計算上はそうなりそうですが、ならないと思います。
実際には管理組合がどのように舵を取るかで大きく変わってきます。
舵取りが悪いと、株でもPBR1倍以下があり得るとおり、区分でも土地値が担保されている状態にはならないでしょう。

また、解散前提ではないので、100億円の時価総額の非上場会社の1%を持っていたとしても1億円の現金相当とは言えないのと似ています。
土地はあくまでマンション全体のものであり、区分所有者個人に帰属するものではないと見るべきでしょう。シェアハウスに土地が付いていないのと同じです。

マンション全体の土地売却価格 x 区分所有の共有土地持ち分比率 – マンション取り壊し費用　-　立ち退き費用 – 管理組合合議制による非効率というオーバーヘッド費用　-　素人舵取りによるマネジメント的ディスカウント
という感じではないでしょうか。一棟物件で、最適な意思決定により最適な再建築ができる状況とは価値算定もことなると思います。
（逆に言うと、このディスカウント要素をなくすと一挙に価値が上がるわけです。そして、それをやっているのが区分買い占めの地上げ業者です）

地上げなしの立て替えの場合、
再建築をした事例が容積未消化など都合のいい事例しかないので、一般的な物件でどう出るかは、将来の国交省の法整備と補助金依存だと思います。
あまり安全な賭けだとは思いません。

それでも、共有土地持ち分の価値が高い物件は、将来的なポテンシャルという点で、ないよりは高評価のはずです。
「マンション購入の際は共有土地持ち分比率が高い物件を購入したほうが」→厳密には、共有土地持ち分価格が売買価格に占める比率が高い（要は土地値が高い）ほうがいい。ということですね。
ですが、そうでなければダメとも思いません。

マイホーム用途でも計算結果は概ね同じですが、
マイホームでは固定資産税や登録免許税が安いのでユーザー設定損益欄にて調整が必要です。

「金利が安いときに家を買う」のは悪くない選択肢だと思いますが、
「東京五輪以降は不動産が安くなる」と自信を持って言う、にわか評論家が多く、
現場に立っていない人は、それを信じがちです。
実際には足下では下がる気配はなく、東京五輪以降は下がることを自明の大前提とするのは危険です。

シミュレーションの使い方としては、
5年後、10年後、15年後などと時間軸を考えて、
この物件をいま、こういう融資条件で買って、n年後に少し下がったとしてもX円で売れたら手元にいくら残る（買ってから売るまでのCF合計はマイナスY円）
一方、その期間中に賃貸でいくらの物件を借り続けるとCFはマイナスY円と一致し、通帳残高ベースで見たらブレイクイーブン
などと試算するといいかもしれません。住宅ローン控除や会社の住宅手当なども考慮しましょう。
会社手当がなければ、多くの場合、買った方がお得という計算になるのではと思います。

これに明確、明快に回答できるならば、私が大統領やFRBの中の人になった方がいいでしょう。分かりません。
ただ、まずいことが既に始まってしまった状態よりも、
一触即発で、明日あたりに何か大事件が始まるかもしれない。という日がVXXは最高値になる気がします。
サブプライムの時ほどは跳ねないのではという気はします。
ヒストリカルを見るならば、値段の絶対値ではなく、平常時比の騰落率の倍率を見た方が良いです。

合っています。ケース2の場合は掛け目が入るのでロスカット耐性は1より減ります。
（VXXのLiquidate Lastにチェックを付けておけば同じかもしれません）
IBのロスカット基準は難しいので計算式を追っていく＆サポセンに聞くしかないです。

結論的には「不動産投資 1年目の教科書」でも「Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべて」でもひと工夫すれば計上可能です。
ユーザー設定損益のところに下落損を毎年、マイナス計上すればOKです。
下落率の定数は、いずれの書籍にもどこかのページに書いてあります。
事前に他のExcelシートで計算しておいて、まとめて貼り付けるのがいいでしょう。1-2分でできます。
なお、賃料下落率をシミュレーションに「あえて」入れていない理由は、「Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべて」で説明してあります。
簡単に言えば、都心の物件はCAPEXを計上すれば賃料下落しなかったり、むしろ上昇したりするので
必ずしも定数通りに下落とは限らない。ということです。郊外や地方でCAPEXなければ定数通りかもしれません。
また、一方的な下落は、35年の長期でもインフレは起きないと決めつけていることと一緒でもありますので。

日銀が理由なく2019年度頃には2%インフレと言っている通りで、私にも明確な理由はないです。
しかし。
これだけ市中に資金が出回っているわけですから、余ったお金は少しずつ何かに変わり、
モノやアセットが買われていくはずです。
その第一弾が株と不動産です。

その後は、モノも買われるのではと思いたいのですが、なかなか無駄なものまで浪費して値段を上げる人は少ない様子です。
しかし、何らかのトリガー（おそらく税制ですかね？）で、現金で持っていても取られるだけだから、無理にでも使おう。
というモードに切り替わる気はします。
この考え方は重要で、国策というのは自然な経済合理性に従い、すべてを進めるのではなくて、
それをゆがめて、国の都合の良い方向にインチキをしてでも持っていく。ということですので
資本主義圏の人が中国経済を理解できないのと同じような、おかしな事態が日本でも起きるわけです。
一番、いじりやすいのは税制ではないでしょうか。
そういえば、金融庁と日銀は連帯している感じがありますが、税金はこれから感がありますし。

なお、今どき、やらないとは思いますが、AKBやNHKドラマのヒロインなどを起用した意識変革キャンペーンも
効果はあると思います。お金を使うのは、見せびらかしであり、成金である。嫌なやつに違いない。
世の中お金なんて必要ない。という風潮が強すぎるので、これを変えるのは意外に重要だと思います。
要はデフレインドの転換です。
（戦前は、義務教育の習字の授業で、貯蓄最高！のような文字列を書かせて洗脳したようです）
株など証券市場に興味を持たせる政策もいいのではないでしょうか。「君の名柄は。」キャンペーンとか。

インフレは、現在のウイスキー市場を見ると、あ、こういうことか。というのが分かると思います。
数年前に比べて、ほぼ全商品が広範囲に上がっているようです。
本当はエマージング国の賃料（や不動産売買価格）を見るのが一番わかりやすいです。

逆に言えば、このまま、10年、20年も今の物価水準が続くことに賭けられるか？という話で言えば、
国策として物価も金利も上を目指して、いろいろなことをこれからするわけですから、
どの政策が直接的に決定打となるのかは不明（まだない）ですが、
そのうちには政府の思う方向に行くと思います。

なお、国債については、約1,000兆のうち、400兆を日銀が保有しているわけですが、
私見では、日銀＝政府であり、どう見ても政治的に独立した株式会社ではありませんので
債券のアーリー・コールと同じく実質的に借金は減っているのではないでしょうか。そのぶん、マネタリーベースは増えて希薄化しますが。

出口として400兆円を市中に戻すことも検討しているようですが、
普通に考えれば、それはインフレになり借金の価値が目減りしてから売りさばくのではないでしょうか。
それでないと日銀にインフレ・ボーナスという儲けが出ません。
（なお、金利が上がると日銀が抱えている国債の価格が下がって損が出る。という議論もありますが、償還したら1年債にロールするわけですから、10年くらいもたもたしていれば、すべて1年債になり価格下落はしないのではないでしょうか）

そもそも、冷静に考えれば、マネタリーベースがこれだけ増えている時点で、
1万円札の価値は前より多少なりとも下がっているはずです。
値段を値上げしていないのは、人々が希薄化に気づいていないだけで、勝手に損をしている状態になっていると思います。
お金を会社に例えるならば、0円で無償増資したのに株価そのまま。みたいなことです。

個人的には、10年後に一度、量的緩和＆与信緩和バブルが来て、
その処理はどうするのか分かりませんが、20年後には、まったくことなる経済になっている気がします。

不動産の減価償却や初年度経費のマイナスを、その年の本業の年収とぶつけて本業の税額が減り、マイナス表記になっているという可能性があります。
このよう場合、仕様上、税率がマイナスになることはあり得ますので、必ずしも異常ではないと思います。

メールでExcelシートをお送り頂ければ原因を確認します。

Excelシミュレーションをリリース以来、バグではないか？という問い合わせが何件か寄せられておりましたが、
いままでに寄せられたすべては利用者側の税に関する勘違いや不理解が原因でした。

ですが、今回のご指摘は、初のアプリ側のバグです。
じつは、個人で保有する場合の税金については、
あまり個人で保有することは多くなかろう。というのと税金の計算が非常に複雑　ということもあり
法人保有に比べてバグチェックの精度が悪かったようです

当アプリでは、住宅ローン控除を全員一律で税額控除40万円、繰り越し無しで当期に満額使っているという設定になっているため
個人の本業年収(課税給与所得)+不動産税前利益(青色申告控除適用後の不動産所得)合計で、
年間の所得税額(住宅ローン控除適用前)が40万円に満たない場合、税金が正しく計算されません。
※現在のバージョンでは住宅ローン控除は所得税のみを減額し住民税は減額しない仕様になっています。

どのような場合にそれが発生するかといえば、
住宅ローン控除をゼロと仮定して、所得税を40万円支払うには、課税所得415万円程度必要ですので、
たとえば、
・年収600万+不動産利益230万(=課税所得426万円程度)
・本業年収ゼロ+不動産利益480万(=課税所得415万円程度)
それを下回る場合は
「減価償却を加味してもなお不動産で税前利益が出ているはずなのに、サラリーマン収入だけの場合に比べて税金が減る」
という、あり得ない計算結果となります。
注意深く見ていれば、おかしいことにはすぐに気づく計算結果なので、不具合が出現しているか否かの判定はしやすいです。
（この所得を超える場合は不具合は出ません）

この不具合は、閾値を超えると急激に計算結果が大きく飛ぶものではなく、利益の金額が小さくなるのに比例して
徐々に誤差が出てくるものですので、
たとえば、年収500-600万円のひとが数千万円程度の不動産を買うというような
ノーマルなシナリオにおいては、
バグが出たとしても正しい結果との誤差は僅少であり、多くの人には重大な影響はありません。
（それ以上の収入がある人にはまったく影響はありません。）
年収100万円など、それを大きく下回る場合には不具合により税金は正しく計算されません。
次回の改版で修正します。すみません！

※所得税の支払いがゼロ以下の場合はマイナスではなくてゼロにするというif文を入れ忘れました。
なお、個人税率計算シートで計算する税額は「住宅ローン控除は所得税のみを減額し住民税は減額しない仕様」という以外は上記不具合は発生しません。

100万都市というと広島、仙台くらいですよね。そのあたりの地方都市で、りそな0.8%みたいなイメージでしょうか。

マクドナルドや銀行の至近など、よほどの好立地で、賃貸が確実に入る。賃料が下がらない。という場所であれば、それほどおかしなことにはならないと思いますが、
下落シナリオでいえば、住宅街は、東京7%、地方8-9%くらいまでの調整はあり得ると思います。

とはいえ、個人的には強気です。10-20年後は、最低賃金1000円、新卒の給料も400万円、ランチ1000円でインフレ基調になっていると思います。
もしくは、金融検査マニュアルの廃止がトリガーとなり、融資バブルが再来する可能性もあろうかと思います。
崩壊シナリオとしては、米国要因でしょう。債券バブル崩壊、政局不安など。

一点、新築というのは気になります。
自分で土地を買って建てた方が安いのではないか。経年劣化の賃料下落で7%が6%になるのではないか。というのは課題としてあろうかと思います。

少子高齢化、地方の過疎化で起きることは、地方、ルーラル部から都市部への人口移動だと思います。
札幌は、まったく分かりませんが、確実な場所を選べば、北海道の中での人口集中の拠点として東京都内と同じように廃れないという可能性はあろうかと思います。
＞立地適正化計画の集合型居住誘導地域内ですが
これについては重要な問題だとは思いますが、地方には疎くて分かりません。

その通りですね。日本人の金融リテラシが低いので、書く人も読む人もおらず書店にないということだと思います。
私も書籍一冊にまとめるほどの知識は持ち合わせていないですね。為替ヘッジに関しては。
やるとしたら、インタラクティブ・ブローカーズの説明本とセットで少し説明みたいな感じでしょうか。
もっともインタラクティブ・ブローカーズの本を出す予定はありませんが。

証券の高度な本は物理の本を作るようなもので、正確性の担保が非常に大変なので、よほどやる気のあるときしか作れません。
不動産の本はエッセイのようなもので、すぐに書けるので楽ですが。
いずれにしてもドラクエが終わるまでは何も始まらないでしょう。

前にも同じ質問に回答した記憶があります。もしかすると過去ログをVIXで検索すると出るかもしれません。
１）IBでVXXをショートしたときの年間費用は貸し株料３％ぐらい+USD金利2.66%ぐらいで、合計5%～6%ぐらいという考えでだいたいあっていますでしょうか？
貸し株料約３％は正しいと思いますが、USD金利はマージンで借りている場合だけかかるはずです。10万ドル入れて、VXXショート10万ドルのみならかからないと思います。この額を超えると取られると思います。
２）この費用を安くする方法はありませんでしょうか？
ないです。XIVのような銘柄もありますが、似て非なるものです。
３）株を借りているだけなのに貸し株料とショート時価相当額のUSD金利もとられるのはなぜでしょうか？
1で回答したとおりですが、米ドルを十分に持っている状態でのショートであれば金利は取られないと思います。(JPY1,000万円を持っていて10万ドル借りて10万ドルショートだと取られる)

最近、あまりいじっていなかったので調べてみます。

最低5万ドル入れないと使えない。
当該機能の全体をアクティベートすると、あとはIBが勝手にやってくれて、個別株ごとに貸す貸さないは選べない様子。
もらえる貸株料は、IBがOTCマーケットで貸せた金額の50%で時価
どの株がいくらで貸せる。というのは画面から参照できる様子。
マージンアカウントで借りた資金で買ったストックは貸せない。（どの株が現金買いで、どの株をマージンで買っている。とか、そんな判別がされていた記憶がないですが）
株主投票権利がなくなりストックの借り主が投票する。
配当相当額は出るが、正規の配当としてではなくて、借り主に出た配当のパススルーをIB経由で受け取るので税制が安価な配当課税ではなくて総合課税などに変わる可能性。
こんな感じですかね。もちろん、借り主はショートするので、潜在的な価格下落リスク(最終的には買い戻すので、理論的には、いってこいですが)
https://www.interactivebrokers.com/en/index.php?f=14527
ここに書いてあるのをまとめたのみです。

投資黄金比というのを誰が言ったのかは知りませんが、そのようなキャッチコピーを盲信して儲かった人は誰もいないと思います。
投資は物理やピタゴラスイッチと一緒です。計算して出てくる答え以上のものは出てきませんので、ふわっとした概念で考えるのはやめたほうがいいです。
一昔前であれば、フルローンでとにかく買え。と言ったら済む話でしたが、最近は簡単ではないですね。
ただ、
＞早めにローン無しの物件を作った方がよさそうにも思えます。
これは違うと思います。これには合理的な理由はないと思いますよ。
キャッシュフローを潤沢にしたければ極論は、手元の1000万を使わず手元に置いておくのが最もキャッシュリッチです。
おそらく、これだと言いたいことは伝わらないと思いますが、
このあたりの考え方は、Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて　に書いてありますので、
それを読んで頂くのが早いです。

質問者を批判できるのも匿名掲示板のいい点ですね。ハンドル名だとしても名前が付いていると個人批判のようでよくありません。
匿名という、真っ白な壁に向かって独り言を回答しているからこそできる、中立アドバイスだと自負しています。
なお、掲示板上で、自著の紹介を頻繁にしているのは、
宣伝したいというより、同じことを何度も書くのは面倒だからです。そして、ここの掲示板よりも書籍の方が親切丁寧で日本語も正しく誤字もない。
本を読んでもらった方が、すべてにおいて効率的です。本来は、本の何ページに書いてあります。としたいのですが、工数かかるので省略しております。
ところで、ここの掲示板に回答していると、
不動産投資 1年目の教科書を読んだ人は多少いる。他の著者大家が言ったことをここで聞いて再確認してみたい人も多くいる。
Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべてを読み終えた人は、ほとんどゼロ。ということも分かります（笑

土地と建物の按分は、それほど気にしなくてよいと考えます。
合理的に考えても、土地と建物の按分というのは、物理的に何かが変わる話ではなくて、会計上の問題に過ぎません。
会計の仕方ひとつで大きく利益が変わるのはおかしいですよね。一時的な収益への影響はありますが、長い目で見れば、ほぼ同じになるはずです。

建物の按分を多くすれば減価償却が多く取れて、税金が減る分の利益は先取りできます。
土地を多くすれば売却益課税を減らせます。そのトレードオフでどちらを取るかの選択に過ぎません。

厳密には、一定条件下では、一時的な差異となり、売却損が出るような場合は永久的な差異となることもあります。
詳しくは、Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて　に書いてあります。

不動産投資1年目の教科書は一般投資家、初心者向け
Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて　は収益シミュレーションの設計者、不動産やアセマネを業として行う人、中上級者向け
と位置づけています。

そのため、1年目の教科書に特典として提供しているシートは「使うのみ」で中身ロジックの確認等はできません。
（このバージョンを作ったときは、人に見せられるほど中身がすっきりしていなかったという事情もあり）

「収益計算」のすべて　では、どのようなロジックで計算しているかも、すべて開示しており、中身は透明です（ただし修正変更はできません。見るだけは可です）

可能です。青いセルはすべてユーザーが変更可能です。想定物件売却価格は毎年度ごとに変更できます。

都心ではRCは60年評価、max40年融資なども、めずらしくなくなって来ていますので、
木造よりは融資が出やすいイメージです。「いまの相場環境で」「東京15区くらい」ならば、という条件でいえば、
築35年=ぎりぎり新耐震は十分に投資適格で流動性があります。6%台くらいです。
旧耐震は若干、利回りベースで100bpくらいディスカウントが入るかもしれません。
それでもグロスで2-3億くらいまでなら7%++ならばすぐ売れると思います。

すみませんが、個別具体的な投資相談は承っていません。一般論、他の閲覧者が見ても参考になる話題に限り回答しています。