たまにリクエストを頂く内容の機能改善です。長期の不動産で元金均等は見かけないため、どのような時に適用されるのか不明で作っておりませんが、将来的な改定で検討します。

物件価格が変動とはどういった意味合いでしょうか。売却想定価格は毎年変えられます。

すみません。現在、TF-IDFとコサイン類似度を使った社内書類の整理プログラムの開発というのをやっており、時間をとられています。
回答まで少しお待ちください。
今後は収益重視になると思います。先日、金融庁の金融検査マニュアルが廃止されたのは大きい変化だと思います。

＞低積算・高収益物件を仕入れておくのは、歪みをつく一手になりそうでしょうか？

私は不動産の歪みにはあまり興味を持っておらず、普通に買っても利益が出るタイミングを選ぶべきだと思っていますが、
低積算・高収益物件というコンセプトはいいと思います。そういうのがうまく見つかればですが。

すみません。最近、他で立て込んでおりまして返信遅れてすみません。
早急に調べて後日になりますが回答します。

それは、おっしゃる通りです。値付け予測も難しいですし賃貸付けも難しいです。ボラが高いです。
社会構造的にも事務所は長期的な供給過多リスクが高いと思います。（東京の）住居ならば地方から東京へという流れで埋まったり
外国人が埋めたりできますが、事務所は都心のビジネス規模全体が拡大する以外に埋まりません。
住居の方が安定しているので選べるならば住居が長期投資向きです。
問題は、住居は規模の小さいモノしか出回らないことです。5-10億を超えてくるとビルばかりになると思います。

ビットコインで使われているプロトコル、P2P、ハッシュ計算などは疑いようもなく本物の技術で
どちらかというと新しいものではなく昔からある技術ですが、
それを元に作られたビットコイン等に本当に価値があるのかは別の話だと思っています。
オランダのチューリップバブル以来の大変なバブルになる可能性もあろうかと思います。
私は基本的にコイン系は信用していません。

資金の立て替えをP2Pで行うための一時的な媒体としては使えるかもしれませんが、
ドル、ユーロ、円など国家の後ろ盾がある通貨と肩を並べるものになるとは思いません。
どちらかといえば貴金属（実用価値以上の価格が維持されているという点ではゴールド）に近いかもしれません。
現物がないので、ゴールドの保管証明書の電子鍵のようなものに最も近いかもしれません。
P2Pのほふりというアイデアはいいのですが、裏付けがない仮想資産であることは注意です。

ゴールドは、みんながほしいと思う＆簡単に増やせない　から価値が付いているだけだと思います。
ビットコインが潰れるシナリオとしては、
米国など支持している主要国の姿勢が変わること（主に犯罪収益やテロがらみで）。コイン盗難などセキュリティの問題が頻発すること、買い手のマジョリティと言われる中華系が何らかの理由で離れること、などはすでに議論されているかもしれませんが、
個人的には、ビットコイン以外の詐欺的なマイナーコインの乱立も信用失墜要素でよろしくないかと思います。
確固たるデファクトがあるほうがいいと思います。そこは物理的な貴金属とは違う点ですね。

そういえば掲示板の過去ログ検索機能が付いていませんね。付けられるか聞いて見ます。とりあえずGoogleでsite:cpx.co.jp/qa 税金　などと検索して　検索結果をすべて表示するには、ここから再検索してください。　を押すとQAの中だけ検索できます。

中央銀行が仮想通貨を発行するのは本末転倒なのではないですかね。中央銀行が介在しないのが仮想通貨の最大の定義だと思います。
厳密に管理したいならば、現金の流通を減らして、監視OKにする法律を作るのが早くて確実です。ブロックチェーンなどあえて使う必要もないのではと。

減価償却を要素ごとに分けることは実務的には、やっている人もいますが、Excelシート上では非対応です。
そこまでやってもあまり意味がない。と私が考えている。というのが大きな理由です。

まず不動産価格とは何かを明確にした方が良いです。
役所発表の公示地価、各種路線価なのか、住宅地実勢、商業地実勢、実需マンション実勢価格、投資用アパマン実勢価格
意外に、それぞれ違った動きをしますので。

ひとまず投資用アパマン実勢価格だと仮定して話しますと、東京の不動産が高いというのは何に比べてなのか。というのが大事です。
以前に比べて　であれば、あまり意味のある比較だとは思いません。安値覚えで買えないというだけであろうと思います。
以前とはインバウンド外国人、インフレ期待、マネタリーベースなど、経済環境が変わっていますので
同じ尺度で比較するのは違うと思います。戦後は、バブル期は・・などと比べても、あまり意味がないのと同じです。

Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて　でも書いていますが、スプレッドが取れている以上は
ｘ％の物件を借入金利ｙ％で買って、ｚ年後にｐ万円で売却すればｑ万円の利益。価格が下落したとしても損益分岐点はｒ万円。という計算ができますので
それを根拠とするのが個人的にはいいと思います。
このような計算をした上で、高いか安いか。割に合うか否かを言うべきでしょう。

もちろん、世の中の99%の人は、このような計算をせずに買っていますので、この計算通りに事が運ぶことはありません。
しかし、無知な人が主導で相場をオーバーシュートさせることはマーケットには付きものですので気にしなくてよいと思います。長期投資＆時価評価しない投資ですので気長に。

あと、個人的には良い物件を選ばなければ利益が出ないならば、やめたほうがいいと思います。
普通の物件を普通の条件で買っても十分な利益が出る計算であれば、不動産をやれば良いでしょう。
良い物件、すなわちマーケットプライス以下の掘り出し物はボーナスと考えるべきであり、本筋ではありません。
それを本筋にしてしまうと転売屋と競合して、長期投資ではなくなります。

＞また、これからは、神奈川・埼玉・千葉にも波及するとのお考えでしょうか？

私の感覚では、このあたりのエリアにも十分に波及していると思います。
東京と変わらないくらい高くなっている郊外や地方もあります。利回りが良いから地方という考え方もありますが、
バブルだと考えるならば、戻り（下落局面）も考え、いま都心と郊外のどちらが実力以上の値付けになっており、
今後、下落局面でどちらが下げがきついのか？郊外の相対的に高い利回りは、下げのきつさを織り込んでも都心より良いのか。
このような計算をすべきでしょう。
個人的には、郊外のターミナル駅10分で7%くらいが限界です。それ以下ならば
買わないという選択肢もあろうかと思います。

＞新築アパート建設において、一都3県（通勤時間30分の立地等）でも自ら土地の仕入及び業者を選定をすれば、利回り10％前後確保できる
これは探せばあるかもしれませんが、場所は慎重に選ぶべきでしょう。賃料は経年で下落しますので下落率は拙著でご確認ください。
出口を考えると長期的な土地の価値が、あやふやの場所での不動産投資というのは、リスクが上がります。
利回り相応のリスクの投資になる可能性はあります。
10%前後が可能で長期でもおおよそ満室になることが見えている＆土地下落可能性が低い
という条件ならばいいと思いますが。

＞投資用アパマン実勢価格について、どのように知ることができるものでしょうか？
ネットで100件くらい並べてみれば、おおよその雰囲気は分かります。
区分マンションならばレインズやアットホームの一覧表示を見るだけでも十分分かります。

これは、いわゆる転売屋と言われる仕事ですね。長期投資や賃貸業とは別の仕事です。どちらもうまくやれば利益は出ると思います。
個人的には、転売屋は詐欺師の次に収益率の高いお仕事だと思います。競合は強いですが、できるなら合法的に多額の利益が出るでしょう。
これと賃貸業を並行してやって、50億、100億という人もいます。

転売屋は一般的に9割以上の確率で1-2割以上の利益を得ることができており、失敗しても、プラマイゼロか、せいぜい-5%,-10%です。それほど金銭的なリスクは大きくないと言えます。
ただし物件を集める労力がかかります。転売屋を目指すのは転売屋と競合するので簡単ではありません。個人が目指すのは止めはしませんが、社会的にはあまり意義のない仕事だと思います。
個人でももちろん出口は考える必要があります。それはもちろんのことです。売却してはじめて投資収益が確定します。

フェアなマーケットの中でunder valuedな流通物件を探すのはきわめて困難で時間の無駄となることがほとんどです。
なお、買取転売はローン特約無しor現金買取が前提です。ローン特約ありで買える物件に激安はないと思うべきでしょう。
あとは川上の業者と個人的に仲良くなるしかないです。仲良くなるには接待もさることながら取引実績を作ることです。

私の考えるフィンテックとは、インタラクティブ・ブローカーズのような高度な取引プラットフォームやMT4のような自動売買、ビッグデータ的な分析ですが、世間では認識が少し違うようです。
銀行の送金系（参照系だけでなく）API解放などがメインになっているような気がします。
それ以外にも少額決済プラットフォームのデファクト争いも始まりそうです。最終的には、北欧のように現金がほとんど流通していない国になろうかと思います。やろうとすれば比較的すぐにできること（システム面の問題だけ）なので、政府のやる気次第では10年程度で大きく変えることもできるでしょう。実際には、そのような決断が下されるのはかなり先になると思いますが。
不動産は、フィンテックうんぬんよりも、すべての情報をレインズに掲載するのを義務化＆罰則強化するだけでまったく違うことになりますが、
業界がそれを望んでいないので進まないでしょう。
見える化は消費者にとってはいいことですが、見えない化のおかげで楽して食えている人もいるためです。
個人的には、有名マンションなどは、上場商品と同じようにbid/askでネット取引できるのではないかと思っています。

金融の理論的には、そのような管理方法が理想的で、計算上も無理がないのでやろうとすれば不可能ではありません。
旧ソシエテジェネラルの日本法人などプライベートバンク(PB)では、このような管理方法を目指しているところもいくつかあります。

しかし、現実的には証券は一元管理できますが、不動産は担保評価を毎年とらなければならないため、
不動産ファンドと同じような鑑定評価コストがかかり、それを払ってでもペイする取引がない（PBが出す不動産担保ローンが特別条件が良いわけではないのでコストに合わない）という感じです。

個人の不動産ローンばかりに慣れていると気づかないかもしれませんが、不動産を担保にお金を貸す場合、不動産の価値が下がればロスカットされるのが当たり前です。
そのため、不動産の時価を常に管理しなければいけません。それにはコストがかかります。
日本の金融機関がやるような不動産担保ローンは、時価評価しない前提だからできている裏技のようなものです。

損益控除に限って言えば、証券と不動産の両方に投資する匿名組合などビークルを作れば（金融証券取引業1-2種、不動産特定共同事業、適格機関投資家の特例業務など免許や認可が必要ですが）
「儲かるモノには何でも投資するファンド」という形で成立できると思います。
たとえば、証券にだけ投資するマザーファンドＡ（金商法）、信託受益権化した不動産に投資するマザーファンドＢ（不特法）、その2つにのみ投資する私募ファンド
みたいな形にすればできるのではないでしょうか。このあたりの法律は専門外ですが。
導管性要件を満たして税金を20.315%にするということもできるのではないですかね？数百億円単位でないとコスト割れすると思います。

都市計画法は専門ではありませんが、物理的には日本には土地は非常に多く余っています。それにもかかわらず価値があるのは法律により床面積の供給が制限されているからです。農地から市街地への転用、生産緑地の問題などは、どれだけのインパクトになるかは未知数ですが、昨今の相続対策ように中小デベが生産緑地を狙ってマンション建設営業をかけるなどすれば、市場が荒れる可能性はあります。

多くの人が都心の駅10分内を狙って買うのは、このような影響を受けるリスクがきわめて低く、また、ある意味では、駅や高度に整備された道路などのインフラ投資、街の歴史というブランド、安定した人の流動性、ほか先人たちの投資にフリーライドして収益化できるためです。それゆえに都心部の土地には価値があるわけです。
日本経済の全体は先細りでも、駅周辺だけは常に高稼働が約束されています。投資としては、そこだけピンポイントに狙うのが低リスクです。

世田谷や練馬は場所を選ぶ必要があります。概ねOKですが、どこでもOKというわけではありません。
ある程度、土地勘のある場所、もしくは土地勘がなくても知名度の高いターミナル駅などを考えると良いでしょう。

ファンドの考え方は
利益＝NOI利回り%-借入金利%+期待値上がり率%
良い投資の条件＝利益＞＞＞インフレ率およびリスクフリーレート　※＞＞＞の意味は十分なスプレッド
リスク＝カントリーリスク
という考え方だと思います。

従い、物件下落が続くであるとか、物件価格や賃料上昇がインフレ率に負ける場合でしょう。
カントリーリスクという点では、国が約束を守らないなど政治不安定、戦争などは売りに来るのではないでしょうか。

＞物件価格や賃料が下がっていても、それ以上に食品等の他の価格が下がっていれば、問題ないといことですか？
経済全体で見るとこれには別の問題はありますが、
デフレでもNOI%と借入金利%のスプレッドが取れていれば投資妙味はある計算です。
どこまでも価格下落が続いて地価がゼロになるわけではないので。
ファンドから見れば、デフレ＆通貨安が同時に来ると撤退だと思いますが、
日本の産業構造（製造業と不動産メイン）から考えると、通貨安になれば海外から買手が現れそうです。
政治不安定、自然および人工災害などはまずいと思いますが。

最近、東京の街を歩いていると外国人観光客が本当に多く、観光庁の政策は成功だと言われています。
しかし、私から見れば、今まで受け入れていなかったことがそもそもおかしく、ようやく正常な状態になったのだと思います。
将来的な移民の受け入れに対する耐性も付くことでしょうし（日本ほど外国人差別に寛容な国はなく、日本人の感覚は独特だと思いますので。
）いいことだと思います。

不動産価格の下落に歯止めをかけるか否かは国交省や政府の政策次第だと思いますが、私はあまり期待していません。

空き家問題の本質は、バブル期にスプロール化したものの巻き戻しだと思いますし、30年前に造った建物ですので
経済耐用年数も投資回収もすでに終わっており、どんどん空き家が増えても経済的な損失（不良債権）が膨らむわけではありません。
廃墟になると管理が市町村に回ってくるからそれは避けたい。という程度の軽い話だと思います。
この程度の損失をカバーするために国が全力で一丸となり、縦割り行政の枠を超えて動くかといえば、
そこまで気の利いた国ではありませんので、少なくても空き家対策としての外国人流入は期待しにくいです。

とはいえ、足下では（エリアにもよりますが）外国人入居者が増えており、開国の効果は少しずつ出てきています。
場所が良いところに限れば、日本人よりも裕福なアジア人が語学などを学びにやってきて
賃料の上昇要因となろうかと思いますが、過疎地も含めた全国的な下支えになるかといえば、効果は限定的だと思います。

ただ、10-20年後は今よりは改善されている気はします。
賃貸の外国人不可などあり得ない。入居者の半分以上が外国人。大家さんになるには英語と中国語を。
などはあり得ると思います。

地方活性化のために外国人を入れるのは、本当の最終手段だと思います。
地方に行けば分かるとおり、コストの割に住環境は良いので、中華系に対して解放すれば
地方はあっという間に中華系だらけで、古き良き日本の姿は失われます。
これは、地方の有権者が望むことではないので、すぐにできるとしても、やらないはずです。

当面は、観光客や語学研修、アニメイベントなど都会に一時滞在者を集客して・・
というところだと思います。もちろん観光の上級者は地方にも行くでしょうが定住には至らないと思います。

中国語はともかく、英語はできたほうがいいと思います。
海外の人と通訳を付けて話すと面倒くさがられるので、よほど公式な会議などでなければ自分で話した方が良いです。
自分で話す＝話が早い、コストがかからない　というメリットがあり、
人に頼むほどでもない、ちょっとした下調べには便利です。
プログラムが書けるとプロトタイプは自分で作れる。みたいなものです。

それが機械で代替できるかといえば、今の技術では限界があり、
筆談のような、ゆっくりな会話で済む場面において簡単な話であれば対応可能。という感じだと思います。
ここのＱ＆Ａに書かれているような話を機械翻訳だけで完結するのは数十年先ではと思います。
というのも、海外の人は、面倒くさがりの人が多いので、いちいち親切に待ってくれたり、聞き返してくれることが期待できないためです。

賃料はマーケット要因や大規模修繕により上昇することもあるため一方的に下落することを想定してはいません。また同じ賃料でもインフレ率によりその意味合いが変わってくるため長期先の賃料を厳密に計算するのは簡単ではありません。
Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて　には賃料下落定数も出ていますので、それを参考にして
その他ユーザー設定当期損益にマイナス計上していってください。

容積のあいている団地を建て替えるケースは、場所の良いところに限れば事例としてはありますが、
どこでもそのようにできるわけではありません。現行法下では、それほど大きな補助金がでる様子でもないため
あくまで経済的にペイする物件のみが立て替えの対象となると思います。（この分野は専門ではありませんが）

それを評価するのは大変です。自分が大手デベであればこの物件に営業に行くか。とシミュレーションしてみてはいかがでしょうか。
関係法令調査、解体と立て替えにいくらかかり、立て替え中の住民住居の用意にいくら。デベの利益がいくら。物件価格や金利にストレスをかけて・・・
ここまででもかなり専門的な経験が必要です。

仮に経済的には成立しても、管理組合の決議は通るのか。工期は。立て替えた後の各部屋の価値は。何年待てば現金化できるか。
など想定すべき要素が複雑です。

それらを考えると、自分がデベで建て替えなどの仕事をしていて、事情が分かっているので先回りして買う。みたいな人ならともかく
一般の人には簡単ではないと思います。築古物件と一緒に投資が暗礁に乗り上げるリスクも高いと思います。

個人向けはやっておりません。その代わりにこのＱ＆Ａを作りました。

最近多いパターンですね。ガンホー、Ｊトラスト、ミクシィあたりで取りましたか？
手元に1.5億あれば、表面7%(NOI4.9%)の物件を計10億、法人1社で保有、信金で1.3%×40年で購入すれば、税引後で月100万です。楽勝です。

これはよく聞かれます。正直、ポートフォリオを組んだとしてもVIXショートのリターン寄与率がほとんどなので、他は気休めです。
逆に言えば、待機資金を何か他のインカムゲインものに投資してキャピタルロスが出てもあまり影響は大きくありません。
1.現金でリターンゼロよりはPFFなどのほうがいいと考えるか。2.待機資金でボラティリティの高いものを狙いに行くか
3.安全第一で現金か。4.ポートフォリオを作るのも面倒だから現金か。人それぞれですが、
私は、2と4な感じです。

このソフトを設計したときにはオーバーローンは一般的ではなかったため対応していません。
最近はオーバーローンも多いので次回の改定で対応したいと思います。

次回改定は決まっていませんが、他にも2回くらい同じ問い合わせを受けたので、そろそろ時期ですね。
完成次第、メルマガで告知します。
4月以降はオーバーローンはまた減りそうですが。