玉川陽介がどんな質問にもすぐに回答するQ&A掲示板
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質問者

港区湾岸部に自宅用マンションの購入を検討しています。
いまだ住宅ローン金利が低いこと、賃貸価格が上昇していることを勘案し、
値上がりせずとも、値下がりも大きくなければ良いかなというスタンスです。

オリンピック開催や金利上昇、生産緑地の指定解除はそれほど影響がないと思うのですが、
5年くらいのスパンでは、まだ実用化されていませんが自動運転の進化による駅近い物件の値下がりや、
世界的な景気後退がどこかで始まりそうなことが気になっています。

ご意見をお聞かせ頂けますと幸いです。

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港区湾岸部の自宅マンション購入について
質問者

宜しければ、もうひとつ聞かせて下さい。

「世界的な量的緩和の破裂」は怖いフレーズですね。
量的緩和の主体は先進国(アメリカ・EU・日本)ですので、一番逃げ遅れる可能性の高い日本が「なにか」のせいで意図に反して急激に緩和を止めざるを得なくなる、もしくは金利を上げなくてはならない事態に陥る可能性があるということだと理解しました。あり得そうで恐ろしいことです。

この「なにか」について、どのような有力シナリオを想定されていますか。

質問者

自動運転について、理解いたしました。ありがとうございます!
もの知らずで痛み入ります。であれば家については「買い」で、決断いたします。

質問者

AIに仕事を奪われるとよく言わており、不動産投資や証券投資等において玉川さんが、今後人間が必要がなくなるスキルをお教えください。また意識的に能力開発を行ったりしているものを教えてください。
どうぞよろしくお願いします。

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AIと人の業務について
質問者

不動産投資、証券投資のそれぞれについて、どんなマクロ的な情報・指数(例:マンション契約率、消費者物価指数、日・米の10年国債金利、景気動向指数等)をチェックされ、活用されていますか?
(既に本等でも記載があると思いますが、教えてください。)

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マクロ的な情報・指数の活用について
質問者

ありがとうございます。
日本、中国、米国、英国の不動山市況について、どういった指標を見てており、新興国の不動産市況はあまり気にしていないのでしょうか?
また、具体的には、主要通貨(米ドル)購買力平価(PPP)や・OECD景気先行指数は確認されていますでしょうか?

あと、下記の事項について、何の要因で決まり、情報をどのように活用すれば良いですか?

・金相場
・REIT分配金利回り(日・米)
・ハイイールド債ETF

日銀や金融庁発表したものについて、金融行政方針等は、理想的な話(ルールベースでなく各金融機関の工夫、部分から全体へなど)や既に知っている情報(アパートの融資に注視するなど)があり、どう役に立たせるかわからないです。

よろしくお願いします。

質問者

「5億以下なら近所の信用金庫にでも預けておけばよい」とのことですが、預金保険は1000万までなので、1000万をオーバーした分はどうしておくのが無難でしょうか。MMFもなくなってしまいましたし。当座預金か個人向け国債ですかね? 

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信金の商品
質問者

なるほどそう言われると、預金保険の上限1000万というのも、金融機関が手数料稼ぎにリスク資産を買わせるための口実作りのためにあるような気もしてきますね。あまり気にし過ぎないことにします。

質問者

人生相談に近いと思うんですが、英作文の能力を鍛えれるようなwebサイトはありませんか?
ネットで探してもなかなかいいのが見当たらないのです。なるべく無料で。

質問者

本場でぶつかるのが一番てことですね!なるほど

質問者

掲題の件、本がなかなかなく情報が取れない現状で、ネットで調べた程度ですが、下記の疑問点や現状の環境、本当にメリットがあるか等教えて頂ければ幸甚です。

①香港等のHSBC等の口座開設について、下記の点で詐欺的なこと(ウソな情報提供も含む)や業者の利益を多く取れられいるのか?
・セミナー
・口座開設ツアー
・アフターサポート
・IFA

②オフショア口座について、突然、新規口座開設不可や口座凍結されたりするのか?

③税率が安く、そこで世界の株式等に投資できるが、日本居住者だと結局総合課税され、メリットがないと感じるが?

③オフショア生命積立、ヘッジファンドは利回りが高い商品で、信用できるものか?

④玉川さんのオフショアに関するお考えは?現状の環境は?メリットは?

よろしくお願いします。

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オフシェアで口座開設、投資等について
質問者

ありがとうございます。
度々で恐縮ですが、下記の内容について教えて頂ければ幸甚です。


・ヘッジファンド(私募、公募)を購入する場合いくらぐらい必要ですか?一般の人が購入できますか(公 募だと、投資信託に近づいていきますよね)
・ヘッジファンドは投資(色々な種類がありますが・・・)に魅力はありますか?(絶対利回りと言われて全体の下げ相場でも、強いと聞いたことがあります)
・金融資産10億円以上の方であれば、ヘッジファンドをオフショアで購入すること

②>「オフショアの口座開設ツアーなどは最近はかなり減った」とありますが、お金がそんなにない人でもツアーに参加していたそうですが、口座開設をする目的は何だったんでしょうか?それを有効に活用できているのでしょうか?

③少し前にオフショア保険積立が流行っておりましたが、現在はどうですか?

④HSBCプレミアとHSBCプライベートバンクはどういったサービス、両者の違いがありますか?

長々と質問してしまい恐縮ですが、よろしくお願いします。

質問者

投資に良く出るポートフォリオですが、これに対して賛否がわかれるケースをよく見ます。
賛成派は、リターンを同じにして、リスクを低減することが可能である。一方、反対派は、投資資金が少ない場合あまり意味がなく、集中投資をすることにより投資の経験値が増え、分散投資を気にする必要なし。という考えのようです。
保有資産や年齢等によっても違うと考えますが、玉川さんのご見解をお聞きしたいです。

また、ドルコスト平均法やパッシブ・アクティブ投資について、ご見解も教えていただけると幸いです。
よろしくお願いします。

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投資理論について
質問者

ありがとうございます。
>世界GDP成長説は単なる長期トレンドの説明に過ぎないと思います。
そこには、多少異論があります。人間の欲望はより豊かに、成長したい欲求があり、経済も上昇し、何らかの商品が上昇していく(もちろん、下落もありますが)と考えますが・・・

また、【勝ち続ける個人投資家】等にも書かれておりましたが、分散投資を行い、景気や資金の流れにより、先進国や新興国、株式や債券や金等が上下するので、それらをリバランスしていけばと考えておりました。

質問者

いい加減なことを記載し、失礼いたしました。

質問者

日銀等のマイナス金利政策を行っておりますが、短期プライムレート(もしくは、アパートローン・プロパーローン)に影響を与えない理由はありますでしょうか(あまり短期プライムローンが変動しないようですが・・・・)?
また、逆に政策金利が上昇しても、短期プライムレートが上昇しづらいとの考えで良いでしょうか?
他に、アパートローン・プロパーローンに影響を及ぼす指標があれば教えていただけませんでしょうか?

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アパートローン・プロパーローンの影響について
質問者

日本人は冷たいから自殺率が高いについてのご意見
/blog/2234

玉川さんがマネーやパソコンに関連のない話題を提議するのは珍しいですね。
私の意見を言えば、日本社会(とりわけ東京)が冷血性をおびるに至った理由は、他者との関わり合いを忌避するようになったからです。人と距離を置く文化は人々が先好した結果としてそうなったので、よそよそしい愛想のなさは、実際のところ潜在的な需要は少なくはありません。田舎の人間は人間づきあいが嫌で東京に来る人もけっこういますのでね。
ですので、社会がまた愛情深い面倒くさい文化によりを戻すと、ATフィールドが強めの人間が不利益を被るのです。また、そういう考えの人たちにとっては、自殺という行為そのものもそれほど悪い風に受け止められてもいません。ハラキリ文化の国ですのでね。
要約すると、今の世の中の進化の仕方は、陰キャにとってはgood 陽キャにとってはbadなのです。
おかげさまで、私はその点についてだけは満足しています。

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11/13のブログについて
質問者

【不動産投資「収益計算」のすべて】について、下記の質問をさせてください。
・銀行からフルローンで融資を引っ張った方が良いとありますが、あくまでも低金利の場合であり、一方、金利が4%高い場合、自己資金、繰り上げ返済をした方が良いですよね(自己資金を使って4%より上回って運用できない場合)?

・繰り上げ返済をする場合、添付のシュミレーション表で確認する方法はありますでしょうか?

・相対的バブルと絶対的バブルの確認について、相対的バブルは確認するのが難しい旨記載されております、
 何かこの指標を見ればというものがないから難しいということでしょうか?

・消費者物価指数の寄与度が高いのが賃料との旨の記載がありますが、そうなると、一部の都心部は上昇していると思われますが、田舎では賃料上昇は考えられず、全体として物価が上昇する可能性が今後も低いのではと考えますが、いかがでしょうか?

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【不動産投資「収益計算」のすべて】について
質問者

生産緑地2022年問題について、人口減より危惧されてます。賃貸・分譲物件乱立すると、不動産価格が暴落などの意見もしばしば聞きます。
しかし、そもそもここまで騒がれだして、銀行は生産緑地に新築の融資だしますかね?

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生産緑地2022年問題
質問者

区分オフィスはレジに比べて融資がつきづらい面もあると思いますが、レジ物件も結構価格下落に引っ張られますかね。逆に言えば、その時にレジ物件を狙うのはチャンスですかね。

生産緑地でのアパート投資のリスクは確かに需給の関係であると思います。それ以上に心配なのが、元生産緑地に乱立されて、既存物件の賃料、広告料まで被害を受けないかと心配しております。もちろんある程度立地にこだわって物件選定し所有しております。なので、マーケティング上成立し得ない投資に銀行が融資を付けないでくれればとのお言葉を期待しておりましたが。。。金融庁の姿勢も変わってきた(担保評価に依存しない)ので、良い意味で日本全体に変革はあればと思ってはおります。

質問者

Excelシートの税計算の前提条件は日本法人のようですね。OBUや海外法人ですと、事業所税や住民税がかからなかったりしますので、大分C/Fが変わってきますね。

質問者

玉川さんの著書「不動産投資’収益計算’のすべて」は大変勉強になりました。感謝です。しかし、Excelシートは少し期待外れでした。CAPEX入力欄があったり、簡単にIRRが算出できるのは良かったのですが、投資用不動産の最も大事な賃料収入の入力が、入居年数、入居率等に制限されているためです。例えば銀座の1階店舗等では、3年後に賃料が倍になることは結構普通にあり得ることであるため、ここは自由に入力できるようにしてほしかったです。パスワード開示頂くか、次回に好期待です!

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賃料収入の増減こそ価格変動の重要ポイントでは?
質問者

regTマージン利用時のIBのSMAはどのくらい余裕を見ておくのが無難と思われますか。私の場合はとりあえず100万円は割らないように留意しているのですが。シンプルな米株ホールドで、VIXショートなどはしていません。

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IBのSMA
質問者

質問お願い致します。

vxxは、10ドル近辺になると株併合を行い、0にはなっていませんが
併合する株が、将来的に無くなり0になる。即ち、消滅(売買できなくなる)
してしまう可能性はありますか?

可能性がある場合、先生の予測だと何年後ぐらいでしょうか?

宜しくお願い致します。

タイトル(省略可)
vxxの寿命について。
質問者

回答、ありがとうございます。
安心致しました。

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