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質問者

元利金等ではなく、元金均等が選択できるようにしてほしい。

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融資条件に関して
質問者

物件価格が固定ですが、変動にすることは可能でしょうか。

タイトル(省略可)
Excelsでできる不動産投資「収益計算」のすべて
質問者

不動産の実勢価格が積算価格に対し、以前に比べ高騰しております。不動産売買の銀行融資におきまして、今後は積算評価→収益評価重視になるとも思われますが、先生のお見通しはいかがでしょうか?また、多くの銀行で評価変換されるスパンは何年単位と考えられますか?

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不動産の銀行評価(今後)
質問者

お忙しい中ありがとうございます。積算評価至上主義で話される投資家の方が多いので、お聞きしました。

収益評価が主になると、積算価格割合が相対的に低い物件の方(同収益率の場合)が、固定資産税が低い分、人気が出そうですね。

その前提ならば、銀行評価の変わりつつある今に、低積算・高収益物件を仕入れておくのは、歪みをつく一手になりそうでしょうか?

質問者

米国でドット・フランク法を改正する動きが強まっていますが、将来的にはどのような部分が緩和され、その結果として米国の経済構造がどのように変化することが予想されますか。

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ドット・フランク法
質問者

テナントへの不動産投資について、どのようなお考えでしょうか(不景気時には、居住より値が下がりやすいのですが、収益計算が難しいです・・・)?

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テナントへの不動産投資について
質問者

仮想通貨を中央銀行が発行する場合、カナダやデンマークなど他国はいいとしても、日本の場合、預金封鎖や新円切り替えの前科があるので、その前兆なのか?と考え心配になってしまいます。玉川さんはどう思われますでしょうか?

質問者

おいそがしいところおへんじどうもありがとうございます。個人的には中央銀行が仮想通貨を発行すると米国的な属人主義課税がやりやすいのではないか?とおもいました。このBBS記事を検索できるようにできないでしょうか?Thank you. Best Regards

質問者

こんにちは
玉川さんの不動産投資収益計算のすべてを購入し、エクセルシートを見ております。
PL試算覧の減価償却についてですが、躯体・設備で分けることは可能でしょうか。

本や過去質問を拝見したのですが、ないようでしたので教えてください。
(過去に同質問ありましたら、すみません。)

タイトル(省略可)
減価償却
質問者

早速のご回答、ありがとうございました。

質問者

以前のリーマンショック前の不動産価格上昇では、比較的東京と周辺の神奈川・埼玉・千葉まで価格が上昇が広がっておりました。
しかし、現状のデータでは、東京23区のみの不動産価格が上がっており、神奈川・埼玉・千葉の不動産価格に波及していない状況です。
玉川さんのお考えでは、東京23区を中心に不動産を投資するお考えですが、現状東京23区は高すぎるので、東京に不動産を投資するというお考え(高すぎて、割に合わなくなるということで)に疑問がありますがいかがでしょいうか(良い物件を買える可能性が低く、探す場合の効率も悪くなっている)?
また、これからは、神奈川・埼玉・千葉にも波及するとのお考えでしょうか?

タイトル(省略可)
東京23区の不動産価格の動向について
質問者

ご回答ありがとうございます。なぜこの質問をしたかといいますと、新築アパート建設において、一都3県(通勤時間30分の立地等)でも自ら土地の仕入及び業者を選定をすれば、利回り10%前後確保できると言っている不動産コンサルタントもいます。今の土地の値段(特に東京)を考えると、これは難しいのではと考えますが、このことについて玉川さんはいかがでしょうか?

また、無知で申し訳ありませんが、投資用アパマン実勢価格について、どのように知ることができるものでしょうか?(業者だけに出回っている価格指標ですか?それとも玉川さん独自の算出方法ですか?)

質問者

度々ありがとうございます。玉川さんが、下記①②の2つの手法(プロの投資家・業者の手法)でどちらの方が難易度が高く、個人的にどちらの方が良いとお考えですか?

①新築アパートを自ら土地を仕入れ、建築費を抑える業者と繋がっていく。よくあるアパート建売業者より、高い利回りを実現していることから、売却し、得た売却益及び現金を得る。その現金を基にさらに条件の良い物件を買い進めていき、売却し、同様に繰り返していく。

②利回りの高い空室の多い中古アパートを購入し、空室を埋め満室にし、周辺利回りで売却する。そこで、得た売却益及び現金を基にさらに条件の良い物件を買い進めていき、売却し、同様に繰り返していく。

質問者

ありがとうございます。転売屋は、リスクがありますが、不動産価格の上昇期やリーマンショック等のリセッションに入る前であれば、莫大な利益を上げるという事ですが、一般不動産投資家も勉強して目指していくこともありですか?
また、転売屋でなくとも、何年か保有し売却を考えることは、どの不動産投資家も考えなければならないと思い、また、転売家ほどリスクを取る必要がないメリットもあると考えますが、いかがですか?

質問者

ありがとうございます。
転売屋に労力がかかるとのことですが、東京で土地を安く仕入れ・安く施行できる業者の選定等により利回りの高い新築アパート建設する手法と比べどちらが労力・難易度が高いと考えますか?
あと、様々な業者が東京の土地を探し回っている状況の中、東京で土地を安く仕入れることは可能でしょうか?また、安くアパートを施行できる業者を探すことは難しいとかんがえますがいかがでしょうか(部材・建築方法を理解していないと、コストカットの分、手抜きをされたりし、施行業者も利益が出なければ仕事を受けないことも考えられるため)?

質問者

本日26日にフィンテックを金融機関に後押しするような法案が成立したようですが、今後は不動産や金融機関においてどのような情報サービスが改善されると思われますか?

質問者

将来的に、個人投資家が証券会社を通じて株式、債券、先物、不動産を総合口座にて一元管理で持つことはありそうでしょうか。
そのような複合ポートフォリオで損益繰越控除ができたり、所有不動産を証拠金への代用にしたり、反対に不動産融資の際にその他金融資産を担保評価にしてより優位な借り入れを実現したり。というようになる見込みはありそうですか。

質問者

不動産投資1年目(P62)にて高松市の農地から宅地の転用が書いてありましたが、今後も、農地から宅地の転用及び市街化調整区域への建築等は行われる傾向でしょうか?
また、2022年の生産緑地の指定解除による、農地から宅地への影響(アパート等の供給)はどのようにお考えでしょうか?

タイトル(省略可)
農地から宅地の転用による動向等について
質問者

23区であれば、生産緑地が世田谷区や練馬区に多いようですが、それらの中の駅10分以内でも供給の影響はないでしょうか?

質問者

数年前より、海外から日本の不動産への投資が、都心部を中心に活発化されている記事がでております。ただ、彼らはいつかは売却すると考えますが、売却のきっかけはどういったものでしょうか?また、影響するエリア、影響度合いはいかがでしょうか?

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海外投資家による日本の不動産売却の行方について
質問者

物件価格や賃料が下がっていても、それ以上に食品等の他の価格が下がっていれば、問題ないといことですか?
それであれば、デフレがダメではないという事でしょうか?

質問者

日本への在留外国人(特にアジア系)が増加している記事をみました(今後、日本へ永住する可能性も)。これらから、今後日本在住の人口に歯止めをかけ、不動産価格下落を留める可能性はあるのでしょうか?

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在留外国人による不動産価格下落の歯止め
質問者

ご回答ありがとうございます。増加する外国人は、地方(田舎)より都心部(1都三県・関西圏等の)に集まる傾向でしょうか?

本題から外れてしましますが、英語・中国語を学ぶ必要性はこれからありますでしょうか?
Google翻訳の機能も充実してきており、話している言葉を翻訳する機械(まだ時間差はあるものの)等の発達により、
全員が学ぶ必要性が乏しくなったと感じます。むしろ、義務教育として、英語よりファイナンシャルリテラシーを学ばせる方がよっぽどためになると考えます。

質問者

玉川先生の収益シミュレーション表を活用させて頂きたいのですが、
満室想定賃料の下落率は反映することはできませんでしょうか?

タイトル(省略可)
収益シミュレーション表についての質問です
質問者

早速のご返信ありがとうございました!
たしかに家賃の増減は「ユーザー設定当期損益」に入力すれば反映されますね。
ご著書記載の定数も参考にさせて頂きながら入力してみます。
ご丁寧な解説ありがとうございました。

質問者

団地等の古い(例えば築45年)が、建ぺい率・容積率に余裕がある2LDK(55㎡)の物件について、投資用として購入することのメリット・デメリット、注意すべき点、修繕積立金の立て替えのための金額の目安、玉川さんのお考えはいかがでしょうか?当然、建ぺい率・容積率に余裕があるので、立て替えも容易にできることを想定します。よろしくお願いします。

タイトル(省略可)
古い団地への不動産投資について
質問者

ご返答有難うございます。
さすが玉川先生、おっしゃる通りJトラスト、ミクシィ、それとモルフォで取りました。
今玉川先生の「不動産投資1年目の教科書」等を読んで勉強しておりますが、優良物件の見極めが難しく
なかなか先生がおっしゃる楽勝に到達出来る自信がありません。
玉川先生は有償コンサルティングはやっておりませんでしょうか?

質問者

了解しました、残念です。
玉川先生の本で勉強して自分なりに頑張ってみます。
有難うございました。

質問者

年収750万、4人家族(子供3歳、7歳)の38歳会社員です。預金が1億5千万ほどあり、主に株式投資で増やしてきました。現在、不動産投資(日本、海外)について勉強中ですが、将来的(遅くても10年後くらい)に投資のインカムゲインで月100万円ほど得られるようになりたく、かつできるだけ手堅い投資を希望しています。
玉川先生だったら現在の市況化においてどのように進めますか。
お忙しいところ恐縮ですが、見解を教えていただけるとありがたいです。

質問者

『インカムゲイン投資の教科書』を読ませて頂きました。大変参考になり実践させていただいています。ありがとうございます。VXX shortを実践させていただいていますが、ポジションを持たない資金分に割り当てるETFについての質問です。
現在は米国金利も徐々に上がることが予測されているため、債券価格の低下が見込まれます。そのような状態でもインカムゲインの投資の教科書に記載のあった債券などのETFを今後も購入するべきでしょうか。キャピタルゲインとインカムゲインが相殺するような気がしますがどうでしょうか。すべては出口のタイミングではあるとは思いますが。
国債や社債よりは、より金利の変動にあまり左右されないその他のREIT、morgage REIT、優先出資証券などのETFを積極的に購入するべきでしょうか。
玉川先生のご意見を伺いたいと存じます。
お忙しいところお手数ですが、ご教授いただけると幸甚です。

質問者

お世話になります。
【「収益計算」のすべて】を購入させて頂きました。
早速エクセルを活用させていこうと入力してみたのですが
諸費用分、自己資金分も全て借入金額に含めたいのですが
どのように操作すれば宜しいでしょうか。
お忙しい中お手数ですがご対応お願い致します。

質問者

早速のご対応ありがとうございます。
グレーなオーバーローンではなく
諸経費ローンもやっている銀行もあり
そのような銀行で収支を組むことが多いので
改定頂けると非常に助かります。
次回の改定はいつを予定されておりますでしょうか。

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