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大型マンションの新築購入を検討しております。某有名地域の定期借地権の物件であり、割安感があります。 長期的にインカムゲインで保有する予定であります。竣工すれば周辺地域の中ではランドマーク性が高く資産維持できると見込んでおりますが、如何でしょうか？ 定期借地権マンションに関して何かご知見がございましたらご教示頂けますと幸いです。
最初の二行は某ばかりで情報量がないので無視して ＞定期借地権マンションに関して何かご知見がございましたらご教示頂けますと幸いです。 ここだけを見て回答すると、借地というのは30年後、50年後に倒産する高利回り債券みたいなものなんですよね。ですので、永久所有権の土地（≒元本が戻ってくる債券）付き建物と同じ尺度で比較してはいけません。 詳しくはインカムゲイン投資の教科書、不動産投資1年目の教科書に書いたのでそちらを。
シティタワー品川も定期借地権タワーマンションですが、70年の残存期間があれば、20年程度のインカムは結構よりと思いますが？
具体的にシティタワーうんぬんを買って収益性がいいか悪いかは、わしは知らんというか、どうでもいい。という印象でございます
実需物件で資産価値云々っていうのは、ここの話題にそぐわないというか、そんな感じですよね。根本的に食い違ってる
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO54573820Y0A110C2MM8000/ 携帯基地局の日本勢の世界シェアはNECが1%、富士通は1%以下まで下がった。スマートフォンなどの携帯端末でも日本勢の存在感は薄れている。
確かに。これって不思議ですね。日本製の何が悪いんでしよう。 内需がそれなりにあるから外販しなくても生きて行かれるからぬるま湯？英語で発展途上国に乗り込んで行かれるような人材がいない？海外需要と何かが合っていない？日本人に任せておけば炎上しないから高いという保証料込み価格、中華系は安いけど逃げたりするという理解がない？ もしかすると、中の部品がぜんぶ米系で組み立てが台湾だから日本人が入る余地がない？ハードで利益を取れないからSIで利益を取ろうとして高すぎ？ 確かに富士通あたりに頼んだら見積もりもらう前から高そうな気はする。インドあたりのsoftware defined携帯基地局on安価なx64みたいなのに勝てなさそう。
本文入力（新規質問・返信は管理者の回答があるまで公開されません）… 「内需がそれなりにあるから外販しなくても生きて行かれるからぬるま湯？ 英語で発展途上国に乗り込んで行かれるような人材がいない？ 海外需要と何かが合っていない？日本人に任せておけば炎上しないから高いという保証料込み価格、中華系は安いけど逃げたりするという理解がない？ もしかすると、中の部品がぜんぶ米系で組み立てが台湾だから日本人が入る余地がない？ ハードで利益を取れないからSIで利益を取ろうとして高すぎ？」 ・・・
ということもありますが、もう一つ、
通信、電子機器関係では、日本のお役所（旧通産省、旧郵政省）の縦割り体制がいまだに強固で、大きなメーカーは、実情を知らない役所から海外で名を上げろとプレッシャーだけかけられたり、逆に事前に国内でお上に仁義を切らなければいけなかったり、国内のお役所間調整に労力を取られるというのも、原因の一つかと思います。 また、「日本製」として外国に売れて評判があがると、こうなったのは(内容はしらないし、何もしなかったけれど）我が省のお手柄ですと手をあげたいお役所同士が揉めるのに巻き込まれるということもあり、面倒くさいから日本ブランドの製品やシステムより部品で稼げばいいや、という思考になるかもしれません。
まじですか。NECがアジアに基地局を売りに行くのに旧通産省の許可を取らないといかんのですかね。不思議な世界ですね
お世話になっております。不動産投資1年目の教科書を購入しEXCELシートをダウンロードさせていただきました。 その中で消費税利率を変更しようとしましたが、シート保護がかかり解除できません。 パスワードを251ページのものと揃えて頂けるか、何かご対応お願いできないでしょうか。 何卒宜しくお願い致します。
こちらも同じ質問多数につき過去ログ検索ください /excel
お世話になります。不動産投資一年目の教科書、収益計算の全て、の著書２冊を読んで勉強中です。今回の質問は、デッドクロスについてです。不動産屋から、木造2008年築の物件を紹介されました。ノンバンクで、頭金なし、5800万円の融資を2.9％で引けます。物件の表面利回りは8.9%、13年間で毎年133万円の原価償却が出来ますと。しかしシミュレーションかけますと、原価償却できる13年目までに積み上げた累積CF943万円が、原価償却できなくなった14年目から減り始め、最後の融資返済年である30年目には累積CFは283万円まで落ちる。なにもしなくてその金額なので、修繕費用が掛かれば、余計に目減りします。その後は返済がなくなるためCFが増えはじめますが、14年目から30年目までキャッシュが減ることに対しては、どのような対策が出来ますでしょうか？もちろん、より高利回りの物件を低金利で借りれば良いのかも知れませんし、頭金を積んで返済額を下げれば良いのかもしれません。売却も一つの方法だと思いますが、都合よく売れるとは限らないかと思います。そこで、虫のいい考え方ですが、なるべく頭金なしで不動産事業をして、なおかつデッドクロスに対応できる方法がございましたら、ご教示頂けるとありがたいです。宜しくお願い致します。
同じような質問多数。どなたか回答できる方お願いします
追加で物件を購入しトータルで判断する。途中で売却する。の２つかと。
耐用年数越え融資期間対応のの信金などに借り換え。 残債減って、土地値割合が増えているので、応じてくれるところは多いですよ。
蓄積CFと融資で、大規模修繕実施→減価償却費が高まり、課税所得を抑え、デッドクロスの勾配を緩くできます。
https://www.nikkei.com/paper/article/?b=20200114&ng=DGKKZO54351690U0A110C2EAC000 日頃から防災、備えることは結構なのですが、いつまでたっても前に進まないテーマで好きになれない。 貯蓄性向が高くて金を使わない国民性の派生型と思います。 将来に備えるために今日を犠牲にするのはよくないと思うんですよね。 高校生活は大学に行くための準備期間ではないし、大学は就活の準備期間ではないと思います。 VIX屋の意見としては、天変地異や不可抗力のVaRは無視。死ぬときは死ぬ。 それよりも生きている間のQoLを高めること、および技術的に人類の進化に貢献するような活動が大事なんじゃないかと思います。 わたしは3.11のときに東京にいなかったので一般の人よりも防災に対しては感覚がゆるいかもしれませんが。
防災、老人福祉はコウムインのメシのたね、成長産業 仕事は際限なく作れるし、。。。反対する人は誰もいない 愚民を脅かして支配する、銭を巻き上げる。。。癌ですね
https://www.amazon.co.jp/gp/product/B013U748MU/ref=dbs_a_def_rwt_bibl_vppi_i3 勝ち続ける個人投資家のニュースの読み方 Kindle版 Kindle unlimitedになっていました。実質無料で読めるようです。 著者としては、昔の本は、どちらにしても売れないので引き取ってウェブで無償公開したいくらいなんですよね。
そろそろ新版の執筆終了しそうでしょうか。 待ち遠しいです。
それがですね。個人的な都合により別のことをやっていた関係で夏から全然進んでいないんですよ。 とりあえず目次だけ貼っておきます。前半が経済編で夏頃に出版（したい）、後半が金融編でこちらは2021ですね。… Read more »
早くよみたいです。個人的に日銀の国債引き受けと膨らみ続ける財政赤字が何を引き起こすのか起こさないのか？本書の中で先生の考えを論じて頂ければ嬉しいです。
https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2020-01-14/Q42U9VDWX2PS01?srnd=cojp-v2-overseas 「捜査と関連する２台目のアイフォーンの存在と、ＦＢＩがどちらのアイフォーンにもアクセスできないことを知ったのはその時だ」と説明した。
FBIでもiPhoneクラックができないとなると、技術的にはかなり抜け目ない仕様になっているようですね。 軍事レベルのアタックにも耐えるのだろうか。
VXXを取引できる業者ではストップ狩りはありますか？別の口座で米国VIでトレードしてると、ちょっとストップ狩りぽい約定があるので、、
CFDだとそういうこともあり得そうな気が。VXXの値付けは（細かい検証はしていませんが）見たところ公正ですのでVXXやったほうがいいですよ
返信ありがとうございます😊
こんばんは。 不動産の勉強を始めて三ヶ月ほどの初心者です。先生の著書「収益計算の全て」を読みシュミレーションしようとしましたが、入力項目である固定資産税、都市計画税計算項目の 9.評価証明（土地の評価額） 10.評価証明（建物の評価額） 11.評価証明（土地の固定資産税課税標準額） が不動産業者に問い合わせても教えてもらえません（というかわかりませんと言われます） 9については土地の路線価ベースで調べて公示価格で割り戻すのかな？と思うのですが、10と11について、何か簡単に計算できる方法など教えていただけると助かります。
評価証明という書類にすべて書いてあります。業者が持っていますのでもらってください
承知しました。ありがとうございました。
https://style.nikkei.com/article/DGXLASFL08HKV_Y0A100C2000000? 引き渡し時期を2回先送り
大手でも堂々とこのような決算調整をして人々に迷惑をかけるというのは本当に文化度が低いというか、さすがニッポンの不動産屋としか言いようがない。 ほか、メガバンク系の不動産会社でも高齢者を騙して業者に転売させたりとか、堂々と詐欺まがいをやっているのがなぜ是正されないのか不思議。合法なら何をやってもいいのか。
金融でも、仕組債とか外貨預金のような情弱商品を財閥系が主力商品にしていたり。巨大な会社は社会の公器としての役割を認識してもいいのではないかと。
不動産マーケットの景気循環にも関係してくると思うのですが、不動産の売却益を複数年で計上することを認めるべきです
な、なんでですか！？
あ、この投稿に対する返信ですね。 この掲示板、元記事と返信がリンクしていない管理になっていて、返信単体だけ見ておりました。 この文脈ならば意味合い通じます。
玉川先生は土地ありきの物件評価とお見受けしております。
過去の取引例から、整形地に関してはある程度推察が付きます。 台形くらいならまだしも、不整形地の場合はいかがされますでしょうか。
過去の取引事例で、整形地と不整形実勢土地値の乖離が大きい場合は、なおさら実勢土地値の評価の振れ幅は大きくなります。 もしや、不整形地はスルーされますか？
不整形とかあまり関係ないですね。あくまでマーケットバリューいくらあるかですね。不整形でも地価が付く場所もあるし付かない場所もある。 1億で買った不整形が明日また1億で売れるならば1億の価値がある土地です。
マーケットバリューの推測に関しまして。 例えば、旗竿地ですと、同じ形は多いとは限りません。 路線価なら、影地、不整形地補正率を鑑みて推定しやすいです。
ですが、実勢土地値だと、唯一無二の土地評価の側面は強くなります。 特に、不整形地だと、日陰・間口の通行性などから、実勢土地値の評価は人によって割れます。
そもそも過去の事例もあくまで参考であり、正確な土地形状、接道、間口が大きく異なると比較しにくいことも多いです。 市況の変化も考えると、抽出するサンプルも、あまりに過去のものは省く必要もあり、nを多くすることはできかねます。
不整形地において、その誤差を少なく見積もる技を教えて頂けないでしょうか。
土地だけで考えると確かに分かりにくいですが、 その上に賃貸用建物を建てれば収益還元の見方になります。この場合、土地値よりも利回り評価になるでしょう。
戸建て用の地区であれば有効宅地という考え方もできます。戸建てであれば近隣の戸建てとの比較ですね。
土地はあくまで何かに使うものなので完成形で比較してみると時価というか、その根源的価値が分かりやすいのでは。 家を建てるかアパートを建てるかくらいしかないので、その両面でシナリオを作れば分かりやすいかと。商業地は難しいですが。
それプラス実勢の再調達価格ですね。近隣に似たような土地（同じようなスペックの建物が建てられる土地）が7千万で出ていればその土地に1億の価値はないです。 流動性の薄いマーケットでは正確に見積もる方法はないのでそこが腕の見せどころですね。
かれこれ数百人から同じような質問をたくさん受けた感想として、日本人は不確定リスクを過大に捉えすぎでうまくいかない人が多いです。心配性が過ぎるというか。 おれが1億と見込んだ土地なんだから他の人も1億をオファーするに違いない。くらいの軽い気持ちで評価してみましょう！？
ちなみに、路線価どうのこうの、不整形の補正とか、まったく関係ないです。忘れましょう。過疎っている場所であれば近隣比較はできないので複数の地元業者に聞き込みをするのがいいかと
https://jsite.mhlw.go.jp/aichi-roudoukyoku/news_topics/topics/2015/27629-01_00003.html 2019年4月1日から「働き方改革関連法」が順次施行されます！
中小企業も残業上限が決められるのですね。終電労働や残業代未払いなどはブラックという認識が定着しただけでもだいぶ前進した気はしますね。厚労省は一定の成果を挙げたといえるでしょう。
しかし、日本人が全体的に働かなくなると外国のサービスや製品を買う機会が増え、提供する側から世話をしてもらう側に回ることになる。第二次ゆとり世代である。 なにかしらのバリュー(P/L)または過去の蓄財(B/S)を提供しないと世話もしてもらえないのが資本主義なので、長期的にはほころびが生じる計算。 IT業界などを見るには、すでに日本人のできる仕事が少ないわけで。自動車でも同様のエマージングへの主役交代が起きたら結構やばい。日本の国宝ってのは、じつは自動車なんだよね。
働き方改革で残業時間が減って残業代が減ったのであればそれは単に人件費のコストカットでしかないのかもしれません。 給与水準を下げずに残業時間を減らして労働生産性を上げるのが本来の目的のはずですが、実際のところどこまでそうなっているのかはよく分からないです。
労働生産性なんて政府の方針転換で上がるとは思えませんけどね。 民間はもともと最適化にはうるさいでしょう。これ以上の最適はできないと思うんですよね。週休三日の方が効率よければ最初からそうしているというか。
民間のやり口として、面倒で時間ばかりかかるのに安い仕事は弱い下請けに押しつけるから、それで大企業は楽して儲けを出せているという面も大いにある。しかも、そのような外注に出す仕事は夢のかけらもないようなつまらない仕事だったりするので二重苦なんですよね。
従い、 ・大企業が浄化されて、しわ寄せが零細に来る ・大企業が浄化されて、人件費が上がり利益率が下がる（労働分配率が上がる？） のどちらかに落ち着くのではと。
ただ、厚労省が文化の改革をすることには意味があると思っている。 朝九時に来ないやつはだめ、取引先や上司よりも遅くくるのはだめ、上司は早朝から出社して模範たるべし、 テレワークとか窓際or出向社員かよ、みたいな認識。 そして、何より、これです。 お客様は神様過ぎて改善意見を言うのもだめ、言われたとおり、ただひたすらにあなたの時間を費やしなさい。
そういう昭和な感じ、だめですよー。という旗振りをしてくれるのはとてもいいことです。 （東京の若い人がやっているような）中小零細は馬鹿ではないんです。クラウドにもつながっているのです。 ただ、いくら便利システムを入れても、お客様に「パソコン使うの面倒くさいからFAXでいい？」と言われたら終わりなのです。
ミクロネシアのキャプティブが気になる。誰か知っていることがあれば書いてほしいです！
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO54170040Y0A100C2FF8000/ 「一帯一路」岐路に 債務のワナに批判 ビジュアル世界情勢(4)
一帯一路。また調べに行きたいな。
時間軸の設定の仕方によって、利回りは変わるようですが。 かなり安全そうです。 玉川さんはやられてないのでしょうか？ そのこころも教えて頂けますと幸いです。
詳しく調べたことはないですが、こんな原始的なアービトラージに遅い個人が参入して仕事になるんですかね？ 今年はわたしはJGB Futureの規則性を見つけてハックしたいです
JGB Futuresを狙う理由が何かあるんですか？
値動きが恣意的なので規則性、法則を発見しやすいのでは＆板が薄いので機関投資家のプロップは困難では。個人が少額でやるのに向いている。という着眼点。
なるほど！確かにFXとかより旨味ありそうですね。
旧聞で恐縮ですが、路線価を相続税評価額の計算に用いるのを国税庁自ら否定しにきました。
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO52324200Y9A111C1CR8000/
この判決の影響として、タワマン節税®️で吊り上げられた最上階プレミアム住居を始めとするお高め区分が下がることが見込まれそうですがどう思われますか？ そうなると次は路線価の何倍までなら目をつけられないとかの手探りが税理士さんとか沖さんたちの間で始まるのでしょうか。
これは有名な事件ですね。税理士に聞いたら、これは悪質なケースだから。こういうあからさまなケースだけだろうと言っていました。一般的には旧ルール（相続税路線価）の適用が続くだろうとのこと。 ほかにも同族会社は決算否認OKという訳分からんルールがあったりして、小手先の技はいつでも否認できる法律になっています。 つまりは日本の法制度って不公正なのですよ。役所がNGと言ったら法の網をかいくぐった合法ハックでも違法になってしまう。
個人的には、相続税路線価、固定資産税路線価、基準地価、公示地価など、まったく同じ計算を複数回やっているのは不動産鑑定士を食わせるための制度であり金の無駄。 フィリピンのように、この地域は1平米いくら、というシンプルなシステムでいいと思うんですよね。建物などもグレード1,2,3くらいに分けて×残存年数/47年とかの簡便法計算にしたらいいのに。 早々にone路線価みたいなシステムを導入すべきです。
相続税が０円になるまでの租税回避行為はやりすぎで悪質っていうことなんですね。 ゴーン無双演説が今、日経で流れていますが、99.6%有罪、結審まで５年など、全世界に日本の闇が知らしめられて、司法当局も少しは恥ずかしい思いをしているのかなぁと思いますが、国税の後だしじゃんけんもこれで少しはよくなってくれればと思いました。
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO54167560Y0A100C2I00000/ ＞拘置所での生活について「週2回しかシャワーを浴びることができなかった」 ほんと、こういう基本的人権を侵害する制度はやめたほうがいいと思うんですよね。
＞■日本政府関係者の関与「名前明かさず」 事件への日本政府関係者の関与については「レバノン政府の利益に反する」として名前を明かさないと述べた。
要は、国策逮捕だから国策釈放ってことですかね。超法規的措置ですね。日本の法律なんてそんなもんです。法の下に平等などない。
日経はテレ東の協力で英語の同時通訳だけは準備したようだけど、アベマは仏語の通訳も準備しててテレ朝との差を見せ付けられていますｗ 日経テレ東勢の情報量半分、残念….
最近カズMAXという投資家さんが、二〜三年以内に円の価値が急落（というか崩壊）するファイナルクラッシュ説を唱えています。その場合、不動産の価値はどうなりますでしょうか。。
あまり日本円が崩壊する理由もないので少数派の意見だとは思いますが、トルコ危機などを見るには
金融危機＞通貨危機＞でもイスタンブールが更地に戻るわけではない＞中心部の不動産には価値がある＞不動産は値上がり という流れでしたので、
不景気＞不動産は下がる というのとは違って 金融崩壊＞不動産は上がる というのが世界中で繰り返されている基本パターンだと思います。
厳密に言うと、不動産の価値は変わらないけど、通貨の価値が下がっているので、相対的に不動産価格が上がっているということです
https://business.nikkei.com/atcl/gen/19/00002/010601001/?n_cid=nbpnb_mled_mpu ゴーン氏は逮捕後、日本の司法制度でも問題点を提起した。保釈がなかなか認められない勾留制度や取り調べに弁護士が同席する決まりがないことを明らかにし、海外からの批判の目を向けさせた。ゴーン氏は脱出後の声明でも「（日本の司法制度は）差別がまん延し、人権が侵害され、国際法や条約が全くもって軽んじられていた。私は裁判から逃げたのではなく、不公平さと政治的迫害から逃れた」としている。森法相の言葉を借りるまでもなく、司法制度や出入国管理といった国家主権をないがしろにしたゴーン氏の行動は正当化できるものではない。
海外だと、取り調べには弁護士の同席が必須なのですね。そのほうが監視が働いて人権侵害は減りそうでよいですね。
日本の法制度はひどいと思うので、 ＞私は裁判から逃げたのではなく、不公平さと政治的迫害から逃れた には共感できる。 ＞国家主権をないがしろにしたゴーン氏の行動は正当化できるものではない。 拘留された国が中華や北朝鮮だったら、そんな国は信用できないし、捕まったら何されるか分からないから逃げてきて当たり前だよねー。と言うだろう。 日本人は日本の法制度や運用を信じているけど、世界的に見たら中華と大して変わらないアジアの不公正な国だと思われていて実際、人権侵害が多発している。というだけだろう。 社会情勢のやばい国からは脱出するのが適切と思う。
ドバイのアルニタク・アルアフダル社がチャーター代の前金17万5000ドル（約1900万円）をジェネラル・トレード・リミテッドのために支払っていた
プライベートジェットって借りると高いですね。15-20億くらいの機種でも楽勝で国際線利用できる＆出口の転売価値があることを考えると一回2千万円近いのは安くはない。 パイロットやらメンテやら別で金がかかりますが。
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO54041680U0A100C2CZ8000/ 米紙ウォール・ストリート・ジャーナル（電子版）は3日、複数の関係者の話として、元会長は音響機器の搬送に使われる大型のケースの中に隠れて航空機へ運ばれたと報じた。
さすがフランス系。ルパン三世みたいですね。これはなかなかのハックですね。一般人には難しい技ですが、プライベートジェットさえ用意できればできるのかも。 結局、ネットにもつながっていたわけですね
パラオや台湾などはICPO加盟していないようなので、悪い人はそのあたりに逃げたら追いかけてこないのだろうか。親日台湾は日本の捜査に協力しそうではありますが。
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO53999990R31C19A2I00000/ ゴーン元会長、無断出国か レバノンに入国 ヨーロッパ 中東・アフリカ 社会・くらし 2019/12/31 7:07 (2019/12/31 11:55更新)
ゴーンさん、いいプレイしますね。かねてより私も日本の司法制度はひどいと思っていたので、こんな国で公平に裁判などできないだろ。というのは分かる。逃走するのが妥当ですね。 犯罪人引き渡し条約なし、もともとたいした犯罪ではない。ということを考えると、日本政府としては形だけは追いかけるけど深追いしないとか、黙認みたいな形になるのではと。
＞2016年現在、日本が犯罪人引渡し条約を結んでいる国はアメリカ（日米犯罪人引渡し条約、1980年発効）と韓国（日韓犯罪人引渡し条約、2002年発効）の2カ国である。 きわどい仕事をする人は居住権やパスポートを取っておくのも自衛策かもと思います
＞出入国在留管理庁のデータベースなどでは、ゴーン元会長が日本から出国した記録はなかったため、元会長が別名で出国した疑いもあると伝えた。
さすがVIPですね。海外の偉い人に頼んでパスポート作ってもらったのでしょう。これは単なる富裕層にはできない技。出国管理って有人改札でチェックしてなかったんですかね。
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定期借地権マンションに関して何かご知見がございましたらご教示頂けますと幸いです。
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シティタワー品川も定期借地権タワーマンションですが、70年の残存期間があれば、20年程度のインカムは結構よりと思いますが？
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携帯基地局の日本勢の世界シェアはNECが1%、富士通は1%以下まで下がった。スマートフォンなどの携帯端末でも日本勢の存在感は薄れている。
確かに。これって不思議ですね。日本製の何が悪いんでしよう。
内需がそれなりにあるから外販しなくても生きて行かれるからぬるま湯？英語で発展途上国に乗り込んで行かれるような人材がいない？海外需要と何かが合っていない？日本人に任せておけば炎上しないから高いという保証料込み価格、中華系は安いけど逃げたりするという理解がない？
もしかすると、中の部品がぜんぶ米系で組み立てが台湾だから日本人が入る余地がない？ハードで利益を取れないからSIで利益を取ろうとして高すぎ？
確かに富士通あたりに頼んだら見積もりもらう前から高そうな気はする。インドあたりのsoftware defined携帯基地局on安価なx64みたいなのに勝てなさそう。
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英語で発展途上国に乗り込んで行かれるような人材がいない？
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もしかすると、中の部品がぜんぶ米系で組み立てが台湾だから日本人が入る余地がない？
ハードで利益を取れないからSIで利益を取ろうとして高すぎ？」
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残債減って、土地値割合が増えているので、応じてくれるところは多いですよ。
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https://www.nikkei.com/paper/article/?b=20200114&ng=DGKKZO54351690U0A110C2EAC000
日頃から防災、備えることは結構なのですが、いつまでたっても前に進まないテーマで好きになれない。
貯蓄性向が高くて金を使わない国民性の派生型と思います。
将来に備えるために今日を犠牲にするのはよくないと思うんですよね。
高校生活は大学に行くための準備期間ではないし、大学は就活の準備期間ではないと思います。
VIX屋の意見としては、天変地異や不可抗力のVaRは無視。死ぬときは死ぬ。
それよりも生きている間のQoLを高めること、および技術的に人類の進化に貢献するような活動が大事なんじゃないかと思います。
わたしは3.11のときに東京にいなかったので一般の人よりも防災に対しては感覚がゆるいかもしれませんが。
防災、老人福祉はコウムインのメシのたね、成長産業
仕事は際限なく作れるし、。。。反対する人は誰もいない
愚民を脅かして支配する、銭を巻き上げる。。。癌ですね
https://www.amazon.co.jp/gp/product/B013U748MU/ref=dbs_a_def_rwt_bibl_vppi_i3
勝ち続ける個人投資家のニュースの読み方 Kindle版
Kindle unlimitedになっていました。実質無料で読めるようです。
著者としては、昔の本は、どちらにしても売れないので引き取ってウェブで無償公開したいくらいなんですよね。
そろそろ新版の執筆終了しそうでしょうか。
待ち遠しいです。
それがですね。個人的な都合により別のことをやっていた関係で夏から全然進んでいないんですよ。 とりあえず目次だけ貼っておきます。前半が経済編で夏頃に出版（したい）、後半が金融編でこちらは2021ですね。… Read more »
早くよみたいです。個人的に日銀の国債引き受けと膨らみ続ける財政赤字が何を引き起こすのか起こさないのか？本書の中で先生の考えを論じて頂ければ嬉しいです。
https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2020-01-14/Q42U9VDWX2PS01?srnd=cojp-v2-overseas
「捜査と関連する２台目のアイフォーンの存在と、ＦＢＩがどちらのアイフォーンにもアクセスできないことを知ったのはその時だ」と説明した。
FBIでもiPhoneクラックができないとなると、技術的にはかなり抜け目ない仕様になっているようですね。
軍事レベルのアタックにも耐えるのだろうか。
VXXを取引できる業者ではストップ狩りはありますか？別の口座で米国VIでトレードしてると、ちょっとストップ狩りぽい約定があるので、、
CFDだとそういうこともあり得そうな気が。VXXの値付けは（細かい検証はしていませんが）見たところ公正ですのでVXXやったほうがいいですよ
返信ありがとうございます😊
こんばんは。
不動産の勉強を始めて三ヶ月ほどの初心者です。先生の著書「収益計算の全て」を読みシュミレーションしようとしましたが、入力項目である固定資産税、都市計画税計算項目の
9.評価証明（土地の評価額）
10.評価証明（建物の評価額）
11.評価証明（土地の固定資産税課税標準額）
が不動産業者に問い合わせても教えてもらえません（というかわかりませんと言われます）
9については土地の路線価ベースで調べて公示価格で割り戻すのかな？と思うのですが、10と11について、何か簡単に計算できる方法など教えていただけると助かります。
評価証明という書類にすべて書いてあります。業者が持っていますのでもらってください
承知しました。ありがとうございました。
https://style.nikkei.com/article/DGXLASFL08HKV_Y0A100C2000000?
引き渡し時期を2回先送り
大手でも堂々とこのような決算調整をして人々に迷惑をかけるというのは本当に文化度が低いというか、さすがニッポンの不動産屋としか言いようがない。
ほか、メガバンク系の不動産会社でも高齢者を騙して業者に転売させたりとか、堂々と詐欺まがいをやっているのがなぜ是正されないのか不思議。合法なら何をやってもいいのか。
金融でも、仕組債とか外貨預金のような情弱商品を財閥系が主力商品にしていたり。巨大な会社は社会の公器としての役割を認識してもいいのではないかと。
不動産マーケットの景気循環にも関係してくると思うのですが、不動産の売却益を複数年で計上することを認めるべきです
な、なんでですか！？
あ、この投稿に対する返信ですね。
この掲示板、元記事と返信がリンクしていない管理になっていて、返信単体だけ見ておりました。
この文脈ならば意味合い通じます。
玉川先生は土地ありきの物件評価とお見受けしております。
過去の取引例から、整形地に関してはある程度推察が付きます。
台形くらいならまだしも、不整形地の場合はいかがされますでしょうか。
過去の取引事例で、整形地と不整形実勢土地値の乖離が大きい場合は、なおさら実勢土地値の評価の振れ幅は大きくなります。
もしや、不整形地はスルーされますか？
不整形とかあまり関係ないですね。あくまでマーケットバリューいくらあるかですね。不整形でも地価が付く場所もあるし付かない場所もある。
1億で買った不整形が明日また1億で売れるならば1億の価値がある土地です。
マーケットバリューの推測に関しまして。
例えば、旗竿地ですと、同じ形は多いとは限りません。
路線価なら、影地、不整形地補正率を鑑みて推定しやすいです。
ですが、実勢土地値だと、唯一無二の土地評価の側面は強くなります。
特に、不整形地だと、日陰・間口の通行性などから、実勢土地値の評価は人によって割れます。
そもそも過去の事例もあくまで参考であり、正確な土地形状、接道、間口が大きく異なると比較しにくいことも多いです。
市況の変化も考えると、抽出するサンプルも、あまりに過去のものは省く必要もあり、nを多くすることはできかねます。
不整形地において、その誤差を少なく見積もる技を教えて頂けないでしょうか。
土地だけで考えると確かに分かりにくいですが、
その上に賃貸用建物を建てれば収益還元の見方になります。この場合、土地値よりも利回り評価になるでしょう。
戸建て用の地区であれば有効宅地という考え方もできます。戸建てであれば近隣の戸建てとの比較ですね。
土地はあくまで何かに使うものなので完成形で比較してみると時価というか、その根源的価値が分かりやすいのでは。
家を建てるかアパートを建てるかくらいしかないので、その両面でシナリオを作れば分かりやすいかと。商業地は難しいですが。
それプラス実勢の再調達価格ですね。近隣に似たような土地（同じようなスペックの建物が建てられる土地）が7千万で出ていればその土地に1億の価値はないです。
流動性の薄いマーケットでは正確に見積もる方法はないのでそこが腕の見せどころですね。
かれこれ数百人から同じような質問をたくさん受けた感想として、日本人は不確定リスクを過大に捉えすぎでうまくいかない人が多いです。心配性が過ぎるというか。
おれが1億と見込んだ土地なんだから他の人も1億をオファーするに違いない。くらいの軽い気持ちで評価してみましょう！？
ちなみに、路線価どうのこうの、不整形の補正とか、まったく関係ないです。忘れましょう。過疎っている場所であれば近隣比較はできないので複数の地元業者に聞き込みをするのがいいかと
https://jsite.mhlw.go.jp/aichi-roudoukyoku/news_topics/topics/2015/27629-01_00003.html
2019年4月1日から「働き方改革関連法」が順次施行されます！
中小企業も残業上限が決められるのですね。終電労働や残業代未払いなどはブラックという認識が定着しただけでもだいぶ前進した気はしますね。厚労省は一定の成果を挙げたといえるでしょう。
しかし、日本人が全体的に働かなくなると外国のサービスや製品を買う機会が増え、提供する側から世話をしてもらう側に回ることになる。第二次ゆとり世代である。
なにかしらのバリュー(P/L)または過去の蓄財(B/S)を提供しないと世話もしてもらえないのが資本主義なので、長期的にはほころびが生じる計算。
IT業界などを見るには、すでに日本人のできる仕事が少ないわけで。自動車でも同様のエマージングへの主役交代が起きたら結構やばい。日本の国宝ってのは、じつは自動車なんだよね。
働き方改革で残業時間が減って残業代が減ったのであればそれは単に人件費のコストカットでしかないのかもしれません。
給与水準を下げずに残業時間を減らして労働生産性を上げるのが本来の目的のはずですが、実際のところどこまでそうなっているのかはよく分からないです。
労働生産性なんて政府の方針転換で上がるとは思えませんけどね。
民間はもともと最適化にはうるさいでしょう。これ以上の最適はできないと思うんですよね。週休三日の方が効率よければ最初からそうしているというか。
民間のやり口として、面倒で時間ばかりかかるのに安い仕事は弱い下請けに押しつけるから、それで大企業は楽して儲けを出せているという面も大いにある。しかも、そのような外注に出す仕事は夢のかけらもないようなつまらない仕事だったりするので二重苦なんですよね。
従い、
・大企業が浄化されて、しわ寄せが零細に来る
・大企業が浄化されて、人件費が上がり利益率が下がる（労働分配率が上がる？）
のどちらかに落ち着くのではと。
ただ、厚労省が文化の改革をすることには意味があると思っている。
朝九時に来ないやつはだめ、取引先や上司よりも遅くくるのはだめ、上司は早朝から出社して模範たるべし、
テレワークとか窓際or出向社員かよ、みたいな認識。
そして、何より、これです。
お客様は神様過ぎて改善意見を言うのもだめ、言われたとおり、ただひたすらにあなたの時間を費やしなさい。
そういう昭和な感じ、だめですよー。という旗振りをしてくれるのはとてもいいことです。
（東京の若い人がやっているような）中小零細は馬鹿ではないんです。クラウドにもつながっているのです。
ただ、いくら便利システムを入れても、お客様に「パソコン使うの面倒くさいからFAXでいい？」と言われたら終わりなのです。
ミクロネシアのキャプティブが気になる。誰か知っていることがあれば書いてほしいです！
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO54170040Y0A100C2FF8000/
「一帯一路」岐路に 債務のワナに批判
ビジュアル世界情勢(4)
一帯一路。また調べに行きたいな。
時間軸の設定の仕方によって、利回りは変わるようですが。
かなり安全そうです。
玉川さんはやられてないのでしょうか？
そのこころも教えて頂けますと幸いです。
詳しく調べたことはないですが、こんな原始的なアービトラージに遅い個人が参入して仕事になるんですかね？
今年はわたしはJGB Futureの規則性を見つけてハックしたいです
JGB Futuresを狙う理由が何かあるんですか？
値動きが恣意的なので規則性、法則を発見しやすいのでは＆板が薄いので機関投資家のプロップは困難では。個人が少額でやるのに向いている。という着眼点。
なるほど！確かにFXとかより旨味ありそうですね。
旧聞で恐縮ですが、路線価を相続税評価額の計算に用いるのを国税庁自ら否定しにきました。
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO52324200Y9A111C1CR8000/
この判決の影響として、タワマン節税®️で吊り上げられた最上階プレミアム住居を始めとするお高め区分が下がることが見込まれそうですがどう思われますか？
そうなると次は路線価の何倍までなら目をつけられないとかの手探りが税理士さんとか沖さんたちの間で始まるのでしょうか。
これは有名な事件ですね。税理士に聞いたら、これは悪質なケースだから。こういうあからさまなケースだけだろうと言っていました。一般的には旧ルール（相続税路線価）の適用が続くだろうとのこと。
ほかにも同族会社は決算否認OKという訳分からんルールがあったりして、小手先の技はいつでも否認できる法律になっています。
つまりは日本の法制度って不公正なのですよ。役所がNGと言ったら法の網をかいくぐった合法ハックでも違法になってしまう。
個人的には、相続税路線価、固定資産税路線価、基準地価、公示地価など、まったく同じ計算を複数回やっているのは不動産鑑定士を食わせるための制度であり金の無駄。
フィリピンのように、この地域は1平米いくら、というシンプルなシステムでいいと思うんですよね。建物などもグレード1,2,3くらいに分けて×残存年数/47年とかの簡便法計算にしたらいいのに。
早々にone路線価みたいなシステムを導入すべきです。
相続税が０円になるまでの租税回避行為はやりすぎで悪質っていうことなんですね。
ゴーン無双演説が今、日経で流れていますが、99.6%有罪、結審まで５年など、全世界に日本の闇が知らしめられて、司法当局も少しは恥ずかしい思いをしているのかなぁと思いますが、国税の後だしじゃんけんもこれで少しはよくなってくれればと思いました。
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO54167560Y0A100C2I00000/
＞拘置所での生活について「週2回しかシャワーを浴びることができなかった」
ほんと、こういう基本的人権を侵害する制度はやめたほうがいいと思うんですよね。
＞■日本政府関係者の関与「名前明かさず」
事件への日本政府関係者の関与については「レバノン政府の利益に反する」として名前を明かさないと述べた。
要は、国策逮捕だから国策釈放ってことですかね。超法規的措置ですね。日本の法律なんてそんなもんです。法の下に平等などない。
日経はテレ東の協力で英語の同時通訳だけは準備したようだけど、アベマは仏語の通訳も準備しててテレ朝との差を見せ付けられていますｗ
日経テレ東勢の情報量半分、残念….
最近カズMAXという投資家さんが、二〜三年以内に円の価値が急落（というか崩壊）するファイナルクラッシュ説を唱えています。その場合、不動産の価値はどうなりますでしょうか。。
あまり日本円が崩壊する理由もないので少数派の意見だとは思いますが、トルコ危機などを見るには
金融危機＞通貨危機＞でもイスタンブールが更地に戻るわけではない＞中心部の不動産には価値がある＞不動産は値上がり
という流れでしたので、
不景気＞不動産は下がる というのとは違って
金融崩壊＞不動産は上がる というのが世界中で繰り返されている基本パターンだと思います。
厳密に言うと、不動産の価値は変わらないけど、通貨の価値が下がっているので、相対的に不動産価格が上がっているということです
https://business.nikkei.com/atcl/gen/19/00002/010601001/?n_cid=nbpnb_mled_mpu
ゴーン氏は逮捕後、日本の司法制度でも問題点を提起した。保釈がなかなか認められない勾留制度や取り調べに弁護士が同席する決まりがないことを明らかにし、海外からの批判の目を向けさせた。ゴーン氏は脱出後の声明でも「（日本の司法制度は）差別がまん延し、人権が侵害され、国際法や条約が全くもって軽んじられていた。私は裁判から逃げたのではなく、不公平さと政治的迫害から逃れた」としている。森法相の言葉を借りるまでもなく、司法制度や出入国管理といった国家主権をないがしろにしたゴーン氏の行動は正当化できるものではない。
海外だと、取り調べには弁護士の同席が必須なのですね。そのほうが監視が働いて人権侵害は減りそうでよいですね。
日本の法制度はひどいと思うので、
＞私は裁判から逃げたのではなく、不公平さと政治的迫害から逃れた
には共感できる。
＞国家主権をないがしろにしたゴーン氏の行動は正当化できるものではない。
拘留された国が中華や北朝鮮だったら、そんな国は信用できないし、捕まったら何されるか分からないから逃げてきて当たり前だよねー。と言うだろう。
日本人は日本の法制度や運用を信じているけど、世界的に見たら中華と大して変わらないアジアの不公正な国だと思われていて実際、人権侵害が多発している。というだけだろう。
社会情勢のやばい国からは脱出するのが適切と思う。
ドバイのアルニタク・アルアフダル社がチャーター代の前金17万5000ドル（約1900万円）をジェネラル・トレード・リミテッドのために支払っていた
プライベートジェットって借りると高いですね。15-20億くらいの機種でも楽勝で国際線利用できる＆出口の転売価値があることを考えると一回2千万円近いのは安くはない。
パイロットやらメンテやら別で金がかかりますが。
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO54041680U0A100C2CZ8000/
米紙ウォール・ストリート・ジャーナル（電子版）は3日、複数の関係者の話として、元会長は音響機器の搬送に使われる大型のケースの中に隠れて航空機へ運ばれたと報じた。
さすがフランス系。ルパン三世みたいですね。これはなかなかのハックですね。一般人には難しい技ですが、プライベートジェットさえ用意できればできるのかも。
結局、ネットにもつながっていたわけですね
パラオや台湾などはICPO加盟していないようなので、悪い人はそのあたりに逃げたら追いかけてこないのだろうか。親日台湾は日本の捜査に協力しそうではありますが。
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO53999990R31C19A2I00000/
ゴーン元会長、無断出国か レバノンに入国
ヨーロッパ 中東・アフリカ 社会・くらし
2019/12/31 7:07 (2019/12/31 11:55更新)
ゴーンさん、いいプレイしますね。かねてより私も日本の司法制度はひどいと思っていたので、こんな国で公平に裁判などできないだろ。というのは分かる。逃走するのが妥当ですね。
犯罪人引き渡し条約なし、もともとたいした犯罪ではない。ということを考えると、日本政府としては形だけは追いかけるけど深追いしないとか、黙認みたいな形になるのではと。
＞2016年現在、日本が犯罪人引渡し条約を結んでいる国はアメリカ（日米犯罪人引渡し条約、1980年発効）と韓国（日韓犯罪人引渡し条約、2002年発効）の2カ国である。
きわどい仕事をする人は居住権やパスポートを取っておくのも自衛策かもと思います
＞出入国在留管理庁のデータベースなどでは、ゴーン元会長が日本から出国した記録はなかったため、元会長が別名で出国した疑いもあると伝えた。
さすがVIPですね。海外の偉い人に頼んでパスポート作ってもらったのでしょう。これは単なる富裕層にはできない技。出国管理って有人改札でチェックしてなかったんですかね。