不動産投資、証券投資、人生相談などジャンルを問わず、匿名で登録無しで質問できます。 この掲示板を見ているあなたが誰かの質問に回答することもできます。個人投資家の叡智を共有しよう！
フランスにはSolidarity taxというのがある。億円以上の資産を持つ者に課税される富裕税。以前は飛行機のチケットにも課税されていた様子。 お金持ちや貴族は、貧しい人たちに金銭的な援助をして世界を平和にする使命があるという設計なんですかね。黄色いベストの人たちはこの税金の復活を掲げているらしい。 日本は諸外国ほど貧富の差がないですが、所得税ではなくて富裕税という名称なら、ケチな中小零細企業のおやじも払いたくなるのではないですかね。 話は変わりますが、零細企業では労基法などもあまり関係ないので、社長は社員のことを月額固定制の使い放題だと思っている。という話があって、ああ、なるほどと
玉川さんの自己啓発的（時間術、仕事術、整理術、コミュニケーション術等）をまとめた秘伝的な体験談やお伝えしていただけるものがあれば、ご教授いただければ幸いです。 もしくはそれらを情報発信や書籍等にされるお考えはありますか？
最近、自己啓発にもちょっと興味が出てきまして、そういう本を出そうかなと考え中です。 技術系の話は私が知っていることは書き尽くしましたね。技術系で残っているネタとしては、
・物件管理シートのtips ・海外経済、海外オフショア、不動産視察、税金、社会制度
くらいです。現在、技術系本でひとつ注文を抱えています。 自己啓発は、
・どのように経済やビジネスと向き合うか。同じビジネスや金融商品銘柄を扱っても考え方により成果は変わる ・投資の勉強の仕方。みなさん、どの銘柄が儲かるか。ばかり考えるようだけど、そういう見方では投資の理解が進まない ・子ども向け。サラリーマン以外に「その他」という生き方を布教。良い点も悪い点もある。自営業は世間で言われるほど大変で高リスクではない ・おっしゃる内容の通り、時間術→時間は金で買う、通勤や庶務などオーバーヘッドを減らす。仕事術→効率性と得意なものに特化。整理術→コンピュータを使いこなして管理。コミュニケーション術→人とは極力関わらない。流行っている（？）個人投資家が実践するマネジメント術のような。
とかですか。
自己啓発を担当してくれる出版社さんがあればご連絡ください。 ・初版4,000部以上 ・著者の費用負担無し ・大手でなくても良いので聞いたことがある出版社 という条件でお待ちしています。
失礼しまし、印紙税あってました。
玉川様 印紙税額が変更になった様ですがの、エクセルの数字を返納したいのdですが、もらっています68030では解除できません。
ネットにパスワードを書かない方向でお願いします。 ましてやここは公式サイト笑
日本初のハイイールド債の公募だそうです。少し前に融資バブル崩壊で銀行はどこに緩和マネーを投資するのかが本掲示板でも議論されていましたが、国内ハイイールド債がひとつの解になるのでしょうか？ https://r.nikkei.com/article/DGKKZO43984440Z10C19A4DTA000
10年くらい前にアイフルの社債を買ったことありますね。当時、暴落していて30とか40だったような。 社債市場もネットで気軽に取引できるようにしてほしいですね。なぜか完全にアナログで市場がない。なので大手業者を介しないと取引できない。手数料が高い。 海外だといくつかサービスあるようですが、それでも一部の社債だけですね 国内ハイイールド債は解にはならない気がしますね。日本人は債券の意味を理解していないので流行らないと思います
8421信金中央の優先出資は、数少ない国内小口ハイイールド債として良心的で堅実な商品だと思っているのですが、いかが思われますか？ 値動きも安定していますし、経営基盤も盤石なほうかなと。
おお、こんなのあったんですね。配当2.7%税前で年間のlow-highの差が配当額の2倍以上あるので、リスクの割には低利回りと思います。これなら信金の出資金とかのほうがいいかもしれません。 やはり債券はETFや上場ものは値動きが不安定なので現物の方がいいかもですね。ただ現物は手数料が高いので、オプション売るのが一番良いかなとか
https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2018-10-04/PG2CZY6TTDS801 Bloombergのbig hackのニュース。おそらく誤報だろうと思われる件。いまだに掲載が続いている。 これ以来、BBG報道も、なかなか信じられなくなり、何が正しいか考えることの重要性が増した。
https://finance.yahoo.com/quote/snh?ltr=1 SNH 米国のREITは日本とは違って、非常に状況の変化が大きいことがあるというか、急な爆弾を出すことが多くて危ないです 以前に暴落したGOVも同様です。その前はVERも
https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2019-04-18/PQ3GDG6TTDS001 賃貸で住むならバンクーバー、空室課税避け物件オーナーが破格で提供
投機目的が多かったためか、空室課税というのがある。空室課税をすると賃料ダンピングがはじまる。入居率は100%になる。
https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2019-04-18/PQ4RV46TTDS001?srnd=cojp-v2 日産・ルノー統合の阻止に日本政府が動いていた
自動車産業は保護に動いているみたいですね。ばれたのは良くないですが、産業保護としては意味がある謀略。相手がフランスで良かったですね。米中韓なら、こんなにうまくいかなかったのかも。 半導体やエレクトロニクスも保護したらいいのに。
ホントそう。
現在、38歳、年収650万円のサラリーマンです。 5000万円の現金を保有していましたら、玉川さんはどのような運用をされますか？
VIXショートですかね。毎年、税前500-1000万は取れるのでは。その年のボラティリティにもよるのでワインのように当たり年とかうまくない年というむらが出ますが。ほかの皆さん、ご提案あればお願いします。
不動産投資（自己資金2割入れて）や米国のハイイールド債やトルコ投信に投資はいかがですか？
年収650万38歳で5000万までキャシュフローを増したのであればすでに再投資の技術が有ります。
相続のような棚ぼた取得したキャシュフローならば全力投球で不動産取得の頭金にして手元から一旦キャッシュを全て放出しインカムゲインを全力貯蓄するのが間違いないでしょう
ようは種銭5000万をどう取得したか？が今後の方針を決める判断材料になります
数千万単位を棚ぼた取得した人はどういうわけか急に投資先を探し始め資金を失います、資金が多いと運用で増やせるという幻想があるようです。
0から5000万に増やした人は1億2億と増やしていきますが棚ぼた取得した5000万の運用は6000万すら達成する事なく0に収束してしまうからです。
https://www.boj.or.jp/research/brp/fsr/data/fsr190417a.pdf 要点まとめ ・不動産業向け貸出の対 GDP 比率が今回初の要注意レベルに。だが不動産価格は加熱していないとのこと ・銀行が儲かっていないのは問題だ ・高リスク先に低金利で貸しているのが目立つ。⾦融機関にとって採算が低い貸出先（低採算先）というのを気にしている →景気悪化の際にまとめて正常先から転落して与信コストが上がるのではないかと ・「貸出債権の引当にあたっては、これまで続いてきた良好なマクロ経済環境に過度に引き摺られることは適当ではない」今が良いからと言って引当金を積まないのはだめ。将来悪くなる想定を。 ・金融機関が一般に対して金利を上げてくるのは2028年以降（という想定） ・不動産貸出は当面は要注意で目を光らせる ・不動産貸出先の自己資本が少ないのは問題だ（要は自己資金比率が少なすぎ） ・大企業はM&A資金需要が旺盛だ ・金融機関の海外への貸出は、投資適格級（BBB 以上）が 7 割以上を占める ・不動産業向け貸出の残⾼はバブル期を超えている。だがバブル期と違って長期の大家が中心（なのですぐに破綻はしなかろう） ・不動産融資は「注意深く確認していく必要がある。 」 ・信用金庫の外債保有高がうなぎのぼり中 ・機関投資家いずれも外債を増やしているが7割は為替ヘッジ有り ・量的緩和前と比べて金融機関の日本国債残高は半減（クーポン収入も減った） ・投資信託残高が急増だがベア型の保有も増えている ・大手行の国内預貸率は50%程度しかない ・金融ギャップ、GDP at Risk (GaR)」という評価手法がお気に入りである。「⾜もとの⾦融ギャップを所与とすると、先⾏き X 年間の実質GDP 成⻑率は、Y％の確率で、Z％以下に低下する可能性がある」という確率分布 ・金融機関の政策保有株式は大手6.5兆円、地域金融機関2.5兆円（株式市場時価総額600兆と比較すると良いだろう） ・信用金庫は足下で（危険な）仕組み債を増やす傾向（総資産比） ・「⻑期貸出（地域⾦融機関の新規実⾏案件で平均 20 年前後）」不動産貸出の平均期間は20年らしい ・地銀は不動産ファンドに貸出を増やしてきた ・「例えば貸家業についてみると、近年の貸家の増加は周縁地域から市街地への移住や単⾝世帯の増加等に伴って世帯数が⼤きく増加している地域が中⼼であり、相応に実需を反映した動きとなっている。」 なるほど。ふむふむ。 ・ここ数年、地域金融機関では信用コストがほぼゼロでみんな正常先（転落した場合にどうするのかという指摘） ・日本の金融機関が儲からなくなったのは貸出金利回りが減ったのに調達コスト（普通預金などの支払い金利）がゼロのままだからスプレッドが減った →とあるが、そういう理解はよくないだろう。働いてないからだろう ・「不動産市場参加者の投資スタンスをみると、東京オリンピック後の国内景気を巡る不透明感や海外経済の減速に対する警戒感などを背景に、不動産市況のピークアウトを警戒する⾒⽅がある。もっとも、⼤都市圏での再開発案件の継続や外資系ファンド・機関投資家の潜在需要の強さなどの好材料も引き続き存在することから、先⾏きに対する悲観的な⾒⽅が拡がる様⼦もこれまでのところ窺われない」 →やはり分かっている人は強気なんだよね
玉川の感想 ・地域金融機関のシンジケートローン、協調融資が流行るか？ ・大手行は国内に金を回していない。だが海外では稼いでいる ・海外のBBBに貸し出している大手金融機関が多い。海外発のクレジットリスクで大打撃の可能性あり ・「不動産業向け貸出の⽐率が上昇を続けており、また、同⽐率が 3 割を超える先が少なからずみられるなど」3割を超えると不動産に偏りすぎという認識か ・「⼈⼝や企業数の減少、成⻑期待の低下といったバブル期とは異なるファンダメンタルズのもとで、将来の物件需要に対して過⼤投資となっていないかという点は注視」その頃にはローンの返済終わるだろ！と思うけど。 ・日銀がしばらく市中貸出金利が上がらない想定としているのは、不動産投資家にとってはとてもありがたい。低金利で残債減少を進めることができる。残債が減った頃に金利が上がって再レバレッジをかけるか全部売る。
除染業者が30億円申告漏れ 役員報酬「過大」と指摘 https://www.nikkei.com/article/DGXMZO43778680W9A410C1CC0000/?n_cid=DSTPCS001 業績は拡大し、売上高は12年の約19億円から、15年には約111億円、16年は約105億円に達した。
ばらまき過ぎではないか。 税務上はおそらく文句を言うほどではないけど、そりゃもらいすぎでしょう。という意味合いで、とりあえずやり玉に挙げた。という感じなのだろうか。 それも良くない。悪人でも悪くないことをしている限りは捕まえるべきではなかろう （この会社の実態を知らないのでこの会社が悪と言うつもりはないし悪くないというつもりもないが）
http://cpx.co.jp/article-foreign/2209 海外積立投資（オフショア生命保険）の裏側の最初のページに下記の内容が記載されておりますが、 どういう事でしょうか？
・債券や金利フォワードの原理を理解していないと、これらの商品は魅力的に見えてしまう（素人は、金利フォワードと元本確保に騙されやすい）
これはインカムゲイン投資の教科書を読んでもらうと分かります。金融商品の利回りというのは、じつはいくらでも高く提示できるのですよ。その代償として、わかりにくいリスクを複雑な金融商品に内包することは簡単です。 その仕組みはとても難しく、売っている人が分かっていないのは当たり前で、作っている人ですら、どこまで分かっているのかというレベルのこともあります。
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO43377270V00C19A4000000/ 衝撃のAI人材25万人育成計画、裏に2つの「失策」
教育方針については、ちょうどそんなテーマが議論されているようですね。ここで
＞例えば米グーグルを創業したセルゲイ・ブリン氏は大学でコンピューターサイエンスと数学の双方を専攻している。 だから日本人にも「みんな」数学を教えた方がいい。となるのがおかしい。誰でもGoogleの創業者みたいな人になれるわけではない。50億人のうちたったの数十人、数百人です。小学生にはオライリーを与えずに、できるシリーズだけやらせたら良い
＞近年のAI関連イノベーションの中核である深層学習の原理をどう教えるか。あるいは深層学習の原理は教えずに、使い方だけを教えるのか。 95%くらいの人には使い方だけ教えたら十分です。そして、そのような中低レベルの人が
＞世間が認識するAI人材と、現実に不足している人材にズレがあると指摘する。「AI技術そのものよりも、AIに学習させる実データがどこにあるか、AIをプロダクトにどう落とし込めるかを担える人材が実は不足している。そうした人材を積極的に採用したい」
このような役割をやったら良いです。
理想論としては、オライリーの教科書を配って数学のできる民を増やして破壊的なアイデアを出せる可能性を増やそう。だと思いますが、実際は、難しすぎて誰も読まない。何も分からない。それで終わってしまう。 そこで、最初から妥協して、できるシリーズを配っていれば、95%の人は人工知能のプログラミングなどは聞いたことがあるだけでよく分からないけど、ExcelのVBAでちょっとしたデータベースの操作をするだけなら義務教育でやったからすぐできます。みたいなことになるのではと。フィリピンの教育とかに近いのかもしれません。中途半端な英語ではあるが大卒の普通の日本人よりも国際的な現場のワーカーとしては使えるのではと。
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO43759810V10C19A4MM0000/ 三井住友銀行は2020年1月をめどに、最短で入行から8年で管理職に登用する人事制度を導入する。
下積みが長すぎですね。丁稚奉公と忍耐からの出世がコース化されている大企業は大変だ。桃栗三年柿八年くらい思ってるんですかね。 下積みというか上の人がポジションを明け渡したくない的な業界も多いのでは。日本の会社は人が多すぎると思う。
人数多くて上がつまってるだけ 誤魔化しで年月に値打ちをつけてる
大企業って雇用維持装置みたいなモノですよね。
効率だけを考えれば、どんどんリストラしてリストラされた人は大企業が負担してベーシックインカムというのがいいのでしょうけど、 それやると株式会社のシステムが成立しないので困りものですね。失業者の生活費を大企業が直接的に負担するのは資本主義のルールに反しますからね。 実際は税金を通じて、大企業が社会的な経費を負担していますが。税金を払わない大企業もおりますが。
海外旅行をした際、色々な国の違いを肌で感じる良い機会であり、投資や事業につなげていきたいと考えますが、どうすれば良いでしょうか？
より、日本との違いを吸収するために、目的意識、事前調査、どういった点を見て、考えて行動した方が良いでしょうか？
当然、単なるツアーや日本人同士でつるんでいるゴルフ、食事、観光をするのでは、良くないですよね？
これに対して私ができるアドバイスは、こちらを見て、 /knowledge 旅行に行ってきました系の個人ブログと、見てきているポイントの違いをチェックしてみてください。 一つ一つの記事は、これ調べて何の役に立つの。儲かるの。という断片的なものですが、ぜんぶ合わせれば市場の分析にとても役に立ちます。
同じものを見ても帰国子女と日本の田舎育ちでは意見が異なるように、世界経済のいろんなシーンを見ると 事象に対しての認識や意見は自ずと変わります。
よほど下調べをし専門的な目線で調査をしないと旅行の数日間では何もわからないので、実際は素直に雰囲気を楽しめば良いのでは
日本以上に韓国はものすごく勉強している（TOEICを取ったり等）していますが、いまいち経済が良くないとの認識です。もちろん教育だけで、経済発展しないのですが、中国のように米に留学したり、アメリカ企業へ働くなどにより、技術を持ちかえるという戦略がないと考えます（すいません、教育以外にも論点が拡散しておりますが・・・）。 韓国経済の停滞のボトルネックは当然教育だけでないと思いますが、そのあたりいかがでしょうか？
また、日本の学校教育も韓国ほどではないですが、熱心に受験勉強をしていると思いますが、日本も韓国も国民一人当たりGDPは他の国に比べて高くありません（特に米・欧州に対して）。 受験勉強を熱心にするだけでは、マクロ経済に寄与しづらいのでしょうか？
韓国経済の問題点については詳しくないのですが、このあたりは参考になりそうです https://ironna.jp/article/4519?p=1 私が思うには、 ・規模が小さい ・サムソンほか半導体産業への依存が大きく安定しない ・財閥制度の効率が悪い ・記事によれば内需が小さいので輸出産業頼り
＞技術を持ちかえるという戦略がないと考えます サムソンなどはいまや日本企業よりも優れた技術を持つ国になってしまいました。3Dテレビなど流行らない方向性を目指してしまった失敗はありますが、TSVのSSDなどNAND型メモリはインテルと肩を並べる製品内容、最近は台湾に取られましたがDDR4などSDRAMも作れます。ASIC設計などもできるのでアップルからCPUを受託したり、ファウンドリー事業もやっているそうです。ギャラクシーやテレビなど自社製品も新興国を中心にシェアが高いです。ソニーとサムソンを混同している人も多い。日本から技術者をスパイ的に引き抜いたりもしています。 最近は、スマホ市況の足踏みと同時に減益の話が多く出てきますが。スマホブームに照準を合わせたのは良かったですがアクセルを踏みすぎたというのはあるのかも。なので、この分野に限れば日本よりも技術的にも製造現場的にも優れていますよ。 ここに至るまでにはいろいろありました。15年くらい前の話にはなりますがハイニックス半導体でダンピングを仕掛けて日本（エルピーダ？）のシェアを奪ってみたり、国が半導体産業や財閥を徹底支援していたので、サムソンは国策企業の側面も強いわけです。日本でも日立、東芝、トヨタ、製鉄、造船などは半国策企業ですが、そこまで強力な支援を受けているようには見えません。そのあたりの国を挙げての産業振興という点では韓国は強烈です。
＞日本も韓国も国民一人当たりGDPは他の国に比べて高くありません（特に米・欧州に対して）。 一人当たりGDPなんてのは企業で言えば売上げのようなもので、国土が広くて人口が多ければ一人当たりのGDPは低くなるのは仕方ないのでは。
＞受験勉強を熱心にするだけでは、マクロ経済に寄与しづらいのでしょうか？ そりゃそうです。勉強するだけで経済が成長するならば、誰でも勉強します。投資家も、勉強して儲かるならみんな勉強するよ。とよく言っています。
こんにちは。 常深（つねみ）です。
「玉川式不動産収益試算Excelシート」の2019バージョンはございますか。
ウェブに出ているのが最新です。2019改定はしていませんが、現在のバージョンで古くなっている点があればこの掲示板にご指摘頂ければ将来的に改定します。
不動産融資が冷え込んだことで金融機関に緩和マネーがだぶついていると思いますが、それらは今度はどの分野に向かうと思われますか。マイナス金利の国債を買うわけにはいかないので、それなりに金利のつく米国債、最近TOPIXより好調のJリートですかね。政府の思惑としてはAIベンチャーやバイオ事業に融資して、医療イノベーションが進んで将来の社会保障費の負担がいくらか抑制されたらという願望があるのかなと思ったりしますが。
これは大事な論点ですね。
たとえばですが、こんな感じでしょうか。 メガバンク＝海外 地銀＝外債、変なファンド、仕組預金を買って損を出す＆既存ストックのロールオーバー 信金＝信金中金で普通預金以上(0.125%)の金利で預かってくれる＆既存ストックがあるので大きな動きなし
参考 /blog/1582 ・大企業融資３割 ・住宅ローン３割 ・中小企業（地主と賃貸業含む）４割
地方や地元にはそれなりの規模の有力な会社があること、そして以前に調べて 我々とは違う考え方で動いている人の方が多いことを認識するのが大事ですね。 個人の自宅のウエイトが大きいことも知るべきですが、こちらは薄利多売市場です。
それらの会社や個人も、高齢化と負債削減（再レバレッジはかけない）で銀行の仕事は減りますから 長期的には銀行の数を減らすしかないですね。 成熟した経済市場では、みんなレバを減らそうとするので、先進国では銀行の仕事は必然的に少ないのではないですかね。 時代の流れです。
いやいや、どうしようもない。と言いながらマイナス金利を支払う金融機関も増えるのでは。
地方のそれなりの会社というと箱モノや道路整備・護岸整備などを請け負う土建屋ですかね。突然縮小することはなさそうですが、人口減少とともに漸減していくイメージです。 たいした融資先・投資先がないとなると銀行そのものの存在意義がなくなり銀行がなくなるのですね。若者はコンビニATM、高齢者はJA,ゆうちょを使えさえすれば、地銀の支店なんていらないですよね。
要は、日本は内需が多いというか、不動産、建築、公共工事が多いということなのかもしれませんね。それはまずいですね。
地方でも食品を作ったり、製造業的なことをしていたり、というのはそれなりにあるはずです。製造業といっても、昔ながらの事務用品とかでしょうけど。それでも全国を合わせれば金額規模は大企業に匹敵する計算ですね。
小規模の地方都市も見ていると駅前とか中心部に一極集中が始まってますね。 地場の土建屋、建築屋、金融機関支店もそれら最後の仕事でしょうか 統廃合を繰り返して最寄りの大きな街へ集まって行く、付近の小規模都市は駅前に集まる
地方都市の郊外不動産は要注意ですね、主要幹線道路沿いとかで更地貸しできればまだ良いですが
そうですか。地方都市の動きは研究できていないのですが、コンパクトシティを打ち上げた以上、流れとしてはそうなるでしょうね。いいことです。 地方再生という建前のもとでコンパクトシティや廃村選定を推進するならば国交省は賢いです
先のご回答で、 「不動産が禁じ手となった現在においては・・」とコメントされていますが、 昨今の投資用物件価格の高騰と金融機関の貸し渋り状況を客観的にみるとこれから不動産投資の勉強しても無駄ということなのでしょうか。 手元資金1700万を元手に借り入れを起こし、数年以内にサラリーマン収入と同等の手残りを実現したいと考えているのですが、 スルガショック以前の時代に戻る事はないとしても、まだチャンスはあると考えるのは甘いですか？
不動産投資１年目の教科書ほか私の書籍で繰り返し書いたとおり、資産のない個人に対してフルローンが出るというのは 融資システムのバグなのですよ。スルガ問題どうのこうの無関係に、このような融資は終わって当たり前です。今後は最低でも自己資金20%が求められると思います。 それでも悪くはないですが、会社を辞めるほどの利益は出ないかもしれません。 不動産以外でもマーケットを見続けていれば、同じような機会はあるはずです。それを見抜く力を養うべく勉強を続けましょう。
ありがとうございました。
フランスにはSolidarity taxというのがある。億円以上の資産を持つ者に課税される富裕税。以前は飛行機のチケットにも課税されていた様子。
お金持ちや貴族は、貧しい人たちに金銭的な援助をして世界を平和にする使命があるという設計なんですかね。黄色いベストの人たちはこの税金の復活を掲げているらしい。
日本は諸外国ほど貧富の差がないですが、所得税ではなくて富裕税という名称なら、ケチな中小零細企業のおやじも払いたくなるのではないですかね。
話は変わりますが、零細企業では労基法などもあまり関係ないので、社長は社員のことを月額固定制の使い放題だと思っている。という話があって、ああ、なるほどと
玉川さんの自己啓発的（時間術、仕事術、整理術、コミュニケーション術等）をまとめた秘伝的な体験談やお伝えしていただけるものがあれば、ご教授いただければ幸いです。
もしくはそれらを情報発信や書籍等にされるお考えはありますか？
最近、自己啓発にもちょっと興味が出てきまして、そういう本を出そうかなと考え中です。
技術系の話は私が知っていることは書き尽くしましたね。技術系で残っているネタとしては、
・物件管理シートのtips
・海外経済、海外オフショア、不動産視察、税金、社会制度
くらいです。現在、技術系本でひとつ注文を抱えています。
自己啓発は、
・どのように経済やビジネスと向き合うか。同じビジネスや金融商品銘柄を扱っても考え方により成果は変わる
・投資の勉強の仕方。みなさん、どの銘柄が儲かるか。ばかり考えるようだけど、そういう見方では投資の理解が進まない
・子ども向け。サラリーマン以外に「その他」という生き方を布教。良い点も悪い点もある。自営業は世間で言われるほど大変で高リスクではない
・おっしゃる内容の通り、時間術→時間は金で買う、通勤や庶務などオーバーヘッドを減らす。仕事術→効率性と得意なものに特化。整理術→コンピュータを使いこなして管理。コミュニケーション術→人とは極力関わらない。流行っている（？）個人投資家が実践するマネジメント術のような。
とかですか。
自己啓発を担当してくれる出版社さんがあればご連絡ください。
・初版4,000部以上
・著者の費用負担無し
・大手でなくても良いので聞いたことがある出版社
という条件でお待ちしています。
失礼しまし、印紙税あってました。
玉川様
印紙税額が変更になった様ですがの、エクセルの数字を返納したいのdですが、もらっています68030では解除できません。
ネットにパスワードを書かない方向でお願いします。
ましてやここは公式サイト笑
日本初のハイイールド債の公募だそうです。少し前に融資バブル崩壊で銀行はどこに緩和マネーを投資するのかが本掲示板でも議論されていましたが、国内ハイイールド債がひとつの解になるのでしょうか？
https://r.nikkei.com/article/DGKKZO43984440Z10C19A4DTA000
10年くらい前にアイフルの社債を買ったことありますね。当時、暴落していて30とか40だったような。
社債市場もネットで気軽に取引できるようにしてほしいですね。なぜか完全にアナログで市場がない。なので大手業者を介しないと取引できない。手数料が高い。
海外だといくつかサービスあるようですが、それでも一部の社債だけですね
国内ハイイールド債は解にはならない気がしますね。日本人は債券の意味を理解していないので流行らないと思います
8421信金中央の優先出資は、数少ない国内小口ハイイールド債として良心的で堅実な商品だと思っているのですが、いかが思われますか？ 値動きも安定していますし、経営基盤も盤石なほうかなと。
おお、こんなのあったんですね。配当2.7%税前で年間のlow-highの差が配当額の2倍以上あるので、リスクの割には低利回りと思います。これなら信金の出資金とかのほうがいいかもしれません。
やはり債券はETFや上場ものは値動きが不安定なので現物の方がいいかもですね。ただ現物は手数料が高いので、オプション売るのが一番良いかなとか
https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2018-10-04/PG2CZY6TTDS801
Bloombergのbig hackのニュース。おそらく誤報だろうと思われる件。いまだに掲載が続いている。
これ以来、BBG報道も、なかなか信じられなくなり、何が正しいか考えることの重要性が増した。
https://finance.yahoo.com/quote/snh?ltr=1
SNH 米国のREITは日本とは違って、非常に状況の変化が大きいことがあるというか、急な爆弾を出すことが多くて危ないです 以前に暴落したGOVも同様です。その前はVERも
https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2019-04-18/PQ3GDG6TTDS001
賃貸で住むならバンクーバー、空室課税避け物件オーナーが破格で提供
投機目的が多かったためか、空室課税というのがある。空室課税をすると賃料ダンピングがはじまる。入居率は100%になる。
https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2019-04-18/PQ4RV46TTDS001?srnd=cojp-v2
日産・ルノー統合の阻止に日本政府が動いていた
自動車産業は保護に動いているみたいですね。ばれたのは良くないですが、産業保護としては意味がある謀略。相手がフランスで良かったですね。米中韓なら、こんなにうまくいかなかったのかも。
半導体やエレクトロニクスも保護したらいいのに。
ホントそう。
現在、38歳、年収650万円のサラリーマンです。
5000万円の現金を保有していましたら、玉川さんはどのような運用をされますか？
VIXショートですかね。毎年、税前500-1000万は取れるのでは。その年のボラティリティにもよるのでワインのように当たり年とかうまくない年というむらが出ますが。ほかの皆さん、ご提案あればお願いします。
不動産投資（自己資金2割入れて）や米国のハイイールド債やトルコ投信に投資はいかがですか？
年収650万38歳で5000万までキャシュフローを増したのであればすでに再投資の技術が有ります。
相続のような棚ぼた取得したキャシュフローならば全力投球で不動産取得の頭金にして手元から一旦キャッシュを全て放出しインカムゲインを全力貯蓄するのが間違いないでしょう
ようは種銭5000万をどう取得したか？が今後の方針を決める判断材料になります
数千万単位を棚ぼた取得した人はどういうわけか急に投資先を探し始め資金を失います、資金が多いと運用で増やせるという幻想があるようです。
0から5000万に増やした人は1億2億と増やしていきますが棚ぼた取得した5000万の運用は6000万すら達成する事なく0に収束してしまうからです。
https://www.boj.or.jp/research/brp/fsr/data/fsr190417a.pdf
要点まとめ
・不動産業向け貸出の対 GDP 比率が今回初の要注意レベルに。だが不動産価格は加熱していないとのこと
・銀行が儲かっていないのは問題だ
・高リスク先に低金利で貸しているのが目立つ。⾦融機関にとって採算が低い貸出先（低採算先）というのを気にしている →景気悪化の際にまとめて正常先から転落して与信コストが上がるのではないかと
・「貸出債権の引当にあたっては、これまで続いてきた良好なマクロ経済環境に過度に引き摺られることは適当ではない」今が良いからと言って引当金を積まないのはだめ。将来悪くなる想定を。
・金融機関が一般に対して金利を上げてくるのは2028年以降（という想定）
・不動産貸出は当面は要注意で目を光らせる
・不動産貸出先の自己資本が少ないのは問題だ（要は自己資金比率が少なすぎ）
・大企業はM&A資金需要が旺盛だ
・金融機関の海外への貸出は、投資適格級（BBB 以上）が 7 割以上を占める
・不動産業向け貸出の残⾼はバブル期を超えている。だがバブル期と違って長期の大家が中心（なのですぐに破綻はしなかろう）
・不動産融資は「注意深く確認していく必要がある。 」
・信用金庫の外債保有高がうなぎのぼり中
・機関投資家いずれも外債を増やしているが7割は為替ヘッジ有り
・量的緩和前と比べて金融機関の日本国債残高は半減（クーポン収入も減った）
・投資信託残高が急増だがベア型の保有も増えている
・大手行の国内預貸率は50%程度しかない
・金融ギャップ、GDP at Risk (GaR)」という評価手法がお気に入りである。「⾜もとの⾦融ギャップを所与とすると、先⾏き X 年間の実質GDP 成⻑率は、Y％の確率で、Z％以下に低下する可能性がある」という確率分布
・金融機関の政策保有株式は大手6.5兆円、地域金融機関2.5兆円（株式市場時価総額600兆と比較すると良いだろう）
・信用金庫は足下で（危険な）仕組み債を増やす傾向（総資産比）
・「⻑期貸出（地域⾦融機関の新規実⾏案件で平均 20 年前後）」不動産貸出の平均期間は20年らしい
・地銀は不動産ファンドに貸出を増やしてきた
・「例えば貸家業についてみると、近年の貸家の増加は周縁地域から市街地への移住や単⾝世帯の増加等に伴って世帯数が⼤きく増加している地域が中⼼であり、相応に実需を反映した動きとなっている。」 なるほど。ふむふむ。
・ここ数年、地域金融機関では信用コストがほぼゼロでみんな正常先（転落した場合にどうするのかという指摘）
・日本の金融機関が儲からなくなったのは貸出金利回りが減ったのに調達コスト（普通預金などの支払い金利）がゼロのままだからスプレッドが減った →とあるが、そういう理解はよくないだろう。働いてないからだろう
・「不動産市場参加者の投資スタンスをみると、東京オリンピック後の国内景気を巡る不透明感や海外経済の減速に対する警戒感などを背景に、不動産市況のピークアウトを警戒する⾒⽅がある。もっとも、⼤都市圏での再開発案件の継続や外資系ファンド・機関投資家の潜在需要の強さなどの好材料も引き続き存在することから、先⾏きに対する悲観的な⾒⽅が拡がる様⼦もこれまでのところ窺われない」
→やはり分かっている人は強気なんだよね
玉川の感想
・地域金融機関のシンジケートローン、協調融資が流行るか？
・大手行は国内に金を回していない。だが海外では稼いでいる
・海外のBBBに貸し出している大手金融機関が多い。海外発のクレジットリスクで大打撃の可能性あり
・「不動産業向け貸出の⽐率が上昇を続けており、また、同⽐率が 3 割を超える先が少なからずみられるなど」3割を超えると不動産に偏りすぎという認識か
・「⼈⼝や企業数の減少、成⻑期待の低下といったバブル期とは異なるファンダメンタルズのもとで、将来の物件需要に対して過⼤投資となっていないかという点は注視」その頃にはローンの返済終わるだろ！と思うけど。
・日銀がしばらく市中貸出金利が上がらない想定としているのは、不動産投資家にとってはとてもありがたい。低金利で残債減少を進めることができる。残債が減った頃に金利が上がって再レバレッジをかけるか全部売る。
除染業者が30億円申告漏れ 役員報酬「過大」と指摘
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO43778680W9A410C1CC0000/?n_cid=DSTPCS001
業績は拡大し、売上高は12年の約19億円から、15年には約111億円、16年は約105億円に達した。
ばらまき過ぎではないか。
税務上はおそらく文句を言うほどではないけど、そりゃもらいすぎでしょう。という意味合いで、とりあえずやり玉に挙げた。という感じなのだろうか。
それも良くない。悪人でも悪くないことをしている限りは捕まえるべきではなかろう
（この会社の実態を知らないのでこの会社が悪と言うつもりはないし悪くないというつもりもないが）
http://cpx.co.jp/article-foreign/2209
海外積立投資（オフショア生命保険）の裏側の最初のページに下記の内容が記載されておりますが、
どういう事でしょうか？
・債券や金利フォワードの原理を理解していないと、これらの商品は魅力的に見えてしまう（素人は、金利フォワードと元本確保に騙されやすい）
これはインカムゲイン投資の教科書を読んでもらうと分かります。金融商品の利回りというのは、じつはいくらでも高く提示できるのですよ。その代償として、わかりにくいリスクを複雑な金融商品に内包することは簡単です。
その仕組みはとても難しく、売っている人が分かっていないのは当たり前で、作っている人ですら、どこまで分かっているのかというレベルのこともあります。
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO43377270V00C19A4000000/
衝撃のAI人材25万人育成計画、裏に2つの「失策」
教育方針については、ちょうどそんなテーマが議論されているようですね。ここで
＞例えば米グーグルを創業したセルゲイ・ブリン氏は大学でコンピューターサイエンスと数学の双方を専攻している。
だから日本人にも「みんな」数学を教えた方がいい。となるのがおかしい。誰でもGoogleの創業者みたいな人になれるわけではない。50億人のうちたったの数十人、数百人です。小学生にはオライリーを与えずに、できるシリーズだけやらせたら良い
＞近年のAI関連イノベーションの中核である深層学習の原理をどう教えるか。あるいは深層学習の原理は教えずに、使い方だけを教えるのか。
95%くらいの人には使い方だけ教えたら十分です。そして、そのような中低レベルの人が
＞世間が認識するAI人材と、現実に不足している人材にズレがあると指摘する。「AI技術そのものよりも、AIに学習させる実データがどこにあるか、AIをプロダクトにどう落とし込めるかを担える人材が実は不足している。そうした人材を積極的に採用したい」
このような役割をやったら良いです。
理想論としては、オライリーの教科書を配って数学のできる民を増やして破壊的なアイデアを出せる可能性を増やそう。だと思いますが、実際は、難しすぎて誰も読まない。何も分からない。それで終わってしまう。
そこで、最初から妥協して、できるシリーズを配っていれば、95%の人は人工知能のプログラミングなどは聞いたことがあるだけでよく分からないけど、ExcelのVBAでちょっとしたデータベースの操作をするだけなら義務教育でやったからすぐできます。みたいなことになるのではと。フィリピンの教育とかに近いのかもしれません。中途半端な英語ではあるが大卒の普通の日本人よりも国際的な現場のワーカーとしては使えるのではと。
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO43759810V10C19A4MM0000/
三井住友銀行は2020年1月をめどに、最短で入行から8年で管理職に登用する人事制度を導入する。
下積みが長すぎですね。丁稚奉公と忍耐からの出世がコース化されている大企業は大変だ。桃栗三年柿八年くらい思ってるんですかね。
下積みというか上の人がポジションを明け渡したくない的な業界も多いのでは。日本の会社は人が多すぎると思う。
人数多くて上がつまってるだけ
誤魔化しで年月に値打ちをつけてる
大企業って雇用維持装置みたいなモノですよね。
効率だけを考えれば、どんどんリストラしてリストラされた人は大企業が負担してベーシックインカムというのがいいのでしょうけど、
それやると株式会社のシステムが成立しないので困りものですね。失業者の生活費を大企業が直接的に負担するのは資本主義のルールに反しますからね。
実際は税金を通じて、大企業が社会的な経費を負担していますが。税金を払わない大企業もおりますが。
海外旅行をした際、色々な国の違いを肌で感じる良い機会であり、投資や事業につなげていきたいと考えますが、どうすれば良いでしょうか？
より、日本との違いを吸収するために、目的意識、事前調査、どういった点を見て、考えて行動した方が良いでしょうか？
当然、単なるツアーや日本人同士でつるんでいるゴルフ、食事、観光をするのでは、良くないですよね？
これに対して私ができるアドバイスは、こちらを見て、
/knowledge
旅行に行ってきました系の個人ブログと、見てきているポイントの違いをチェックしてみてください。
一つ一つの記事は、これ調べて何の役に立つの。儲かるの。という断片的なものですが、ぜんぶ合わせれば市場の分析にとても役に立ちます。
同じものを見ても帰国子女と日本の田舎育ちでは意見が異なるように、世界経済のいろんなシーンを見ると
事象に対しての認識や意見は自ずと変わります。
よほど下調べをし専門的な目線で調査をしないと旅行の数日間では何もわからないので、実際は素直に雰囲気を楽しめば良いのでは
日本以上に韓国はものすごく勉強している（TOEICを取ったり等）していますが、いまいち経済が良くないとの認識です。もちろん教育だけで、経済発展しないのですが、中国のように米に留学したり、アメリカ企業へ働くなどにより、技術を持ちかえるという戦略がないと考えます（すいません、教育以外にも論点が拡散しておりますが・・・）。
韓国経済の停滞のボトルネックは当然教育だけでないと思いますが、そのあたりいかがでしょうか？
また、日本の学校教育も韓国ほどではないですが、熱心に受験勉強をしていると思いますが、日本も韓国も国民一人当たりGDPは他の国に比べて高くありません（特に米・欧州に対して）。
受験勉強を熱心にするだけでは、マクロ経済に寄与しづらいのでしょうか？
韓国経済の問題点については詳しくないのですが、このあたりは参考になりそうです
https://ironna.jp/article/4519?p=1
私が思うには、
・規模が小さい
・サムソンほか半導体産業への依存が大きく安定しない
・財閥制度の効率が悪い
・記事によれば内需が小さいので輸出産業頼り
＞技術を持ちかえるという戦略がないと考えます
サムソンなどはいまや日本企業よりも優れた技術を持つ国になってしまいました。3Dテレビなど流行らない方向性を目指してしまった失敗はありますが、TSVのSSDなどNAND型メモリはインテルと肩を並べる製品内容、最近は台湾に取られましたがDDR4などSDRAMも作れます。ASIC設計などもできるのでアップルからCPUを受託したり、ファウンドリー事業もやっているそうです。ギャラクシーやテレビなど自社製品も新興国を中心にシェアが高いです。ソニーとサムソンを混同している人も多い。日本から技術者をスパイ的に引き抜いたりもしています。
最近は、スマホ市況の足踏みと同時に減益の話が多く出てきますが。スマホブームに照準を合わせたのは良かったですがアクセルを踏みすぎたというのはあるのかも。なので、この分野に限れば日本よりも技術的にも製造現場的にも優れていますよ。
ここに至るまでにはいろいろありました。15年くらい前の話にはなりますがハイニックス半導体でダンピングを仕掛けて日本（エルピーダ？）のシェアを奪ってみたり、国が半導体産業や財閥を徹底支援していたので、サムソンは国策企業の側面も強いわけです。日本でも日立、東芝、トヨタ、製鉄、造船などは半国策企業ですが、そこまで強力な支援を受けているようには見えません。そのあたりの国を挙げての産業振興という点では韓国は強烈です。
＞日本も韓国も国民一人当たりGDPは他の国に比べて高くありません（特に米・欧州に対して）。
一人当たりGDPなんてのは企業で言えば売上げのようなもので、国土が広くて人口が多ければ一人当たりのGDPは低くなるのは仕方ないのでは。
＞受験勉強を熱心にするだけでは、マクロ経済に寄与しづらいのでしょうか？
そりゃそうです。勉強するだけで経済が成長するならば、誰でも勉強します。投資家も、勉強して儲かるならみんな勉強するよ。とよく言っています。
こんにちは。
常深（つねみ）です。
「玉川式不動産収益試算Excelシート」の2019バージョンはございますか。
ウェブに出ているのが最新です。2019改定はしていませんが、現在のバージョンで古くなっている点があればこの掲示板にご指摘頂ければ将来的に改定します。
不動産融資が冷え込んだことで金融機関に緩和マネーがだぶついていると思いますが、それらは今度はどの分野に向かうと思われますか。マイナス金利の国債を買うわけにはいかないので、それなりに金利のつく米国債、最近TOPIXより好調のJリートですかね。政府の思惑としてはAIベンチャーやバイオ事業に融資して、医療イノベーションが進んで将来の社会保障費の負担がいくらか抑制されたらという願望があるのかなと思ったりしますが。
これは大事な論点ですね。
たとえばですが、こんな感じでしょうか。
メガバンク＝海外
地銀＝外債、変なファンド、仕組預金を買って損を出す＆既存ストックのロールオーバー
信金＝信金中金で普通預金以上(0.125%)の金利で預かってくれる＆既存ストックがあるので大きな動きなし
参考
/blog/1582
・大企業融資３割
・住宅ローン３割
・中小企業（地主と賃貸業含む）４割
地方や地元にはそれなりの規模の有力な会社があること、そして以前に調べて
我々とは違う考え方で動いている人の方が多いことを認識するのが大事ですね。
個人の自宅のウエイトが大きいことも知るべきですが、こちらは薄利多売市場です。
それらの会社や個人も、高齢化と負債削減（再レバレッジはかけない）で銀行の仕事は減りますから
長期的には銀行の数を減らすしかないですね。
成熟した経済市場では、みんなレバを減らそうとするので、先進国では銀行の仕事は必然的に少ないのではないですかね。
時代の流れです。
いやいや、どうしようもない。と言いながらマイナス金利を支払う金融機関も増えるのでは。
地方のそれなりの会社というと箱モノや道路整備・護岸整備などを請け負う土建屋ですかね。突然縮小することはなさそうですが、人口減少とともに漸減していくイメージです。
たいした融資先・投資先がないとなると銀行そのものの存在意義がなくなり銀行がなくなるのですね。若者はコンビニATM、高齢者はJA,ゆうちょを使えさえすれば、地銀の支店なんていらないですよね。
要は、日本は内需が多いというか、不動産、建築、公共工事が多いということなのかもしれませんね。それはまずいですね。
地方でも食品を作ったり、製造業的なことをしていたり、というのはそれなりにあるはずです。製造業といっても、昔ながらの事務用品とかでしょうけど。それでも全国を合わせれば金額規模は大企業に匹敵する計算ですね。
小規模の地方都市も見ていると駅前とか中心部に一極集中が始まってますね。
地場の土建屋、建築屋、金融機関支店もそれら最後の仕事でしょうか
統廃合を繰り返して最寄りの大きな街へ集まって行く、付近の小規模都市は駅前に集まる
地方都市の郊外不動産は要注意ですね、主要幹線道路沿いとかで更地貸しできればまだ良いですが
そうですか。地方都市の動きは研究できていないのですが、コンパクトシティを打ち上げた以上、流れとしてはそうなるでしょうね。いいことです。
地方再生という建前のもとでコンパクトシティや廃村選定を推進するならば国交省は賢いです
先のご回答で、
「不動産が禁じ手となった現在においては・・」とコメントされていますが、
昨今の投資用物件価格の高騰と金融機関の貸し渋り状況を客観的にみるとこれから不動産投資の勉強しても無駄ということなのでしょうか。
手元資金1700万を元手に借り入れを起こし、数年以内にサラリーマン収入と同等の手残りを実現したいと考えているのですが、
スルガショック以前の時代に戻る事はないとしても、まだチャンスはあると考えるのは甘いですか？
不動産投資１年目の教科書ほか私の書籍で繰り返し書いたとおり、資産のない個人に対してフルローンが出るというのは
融資システムのバグなのですよ。スルガ問題どうのこうの無関係に、このような融資は終わって当たり前です。今後は最低でも自己資金20%が求められると思います。
それでも悪くはないですが、会社を辞めるほどの利益は出ないかもしれません。
不動産以外でもマーケットを見続けていれば、同じような機会はあるはずです。それを見抜く力を養うべく勉強を続けましょう。
ありがとうございました。