴騰してロスカットされるなら許せるとして、すぐに回復するフラッシュクラッシュで資産を失うのはバカバカしいと思います。
ibでフラッシュクラッシュを認識してすぐ買い戻し?など、TWS上で同時注文等、プログラめるならTWSの勉強をしてみたいですが、おっしゃる通り約定しないリスクを考えると怖いですね。
自分の投資は直近の北朝鮮リスクのような、ある程度先行きが読める急騰時にポジションを持つというものですが、誤報に基づくフラッシュクラッシュ等で日本時間で寝ている時に文無しになるなど考えると不安ですね。
ibがある程度ガードしてくれるのか?よくわかりませんが…

不動産投資などの資産分散も著書を参考に検討しないとですね。収益計算の著作も注文しました。今後ともよろしくお願いします。

質問者

毎年、米国議会で債務上限を引き上げる引き上げないと議論され、そのたんびに米国がデフォルトする論がたちあがりますが、実際のところそういう事は起こりうるのでしょうか?もし、それが起こるとしたら、どのような事が最大のトリガーとして考えられるでしょうか?

タイトル(省略可)
万年米国デフォルト説
質問者

いつも勉強させていただいております。
一点質問があるのですが、マンションを最終的に取り壊した時の価値ですが、自分が保有する区分に割り当てられている共有土地持ち分比率にマンション全体が保有する土地の売却価格を乗じて、ここからマンション取り壊し費用を差し引いた額という理解でよろしいでしょうか。

つまり以下の数式で表現されるということで理解しております。

マンション全体の土地売却価格 x 区分所有の共有土地持ち分比率 – マンション取り壊し費用

もしこれが正しいとするとマンション購入の際は共有土地持ち分比率が高い物件を購入したほうが良いということになろうかと思いますが、ご意見お聞かせいただけますでしょうか。

宜しくお願いいたします。

質問者

早速のご回答有難う御座います。勉強になります。引き続き宜しくお願い致します。

質問者

「Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべては、普通に個人が自分たちの住む家を購入する時の計画に利用価値がありそうですか。
また、今後自分が住む用の家を購入するにあたって、金利が安い今の方が買うべきだとか。逆にこれから不動産が安くなってきているから様子見するべきかなどの予測は立てれそうですか?

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普通に住む家
質問者

なるほど。本を買って熟読し、綿密な計画に役立てたいです。

質問者

VXXをショートしているため、最近VXXか急騰して怯んでいるものです。個人的には本当に戦争する可能性は10%もないと思っていますが、本当に戦争になった場合、アメリカ市場全体に与える影響はどの程度あるとお考えでしょうか?また、VXXは何倍ぐらいまではいく可能性があるとみていた方がいいでしょうか?

もちろん明確にお答えいただくのは難しい質問だとは承知しておりますがが、ヒントをいただければ幸いです。

タイトル(省略可)
北朝鮮とアメリカが戦争状態になった場合について
質問者

早速のご回答ありがとうございました!

質問者

貴殿書籍・本掲示板等で勉強させて頂いております。ありがとうございます。
VXX short実践時のVIX指数急騰におけるIB証券の強制ロスカットの仕組みについての質問です。
IB内資金の25%をVXX short、残り75%の資金を①待機資金(現金のまま)or ②全額PFF・ARCC等で運用の場合。
ケース①の場合、75%の待機資金(現金)は急騰時の強制ロスカット対策になる。
ケース②の場合、現金でなくPFF等だが、資産(資金)としてカウントしてもらえ急騰時の強制ロスカット対策になる。
以上の考えで合っているでしょうか。よろしくお願いします。

タイトル(省略可)
IB証券の強制ロスカットの仕組みについて
質問者

玉川先生こんにちは
「不動産投資 1年目の教科書」を読み、特典のエクセルを利用してこれまで保有している物件データを入力し、
改めて自分の投資の振り返りや勉強を行っています。
その中で1点疑問があります。
「不動産投資 1年目の教科書」の特典エクセルでは、賃料の下落を入力することができません。
一方、本の中で賃料下落は重要なシミュレーション要素と記載されていますし、私も賃料下落は必ず発生するものと捉えています。

「Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべて」はこれから購入して勉強しようと思っていますが、
この本の特典エクセルでは賃料下落の入力に対応していますか?

対応しているといっていただけると、安心して購入できます。
もししていなかったら、対応できるように改修するか、各年の賃料総額を青色セルに変更いただけないでしょうか?

タイトル(省略可)
賃料下落のシミュレーション
質問者

日銀の金融緩和を4年以上続けておりますが、物価目標2%を達成が困難である旨の記事をよく見ます。黒田総裁の任期もそろそろであり、GPIFによる株式比率変更による株式買い、ETFやREITも買い進めても難しい状況です。こういった現状を踏まえて、玉川さんが、物価上昇すると予想されておりますが、その理由を教えてください。よろしくお願いします。

タイトル(省略可)
物価上昇について
質問者

玉川さん、こんにちは。
Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべてを
購入し、拝読させていただきました。

読者特典のエクセルシートの内容に質問がございます。
ある収益物件をシミュレートした際に、
税率がマイナスになってしまいます。
正しく計算されているか自信がありません。

条件は下記のとおりです。
 ・物件保有主体 個人
 ・本業の年収 100-200万円程度

以上です、よろしくお願いいたします。

タイトル(省略可)
読者特典の税率について
質問者

お返事いただきありがとうございます。
説明が不足しておりました。
築29年の木造なので、減価償却の期間は4年ですが
4年目までは税率0%、
5年目で-60%(お金をもらえている計算)、
それ以降は-3%前後で推移しております。

税率がマイナスになる場合は、
0にするなどの処置が必要でしょうか?

質問者

某100万人都市の好立地で、表面利回り7%半ばのRC新築を金利0.8%で購入できそうなのですが、迷っています。
5〜10年後に売却を考えており(売りやすさを考慮して。絶対ではありません)2022年以降の出口戦略を描こうと思うものの、市況が大きく変化しそうでなかなか難しいと感じるためです。
「貸出金利の上昇により次の購入者が現れないのではないか」「この先どれだけ待っても現利回り未満でしか売れない(売却でCFを大きく毀損してしまう)状況が訪れるのではないか」と不安です。
オリンピック後2020年以降の出口について、玉川さんの見立て・シナリオをお伺いしたいです。

タイトル(省略可)
<不動産投資>2020年以降の出口戦略について
質問者

お返事ありがとうございます。

なるほど、少子化・高齢化のデメリットがよく叫ばれていますが、それよりも「インフレが進む/融資バブルがくる」側面の方が強く出るのでは、ということですね(立地を間違わなければ、という前提ですが)。
確かに10年もあれば、インフレ基調に持っていけている可能性が高いですね。

またすみません、「100万都市」と書いてしまいましたが、約200万都市でした。札幌です。立地適正化計画の集合型居住誘導地域内ですが、何か留意すべきことがあれば教えてください。

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