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質問者

いつも勉強させていただいております。
一点質問があるのですが、マンションを最終的に取り壊した時の価値ですが、自分が保有する区分に割り当てられている共有土地持ち分比率にマンション全体が保有する土地の売却価格を乗じて、ここからマンション取り壊し費用を差し引いた額という理解でよろしいでしょうか。

つまり以下の数式で表現されるということで理解しております。

マンション全体の土地売却価格 x 区分所有の共有土地持ち分比率 – マンション取り壊し費用

もしこれが正しいとするとマンション購入の際は共有土地持ち分比率が高い物件を購入したほうが良いということになろうかと思いますが、ご意見お聞かせいただけますでしょうか。

宜しくお願いいたします。

質問者

早速のご回答有難う御座います。勉強になります。引き続き宜しくお願い致します。

質問者

「Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべては、普通に個人が自分たちの住む家を購入する時の計画に利用価値がありそうですか。
また、今後自分が住む用の家を購入するにあたって、金利が安い今の方が買うべきだとか。逆にこれから不動産が安くなってきているから様子見するべきかなどの予測は立てれそうですか?

タイトル(省略可)
普通に住む家
質問者

なるほど。本を買って熟読し、綿密な計画に役立てたいです。

質問者

VXXをショートしているため、最近VXXか急騰して怯んでいるものです。個人的には本当に戦争する可能性は10%もないと思っていますが、本当に戦争になった場合、アメリカ市場全体に与える影響はどの程度あるとお考えでしょうか?また、VXXは何倍ぐらいまではいく可能性があるとみていた方がいいでしょうか?

もちろん明確にお答えいただくのは難しい質問だとは承知しておりますがが、ヒントをいただければ幸いです。

タイトル(省略可)
北朝鮮とアメリカが戦争状態になった場合について
質問者

早速のご回答ありがとうございました!

質問者

貴殿書籍・本掲示板等で勉強させて頂いております。ありがとうございます。
VXX short実践時のVIX指数急騰におけるIB証券の強制ロスカットの仕組みについての質問です。
IB内資金の25%をVXX short、残り75%の資金を①待機資金(現金のまま)or ②全額PFF・ARCC等で運用の場合。
ケース①の場合、75%の待機資金(現金)は急騰時の強制ロスカット対策になる。
ケース②の場合、現金でなくPFF等だが、資産(資金)としてカウントしてもらえ急騰時の強制ロスカット対策になる。
以上の考えで合っているでしょうか。よろしくお願いします。

タイトル(省略可)
IB証券の強制ロスカットの仕組みについて
質問者

玉川先生こんにちは
「不動産投資 1年目の教科書」を読み、特典のエクセルを利用してこれまで保有している物件データを入力し、
改めて自分の投資の振り返りや勉強を行っています。
その中で1点疑問があります。
「不動産投資 1年目の教科書」の特典エクセルでは、賃料の下落を入力することができません。
一方、本の中で賃料下落は重要なシミュレーション要素と記載されていますし、私も賃料下落は必ず発生するものと捉えています。

「Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべて」はこれから購入して勉強しようと思っていますが、
この本の特典エクセルでは賃料下落の入力に対応していますか?

対応しているといっていただけると、安心して購入できます。
もししていなかったら、対応できるように改修するか、各年の賃料総額を青色セルに変更いただけないでしょうか?

タイトル(省略可)
賃料下落のシミュレーション
質問者

日銀の金融緩和を4年以上続けておりますが、物価目標2%を達成が困難である旨の記事をよく見ます。黒田総裁の任期もそろそろであり、GPIFによる株式比率変更による株式買い、ETFやREITも買い進めても難しい状況です。こういった現状を踏まえて、玉川さんが、物価上昇すると予想されておりますが、その理由を教えてください。よろしくお願いします。

タイトル(省略可)
物価上昇について
質問者

玉川さん、こんにちは。
Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべてを
購入し、拝読させていただきました。

読者特典のエクセルシートの内容に質問がございます。
ある収益物件をシミュレートした際に、
税率がマイナスになってしまいます。
正しく計算されているか自信がありません。

条件は下記のとおりです。
 ・物件保有主体 個人
 ・本業の年収 100-200万円程度

以上です、よろしくお願いいたします。

タイトル(省略可)
読者特典の税率について
質問者

お返事いただきありがとうございます。
説明が不足しておりました。
築29年の木造なので、減価償却の期間は4年ですが
4年目までは税率0%、
5年目で-60%(お金をもらえている計算)、
それ以降は-3%前後で推移しております。

税率がマイナスになる場合は、
0にするなどの処置が必要でしょうか?

質問者

某100万人都市の好立地で、表面利回り7%半ばのRC新築を金利0.8%で購入できそうなのですが、迷っています。
5〜10年後に売却を考えており(売りやすさを考慮して。絶対ではありません)2022年以降の出口戦略を描こうと思うものの、市況が大きく変化しそうでなかなか難しいと感じるためです。
「貸出金利の上昇により次の購入者が現れないのではないか」「この先どれだけ待っても現利回り未満でしか売れない(売却でCFを大きく毀損してしまう)状況が訪れるのではないか」と不安です。
オリンピック後2020年以降の出口について、玉川さんの見立て・シナリオをお伺いしたいです。

タイトル(省略可)
<不動産投資>2020年以降の出口戦略について
質問者

お返事ありがとうございます。

なるほど、少子化・高齢化のデメリットがよく叫ばれていますが、それよりも「インフレが進む/融資バブルがくる」側面の方が強く出るのでは、ということですね(立地を間違わなければ、という前提ですが)。
確かに10年もあれば、インフレ基調に持っていけている可能性が高いですね。

またすみません、「100万都市」と書いてしまいましたが、約200万都市でした。札幌です。立地適正化計画の集合型居住誘導地域内ですが、何か留意すべきことがあれば教えてください。

質問者

外国債券と為替ヘッジについて体系的にまとめた書籍が本屋市場になくて残念です。
先生の方で、そのような本を書くご予定などはありませんか

タイトル(省略可)
外国債券と為替ヘッジ
質問者

ハンターハンターの作者も頑張って連載を再開しましたので、先生の方も活躍を期待してます。

質問者

IBでのVXXショートをするたえにかかる費用
1)IBでVXXをショートしたときの年間費用は貸し株料3%ぐらい+USD金利2.66%ぐらいで、合計5%~6%ぐらいという考えでだいたいあっていますでしょうか?
2)この費用を安くする方法はありませんでしょうか?
3)株を借りているだけなのに貸し株料とショート時価相当額のUSD金利もとられるのはなぜでしょうか?

お忙しいところ大変恐れ入りますが、玉川様の解説をいただければ幸いです。

タイトル(省略可)
IBでのVXXショートをするたえにかかる費用
質問者

IB Stock Yield Enhancement Programは申し込んだ方が有利なのでしょうか?

質問者

1000万の資金を集中して7%の区分マンションに投下するか、いくつかの5~7%の区分マンションの頭金にするか、検討しております。
投資黄金比という情報もあり、早めにローン無しの物件を作った方がよさそうにも思えます。
上記のケースの場合はどのような投資戦略をされますでしょうか?参考にさせていただきたく、宜しくお願いいたします。

タイトル(省略可)
投資戦略
質問者

土地、建物の按分はどのような観点で検討するべきでしょうか?

極端な話し、建物ゼロな場合は、将来的な内部利益はゼロとなるのでしょうか?

タイトル(省略可)
土地、建物按分
質問者

不動産投資 1年目の教科書に関する質問です
エクセルのワークシート収益シュミレーションのシートでロックがかかっていて開くことができません
Sheet1〜Sheet5などに書かれている情報を知りたいのですが、パスワードを教えていただけないでしょうか?

タイトル(省略可)
収益シュミレーション
質問者

想定物件売却価格を変更したいのですが、可能ですか?

タイトル(省略可)
売却益試算
質問者

築35年のRC造の物件の売却について、築年数が経過するたびに、木造を売却するよりも売却が難しいと考えております。考慮するリスク、収益シュミレーションの際含めた方が良い費用があればお教えください。
また、RC造は耐用年数を超えても売却できるものでしょうか?もしくは、保有しつづけるという選択肢もあるのでしょうか?

タイトル(省略可)
RC造の物件について
質問者

ありがとうございます。これが、東京23区、横浜市ですと同上の条件であれば、利回り8%ぐらいのイメージでよろしいでしょうか?
また、もう少し具体的な案件で、築27年で相模原ですと、売却時であれば、9%ぐらいなければ厳しいでしょうか?
あと、銀行融資の評価について、千葉・埼玉・神奈川ですで60年評価、max40年融資は難しいとは考えられますが、どれくらいの目安になりますでしょうか? 
よろしくお願いします。

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