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https://www.nikkei.com/paper/article/?b=20181208&ng=DGKKZO38706310Y8A201C1MM0000 改正入管法が成立 外国人受け入れ拡大 19年4月に施行
この人たちの給料が諸外国並みに月5万円、10万円とかで成立するならば、日本の人件費は価格破壊的に安くなり、新しい産業も生まれそうなのだが、 最低賃金が日本人と同じだと、サービス残業を無償で強要させ、実質的に低賃金みたいなことが横行して問題になるのではと。
最近、建材の内外価格差を調べていたのだが、物にもよるが二倍くらい高いものも結構あり。このような、なぜだか高い価格設定は安い人件費が作用して是正され また、エアコン取り付けのようなちょっとした仕事は安くなるのかなという気がする。 世界全体で見ると、結局、立場の弱い国の人たちが割安で働かされているだけ。という不均衡は変わらないし、そのような損な人々がいないと 先進国の安くて快適な暮らしは成立しないことは知っておくべきだろう。
最近都内のコンビニは外国人店員の方が優秀なのが見てすぐわかります、日本人という優位性は失われていくように見えますね
前の投稿の続き： シミュレーションシート上では当期税引前利益が赤字の場合、繰越欠損を期限なく積みあがりになっていると思いますが、ここの理解はあっていますか？
その通りです。書籍にも書きましたが、 ・そんなに長期で赤字になるはずがないので有限でも無限でも実務上は影響がない ・実装が少し面倒なので手抜きした ということです。
Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべて を拝読して大変お勉強になっています。
購入時の取得経費は物件そのものの実力を客観的にみるため、NOI利回りの計算に含めないのは理解しましたが、 (シミュレーションシートのE49)投下初期費用およびB/Sの計算にも含めないのはどういう風にお考えでしょうか？
＞投下初期費用およびB/Sの計算にも含めないのはどういう風にお考えでしょうか？ これには含めています。1年目のPLに全部入ります。PLに入れば当然にBSにも反映されます。 Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべてのどこかに書きました。詳しくは、書籍をご覧ください。
早速のご返事ありがとうございます。
銀行評価も考えて、融資元銀行にCFをストックしています。 これを他物件購入+他銀行融資の資金に用いても良いものでしょうか。 比較的駆け出し3年め大家です。 長期実績があれば、強気でいけるかもですが。
ストックしてる銀行に先に次回物件購入の相談をしてからで良さそうな気がしますが、どうでしょうね
しっかり貯めて頂いているので、信頼できます！ 他の方はすぐに引き出すんですよ〜 とは言われ、釘を刺されたようで逆に引き出しづらいです。 なんもできんぢゃないかーとやっと気付きました。
他の投資に回したい。。。
金融資産一覧表つくっていつでも見せれるように準備しておけば 資金移動しても悪ではないですよね、その金融機関で追加融資が望めないなら返済だけで良いかと思います
ありがとうございます。 資産を明瞭に開示し、次なる投資案件があれば、きちんと説明します。 融資でご支援頂けなければ、現預金は不必要に多くはストックせず、返済のみきちんと継続する。
ですね。 CFの使用を絶対否定が無いのであれば、皆さんある程度投資に回しているのですね。 玉川先生が、新規法人への売却で含み益を引き出す手法も取られていたので、銀行評価を下げない手法はそれしか無いのかとも思いました。
しかし、ほとんどの方が賃料収入を他の投資や浪費にまわして目減りさせているので 実際には不動産賃貸業以外の余計な投資活動をしない方が良さそうですが。。
金融機関もそのような現実を知っています、長い目で見ると余計な事をやればやるほど金が減るという答えがすでに出ています。 玉川先生のような世間に顔出ししてる投資のスペシャリストは稀です。
ありがとうございます。 皆さまの動き・結果の実態を知り得たことはとても参考になります。 さて、どうすべきかですね。。。
最近ホンダジェットなどの小型ジャンボを購入してリースで儲ける商法が起ち上がってると雑誌で見たのですが、玉川さんの方で何か知ってることはありますか？
小型ジェットは不知です。ボーイング737-800とかは40-50億くらいで新造できてオペリースになってますね。
これ系も代理店の手数料とか高いですよね、もし何かトラブルがあっても航空機とか自分達で解決も出来なそうなので相談した先でもまたまたボラレて、ボラレっぱなしになりそうな予感
オプション投資勉強中のものです。 オプションの価格設定は極めて確率的・普遍的な計算でなりたっていますね。 そうなると不動産・株に比べて、歪みをつくことができず、のし上がることが難しいような印象にはなります。 レバレッジはかけれるものの、期待値は高くない。
上記前提が正しいとしたら、オプション投資で成功されている方は、運・勘や度胸に起因する割合が大きいという認識になりますが、いかがでしょうか。 すなわち、各個人での努力の余地が少ないですかね。
オプション（に限らず個別株も）は歪みをというよりは、投機的な仕掛けで10倍、5倍、2倍の計100倍みたいなやり方の人が多いですね。そのため、よくわからない急成長株、製薬会社の新薬承認のような、伸るか反るか銘柄が好まれます。VIXショートや大型株は大口投資家でないと難しいです。利益率が低いので。
ご回答恐れ入ります。 すなわち、持たざるものは合成オプションなどでリスクヘッジなんかでなく、マイナー銘柄ロングでもって、投資資金に未練を持たない位の覚悟が必要ですね。
オプションプライスはけっこう変な動き方が多いですよ。とりわけ、ボラティリティが急騰した時は特に値付けがおかしくなります。ATMに近い側の銘柄のくせに、より外側の銘柄の方が価格が高くなったりと教科書どおりではありません。マイナー銘柄はそうした傾向が顕著です。 オプションの世界で価格の歪みをつく手法をミスプライス狙いなどと呼んだりもしますが、最近で言えばNVDAが11/16（日本時間）に寄り付き前で大きく下げて始まろうとしていた時、コールの価格が普段ではあり得ないプレミアムになっていました。もし23:30の開場後にこのあり得ないプレミアムでショートできていたなら、翌日はいつもの価格に戻っていたので莫大な利益が望めたでしょう。 Jコム男がJコム長者になれたのも、あれ？この価格変じゃね？ていう発見からの機を見るに敏にトレードをしたことが勝因です。普段から相場に常駐している変人だから億万長者になれたのですね。お買い物上手になるには、普段からいろいろなマーケットをはしごして特売の情報を追い続けなければいけないです。 オプション投資で成功されている方は、運・勘が強いことは確かですが、全員が並並ならぬ努力をしています。なお、CISみたいに努力せずに趣味でやり続けている変人はもっと強い！
＞努力せずに趣味でやり続けている変人はもっと強い！ その通りですね。私の周りでも趣味でやっていて強い人がほとんどです。がんばっている人はほぼいません。がんばらないとできないのは向いていないのかも。 たまに努力家+趣味で倒れるまでやり続けて病院という人がいますが、やはり日本トップレベルだったりします。
先生と皆さんに質問です。 複数法人や個人事業などの賃料の受取について、それぞれの法人または個人で受取って処理していますか？ それとも、集約して一本化で受取り窓口を作ってますか？
償却完了後の建物は解体して新築する事で売却益を回避できそうですが正しいでしょうか？
やったことはないので詳しくは税理士に。 ですが、売るまでのあいだに壊してから新築となるならば、建物除却→新築で建物資産計上 となるのではないですか。 売却益を回避というのはニュアンスが正しくない気がします。建物を建てたから簿価が上がった（売却益は下がる）というだけです。
最近は、都心で10平米くらいの狭小物件が増えてきているようで、メディアにも取り上げられています。 物を持たない、便利な都心に安く住んで時間を有効に使いたい、という合理的なライフスタイルの変化にも合致するのかなと思います。 玉川先生は、投資対象としてどのように思われますか？
条例で禁止になるリスク、売却の時に適正に評価してもらえるかという問題、などありますね。 入居者はご想像されているのとは違って、外国人労働者や貧困層なのかもしれませんのでチェックした方が良いです。 不動産はスタンダードで人気のあるものを買うのが王道ですね。需要がないものは買ってもだめです。 一番ダメなのは、そのようなオペレーショナルアセットや評価が難しいアセットを収益還元で値付けすることです。 多くは更地に自分で新築した方が安い計算になると思いますので 積算価値と収益還元と両方を見ることが大事。かぼちゃの馬車問題も積算が出ないものを収益で売るというトリックを見抜けなかったことが本質です。
玉川先生、いつも迅速に色んな質問に回答有難う御座います。書籍とは違い、タイムリーな内容もあるので参考になります。手元流動性について、御見解をいただけたらと考えております。例えば、手元に10億円あり借入無しで築古10億の物件を購入したとします。（手数料や税金等は考えないとして）この場合手元資金は殆どないので、築古物件であった場合突発的な修繕費用が全く賄えないのではと思われます。ビルの場合ですと一般的な地震保険は対象外ですし、無借金不動産投資でも有る程度の流動性資金を手元に置いて運転資金としておかないと急なリスク（地震での損傷、大規模改修、急な原因不明の雨漏り対応等）に対応できないのでは、と感じています。借入による不動産投資では当然有る程度自己資金が必要と思われますが、先生の見解での手元流動資金は借入金比率で安全域としてどの程度をお考えですか？ 3億の借入ならば3千万程度は必要なのかどうか。10億の借入ならば1億程度は運転資金もしくはリスク対応資金として必要なのか・・・ ちなみに私の場合は2億8千万の借入残高で、年間1千5百万の借入残高減少、手元資金は2千5百万で、緊急的なリスク対応には不安が残る金額なのではと内心感じています。
これは難しい問題ですが、 イオンプロダクトファイナンスや保証協会の設備資金などを使えば修繕でCF支出することは少ないはずです。ましてや無抵当物件を保有しているならば、その信用で修繕資金は借り放題に近いと思います。だいたい10年返済です。
屋上防水200万～ 給排水管のすべて刷新2,000万～ 外観デザイン総リノベ1,000万円～ 原状回復＝ぼろぼろ和室からの現代風リノベ300万円/部屋 耐震＝？？？ などを見ておけばいいかと思います。
御多忙中有難う御座います。手元流動性は色々な考え方があるので難しい側面がありますね。設備資金借り入れを視野に入れれば、もう少し柔軟に考えられるかもしれないですね。
なかなか落ち着きませんね。 コンタンゴの恩恵も受けられないですね。 トランプさんがいる限りこの状況でしょうか。 ボックス相場とみなして、今後はショートでなく両建てで戦う方が良いのかとも思います。 皆さまのご意見いかがでしょうか？
2009年の底入れからおおよそ９年間近く続いた上げ相場がようやく調整期間に入ったと考えると、これから「適正水域」と思われる値まで下げトレンドが先行すると思います。 下げトレは一般人トレーダー空売り勢の大量参入、その獲物を急反発で資金を吹っ飛ばして殺す生業の機関投機家、価格のめちゃくちゃな上げ下げに精神が参って株式を換金する普通の投資家さん…などでボラティリティが上がって面白いです。利幅を稼げるので、これからは少額資金のプレイヤーの書き入れ時です。
VXXショート長持ち戦略は、今が下降トレンドの真っ只中だと断定するならばかなりバッドな戦略になるでしょう。マーケットが最も加熱するのは暴落の時であり、VXXの沸騰がなかなか冷めない状態が続くからです。
VXXの短期売買は経験上かなり難しいです。ショートで狙っていくにしても、上げ方向に大きく動く銘柄なので、十分な資金量を持つかコールでヘッジするかしないといけないし。ロング狙いはVXXの性質上優位性は低いです。宝くじ戦法ででっかく上がるのを待つという人もいますが。オプションの売買はボラの高騰化によりプレミアムも割高になっているので、値幅を稼ぐのが難しそうです。
今の相場なら米株の主要銘柄の空売り主体でやっていった方がうまくいくことが多そうですね。私はもっぱらそうしてます。
下げトレンドだとしても、世界の認識が慣れてきたら、ボラは下がりやはりvxxでもコンタンゴが継続していくという考えはいかがでしょうか？
確かにいまVIXが旬ですね。ちょっといま立て込んでおり回答遅くなります。すみません。視聴者の方で詳しい人いれば代理で盛り上がっておいてください。
私の場合、今回のはチャイナショックと同じレベルになるという悪い想定でやっています。 チャイナショックの時は2015年の8月に１ヶ月間くらい急激に上げた後に、２ヶ月くらい一気に下げて、３ヶ月間また上がっていく流れを踏んで、その後ようやく落ち着いてどんどん下落してきています。 今年の10月に端を発した下げならば、中国危機の時と同じように１〜２ヶ月上がって、また急激に下がる→また３〜４ヶ月ほど上がって→その後やっとVXXが落ち着いた下降の流れを踏んでいくという動き方をするのではないかと思っています。 ですので長期ホールドよりも、スイングで臨機応変に売買していくのがベターなのかなと今思いました。コンタンゴで下げる展開は下トレでもあると思います。ただ、それでホールドを長期にすると投資効率が落ちるという問題はありますね。
なるほどです。 ご意見頂きありがとうございます。
もう一つ危惧しているのが、vixボラの絶対値が底上げされる時代になってきているのでは？とも思います。
上がりすぎたボラは必ずさがる。よく言われることです。 しかし、平均がジワジワ上がるのであれば、コンタンゴのインカムだけでなく、スイングによるキャピタル戦略も利益率は低くなりますね。
でも、こればかりは誰にもわからない？という解になるでしょうか？？
私の考えではVXXの価格が底上げされているのは、今年の2月に起こった唐突な大暴騰により、そのVXX沸騰が冷めやらぬ段階でタイミングよくVXXが暴騰するようなイベントがたまたま起こっているせいで、チャート上では底値が切り上がっているように見えるのだと思います。テクニカル信者の人たちは多分VXXという銘柄に株式と同じように『底値』なるものが存在していると信じているのだと思いますが（私もテクニカル教ですが）私はそのようなアノマリーはあまり重要視しません。VXXが急騰した後はどこかの段階で必ず上げた分下げようとする力が働くので、そのタイミングとその下方向への復元の持続期間と下げの勢いがどこまで続き、どれくらいの値幅を稼ぐかを予測しながらスイングで機微にエントリーして、ホールド期間を調整するという職人芸が必要とされます。
そんなんムリ。てゆーかショートホールドの優位性消えてんじゃん。て人はテクニカルなりファンダメンタルなりでもう相場は落ち着いてきたかなと判断したところでショートホールド戦略を再開すれば良いと思います。
「たまたま上がってるだけだよ気にしない」のスタンスで急騰のたびに売りを仕掛けて、したたかに利確してる人も存外儲けてる人もいると思いますので、その人その人のスタンスですね。
職人芸、確かに。 この技はテクニカルで対応できる人のみ持てるものですね。 私のように、ロスカットが怖くて、基本ホールドだと対応は難しいです。
無芸ながらも恐れながらお聞きしますが、vxxは買売圧力での変動はあるのでしょうか。 あくまで指数から算出される価格なので、テクニカルがどれほど整合性があるのか不思議に思ってしまいます。
単純な素人の意見として、ご容赦下さい。
VXXのテクニカル判断と株式のテクニカル判断は確かに違いがあると思います。株は単純に売る人が多ければ下がるし買う人が多ければ上がります。じゃあVXXもその銘柄の買いが集中したら上がるのか、売りが集中したら下がるのか？は実は私は深く考えたことすらもいなかったです笑笑 私は過去のチャートの値動きを参考にして、現在の動きを予測しています。過去の値動きの仕方と現在の値動きの仕方は相場のシーンが似ていれば概ね同じだろうという思い切った決めつけのもと売買しています。
需給での価格上下があったとしても軽微であるがゆえ、気にするほどではなかったとの解釈もできますね。 そうなるとテクニカルに関しては、需給心理が除去されると、よりシンプルに（株と比べて）分析できるという事ですね。 ありがとうございます。
サリンのような化学兵器や炭疽菌のような生物兵器が、東京中に大量にばらまかれるなどの事態が起こり 東京の人口の９０％が死滅した場合は、東京の地価はどうなりますか？
１ 地価は下がる。土地を欲しがる人が減るので、などの理由。 ２ 地価はそのまま。「人」「金」「物」のうち、「人」が減っても「金」と「物」のバランスが変わったわけではないので、などの理由。 ３ 地価は上がる。再開発および復興需要が高まり、人と金が集中するため、などの理由。
売主、相続人もいなくなり取引が成立しなそうですね
仮に日本の人口の90%が死亡したらライフライン維持不可、警察と自衛隊の維持不可、ですので国としての機能がなくなります。 遠くから武装したシーランド公国やイスラム国のようなのがやってきて日本列島を占拠して独立宣言をするのでは？ そうなれば土地の権利はなくなりますね。戦争で負けたときと同じような感じですかね。
東京は壊滅だが大阪や地方都市は残るというシナリオだとどうなんでしょうね。 IMFやIBRDの支援を受ける＞大阪首都計画が実現＞関東を復旧＞復興バブル＞地方創生 という平和なシナリオならいいのですが、 東京壊滅レベルだと他国に侵略されて終わる気が！？ 国や街としての機能が維持できているか否かにより全然違う気がしますね。 その頃は日本円はUS$=500円くらいに暴落しているでしょうから、米ドルベースで見た地価が上がる気はしないですね。 円建てだとどうでしょうね。その状況で円が使えるのか不明です。
それならば、日本の不動産と円がダメになるリスクに備えて アメリカの株や債権をヘッジ無しでドル建てで買っておくのが良さそうですね。
第二のマッカーサーがアメリカから来て、日本を復興してくれれば良いのですが。
サリンとかのテロよりかは首都圏直下地震とかのが現実でありそうですね。 敵国が攻めてくるとかなら近場にいる中国・北朝鮮・ロシアの方がやりそう。 その時の米大統領がトランプみたいのだったら、国内向けアピールのためにジャパンのフレンドを守ろう！みたいな感じでユーラシアに対して宣戦布告して、日本の国土の大部分を米軍基地に仕立て上げそうですね。日本全体が沖縄状態ってなかなか笑えますね
日本は金が有るので金が欲しくて脅される可能性はあるでしょうが、金で解決するでしょう リアル打撃攻撃を受ける事は無いでしょうね、そんな事したら先方も儲からないので
収益不動産は融資情勢に直に影響を受けます。 しかし、実需住宅に関しては、金利上下もありますが、いつの世もほぼ満額融資案件ばかりです。 未来においてはいかがでしょうか。 実需住宅ローンに関しては、危惧されていない人ばかりですが。（売却想定価格など）
将来においても、やはり政府が住宅購入を支えますかね。
住宅ローンが出ない世の中というのは経済的にまずいと思います。家の価格が下がり、既存のホームオーナーも損失を被り、買い換えができなくなります。そうすれば不動産実需市況は急速に冷えます。株も下がります。資産デフレです。 GDPの3-4割が住宅関連、リフォーム関連であること考えると日本経済の命綱です。ここにローンを付けないことは考えにくいですね。都心では5千万円くらいは住宅ローンが出ないと家が買えませんので、そのくらいは出すのではと。 住宅関連（と自動車）については国民一丸となって支出してもらって、それを30歳までに買わせて35年間（35yrローン）定年まで働いて返してもらう。というのが日本国内需のビジネスモデルなのではと思います。
日本国民の新築趣向がなくなって、賃貸ボロ安アパートでいい、買い家はお古でいい、となった場合、銀行は高額物件（新築）の長期ローン収入に頼れなくなると思うのですが、銀行さんからはそのような話を聞いたりはしますか？
スクラップ＆ビルドは良くない、ecoなど言う割には築古を改装して使い続けるというのは、耐震や耐用年数の問題で阻害されているように思います。 リノベ補助金なども出ていますが少しだけです。
街並みとしてもバブル期のデザイン性に乏しい乱造ビルはあまり美しくないので、建て替えてくれた方がいいでしょうし、 新築の方が使いやすいし、内外装業者も潤うし、そもそも中古物件は築20-30年くらいのが多くて老朽化している。と考えると中古ブームにはならないような。 もっとも都心では新築でも中古でも家の値段はあまり変わりませんけど。
耐用年数を100年とかにすれば状況は変わると思いますが、そういう話は聞いていませんね。 一時期はRC60年にするという噂もありましたが最近は聞きません。
「収益計算のすべて」(初版第3刷)のP218ブレイクイーブン売却価格計算について4点質問があります。
(1)法人保有の場合は「税引後キャッシュフロー各年累計」を減算しているが、個人保有の場合は加算している理由について 収益試算Excelのmainシート40行目「BRE価格個人」では減算しているので、間違いでしょうか？
(2)「税務上の赤字で売却する前提」である理由について 純資産増加累計＝物件売却時税後CF＋税後CF各年累計－投下初期費用＝0であるので、(税後CF各年累計－投下初期費用)＜0ならば、物件売却時税後CF＞0になると思います。 また赤字売却前提であるので、ブレイクイーブン売却価格計算で本来考慮すべき「物件売却益に対する課税」＝0として、計算から外しているのでしょうか？
(3)法人保有の場合に「賃料に対して今期支払った税額」を実質減算している理由について これはP190の下方に書かれている、「(法人で)賃料収入が黒字で～赤字で物件を売却～税金が戻ってくる処理」に関わるものであり、 収益試算Excelのmainシート31行目「物件売却時税引後CFに加 算すべき税還付額」のことでしょうか？
(4)(3)にも関わりますが、収益試算Excelのmainシート31行目「物件売却時税引後CFに加算すべき税還付額」について 参照元が法人税率TBシートのAU列以降の48行目「売却により増減した税額」となっていますが、P190の下方の説明を考えると 法人税率TBシートJ～AR列の48行目「不動産が増えたための税金増」が正しい参照元だと考えていいでしょうか？ またmainシートの39行目「BRE価格法人」や40行目「BRE価格個人」で、この「物件売却時税引後CFに加算すべき税還付額」を参照せず、 収益シミュレーションシートの30行目「税額」を参照しているのはなぜですか？
長々と質問してしまって申し訳ありません。 ですが「収益計算のすべて」と収益試算Excelについて出来るだけ正確に理解し、活用していきたいと思っておりますので、 お忙しいとは思いますが回答をお願いいたします。
細かいところまでよくご覧頂いているようですね。ご質問の点、現在、私が別件で取り込み中ということもあり、正しいかどうかも含め確認まで時間がかかりそうです。少しお待ちください。
早速の返信ありがとうございます。 承知いたしました、回答お待ちしております。
＞(1)法人保有の場合は「税引後キャッシュフロー各年累計」を減算しているが、個人保有の場合は加算している理由について 収益試算Excelのmainシート40行目「BRE価格個人」では減算しているので、間違いでしょうか？
よく気づきましたね。本書の誤りを見つけた人、第一号？ 結論的には、Excelシートは正しいが書籍のプラスマイナスが逆。 個人保有の場合 （ローン残債 － 税引後キャッシュフロー各年累計 ＋ 自己資金額 ＋ 売却時印紙代）／（１－ 売却時仲介手数料率） が正しいです。
ご指摘ありがとうございました。
2番目の質問以降はこれからチェックします。
11月23日(金)21:09訂正
＞(4)(3)にも関わりますが、収益試算Excelのmainシート31行目「物件売却時税引後CFに加算すべき税還付額」について 参照元が法人税率TBシートのAU列以降の48行目「売却により増減した税額」となっていますが、P190の下方の説明を考えると 法人税率TBシートJ～AR列の48行目「不動産が増えたための税金増」が正しい参照元だと考えていいでしょうか？
いろいろ話が複雑で、久々にExcelを開いて目が点になっているところですが、 ここは私が正しいような気が？
まず、なにをしているかといえば、ご理解頂いている通りで 1.PLは物件売却を想定していないので賃料収入だけで税額を計算している 2.物件を税務上の黒字で売った場合は賃料に上乗せで単純に税額を加算すればいいので面倒ない 3.物件を赤字で売った場合、当期賃料収入に対して支払った税金の一部または全部が戻ってくる この3の処理です。
で、本題。 法人の「本業収入(個人は本業年収、法人は他事業の税引前利益)」がゼロとすると、 「不動産が増えたための税金増」は、まさに賃料賃料にかかる税金そのものなのですが、
＞参照元が法人税率TBシートのAU列以降の48行目「売却により増減した税額」となっていますが、P190の下方の説明を考えると 法人税率TBシートJ～AR列の48行目「不動産が増えたための税金増」が正しい参照元
「不動産が増えたための税金増」＝賃料に対する税金 これをぜんぶ足し戻してしまうと、たとえば、 今期賃料収入1,000万円→税金を約270万円払いました 今期物件を売却して1円の赤字でした＞ってことは、PL上で賃料に対して支払った税金をBSでは取り戻せる！＞「不動産が増えたための税金増」たる270万円を全部取り戻して足し戻す となってしまうので、取り戻しすぎで税務署激怒と思われます。
なので、「売却により増減した税額」すなわち、 a.賃料黒字だけだった場合の税額 b.賃料黒字-売却損＝税務上の当期課税対象 赤字売却だとbのほうが少ないので、a-bすればPL上で余計に払ってしまった額 それを取り戻せばOK!
という計算です。
＞またmainシートの39行目「BRE価格法人」や40行目「BRE価格個人」で、この「物件売却時税引後CFに加算すべき税還付額」を参照せず、 収益シミュレーションシートの30行目「税額」を参照しているのはなぜですか？
「BRE価格個人」では収益シミュレーションシートの30行目「税額」を参照していないようです。法人、個人ともにP218の計算式が そのまま入っているだけのようです。
質問の主旨と合ってますかね。
＞ 純資産増加累計＝物件売却時税後CF＋税後CF各年累計－投下初期費用＝0であるので、(税後CF各年累計－投下初期費用)＜0ならば、物件売却時税後CF＞0になると思います。
(税後CF各年累計－投下初期費用)＜0ならば →賃料収入だけで初期投下を回収終わったら ということですね。
物件売却時税後CF＞0 というのは物件を売却すれば必ずキャッシュが手元に残る。ということでしょうか。高利回り築古木造などだとそうはならないこともあります。売却しようとしたらキャピタルゲイン課税が高くて売るとCF赤字。みたいなことはよくあります。
＞また赤字売却前提であるので、ブレイクイーブン売却価格計算で本来考慮すべき「物件売却益に対する課税」＝0として、計算から外しているのでしょうか？
保有期間中、通算でも赤字ということは少ないかと思うので、保有期間中は黒字前提です。 黒字の蓄積があるから、買値よりも安くしか売れなくてもOKなこともあり、そのストレス耐性がどこまであるかを計算することは 投資判断として大事なので入れてあります。
逆に保有期間中に通算赤字だと物件を高値で売らないとブレークイーブンになりません。 それも計算できたらいいのですが、あまりそういうことは想定していない＆ これ以上に話が複雑になると大変なので、計算は省略して「買値以上」で売ってね。という表示を出しています。
まとめとしては、 質問(1)については付録Excelシートは正しい。ただし書籍の計算式が間違っている。 質問(2)以降については質問の内容に適切に回答できているか不明ですが、書籍やExcelの内容で間違っている点は特にないと思う という感じです。
ブレークイーブンの計算は本書でも最大の難所というか、もはや税理士でも計算できる人いないんじゃないか。という複雑な内容なのでどこかに間違いが含まれている可能性は否定できませんが、だいたいのところは合っていると思われます！？
お忙しい中、詳細な回答ありがとうございます。
(1)については、私の理解で合っているということで安心いたしました。
(2)については、いただいた回答で十分理解できました。ブレイクイーブン売却価格で売却した時に黒字売却だと、ブレイクイーブン売却価格を正確に出すためには売却益に対する税金を考慮しなくてはならず、確かに必要以上に複雑になりますよね。
(3)(4)については、「またmainシートの39行目「BRE価格法人」や40行目「BRE価格個人」で、この「物件売却時税引後CFに加算すべき税還付額」を参照せず～」の部分が、私の勘違いであったこと以外は、いただいた回答をまだ十分に理解できていないので、後ほど返信いたします。
では、失礼します。
(3)(4)についての回答に対して、ようやく考えがまとまりました。 最初は売却損が発生すると、PL上で支払った税金が全部戻ってくるものと考えていました。
しかし実際は、法人は「賃料＋売却益＋その他事業等所得」を合算して課税されるので、 (T1)賃料所得のみで計算した税額 (T2)賃料＋売却益所得を合算して計算した税額 を比較し、 T1＞T2の時(売却損が発生した時)は払いすぎた差額(T1－T2)を取り戻し、 T1＜T2の時(売却益が発生した時)は足りない差額(T2-T1)を追加で払う と解釈しましたが、これで合っているでしょうか？
はい。その通りです。 このExcel計算アプリは、製作当初、何年か前まではPL部分しかなかったのですが、つぎはぎ追加的にBSも後から作ったため、処理がややこしいことになっており税務ソフトとは根本的に計算方法が違います（もちろん結果は同じですが） おそらく質問者さんは別分野のエンジニアでしょうか。ここまで細かく見ている人はめずらしいです。 他にもおかしな点があれば是非ご指摘ください。
今回はお時間を割いて頂きありがとうございました。
「収益計算のすべて」がとても良い内容でしたので、何度も読み返していたのですが、どうしてもわからない点があり、今回質問しました。
これからも玉川さんが発信する情報を参考にさせていただきますね。
今日はとある地銀と話したところ、 「融資のお断りは、担当一人ではなく上席と一緒にしなければならないことになっているので、上席に電話を回します。少しお待ちください」と言われましたが、 銀行内のルールがそうなっているので、客の事情は無視して当然にそうします。という文化はそろそろ変えられないのですかね。
純然たる民間たる我々としては、融資NGが決まっているにもかかわらず、顔も見たことがない別担当と世間話をしている暇はなく 銀行の社内ルールに付き合うのは時間の無駄を強要されていることなのです。
というわけで、私は、そんな話をしている暇はないので上席との電話はお断りします！！と文句を言いましたが、 このような普通とは違う応対（私は正しいと思ってやっているのですが）は悪い記録として残ることが多いので本来は文句を言わずに言われたとおりするのが合理的ですが。
先生でも断られるんですね、そしてトライするんですね
融資は断られることが9割ですよ
有名な玉川陽介ともあろう者が、融資は断られるのが９割！
新規融資は締まっても、その分、既存の優良顧客は優遇されるものと思っていたのですが。
これでは物件が動きませんね。動きようがないですね。
訴訟リスク、雇用リスク、など考慮すると不動産保有法人は一般事業や宅建業登録法人とは別にした方がいいでしょうか？
それは正しい観点だと思います。許されるならば別が良いですね。
反復継続して取引する事業者自体が所有者にならなくてはならないという法律とのバランスのとり方はありますか？
反復継続既定は、ちょっとした大家業であれば誰も文句を言わないと思いますよ。業者ではなくて単なる暇な大家さんです。 こういう言い方は良くないですが、 違反するのは悪い。それは確かにその通りで法令遵守はビジネスの大前提ですが、 仮に違反したらどうなるのか、役所に見つかったら文句を言ってくるレベルなのか、黙認レベルなのか。量刑相場みたいなものを考えるのもいいのではと。
鉄道営業法15条2項「乗車券ヲ有スル者ハ列車中座席ノ存在スル場合ニ限リ乗車スルコトヲ得」とかも遵守するつもりでしょうか。 https://president.jp/articles/-/1290
笑
資産保有法人→宅建業免許法人→客
中間省略登記で免許法人を売主として取引するほどの必要はなく、免許法人は専任媒介の立ち位置で十分という事ですか？
まあ、そこまで何もリスクを取らないと経費ばかりかかって大変な気もしますね。何事もバランスですね。
たしかに派手に宣伝公告して建売やってるな別ですが、年間数棟なら免許業者保有してるだけマシですよね
不動産融資を断られました。新規開拓先でありました。だいぶ前向き風に捉えて頂いてはいましたが。
最終的には金融商品の購入を勧められました。パイプを太くして次こそは繋がりやすいとのことでした。
時間もお互いかけたし、せっかくのご縁ですので買ってあげてもいいかもと思いました〔次融資の下心あり〕
不確定な中、かつ結果も出してないのに、はじめにお土産わたすなど、先生はいかがお考えですか？
あまり、太っ腹すぎても延々とたかられるかもとやや恐れてます。
融資を断っておいてリスク性金融商品を勧めてくるのは、もう金融庁に通報してもいいくらいの話なのですが、 リスク性金融商品を付き合いで買うのは、ガールズバーでドリンクを入れるようなものです。 ドリンクを入れてもきもいおっさんではだめですし、入れなくても優良顧客なら融資してもらえます。 稟議上、銀行員が言うほどリスク性金融商品を買ったからと言って、次につながるパワーはないと思いますが、担当が次も話くらいは聞いてくれるという関係性の構築には役立つでしょう。
ありがとうございます。 こんな考えをしてしまう私は未練を断ち切れてない表れです。
非モテ男が染み付いてしまってるようです。 まずは現状認識できました。がんばります！
ほんと行員によって変動が有り過ぎるので早くシンギュラリティが到来してすべてAIで運営してほしいです。
某コンサルの言葉ですが、「定量は定性のエビデンス」という考え方が正しいと思うのでAIの力が最大に発揮できると思います。
珍しくないですが、最近貸床単価を計算していると一階車庫付き二階事務所のタイプが駅から離れていても貸床単価がよく利ザヤが残っていそうです 大東建託の勢いがあった20年前に比べ新築物件も少なく、適当に新築して売却待ちの在庫してる間にも賃料利回り10％程度確保できるのでノンビリまわせそうです 以前この掲示板で先生も地方の駅前ミニ開発とか暇つぶしにって話しもあったと思います 先生どう思いますか？
駅から離れた、一階車庫付き二階事務所のタイプに賃貸が付くのかという問題はありますね。 床単価×入居率で考えるべきかも。
築15年以内の空室はほぼ皆無で、築20年から空室がチラホラ築30年で賃料20％ダウンです。
玉川先生、いつも迅速に御回答くださり感謝しています。私自身、豊島区池袋エリアを中心に単身者用を複数所有しており、古い物は昭和60年頃建築の鉄筋ですので、今後の給排水管の水漏れ防止など更新工事の必要性について今後どのように考えていくか、考えが定まらない部分があります。漏水などが起きてから対処すべきかどうか・・・。塩ビライニング鋼管でも継ぎ手の腐食などあるでしょうし。玉川先生は、所有物件でそれなりに古い物件（築30年以降の鉄筋や鉄骨造）のライフライン更新については、どのようにお考えでしょうか。
あまり詳しくない分野ですが、旧耐震レベルの築年になると塩ビライニング工法は既存の鉄管が破裂する恐れ。という理由でやってくれないことも多いです。 リフォーム広告の手法や価格は必ずしもすべての物件でできるわけではないことに注意が必要です。そのような手法が使えたとしてもEV有りくらいの中規模物件だと給水1000-1500万円、排水も同額で計2-3千万円という感じてす。 それすらできずに露出配管で給水、排水を更新しないといけないこともあります。その際に、自分で図面を見て、ここから管を通してこっちに持っていったらどうなのか等、業者に提案するのは大事です。 業者も、必ずしも最適、最安値のプランを提案するとは限らず、自分で必死に考えた方が技術面は素人でも掛けられる時間や情熱が違うのでいい結果が出ることもあろうかと思います。 何事も人任せはだめです。
ありがとうございます。そうですね、何事も人任せは割高になりますね。新耐震でも初期のRCですと壁内に配管が埋め込まれており、結局現状が分からず表面上のリフォームだけして貸し出してますが、何となく不安感は残りますね。私は最悪露出配管を検討しつつ、運営していこうかと考えております。御回答感謝します。
確かに刑事罰はありませんが、以前は未納三兄弟などと揶揄されることもありました。（偉い人のみ） 知り合いのフリーランス+個人投資家の方は、年金は未納で突き通すと言われてます。
このご時世若者で年金を当てにする人なんて投資家に関わらず素人でも少ないでしょう。 しかし、未納を突き通す意志までは持てません。
昨今の政のゴリ押しを見ると、いづれ、未納者に対しては罰則等で追いかけることも想像するには容易いです。 源泉徴収されていない方々の能動的な年金保険料の納付率はいかがでしょうか。
様々の方からご意見頂けますと幸いです。
社会保険や税金を支払っていないと、ろうきん経由で国がプランした学資ローンなどを受け取れないなどの落とし穴はありますね。そんな感じで、見えないところから国の保険を支払わないがための不利益を増やしていく感じだと思います。真綿で首を絞める感？ 高収入の人間に対しては、社会保険とか不動産税・贈与税関連で絞れるだけ絞っていくと思います。最近、贈与税の非課税上限の額も引き締めされましたし。 低所得者に対してさえ信じ難いまでに税金と社会保険料を絞り上げる国柄ですので、お上も遠慮なくやってくと思います。 年収が200万くらいの人間に、そこから年間50万以上は吸い上げる国ですので多少はね。
配偶者いる人であれば、下記の通りで年収200万だと50万までの負担はないのでは。
しかも国税ではなく、どちらかというと、将来、自分がもらう分の先行積み立てであるとか、本当に普段から自分が使っている地元環境の整備（住民税）相当分しか払っていないので、 計算上は、地域社会は低所得者含めてみんなで支え、年収800万を超える人だけが国の財政を支える。という計算になっています。
本業年収 ¥2,000,000 所得税 ¥7,817 住民税 ¥25,635 復興税 ¥164 健康保険+年金 ¥303,654 健康保険と年金を抜いた税額合計 ¥33,616 健保年金を含む納税額計 ¥337,270 税(健保年金含む)引後手取り ¥1,662,730 所得税・住民税・復興税実効税率 1.68% 同＋健保年金実効税率 16.86%
全額所得控除になるので、配当程度でも儲けが出ていれば払ったほうがお得ですよ。
＞全額所得控除になるので、配当程度でも儲けが出ていれば払ったほうがお得ですよ。 法人オーナーは法人負担分だけ多く払わなくてはならないですが、個人だけみると控除になるので変わらないですよね
年金保険料未納だと、老齢給付だけでなく、遺族年金や障害年金も給付されない可能性がありますね。 そのあたりをヘッジできている人なら、いいのでしょうか。
法人負担分も損金になるので、黒字会社なら多少は法人税が浮きます。
https://www.nikkei.com/paper/article/?b=20181208&ng=DGKKZO38706310Y8A201C1MM0000
改正入管法が成立 外国人受け入れ拡大
19年4月に施行
この人たちの給料が諸外国並みに月5万円、10万円とかで成立するならば、日本の人件費は価格破壊的に安くなり、新しい産業も生まれそうなのだが、
最低賃金が日本人と同じだと、サービス残業を無償で強要させ、実質的に低賃金みたいなことが横行して問題になるのではと。
最近、建材の内外価格差を調べていたのだが、物にもよるが二倍くらい高いものも結構あり。このような、なぜだか高い価格設定は安い人件費が作用して是正され
また、エアコン取り付けのようなちょっとした仕事は安くなるのかなという気がする。
世界全体で見ると、結局、立場の弱い国の人たちが割安で働かされているだけ。という不均衡は変わらないし、そのような損な人々がいないと
先進国の安くて快適な暮らしは成立しないことは知っておくべきだろう。
最近都内のコンビニは外国人店員の方が優秀なのが見てすぐわかります、日本人という優位性は失われていくように見えますね
前の投稿の続き：
シミュレーションシート上では当期税引前利益が赤字の場合、繰越欠損を期限なく積みあがりになっていると思いますが、ここの理解はあっていますか？
その通りです。書籍にも書きましたが、
・そんなに長期で赤字になるはずがないので有限でも無限でも実務上は影響がない
・実装が少し面倒なので手抜きした
ということです。
Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべて
を拝読して大変お勉強になっています。
購入時の取得経費は物件そのものの実力を客観的にみるため、NOI利回りの計算に含めないのは理解しましたが、
(シミュレーションシートのE49)投下初期費用およびB/Sの計算にも含めないのはどういう風にお考えでしょうか？
＞投下初期費用およびB/Sの計算にも含めないのはどういう風にお考えでしょうか？
これには含めています。1年目のPLに全部入ります。PLに入れば当然にBSにも反映されます。
Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべてのどこかに書きました。詳しくは、書籍をご覧ください。
早速のご返事ありがとうございます。
銀行評価も考えて、融資元銀行にCFをストックしています。
これを他物件購入+他銀行融資の資金に用いても良いものでしょうか。
比較的駆け出し3年め大家です。
長期実績があれば、強気でいけるかもですが。
ストックしてる銀行に先に次回物件購入の相談をしてからで良さそうな気がしますが、どうでしょうね
しっかり貯めて頂いているので、信頼できます！
他の方はすぐに引き出すんですよ〜
とは言われ、釘を刺されたようで逆に引き出しづらいです。
なんもできんぢゃないかーとやっと気付きました。
他の投資に回したい。。。
金融資産一覧表つくっていつでも見せれるように準備しておけば
資金移動しても悪ではないですよね、その金融機関で追加融資が望めないなら返済だけで良いかと思います
ありがとうございます。
資産を明瞭に開示し、次なる投資案件があれば、きちんと説明します。
融資でご支援頂けなければ、現預金は不必要に多くはストックせず、返済のみきちんと継続する。
ですね。
CFの使用を絶対否定が無いのであれば、皆さんある程度投資に回しているのですね。
玉川先生が、新規法人への売却で含み益を引き出す手法も取られていたので、銀行評価を下げない手法はそれしか無いのかとも思いました。
しかし、ほとんどの方が賃料収入を他の投資や浪費にまわして目減りさせているので
実際には不動産賃貸業以外の余計な投資活動をしない方が良さそうですが。。
金融機関もそのような現実を知っています、長い目で見ると余計な事をやればやるほど金が減るという答えがすでに出ています。
玉川先生のような世間に顔出ししてる投資のスペシャリストは稀です。
ありがとうございます。
皆さまの動き・結果の実態を知り得たことはとても参考になります。
さて、どうすべきかですね。。。
最近ホンダジェットなどの小型ジャンボを購入してリースで儲ける商法が起ち上がってると雑誌で見たのですが、玉川さんの方で何か知ってることはありますか？
小型ジェットは不知です。ボーイング737-800とかは40-50億くらいで新造できてオペリースになってますね。
これ系も代理店の手数料とか高いですよね、もし何かトラブルがあっても航空機とか自分達で解決も出来なそうなので相談した先でもまたまたボラレて、ボラレっぱなしになりそうな予感
オプション投資勉強中のものです。
オプションの価格設定は極めて確率的・普遍的な計算でなりたっていますね。
そうなると不動産・株に比べて、歪みをつくことができず、のし上がることが難しいような印象にはなります。
レバレッジはかけれるものの、期待値は高くない。
上記前提が正しいとしたら、オプション投資で成功されている方は、運・勘や度胸に起因する割合が大きいという認識になりますが、いかがでしょうか。
すなわち、各個人での努力の余地が少ないですかね。
オプション（に限らず個別株も）は歪みをというよりは、投機的な仕掛けで10倍、5倍、2倍の計100倍みたいなやり方の人が多いですね。そのため、よくわからない急成長株、製薬会社の新薬承認のような、伸るか反るか銘柄が好まれます。VIXショートや大型株は大口投資家でないと難しいです。利益率が低いので。
ご回答恐れ入ります。
すなわち、持たざるものは合成オプションなどでリスクヘッジなんかでなく、マイナー銘柄ロングでもって、投資資金に未練を持たない位の覚悟が必要ですね。
オプションプライスはけっこう変な動き方が多いですよ。とりわけ、ボラティリティが急騰した時は特に値付けがおかしくなります。ATMに近い側の銘柄のくせに、より外側の銘柄の方が価格が高くなったりと教科書どおりではありません。マイナー銘柄はそうした傾向が顕著です。
オプションの世界で価格の歪みをつく手法をミスプライス狙いなどと呼んだりもしますが、最近で言えばNVDAが11/16（日本時間）に寄り付き前で大きく下げて始まろうとしていた時、コールの価格が普段ではあり得ないプレミアムになっていました。もし23:30の開場後にこのあり得ないプレミアムでショートできていたなら、翌日はいつもの価格に戻っていたので莫大な利益が望めたでしょう。
Jコム男がJコム長者になれたのも、あれ？この価格変じゃね？ていう発見からの機を見るに敏にトレードをしたことが勝因です。普段から相場に常駐している変人だから億万長者になれたのですね。お買い物上手になるには、普段からいろいろなマーケットをはしごして特売の情報を追い続けなければいけないです。
オプション投資で成功されている方は、運・勘が強いことは確かですが、全員が並並ならぬ努力をしています。なお、CISみたいに努力せずに趣味でやり続けている変人はもっと強い！
＞努力せずに趣味でやり続けている変人はもっと強い！
その通りですね。私の周りでも趣味でやっていて強い人がほとんどです。がんばっている人はほぼいません。がんばらないとできないのは向いていないのかも。
たまに努力家+趣味で倒れるまでやり続けて病院という人がいますが、やはり日本トップレベルだったりします。
先生と皆さんに質問です。
複数法人や個人事業などの賃料の受取について、それぞれの法人または個人で受取って処理していますか？
それとも、集約して一本化で受取り窓口を作ってますか？
償却完了後の建物は解体して新築する事で売却益を回避できそうですが正しいでしょうか？
やったことはないので詳しくは税理士に。
ですが、売るまでのあいだに壊してから新築となるならば、建物除却→新築で建物資産計上 となるのではないですか。
売却益を回避というのはニュアンスが正しくない気がします。建物を建てたから簿価が上がった（売却益は下がる）というだけです。
最近は、都心で10平米くらいの狭小物件が増えてきているようで、メディアにも取り上げられています。
物を持たない、便利な都心に安く住んで時間を有効に使いたい、という合理的なライフスタイルの変化にも合致するのかなと思います。
玉川先生は、投資対象としてどのように思われますか？
条例で禁止になるリスク、売却の時に適正に評価してもらえるかという問題、などありますね。
入居者はご想像されているのとは違って、外国人労働者や貧困層なのかもしれませんのでチェックした方が良いです。
不動産はスタンダードで人気のあるものを買うのが王道ですね。需要がないものは買ってもだめです。
一番ダメなのは、そのようなオペレーショナルアセットや評価が難しいアセットを収益還元で値付けすることです。
多くは更地に自分で新築した方が安い計算になると思いますので
積算価値と収益還元と両方を見ることが大事。かぼちゃの馬車問題も積算が出ないものを収益で売るというトリックを見抜けなかったことが本質です。
玉川先生、いつも迅速に色んな質問に回答有難う御座います。書籍とは違い、タイムリーな内容もあるので参考になります。手元流動性について、御見解をいただけたらと考えております。例えば、手元に10億円あり借入無しで築古10億の物件を購入したとします。（手数料や税金等は考えないとして）この場合手元資金は殆どないので、築古物件であった場合突発的な修繕費用が全く賄えないのではと思われます。ビルの場合ですと一般的な地震保険は対象外ですし、無借金不動産投資でも有る程度の流動性資金を手元に置いて運転資金としておかないと急なリスク（地震での損傷、大規模改修、急な原因不明の雨漏り対応等）に対応できないのでは、と感じています。借入による不動産投資では当然有る程度自己資金が必要と思われますが、先生の見解での手元流動資金は借入金比率で安全域としてどの程度をお考えですか？ 3億の借入ならば3千万程度は必要なのかどうか。10億の借入ならば1億程度は運転資金もしくはリスク対応資金として必要なのか・・・ ちなみに私の場合は2億8千万の借入残高で、年間1千5百万の借入残高減少、手元資金は2千5百万で、緊急的なリスク対応には不安が残る金額なのではと内心感じています。
これは難しい問題ですが、
イオンプロダクトファイナンスや保証協会の設備資金などを使えば修繕でCF支出することは少ないはずです。ましてや無抵当物件を保有しているならば、その信用で修繕資金は借り放題に近いと思います。だいたい10年返済です。
屋上防水200万～
給排水管のすべて刷新2,000万～
外観デザイン総リノベ1,000万円～
原状回復＝ぼろぼろ和室からの現代風リノベ300万円/部屋
耐震＝？？？
などを見ておけばいいかと思います。
御多忙中有難う御座います。手元流動性は色々な考え方があるので難しい側面がありますね。設備資金借り入れを視野に入れれば、もう少し柔軟に考えられるかもしれないですね。
なかなか落ち着きませんね。
コンタンゴの恩恵も受けられないですね。
トランプさんがいる限りこの状況でしょうか。
ボックス相場とみなして、今後はショートでなく両建てで戦う方が良いのかとも思います。
皆さまのご意見いかがでしょうか？
2009年の底入れからおおよそ９年間近く続いた上げ相場がようやく調整期間に入ったと考えると、これから「適正水域」と思われる値まで下げトレンドが先行すると思います。
下げトレは一般人トレーダー空売り勢の大量参入、その獲物を急反発で資金を吹っ飛ばして殺す生業の機関投機家、価格のめちゃくちゃな上げ下げに精神が参って株式を換金する普通の投資家さん…などでボラティリティが上がって面白いです。利幅を稼げるので、これからは少額資金のプレイヤーの書き入れ時です。
VXXショート長持ち戦略は、今が下降トレンドの真っ只中だと断定するならばかなりバッドな戦略になるでしょう。マーケットが最も加熱するのは暴落の時であり、VXXの沸騰がなかなか冷めない状態が続くからです。
VXXの短期売買は経験上かなり難しいです。ショートで狙っていくにしても、上げ方向に大きく動く銘柄なので、十分な資金量を持つかコールでヘッジするかしないといけないし。ロング狙いはVXXの性質上優位性は低いです。宝くじ戦法ででっかく上がるのを待つという人もいますが。オプションの売買はボラの高騰化によりプレミアムも割高になっているので、値幅を稼ぐのが難しそうです。
今の相場なら米株の主要銘柄の空売り主体でやっていった方がうまくいくことが多そうですね。私はもっぱらそうしてます。
下げトレンドだとしても、世界の認識が慣れてきたら、ボラは下がりやはりvxxでもコンタンゴが継続していくという考えはいかがでしょうか？
確かにいまVIXが旬ですね。ちょっといま立て込んでおり回答遅くなります。すみません。視聴者の方で詳しい人いれば代理で盛り上がっておいてください。
私の場合、今回のはチャイナショックと同じレベルになるという悪い想定でやっています。
チャイナショックの時は2015年の8月に１ヶ月間くらい急激に上げた後に、２ヶ月くらい一気に下げて、３ヶ月間また上がっていく流れを踏んで、その後ようやく落ち着いてどんどん下落してきています。
今年の10月に端を発した下げならば、中国危機の時と同じように１〜２ヶ月上がって、また急激に下がる→また３〜４ヶ月ほど上がって→その後やっとVXXが落ち着いた下降の流れを踏んでいくという動き方をするのではないかと思っています。
ですので長期ホールドよりも、スイングで臨機応変に売買していくのがベターなのかなと今思いました。コンタンゴで下げる展開は下トレでもあると思います。ただ、それでホールドを長期にすると投資効率が落ちるという問題はありますね。
なるほどです。
ご意見頂きありがとうございます。
もう一つ危惧しているのが、vixボラの絶対値が底上げされる時代になってきているのでは？とも思います。
上がりすぎたボラは必ずさがる。よく言われることです。
しかし、平均がジワジワ上がるのであれば、コンタンゴのインカムだけでなく、スイングによるキャピタル戦略も利益率は低くなりますね。
でも、こればかりは誰にもわからない？という解になるでしょうか？？
私の考えではVXXの価格が底上げされているのは、今年の2月に起こった唐突な大暴騰により、そのVXX沸騰が冷めやらぬ段階でタイミングよくVXXが暴騰するようなイベントがたまたま起こっているせいで、チャート上では底値が切り上がっているように見えるのだと思います。テクニカル信者の人たちは多分VXXという銘柄に株式と同じように『底値』なるものが存在していると信じているのだと思いますが（私もテクニカル教ですが）私はそのようなアノマリーはあまり重要視しません。VXXが急騰した後はどこかの段階で必ず上げた分下げようとする力が働くので、そのタイミングとその下方向への復元の持続期間と下げの勢いがどこまで続き、どれくらいの値幅を稼ぐかを予測しながらスイングで機微にエントリーして、ホールド期間を調整するという職人芸が必要とされます。
そんなんムリ。てゆーかショートホールドの優位性消えてんじゃん。て人はテクニカルなりファンダメンタルなりでもう相場は落ち着いてきたかなと判断したところでショートホールド戦略を再開すれば良いと思います。
「たまたま上がってるだけだよ気にしない」のスタンスで急騰のたびに売りを仕掛けて、したたかに利確してる人も存外儲けてる人もいると思いますので、その人その人のスタンスですね。
職人芸、確かに。
この技はテクニカルで対応できる人のみ持てるものですね。
私のように、ロスカットが怖くて、基本ホールドだと対応は難しいです。
無芸ながらも恐れながらお聞きしますが、vxxは買売圧力での変動はあるのでしょうか。
あくまで指数から算出される価格なので、テクニカルがどれほど整合性があるのか不思議に思ってしまいます。
単純な素人の意見として、ご容赦下さい。
VXXのテクニカル判断と株式のテクニカル判断は確かに違いがあると思います。株は単純に売る人が多ければ下がるし買う人が多ければ上がります。じゃあVXXもその銘柄の買いが集中したら上がるのか、売りが集中したら下がるのか？は実は私は深く考えたことすらもいなかったです笑笑
私は過去のチャートの値動きを参考にして、現在の動きを予測しています。過去の値動きの仕方と現在の値動きの仕方は相場のシーンが似ていれば概ね同じだろうという思い切った決めつけのもと売買しています。
需給での価格上下があったとしても軽微であるがゆえ、気にするほどではなかったとの解釈もできますね。
そうなるとテクニカルに関しては、需給心理が除去されると、よりシンプルに（株と比べて）分析できるという事ですね。
ありがとうございます。
サリンのような化学兵器や炭疽菌のような生物兵器が、東京中に大量にばらまかれるなどの事態が起こり
東京の人口の９０％が死滅した場合は、東京の地価はどうなりますか？
１ 地価は下がる。土地を欲しがる人が減るので、などの理由。
２ 地価はそのまま。「人」「金」「物」のうち、「人」が減っても「金」と「物」のバランスが変わったわけではないので、などの理由。
３ 地価は上がる。再開発および復興需要が高まり、人と金が集中するため、などの理由。
売主、相続人もいなくなり取引が成立しなそうですね
仮に日本の人口の90%が死亡したらライフライン維持不可、警察と自衛隊の維持不可、ですので国としての機能がなくなります。
遠くから武装したシーランド公国やイスラム国のようなのがやってきて日本列島を占拠して独立宣言をするのでは？
そうなれば土地の権利はなくなりますね。戦争で負けたときと同じような感じですかね。
東京は壊滅だが大阪や地方都市は残るというシナリオだとどうなんでしょうね。
IMFやIBRDの支援を受ける＞大阪首都計画が実現＞関東を復旧＞復興バブル＞地方創生 という平和なシナリオならいいのですが、
東京壊滅レベルだと他国に侵略されて終わる気が！？
国や街としての機能が維持できているか否かにより全然違う気がしますね。
その頃は日本円はUS$=500円くらいに暴落しているでしょうから、米ドルベースで見た地価が上がる気はしないですね。
円建てだとどうでしょうね。その状況で円が使えるのか不明です。
それならば、日本の不動産と円がダメになるリスクに備えて
アメリカの株や債権をヘッジ無しでドル建てで買っておくのが良さそうですね。
第二のマッカーサーがアメリカから来て、日本を復興してくれれば良いのですが。
サリンとかのテロよりかは首都圏直下地震とかのが現実でありそうですね。
敵国が攻めてくるとかなら近場にいる中国・北朝鮮・ロシアの方がやりそう。
その時の米大統領がトランプみたいのだったら、国内向けアピールのためにジャパンのフレンドを守ろう！みたいな感じでユーラシアに対して宣戦布告して、日本の国土の大部分を米軍基地に仕立て上げそうですね。日本全体が沖縄状態ってなかなか笑えますね
日本は金が有るので金が欲しくて脅される可能性はあるでしょうが、金で解決するでしょう
リアル打撃攻撃を受ける事は無いでしょうね、そんな事したら先方も儲からないので
収益不動産は融資情勢に直に影響を受けます。
しかし、実需住宅に関しては、金利上下もありますが、いつの世もほぼ満額融資案件ばかりです。
未来においてはいかがでしょうか。
実需住宅ローンに関しては、危惧されていない人ばかりですが。（売却想定価格など）
将来においても、やはり政府が住宅購入を支えますかね。
住宅ローンが出ない世の中というのは経済的にまずいと思います。家の価格が下がり、既存のホームオーナーも損失を被り、買い換えができなくなります。そうすれば不動産実需市況は急速に冷えます。株も下がります。資産デフレです。
GDPの3-4割が住宅関連、リフォーム関連であること考えると日本経済の命綱です。ここにローンを付けないことは考えにくいですね。都心では5千万円くらいは住宅ローンが出ないと家が買えませんので、そのくらいは出すのではと。
住宅関連（と自動車）については国民一丸となって支出してもらって、それを30歳までに買わせて35年間（35yrローン）定年まで働いて返してもらう。というのが日本国内需のビジネスモデルなのではと思います。
日本国民の新築趣向がなくなって、賃貸ボロ安アパートでいい、買い家はお古でいい、となった場合、銀行は高額物件（新築）の長期ローン収入に頼れなくなると思うのですが、銀行さんからはそのような話を聞いたりはしますか？
スクラップ＆ビルドは良くない、ecoなど言う割には築古を改装して使い続けるというのは、耐震や耐用年数の問題で阻害されているように思います。
リノベ補助金なども出ていますが少しだけです。
街並みとしてもバブル期のデザイン性に乏しい乱造ビルはあまり美しくないので、建て替えてくれた方がいいでしょうし、
新築の方が使いやすいし、内外装業者も潤うし、そもそも中古物件は築20-30年くらいのが多くて老朽化している。と考えると中古ブームにはならないような。
もっとも都心では新築でも中古でも家の値段はあまり変わりませんけど。
耐用年数を100年とかにすれば状況は変わると思いますが、そういう話は聞いていませんね。
一時期はRC60年にするという噂もありましたが最近は聞きません。
「収益計算のすべて」(初版第3刷)のP218ブレイクイーブン売却価格計算について4点質問があります。
(1)法人保有の場合は「税引後キャッシュフロー各年累計」を減算しているが、個人保有の場合は加算している理由について
収益試算Excelのmainシート40行目「BRE価格個人」では減算しているので、間違いでしょうか？
(2)「税務上の赤字で売却する前提」である理由について
純資産増加累計＝物件売却時税後CF＋税後CF各年累計－投下初期費用＝0であるので、(税後CF各年累計－投下初期費用)＜0ならば、物件売却時税後CF＞0になると思います。
また赤字売却前提であるので、ブレイクイーブン売却価格計算で本来考慮すべき「物件売却益に対する課税」＝0として、計算から外しているのでしょうか？
(3)法人保有の場合に「賃料に対して今期支払った税額」を実質減算している理由について
これはP190の下方に書かれている、「(法人で)賃料収入が黒字で～赤字で物件を売却～税金が戻ってくる処理」に関わるものであり、
収益試算Excelのmainシート31行目「物件売却時税引後CFに加 算すべき税還付額」のことでしょうか？
(4)(3)にも関わりますが、収益試算Excelのmainシート31行目「物件売却時税引後CFに加算すべき税還付額」について
参照元が法人税率TBシートのAU列以降の48行目「売却により増減した税額」となっていますが、P190の下方の説明を考えると
法人税率TBシートJ～AR列の48行目「不動産が増えたための税金増」が正しい参照元だと考えていいでしょうか？
またmainシートの39行目「BRE価格法人」や40行目「BRE価格個人」で、この「物件売却時税引後CFに加算すべき税還付額」を参照せず、
収益シミュレーションシートの30行目「税額」を参照しているのはなぜですか？
長々と質問してしまって申し訳ありません。
ですが「収益計算のすべて」と収益試算Excelについて出来るだけ正確に理解し、活用していきたいと思っておりますので、
お忙しいとは思いますが回答をお願いいたします。
細かいところまでよくご覧頂いているようですね。ご質問の点、現在、私が別件で取り込み中ということもあり、正しいかどうかも含め確認まで時間がかかりそうです。少しお待ちください。
早速の返信ありがとうございます。
承知いたしました、回答お待ちしております。
＞(1)法人保有の場合は「税引後キャッシュフロー各年累計」を減算しているが、個人保有の場合は加算している理由について
収益試算Excelのmainシート40行目「BRE価格個人」では減算しているので、間違いでしょうか？
よく気づきましたね。本書の誤りを見つけた人、第一号？
結論的には、Excelシートは正しいが書籍のプラスマイナスが逆。
個人保有の場合
（ローン残債 － 税引後キャッシュフロー各年累計 ＋ 自己資金額
＋ 売却時印紙代）／（１－ 売却時仲介手数料率）
が正しいです。
ご指摘ありがとうございました。
2番目の質問以降はこれからチェックします。
11月23日(金)21:09訂正
＞(4)(3)にも関わりますが、収益試算Excelのmainシート31行目「物件売却時税引後CFに加算すべき税還付額」について
参照元が法人税率TBシートのAU列以降の48行目「売却により増減した税額」となっていますが、P190の下方の説明を考えると
法人税率TBシートJ～AR列の48行目「不動産が増えたための税金増」が正しい参照元だと考えていいでしょうか？
いろいろ話が複雑で、久々にExcelを開いて目が点になっているところですが、
ここは私が正しいような気が？
まず、なにをしているかといえば、ご理解頂いている通りで
1.PLは物件売却を想定していないので賃料収入だけで税額を計算している
2.物件を税務上の黒字で売った場合は賃料に上乗せで単純に税額を加算すればいいので面倒ない
3.物件を赤字で売った場合、当期賃料収入に対して支払った税金の一部または全部が戻ってくる
この3の処理です。
で、本題。
法人の「本業収入(個人は本業年収、法人は他事業の税引前利益)」がゼロとすると、
「不動産が増えたための税金増」は、まさに賃料賃料にかかる税金そのものなのですが、
＞参照元が法人税率TBシートのAU列以降の48行目「売却により増減した税額」となっていますが、P190の下方の説明を考えると
法人税率TBシートJ～AR列の48行目「不動産が増えたための税金増」が正しい参照元
「不動産が増えたための税金増」＝賃料に対する税金 これをぜんぶ足し戻してしまうと、たとえば、
今期賃料収入1,000万円→税金を約270万円払いました
今期物件を売却して1円の赤字でした＞ってことは、PL上で賃料に対して支払った税金をBSでは取り戻せる！＞「不動産が増えたための税金増」たる270万円を全部取り戻して足し戻す
となってしまうので、取り戻しすぎで税務署激怒と思われます。
なので、「売却により増減した税額」すなわち、
a.賃料黒字だけだった場合の税額
b.賃料黒字-売却損＝税務上の当期課税対象
赤字売却だとbのほうが少ないので、a-bすればPL上で余計に払ってしまった額
それを取り戻せばOK!
という計算です。
＞またmainシートの39行目「BRE価格法人」や40行目「BRE価格個人」で、この「物件売却時税引後CFに加算すべき税還付額」を参照せず、
収益シミュレーションシートの30行目「税額」を参照しているのはなぜですか？
「BRE価格個人」では収益シミュレーションシートの30行目「税額」を参照していないようです。法人、個人ともにP218の計算式が
そのまま入っているだけのようです。
質問の主旨と合ってますかね。
＞ 純資産増加累計＝物件売却時税後CF＋税後CF各年累計－投下初期費用＝0であるので、(税後CF各年累計－投下初期費用)＜0ならば、物件売却時税後CF＞0になると思います。
(税後CF各年累計－投下初期費用)＜0ならば →賃料収入だけで初期投下を回収終わったら ということですね。
物件売却時税後CF＞0 というのは物件を売却すれば必ずキャッシュが手元に残る。ということでしょうか。高利回り築古木造などだとそうはならないこともあります。売却しようとしたらキャピタルゲイン課税が高くて売るとCF赤字。みたいなことはよくあります。
＞また赤字売却前提であるので、ブレイクイーブン売却価格計算で本来考慮すべき「物件売却益に対する課税」＝0として、計算から外しているのでしょうか？
保有期間中、通算でも赤字ということは少ないかと思うので、保有期間中は黒字前提です。
黒字の蓄積があるから、買値よりも安くしか売れなくてもOKなこともあり、そのストレス耐性がどこまであるかを計算することは
投資判断として大事なので入れてあります。
逆に保有期間中に通算赤字だと物件を高値で売らないとブレークイーブンになりません。
それも計算できたらいいのですが、あまりそういうことは想定していない＆
これ以上に話が複雑になると大変なので、計算は省略して「買値以上」で売ってね。という表示を出しています。
まとめとしては、
質問(1)については付録Excelシートは正しい。ただし書籍の計算式が間違っている。
質問(2)以降については質問の内容に適切に回答できているか不明ですが、書籍やExcelの内容で間違っている点は特にないと思う
という感じです。
ブレークイーブンの計算は本書でも最大の難所というか、もはや税理士でも計算できる人いないんじゃないか。という複雑な内容なのでどこかに間違いが含まれている可能性は否定できませんが、だいたいのところは合っていると思われます！？
お忙しい中、詳細な回答ありがとうございます。
(1)については、私の理解で合っているということで安心いたしました。
(2)については、いただいた回答で十分理解できました。ブレイクイーブン売却価格で売却した時に黒字売却だと、ブレイクイーブン売却価格を正確に出すためには売却益に対する税金を考慮しなくてはならず、確かに必要以上に複雑になりますよね。
(3)(4)については、「またmainシートの39行目「BRE価格法人」や40行目「BRE価格個人」で、この「物件売却時税引後CFに加算すべき税還付額」を参照せず～」の部分が、私の勘違いであったこと以外は、いただいた回答をまだ十分に理解できていないので、後ほど返信いたします。
では、失礼します。
(3)(4)についての回答に対して、ようやく考えがまとまりました。
最初は売却損が発生すると、PL上で支払った税金が全部戻ってくるものと考えていました。
しかし実際は、法人は「賃料＋売却益＋その他事業等所得」を合算して課税されるので、
(T1)賃料所得のみで計算した税額
(T2)賃料＋売却益所得を合算して計算した税額
を比較し、
T1＞T2の時(売却損が発生した時)は払いすぎた差額(T1－T2)を取り戻し、
T1＜T2の時(売却益が発生した時)は足りない差額(T2-T1)を追加で払う
と解釈しましたが、これで合っているでしょうか？
はい。その通りです。
このExcel計算アプリは、製作当初、何年か前まではPL部分しかなかったのですが、つぎはぎ追加的にBSも後から作ったため、処理がややこしいことになっており税務ソフトとは根本的に計算方法が違います（もちろん結果は同じですが）
おそらく質問者さんは別分野のエンジニアでしょうか。ここまで細かく見ている人はめずらしいです。
他にもおかしな点があれば是非ご指摘ください。
今回はお時間を割いて頂きありがとうございました。
「収益計算のすべて」がとても良い内容でしたので、何度も読み返していたのですが、どうしてもわからない点があり、今回質問しました。
これからも玉川さんが発信する情報を参考にさせていただきますね。
では、失礼します。
今日はとある地銀と話したところ、
「融資のお断りは、担当一人ではなく上席と一緒にしなければならないことになっているので、上席に電話を回します。少しお待ちください」と言われましたが、
銀行内のルールがそうなっているので、客の事情は無視して当然にそうします。という文化はそろそろ変えられないのですかね。
純然たる民間たる我々としては、融資NGが決まっているにもかかわらず、顔も見たことがない別担当と世間話をしている暇はなく
銀行の社内ルールに付き合うのは時間の無駄を強要されていることなのです。
というわけで、私は、そんな話をしている暇はないので上席との電話はお断りします！！と文句を言いましたが、
このような普通とは違う応対（私は正しいと思ってやっているのですが）は悪い記録として残ることが多いので本来は文句を言わずに言われたとおりするのが合理的ですが。
先生でも断られるんですね、そしてトライするんですね
融資は断られることが9割ですよ
有名な玉川陽介ともあろう者が、融資は断られるのが９割！
新規融資は締まっても、その分、既存の優良顧客は優遇されるものと思っていたのですが。
これでは物件が動きませんね。動きようがないですね。
訴訟リスク、雇用リスク、など考慮すると不動産保有法人は一般事業や宅建業登録法人とは別にした方がいいでしょうか？
それは正しい観点だと思います。許されるならば別が良いですね。
反復継続して取引する事業者自体が所有者にならなくてはならないという法律とのバランスのとり方はありますか？
反復継続既定は、ちょっとした大家業であれば誰も文句を言わないと思いますよ。業者ではなくて単なる暇な大家さんです。
こういう言い方は良くないですが、
違反するのは悪い。それは確かにその通りで法令遵守はビジネスの大前提ですが、
仮に違反したらどうなるのか、役所に見つかったら文句を言ってくるレベルなのか、黙認レベルなのか。量刑相場みたいなものを考えるのもいいのではと。
鉄道営業法15条2項「乗車券ヲ有スル者ハ列車中座席ノ存在スル場合ニ限リ乗車スルコトヲ得」とかも遵守するつもりでしょうか。
https://president.jp/articles/-/1290
笑
資産保有法人→宅建業免許法人→客
中間省略登記で免許法人を売主として取引するほどの必要はなく、免許法人は専任媒介の立ち位置で十分という事ですか？
まあ、そこまで何もリスクを取らないと経費ばかりかかって大変な気もしますね。何事もバランスですね。
たしかに派手に宣伝公告して建売やってるな別ですが、年間数棟なら免許業者保有してるだけマシですよね
不動産融資を断られました。新規開拓先でありました。だいぶ前向き風に捉えて頂いてはいましたが。
最終的には金融商品の購入を勧められました。パイプを太くして次こそは繋がりやすいとのことでした。
時間もお互いかけたし、せっかくのご縁ですので買ってあげてもいいかもと思いました〔次融資の下心あり〕
不確定な中、かつ結果も出してないのに、はじめにお土産わたすなど、先生はいかがお考えですか？
あまり、太っ腹すぎても延々とたかられるかもとやや恐れてます。
融資を断っておいてリスク性金融商品を勧めてくるのは、もう金融庁に通報してもいいくらいの話なのですが、
リスク性金融商品を付き合いで買うのは、ガールズバーでドリンクを入れるようなものです。
ドリンクを入れてもきもいおっさんではだめですし、入れなくても優良顧客なら融資してもらえます。
稟議上、銀行員が言うほどリスク性金融商品を買ったからと言って、次につながるパワーはないと思いますが、担当が次も話くらいは聞いてくれるという関係性の構築には役立つでしょう。
ありがとうございます。
こんな考えをしてしまう私は未練を断ち切れてない表れです。
非モテ男が染み付いてしまってるようです。
まずは現状認識できました。がんばります！
ほんと行員によって変動が有り過ぎるので早くシンギュラリティが到来してすべてAIで運営してほしいです。
某コンサルの言葉ですが、「定量は定性のエビデンス」という考え方が正しいと思うのでAIの力が最大に発揮できると思います。
珍しくないですが、最近貸床単価を計算していると一階車庫付き二階事務所のタイプが駅から離れていても貸床単価がよく利ザヤが残っていそうです
大東建託の勢いがあった20年前に比べ新築物件も少なく、適当に新築して売却待ちの在庫してる間にも賃料利回り10％程度確保できるのでノンビリまわせそうです
以前この掲示板で先生も地方の駅前ミニ開発とか暇つぶしにって話しもあったと思います
先生どう思いますか？
駅から離れた、一階車庫付き二階事務所のタイプに賃貸が付くのかという問題はありますね。
床単価×入居率で考えるべきかも。
築15年以内の空室はほぼ皆無で、築20年から空室がチラホラ築30年で賃料20％ダウンです。
玉川先生、いつも迅速に御回答くださり感謝しています。私自身、豊島区池袋エリアを中心に単身者用を複数所有しており、古い物は昭和60年頃建築の鉄筋ですので、今後の給排水管の水漏れ防止など更新工事の必要性について今後どのように考えていくか、考えが定まらない部分があります。漏水などが起きてから対処すべきかどうか・・・。塩ビライニング鋼管でも継ぎ手の腐食などあるでしょうし。玉川先生は、所有物件でそれなりに古い物件（築30年以降の鉄筋や鉄骨造）のライフライン更新については、どのようにお考えでしょうか。
あまり詳しくない分野ですが、旧耐震レベルの築年になると塩ビライニング工法は既存の鉄管が破裂する恐れ。という理由でやってくれないことも多いです。
リフォーム広告の手法や価格は必ずしもすべての物件でできるわけではないことに注意が必要です。そのような手法が使えたとしてもEV有りくらいの中規模物件だと給水1000-1500万円、排水も同額で計2-3千万円という感じてす。
それすらできずに露出配管で給水、排水を更新しないといけないこともあります。その際に、自分で図面を見て、ここから管を通してこっちに持っていったらどうなのか等、業者に提案するのは大事です。
業者も、必ずしも最適、最安値のプランを提案するとは限らず、自分で必死に考えた方が技術面は素人でも掛けられる時間や情熱が違うのでいい結果が出ることもあろうかと思います。
何事も人任せはだめです。
ありがとうございます。そうですね、何事も人任せは割高になりますね。新耐震でも初期のRCですと壁内に配管が埋め込まれており、結局現状が分からず表面上のリフォームだけして貸し出してますが、何となく不安感は残りますね。私は最悪露出配管を検討しつつ、運営していこうかと考えております。御回答感謝します。
確かに刑事罰はありませんが、以前は未納三兄弟などと揶揄されることもありました。（偉い人のみ）
知り合いのフリーランス+個人投資家の方は、年金は未納で突き通すと言われてます。
このご時世若者で年金を当てにする人なんて投資家に関わらず素人でも少ないでしょう。
しかし、未納を突き通す意志までは持てません。
昨今の政のゴリ押しを見ると、いづれ、未納者に対しては罰則等で追いかけることも想像するには容易いです。
源泉徴収されていない方々の能動的な年金保険料の納付率はいかがでしょうか。
様々の方からご意見頂けますと幸いです。
社会保険や税金を支払っていないと、ろうきん経由で国がプランした学資ローンなどを受け取れないなどの落とし穴はありますね。そんな感じで、見えないところから国の保険を支払わないがための不利益を増やしていく感じだと思います。真綿で首を絞める感？
高収入の人間に対しては、社会保険とか不動産税・贈与税関連で絞れるだけ絞っていくと思います。最近、贈与税の非課税上限の額も引き締めされましたし。
低所得者に対してさえ信じ難いまでに税金と社会保険料を絞り上げる国柄ですので、お上も遠慮なくやってくと思います。
年収が200万くらいの人間に、そこから年間50万以上は吸い上げる国ですので多少はね。
配偶者いる人であれば、下記の通りで年収200万だと50万までの負担はないのでは。
しかも国税ではなく、どちらかというと、将来、自分がもらう分の先行積み立てであるとか、本当に普段から自分が使っている地元環境の整備（住民税）相当分しか払っていないので、
計算上は、地域社会は低所得者含めてみんなで支え、年収800万を超える人だけが国の財政を支える。という計算になっています。
本業年収 ¥2,000,000
所得税 ¥7,817
住民税 ¥25,635
復興税 ¥164
健康保険+年金 ¥303,654
健康保険と年金を抜いた税額合計 ¥33,616
健保年金を含む納税額計 ¥337,270
税(健保年金含む)引後手取り ¥1,662,730
所得税・住民税・復興税実効税率 1.68%
同＋健保年金実効税率 16.86%
全額所得控除になるので、配当程度でも儲けが出ていれば払ったほうがお得ですよ。
＞全額所得控除になるので、配当程度でも儲けが出ていれば払ったほうがお得ですよ。
法人オーナーは法人負担分だけ多く払わなくてはならないですが、個人だけみると控除になるので変わらないですよね
年金保険料未納だと、老齢給付だけでなく、遺族年金や障害年金も給付されない可能性がありますね。
そのあたりをヘッジできている人なら、いいのでしょうか。
法人負担分も損金になるので、黒字会社なら多少は法人税が浮きます。