理由は様々あり複合的なものだと思いますが、
ひとつには、オプションとは何かを理解している人が機関投資家でも非常に少ないことが挙げられます。
分からない物は勉強してまで試さないのがほとんどの人ですので、プレイヤーは極少数です。

＞株式市場はあくまで個人の趣味思想で選好されて形作られていくべきものだと思うので。

個人の人気投票が株価を決めて、それが市場を作る。
そのように教科書には書かれていますが、そこは本当なのか、微妙だと思います。

というのも、個人はそこまで考えて行動しませんので、
選挙と同じで、全員がきちんと考えて投票したら、おそらく違う結果になっただろう。みたいなことが毎日発生します。
情報の非対称性といえばそうですし、いい加減or知識がない　など合理性に欠陥のあるプレイヤーが大半なので、合理的に動かないと言うのも正しいです。

外国人からすれば、日本の企業など個別に分からないからETF経由で買う。日本の宣伝がたくさん出ていれば日本の株も買う。
とか、そんなレベルの人が大半だと、
それが間違っているというのは、私たちの個人的な感想となり、実際には彼らは正義なのです。

「おれは、イケメン金持ちなのにモテない。だが、おれは悪くない。
女性の評価基準が悪いに違いない！草食系びいきは不自然であり、そのような風潮はおかしい！草食系は有事の際に役に立たない！」みたいな話です。
（実際、イケメン金持ちはモテないらしいですが）
マーケットに目の見えない人が多数いるならば、それに文句を言うのではなく、
それに合わせた動きをするのが、賢い投資家です。

理想的にはそうですが、私たちは金融庁や証券取引所のスタッフでもなければ政治家でもないので
直接的に変えることはできません。
私も書籍やネットで金融リテラシについて啓蒙するくらいしかできないわけです。
おっしゃるとおり、変えていった方がいいので、私も微力ながらそのような活動をしているわけですが、
それは投資活動ではなく社会的な活動ですね。
投資という点では、分かっていない人、合理的でない人を考慮するという行動経済学的な（？）発想は必要だと思いますよ。

いいと思います！

ちょうど私のブログにＩＣＯについて書きました。ご参照ください。

＞また、先生はこれらの商品も含めて、金融リテラシーを高めるべきとお考えでしょうか？
ＩＣＯも必要な知識として理解すべきか？という意味でしょうか。
経済全体をすべて理解した上での株や不動産。というのと、不動産だけしか知らない。日本株しか知らない。というのでは意思決定も大幅に変わってきます。
ルーラルエリアに定住している人と海外を転々としている人で考え方が違うのと同じです。
そういう点ではＩＣＯからも学ぶことはたくさんあると思いますが、時間のない人はコイン系は全部無視でも特に問題ないと思います。

これは難しい問題ですが、
さすがに個人や中小企業レベルの賃貸業への内部留保課税はあり得ないのではないでしょうか。
それでは誰も選挙で投票しませんよね。
大企業だけだと思います。

自民党の考え方として、中小企業者や農家は、
いつでも仕事が大変。いつでも金がない。いつでも政府の支援が必要。税金も大企業よりは優遇しないとやっていかれない。
それらを全部やって、ようやく細々と生きていかれる。
ということになっていると思いますので・・。

大企業に課税されるのは、あり得るかも知れませんが、ごく少額でしょう。
大企業を敵に回すのは市民の味方的な見え方になるので、政治的には支持を得られやすいこともあるのではと思います。
ただ、実際に敵に回すと、政治献金や経済の担い手としての大企業という問題もあるので「形だけ」というのが
よくある日本の政治ではないでしょうか。

仮に大企業に対して課税されるからと言って
投資や支出が増えてお金の循環が良くなり、景気の底上げにつながるとは思いません。

あまりにも不動産が上がりすぎると、固定資産税増税は検討されるかもしれませんが、
もうしばらく先だとは思います。まだそこまでバブル感はありません。

＞主旨はそれますが、『バブル感はありません』のお言葉につきまして。
これは、少し誤解があるかもしれません。
現在の市況がバブルか否か。という話ではなく、固定資産税をＵＰして不動産価格を早急に抑制しなければならないほどの
香港的な説明の付かない大大大バブルか。という意味合いです。
いまの価格水準では、増税を通じて私財を没収するという、伝家の宝刀を抜くには至らないと思います。

＞今後の米国金利上昇気配、国内不動産投資融資加熱抑制傾向、バブル期並みの地価上昇地域ありの状況ですが、上記お言葉の根拠となる材料について教えて頂けますか。
米国金利は日本の不動産には、それほど関係ないと思います。米利上げはサブプライム期より、もともと予定されていた既定路線です。
融資抑制は実際に起きていると思います。ですが、まだ物件価格は下がっていません。
不動産が株式市場と違うのは、商いが低調となっても価格が下がるとは限らず「止まるだけ」ということもあり得る点です。3.11直後などはそうでした。

個人的には、諸外国のように地価や物価は断続的に上がるのがノーマルな経済循環だと思っていますので（←日本人にはほとんど賛同者はいませんが！）
今までよりも高くなったからといって、また安い水準に戻るとは限らないと思っています。
これからは、名目的には上昇してもインフレ率を差し引いた実質では、あまり変わらないなど、アジア的な物価の見方も必要だと思います。それがインフレターゲット政策です。

＞今後、中期インフレ基調、加速率など根拠は出てくるでしょうか。時間経過による結果論の評価ではなく。それができれば、百戦百勝になれますが、非現実的ですかね。

マクロを見通すことができる前提というのはあり得ないと思います。見えないから普通預金以上のリターンが期待できるのではと。

話は変わりますが、
投資で勝つにはマクロBet以外にも100試行中49:51の僅差だがほぼ確実に勝てるパターンを見つけて、それをプログラム売買で一日1,000回やるという方法もあるようで、
fxなどでは、それで30億儲けた。みたいな人が何人かいます。百戦百勝パターンです。これは面白そうだなと思い研究対象です。

＞駅稼働後の売却を前提に、価格上昇をシミュレーションする適当なデータベースはあるでしょうか。
新駅がどの程度プラスに働くかなど、そこまで局所的なデータベースは存在しないと思います。既存の類似比較するしかないでしょう。
なお、私は新駅期待で買うことは基本的にしません。新駅ができなくてもフロア付き（下限が見えていて、下限になってしまった場合でも利益が出る）ならいいと思います。

＞不動産会社から、公庫への融資の打診、内見等の条件に買付の提示を希望されていますが、一般的な話でしょうか？
冷やかしの客のために公庫に打診したり、内覧を物元に依頼するのは客付け業者の信用を毀損して、コストもかかるので、
やる気があるのかないのか。はっきりしてくれ。という意味合いだと思います。
一般的かどうかは不明ですが、こちらがあまり信頼されておらず、多分、買わないんだろうなー、くらいに思われていると思います。
ほんとに買います。キャンセルしません。という態度を、言葉だけでなく具体的に見せるのがいいと思います。

そもそも相対ですので、一般的かどうかはあまり気にしなくていいのではないでしょうか。
デートに行く前にうちの親に会ってくれない？と言われたときに、
一般的かどうかを気にするよりも、なぜそれを言われたのか、どんなカードを切っていくのが最適解なのか。それを考えた方がいいのと一緒です。

＞これは、新駅開設ぐらいではダメで、コンパクトシティ構想等の真ん中になるような物件であれば投資妙味がある、という感じでしょうか？

あまりそういう考え方はしません。この先どうなるか分からない要素は、ぜんぶ最悪の事態を想定。くらいの堅い見通しでやることが多いです。

＞駅開業前はもっと空室が増えてもおかしくない気がします。入居率７５％として計算すると特典エクセルでは６年目にやっと税引き後IRRがプラスになります。

入居率がなぜ75%なのか。70%でも80%でもなく、なぜ75%にしたかをきちんと回答できるようにしたほうがいいです。
入居率の考え方は、Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべてをご覧ください。不動産投資1年目の教科書にも書いたような。
いずれにしても、なんとなく。は損の元です。

これって、私の収益計算シートに入力したら利益出ましたかね？
計算上、利益が出ないものは定性要因期待で買ってもだめだと思いますよ。

都内でも場所により大きく違うのでなんとも言いにくいです。
それが普通がどうかは、私に聞くよりも楽待などを一日中見て
頭の中で正規分布を描けば分かるかと思います。

付録資料1Aに計算根拠が書いてありますのでそれを見て確認するのが早いです。
私も未確認ですが、おそらく、毎年、建物の固定資産税が少しずつ安くなっていくためではなかろうかと。

北朝鮮が飛行体を発射して、それが日本に落ちれば訪日外国人は一時的に減ると思います。
完全な戦争状態になれば、戦争中は減ると思います。
しかし、終われば戻り、今の状況が続くなら大きな影響はない気がします。
なぜそういえるかと言えれば、原発事故の後を振り返ると、事故と訪日外国人数の相関は小さいまたは相関有意でも一時的であったためです。

なお、池袋や新宿の「賃貸」は訪日外国人がボーナスとなっているだけで、これらがいなくなっても底堅いのは間違いありません。
不動産投資1年目の教科書でも書きましたが、たとえば、池袋の賃料が下がれば東武線や西武線はもっと下がることを意味します。
池袋よりも埼玉方面の街が池袋よりも強くなることはあり得ないためです。
先にガラガラになるのは、郊外の街なのです。賃貸市場には街ごとに明確なヒエラルキーが存在します。
もちろん、日本全体がデフレであれば池袋、東武、西武ともに下がりますが。
まとめとしては、ターミナル駅の賃貸は将来も鉄板であることに変化無しだと思います。

なお、売買価格については、都心の住居系不動産について需給は関係なく、金利、借りやすさ、そして他の金融商品の利回り　その3点の寄与率が9割だと思います。
郊外と地方はまた別かもしれませんが。
それに従えば、借入金利は上昇傾向で×、借りやすさは引き締め傾向で×、他の金融商品よりは東京の不動産に検討の余地ありで○
全体では、下がりそうで下がらない。という感じではないでしょうか。

＞　以前は築20年から30年程度の重量鉄骨やRC造でも8％～9％位で売り出されていましたし、
私が購入した15年前は12％位でした。

これを言いたくなる気持ちは分かりますし、私も「昔はー」と口にしますが、この考えは捨てるべきです。
トヨタの株は20年前は安かった。ガンホーやJトラストも5年前は安かった。そう言っているのと一緒です。
不動産価格には相場があり、安値覚えに意味はありません。
今の価格で投資妙味があるのか。この先上がるのか？下落するならば、保有期間中の賃料利回りに価格下落バッファをどの程度見られるのか。それらを総合的に勘案して、いま買うべきなのか。それだけです。
売主がいくらで買ったのかを一生懸命に探り、安く買っているのだから安く売れ。など交渉するのは愚の骨頂です。

確かに池袋の外国人賃貸率は高いです。二人に一人もあながち言いすぎではないです。
もちろん全体では引っ越しをしない日本人が大半なので、流動性の半分くらいが外国人。という意味合いです。

ホテルなどは外国人が引き揚げればつらいでしょうが、池袋の1bed 2bedなどは、前述の通りヒエラルキーの上位ですので
少しでも安くなれば下位から寄せて押し上げられる構造は変わりません。

池袋に外国人がまったくいなくなったとして、ボーナスは剥げ落ちますが、かつてのノーマルな水準では貸せるはずです。
（ただ、商魂たくましいアジア人が多いので、多少の危険程度では国に帰ることはないでしょう。欧米人のエクスパッドとは考え方も違います）
外国人以外は住めない間取りや価格帯は打撃を受けると思います。サブプライムの時の100万円++の高級賃貸などが閑古鳥だったように。
そうでなければ、そこまで心配は不要ではないかと思います。

これは専門外につき正直わかりません。一般論ですが、賃貸のマンションでは、そこまで神経質な防音設計にはなっていないので、
戸建て賃貸を借りる（戸建ては静かであろうという想定）
自分で物件を買って防音施工する
賃貸物件のオーナーに交渉して自腹で内装を防音仕様に変える
このくらいしか思いつきません。
もしくは、プラウド、ブリリアのような今どきの高級分譲仕様を借りるしかないです。
建物全体の平均分譲価格が1億近い高級マンションでは元の設計がハイレベルなので防音が問題になることは少ないです。
逆に、グレードの低い物件の一番良い部屋などは広いだけで基本設計が悪くだめかもしれません。

主催が学習院なので学習院側が決めますが、全3回で計1万円くらいのはずです。申し込みも学習院側のみで受付です（まだ受け付け開始していません）

①に関しては、他の要素もありますので、この情報だけではなぜ10年目以降にCFが増えるのか判断つきません。どうしても気になるようでしたらメールで計算シートを送ってください。
＞当期税引前利益は概ね数万円程度、本業収入は520万円程度、住宅ローン減税有り、独身なので、本業収入と不動産所得を合算した際の所得税率は10％となると見込んでおります。
もし最初から税率が分かっているようであれば、手動設定してもいいと思います。
個人の場合は、そもそも、扶養控除、住宅ローン控除など人により異なるため、それらを設定する項目が存在しない以上、万人に対して正確な計算結果にはなりません。
（控除は収入が大きくなってくると影響僅少なので、収入が大きい場合は実態に近い計算結果になろうかと思います）

②消費税は内税です。買主が非課税の場合でも建物消費税を計算した計算シートの計算結果とまったく同じになりますので、ここは正しいです（気にしなくてよい）

①の問題と関係があるかないかは不明ですが、
個人保有かつ本業年収少額かつ賃料収入少額の3つに同時に該当する場合、税額が正しく計算されない既知の不具合がありますので過去メッセージご参照ください。

これはまたしても、過去に説明した既知の不具合にひっかかっている現象でした。
サラリーマン給与+不動産所得の合計で所得税が40万（住宅ローン控除相当）以下になる場合、正しく計算されません。
既知の問題として認識しています。

収益計算のすべての書籍にも書いたとおり、それは仕様です。1円単位で計算を合わせることよりも、最低限の入力項目で必要なコア要素をささっと試算する。という主旨のソフトです。
都市計画税はもともと少額なので厳密に計算しても概算でも、投資判断に影響をあたえることはないでしょう。いままで金融機関からもこれについて指摘されたことはありません。

よく調べていらっしゃいますね。正直、法人保有シナリオをメインで作っていることもあり
個人の税金はあまりカスタマイズできません。住宅ローン控除なし設定は現況ではできません。

圧縮記帳など複雑な状況下というのと、
投資の善し悪しは、個人の資産内容の一部だけを切り出して事例化しても、なかなか適切な判定がしにくく
経歴や全資産背景を総合的に勘案してという、銀行や役所のようなことを言うつもりもありませんが、それに近い気もします。本当に適切なアドバイスをするならば。
そのため、結論としては、なんとも言えません。

一般論としては、同じタイミングで、売って＆買って　を両方やると、トランザクションコストがかかるだけで、高く売れたけど高値で買わされる。というだけなので
よほど考えがなければ、動かさなくても。という気はします。
ほか案としては、Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべてでも書きましたが、
売って現金を回収して、それを元に再レバレッジをかけて・・というやり方もあろうかとは思います。

個人でも法人でも繰越欠損の繰り越し年数は無制限です。本来は、3年やら9年やらですが。
耐用年数オーバーの木造でも買わない限りは、多くの場合、何年も連続で赤字が続くことはないため、
影響の少ない部分として簡略化して作っています。厳密な実装にはExcel上でFIFOの管理が必要で少し面倒なのです。
詳しくは、Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべてでも説明しています。

購入注文とロスカット注文を同時に出すオーダー方法があるので、それを使うといいでしょう。ただし、フラッシュクラッシュのようなときには約定しないこともあるので過信は禁物です。VIXのオプションなどはマーケットがクローズしたあとに値段が飛んで、窓が開くこともあります。
VXXオプションでヘッジしておくという手もあるかもしれませんが保険料が高いので、あまりいい方法とは思いません。クラッシュしそうなときはやらないのがいいかもしれません。

米国財政は専門外ではありますが、金融市場の雰囲気を見ている限りは、あまりリスクだとは思われていません。
ムニューシン米財務長官もそこまで素人ではありませんので、なんとか帳尻を合わせてくるのではないでしょうか。
本当にお金がないのではなくてシステム上の帳尻を合わせるという事務的な問題だと認識しています。
うっかりすると、米国の公共機関で賃金未払いや活動停止が1ヶ月などはあるかもしれませんが、警察機能が止まったりすることはなく、米国債下落も考えられません。
プエルトリコのデフォルトとは一線を画する問題だと思います。

計算上はそうなりそうですが、ならないと思います。
実際には管理組合がどのように舵を取るかで大きく変わってきます。
舵取りが悪いと、株でもPBR1倍以下があり得るとおり、区分でも土地値が担保されている状態にはならないでしょう。

また、解散前提ではないので、100億円の時価総額の非上場会社の1%を持っていたとしても1億円の現金相当とは言えないのと似ています。
土地はあくまでマンション全体のものであり、区分所有者個人に帰属するものではないと見るべきでしょう。シェアハウスに土地が付いていないのと同じです。

マンション全体の土地売却価格 x 区分所有の共有土地持ち分比率 – マンション取り壊し費用　-　立ち退き費用 – 管理組合合議制による非効率というオーバーヘッド費用　-　素人舵取りによるマネジメント的ディスカウント
という感じではないでしょうか。一棟物件で、最適な意思決定により最適な再建築ができる状況とは価値算定もことなると思います。
（逆に言うと、このディスカウント要素をなくすと一挙に価値が上がるわけです。そして、それをやっているのが区分買い占めの地上げ業者です）

地上げなしの立て替えの場合、
再建築をした事例が容積未消化など都合のいい事例しかないので、一般的な物件でどう出るかは、将来の国交省の法整備と補助金依存だと思います。
あまり安全な賭けだとは思いません。

それでも、共有土地持ち分の価値が高い物件は、将来的なポテンシャルという点で、ないよりは高評価のはずです。
「マンション購入の際は共有土地持ち分比率が高い物件を購入したほうが」→厳密には、共有土地持ち分価格が売買価格に占める比率が高い（要は土地値が高い）ほうがいい。ということですね。
ですが、そうでなければダメとも思いません。

マイホーム用途でも計算結果は概ね同じですが、
マイホームでは固定資産税や登録免許税が安いのでユーザー設定損益欄にて調整が必要です。

「金利が安いときに家を買う」のは悪くない選択肢だと思いますが、
「東京五輪以降は不動産が安くなる」と自信を持って言う、にわか評論家が多く、
現場に立っていない人は、それを信じがちです。
実際には足下では下がる気配はなく、東京五輪以降は下がることを自明の大前提とするのは危険です。

シミュレーションの使い方としては、
5年後、10年後、15年後などと時間軸を考えて、
この物件をいま、こういう融資条件で買って、n年後に少し下がったとしてもX円で売れたら手元にいくら残る（買ってから売るまでのCF合計はマイナスY円）
一方、その期間中に賃貸でいくらの物件を借り続けるとCFはマイナスY円と一致し、通帳残高ベースで見たらブレイクイーブン
などと試算するといいかもしれません。住宅ローン控除や会社の住宅手当なども考慮しましょう。
会社手当がなければ、多くの場合、買った方がお得という計算になるのではと思います。