＞I am glad to know you, as i read one of your book, which is called All about Real Estate Investment Profit Calculation that can be done with Excel. Thanks for it.
＞I read your book with a translation from Japanese to English i one of the sources couple of years ago.
20代においてはLINEの即返信＝暇 という感覚がコンセンサスのようだけど、
私の知る限り、社会人はおおよそ仕事ができる順にLINEもメールも返信が早い気がするんですよね。
コミュニケーションが密というだけで信頼感が出るしね。
まあ、若者は仕事でLINE使わないから仕方ないか。
最近は東京、大阪で多くの金融機関と同時に話して、てんてこ舞い。セールスフォースがほしくなる今日この頃です笑
会議や電話で話した内容を相手×時系列に入力しておくと良いね。
大型売却が決まった。創業来最大のいい売却だった。
今もグループ間売買などはおこなっていますか？
私が個別で何をやっているかは聞かないでください。
なぜそれが聞きたいのか自分の状況を書きましょう。こちらは匿名ではないので個人的な情報は出せません。
すみません。何も考えずに聞いてしまいました。
ウェブ作り替え中。今回の目玉はディスクロージャー！公開企業レベルの透明性を目指します。
相変わらずアナログな金融機関への提出資料の件で、お尋ねします。
提出時には、決算書や資産エビ等、数百枚の資料印刷になることは、通常です。
先日、急な面談成約に向けて、急いで印刷中に、プリンターが目詰まり起こして、めちゃ焦りました。
洗浄液で誤魔化しながら、なんとか印刷完了できましたが。
玉川さん、皆様、どうされてますか？
やはり個人でもインクジェットではなくて、レーザープリンターが常識？でしょうか。
レーザー2台持ちが当たり前です。BCP以前の問題。どんなものもバックアップは必要。
lbp532iおすすめ。
プリンター不調で融資が出なかったら巨額損です。
紙もたいした枚数ではない＆いくらもしないのでリコーやキヤノンのメーカー純正でもいいです。紙詰まりやカール少ないです。
インクジェット1台で海賊版インク使ってました。
そうですよね、反省します。
ありがとうございます。
やっぱ海賊インクは質悪いんですね。なるほど。
あれっ、モノクロレーザープリンターお使いですか？カラーでなく？
モノクロは決算書の大量印刷用ですね。コピー機で刷ると高い＆時間かかるので。
なるほどです。
それで2台持ちなのですね。
ありがとうございました。
ダウンロードフォルダのURL鍵を渡すだけで、Okの金融機関さんもありますよね？？
半分もないですね
先生、初めて質問をさせていただきます。福岡市内に住んでおり、福岡市内での不動産投資を考えております。
地元の金融機関との付き合いもあり、融資可能との話をいただいております。
先生の、投資対象としての福岡市の印象をお聞かせいただけますと幸いです。
よろしくお願い申し上げます。
福岡は飛行機でないと行かれないので手がける予定はないですが、福岡だからいい悪いは特にないです。いい話をよく聞きますしQoL高いなども聞きますが、安く借りられて十分なNOIが得られて空室がなければOK、そうでなければNGというだけですね。仙台と同じようにすでにバブル的な価格形成だと怖いですが、それでもCFプラスであれば15年くらい持っていれば赤字にはならないですし。高いなーと思ったらCFプラスで完済ゴールでもいいのかも。CFプラスの時点で高くないんですよね
お返事を頂きまして恐縮でございます。
先生の著書で勉強させて頂きました。
最終判断をするにあたり、定量的な部分以外の、エリア、地位的なところに意識が向いておりましたが「CFプラスで完済ゴールでもいいかも」とのお言葉に背中を押していただいた気がします！
有り難うございました！
先生は神奈川県への展開はどのようにお考えでしょうか。金融機関も多くあり、賃貸も入るので、大阪程ではないにしろ、都内よりかはすぐに拡大できそうな感じがするのですが
神奈川もいいですね。要はどこでもいいんですよね。金融機関とやってくれる人がいれば。
｢プラスの時点で高くないんですよね｣というのは、今後の展望として、現状の低金利が続くか、インフレに進むか、のどちらかであり、どちらに進んだとしても、キャッシュフローもしくはキャピタルゲインでのリターンが見これるからという考え方でよいでしょうか？
そんなイメージですね
長プラだけ上がるとか、なかなかないですよね
先生の予想ではコロナ後資産バブルに仙台も加わるという事ですか？
仙台はすでに福島の件でバブルを経験していて、いまは沈静化フェーズじゃないですかね。仙台なのに大阪よりも高いです。東京なみとは言いませんが、足立区など23区の下位エリアくらいの値段です
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC0712U0X00C21A4000000/
東芝のようなきちんとモノを作っている技術の会社が外資に買われてしまったら、日本は何もなくなってしまうのではないか。日立や三菱と救済合併が国益にかなうのでは？？諸外国なら国防上の理由で・・とか理由付けて買収提案通らないと思うんですがね。こんな日本の中核会社を買うみたいなのは。だめでしょう。
一時国有化でもなんでもいいですが、アクティビストからの中国に転売される。みたいなのは避けるべきでは。
東芝の技術力に明るくないので、詳しく説明願います。
私もよくわかりません。サザエさんとキオクシアのイメージしかないです。
技術といえば、東芝より、技術の日立というイメージですが、
東芝は、電力、インフラなど国として必要な部門を持っているらしいです。
いずれにしても大規模な半導体を作れるような会社は潰すべきではないと思いますけどね。
半導体作っている会社は潰れて、エプソンダイレクトみたいな
組み立てて出荷するだけみたいなモデルのほうが利益が出るから生き残る。というのは
長期で見れば国として損失と思うけど。
暗号通貨の時価総額が2兆ドル突破
https://forbesjapan.com/articles/detail/40727
先生、質問です。
全世界の富（そもそも富とは？ 各国GDPの合計？）はどれぐらいなのでしょうか？ それに対して２兆ドルが１％なのか0.1%なのか、0.01%なのか。
一方、統計で追いきれないアングラマネーは好んでクリプトマネーに行きそうな気がするんですよね。
たとえば日本ではGDPに現れないダークマターの総額ってどれぐらいあるんでしょうかね。
個人で現金をたくさん持っていれば、クリプトマネーとの交換業者ができると思うし、許認可も不要（必要かもしれませんがテクニカルにできる、できないの話で言えば）だと思うんですけど。
ちょっといま急遽、二棟同時ローン、同時契約みたいなのが進んでおり、暗号通貨など考えている場合ではないくらい盛り上がっているので、少しお待ちください。詳しいかた、代理回答お願いします
さすが商圏を広げた甲斐あって買えてるんですね
今年中に120-130億までは行くかもという感じですね。このまま行けば2025年まで150億ですね
IoTデバイスを買おうとして問い合わせた英語圏の欧州人？営業担当より
＞I am glad to know you, as i read one of your book, which is called All about Real Estate Investment Profit Calculation that can be done with Excel. Thanks for it.
＞I read your book with a translation from Japanese to English i one of the sources couple of years ago.
というメッセージが。どこで英語版を見つけたんですかねー。勝手に海賊版を翻訳するサイトがあるのだけろうか。気になる。
どこで見つけたのか？と聞いたら、昔のことなので覚えてないとのこと。海賊版決定笑
焦点：アルケゴスに深入りした野村、フアン氏復活に賭けた事情
https://jp.reuters.com/article/nomura-archegos-idJPKBN2BS08R
うちも影響力を持つようになったら不動産収益で金融機関にトータルリターンスワップを提案したいなー。
米バークシャー、円建て社債発行へ 日本株投資拡大か
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB0529E0V00C21A4000000/?n_cid=NMAIL007_20210405_Y
こういう有名な方の動きで円の価値が維持されますか？
このひとつの記事だけだと影響は僅少ですが、芸能人がにんじんは体にいいと言うと次の日ににんじんが売り切れる世の中ですので、偉い人が いいはじめて賛同者が増えると実態が謎のまま盛り上がることはあるのでは？円の価値＝為替だとすれば、そういうことは大いにありますよね。それがマーケットのテーマになり得るわけで。
小学校にタブレットを配ったけど回線がパンクしてどうのこうの。という記事あり。
nuroを3本くらい引いてルーターをいくつか置けば解決するような話ではないのか。昭和の先生が残っているからうまくさばけていないだけ説？
老後は小学生にパソコンでIRRを計算させるボランティアでもやろうか。
パソコン上達するたった一つのポイントは、常時起動のデスクトップPCが居間に置いてあって使いやすい環境になっている。これです。
あとキーボード打つのが速いというのも意外に大事。
今から起動しまーす。入力しんどいです。みたいな使い方だと使わないし、ラップトップで使いにくいと私ですら使わなくなりますね。
私も考え方が昭和なのかもしれませんが、PCを自由に使わせると子供たちはYouTubeばかり見ていそうな気もします。それも含めて上達につながると考えたほうがいいのでしょうか。
最近はそうらしいですね。それでも検索くらいは使ってくれないですかね。いろいろソフトを入れて大人が見本を見せるのがいいかもですね
Youtube開いて検索というか、Googleの誘導でクリックさせられてドンドンハマっていくんですよね。
最近のインターネットは自発的に行動したと見せかけて ほぼほぼ誘導されてるだけなので、逆に子供には早いかもですね
確かに。
プライベートモードでやらないと、前に検索したものばかり出てきたり、新しい情報に広がらない検索結果が出てきたり良くないですね。
ゲームや動画から入るでもいいと思うんですけどね。
単に遊ぶのはだめなことで、それに影響を受けて作るのはいいこと。みたいな洗脳が大事なのではと。
私もITに興味を持ったきっかけはファミコンとかですし、パチンコや競馬も投資の基礎としていいと思いますけどね。
ROMや乱数、確率、そこから派生して恣意性があるけど審査を通過できる完全確率とか、
賞金分配計算とオッズ、競馬の馬券の物理構造や偽造防止、投票システムやデータベースなど、
その裏にあるロジックの理解につながればITの人になれるのではないかな。
理解につながる人間が3％で97％くらいカモにされて終わる気がします
ゲームやパチンコもファミコン時代と違って誘導や洗脳、フラッシュの強弱などの性能があまりに高度です
人間の中毒性など脆弱性が攻略されています
まぁパチの客はスマホゲームに奪われてるようですが、、
某有名経営者のように子供にはスマホを持たせとけ、大人も会議中でも常にスマホを触れ
とか無責任で自己中なポジショントークを連呼する方もいますが
そこで3%に入って、さらにその中のトップに立てばお金持ちになるかもですね笑
> パソコン上達するたった一つのポイントは、常時起動のデスクトップPCが居間に置いてあって使いやすい環境になっている。これです。
これ、玉川さんが度々、触れられてたので、自宅の新築を機に、導入しました。LenovoのM75q tinyですが、コンパクトさと最近のAMDの凄さを実感しました。
話しは逸れますが、YouTube見てるのがあまりよろしくないというもの、自分の今までの経験からくる前時代的な価値観からの判断なので、次世代には当てはまらないかもですね。
実際我々の時は、それがTVゲームであったわけで、親世代は、頭ごなしに悪いものだと決めつけていた事が多かったですが、その中なら玉川さんの様な方が生まれたわけで、何がいいのか我々世代では、分からないですね
そうですね。これがいい教育というのは30年後まで見通しが付いてはじめて適切なプランが出せるのかもですね。
おっしゃる通り、ゲームは悪、メールじゃなくて手紙でないと気持ちは伝わらない。という時代もあったわけで。
youtubeをひたすら見ているのはいいけど、見るだけでなくてその先に・・というのがつながればいいですけどね。
制作ツールをひとつ、ふたつでも使いこなせるというのは大事と思いますけどね。どれも共通要素ありますので。
Adobe, Excel, CGとCADソフト, プログラミング言語 どれかひとつは使いこなせると他にも広がっていい気が。
Outlookしか使えないおじさんはだめ。
自分がとっているエクスポージャーとリスクを見つめ直してみるのも時に必要かも
・エクスポージャー
東京＝都心不動産、郊外不動産、主に住居
大阪＝まだ少しだけ
・リスク
1.借入金利上昇
2.カタストロフィーリスク。主に地震、地震で一番怖いのは自分の建物だけ傾いて震災時の新浦安状態になることか。局地的過ぎると救済されない。
3.建物に起因する人身傷害のうちオーナー責任となるもの →屋上広告塔が老朽化して落下して人に当たり刑事責任など
4.外国人賃借人がいなくなるリスク
5.供給過剰で賃料下落のリスク（主に郊外）
6.期限の利益喪失リスク
6はあまり意識する人が少ないですが、自分としては最大のリスクと思っています。
知らずに反社会の人と一緒に会食して写真がSNSに。とか、わけのわからん理由で逮捕されて有罪とか、
海外で拉致されて連絡付かないあいだに日本で失踪扱いとか、
こういうのは現実的には金利上昇より確率高く、あり得る話で怖い。対策もしにくいし。
社長の有罪判決で法人の期限の利益が喪失されるものなのですか？
そういう契約にはなっていませんが、反社会的な人には貸せません。という結論ありきで、いろいろやられると思いますけどね。
彼ら法律に抵触してなくてもギリギリの客は切り捨てる事ができるように約款にコッソリ準備されています。
具体的には、「当行の判断で決める事が出来る」的なやつです
普通に考えても、信金の理念や客層的に、この人凶悪犯でメディア出てますーみたいな人に貸せないですよね。
おたくの信金はこういう人に貸すのかい。とかクレーム来たり。
米ファンド、国内REIT買収提案 1700億円で
https://www.nikkei.com/paper/article/?b=20210403&ng=DGKKZO70668030T00C21A4NNE000
うちも買ってくれ
学生時代に何をすべきかという話
ITに親しむ。プログラミング、プログラミングばかりみんな言うのだけど、pythonでHELLO WORLDが目的ではなくて、たとえば、
https://wiki.onakasuita.org/pukiwiki/?ffmpeg
こういう説明を見て理解できるとか、試してみることができる。というのが大事なんじゃないですかね。
CUIでコンピュータの操作ができるってのは大事なスキルと思うんですよね。
あとは、データベースの概念がある人とない人ではExcelの使い方も自然に変わってくるのでIT的な思考を身につけることが必要なんじゃないかと。
お金に余裕があったら、就活しないで3年くらい海外に出て英語できるようになって戻ってきた方がいい仕事にありつける気はする。
ダイバーシティの理解や独立心なども備わり、いいと思うんですよね。
この二つができて、適切な勤務先を選ぶだけですぐ800～1千万くらいはいく気がするんですけどね。
「玉川陽介の経済解説本（仮称）」の執筆および出版の進行状況はいかがでしょうか？
出版社の編集でもないのにみなさん取り立てに余念がないですねw
コロナ後のジャブジャブからの転換点とその考えうるトリガーに関しての章の追加もお願いします^^*
この企画は中止で出版社に依頼中です。違う企画に差し替えを依頼して、経済解説はウェブで無償公開したいんですけどね
楽しみにしております！
「経済解説はウェブで無償公開」
まじですか？
超・大盤振舞いだ！
玉川さんは、変動金利と固定金利を選択する際、どのようなポイントがあるとお考えでしょうか？
ご著作から不動産投資をスタートし、11,500万円ほど借りており、そろそろ固定かなと考えています。
https://news.yahoo.co.jp/byline/toyodamayumi/20210331-00230295/
固定は何年にしたいと考えておられますか？
今の借入は何パーセントなんですか？
固定10年、借入1.475%となります。ローン残28年です。
玉川陽介です。私なら変動でいいかなーという気も
ありがとうございます。
臆病者なのでテールリスクが怖いのです。ひどいことになるのではと。
玉川さんのご判断ありがとうございます。
ちょっとまだ、悩みます。
近い将来、世界的にマイナス金利になって
・金融機関にお金を預けている人は、金利の分、お金が減らされる。
→だからお金を預けるな！消費しろ！
・金融機関からお金を借りている人は、金利の分、お金が増える。
→だからお金を借りて、経済を活性化させろ！
このような経済政策が取られる事を期待して、変動のまんま！
預けるとマイナスはUBSやIBですべて実施されていて、あながち夢物語ではないですね。借りるともらえるは個人、民間では考えにくいですが。。。
怖いなら迷わず固定にするのが良いかと思います
ビクビクして毎日そればかり考えてしまうのは体と頭に悪いからです。
実際に金利が上下するリスクより自分のメンタルの方が脆弱で、メンタル管理の方が重要となります
みなさまありがとうございます。
法人化はしてますが専業ではないので、市場環境より勤め先の忙しさに精神リソースを持っていかれるため
おっしゃるとおりメンタル管理です。（ほっといたVxxで一年前に全資産半減｡｡そこから断酒。心と体の健康大事)
よって、変動→固定を考え始めました。30年近い長丁場ですので。
まぁ、判断材料は金融機関固有の金利／手数料のシミュレーションかと思います。
玉川先生のご著作はすべて拝読している大ファンですが、自分の能力が一切信頼できないため、固定が楽。。^^;
既に10年固定との事ですが、さらに伸ばしたいということでしょうか？
素朴な質問なんですが、20年、30年固定なんて住宅ローンでもないのに貸してくれるんでしょうか？
みずほFG、米アルケゴスで損失 100億円規模
こういうのって、自分の財布から出していない意思決定組織だから起きうるのではという気がするのですよね。
特にM&Aの失敗とかは。
自分がどこかの部長だとして、海外のビッグネームのM&A機会あるよ。と言われたら、やるという結論ありきで審査する気がするんですよね。
そのほうが楽しいし、ワイは数百億の案件やっとるんやで。とか言えるし、うまくいけば実績になるし、最悪、焦げ付いても自分の金ではないし、出世できなくなったら転職するし。なら、やらない理由がない。
という考え方なのではと。言い過ぎかな。
https://www.nikkei.com/article/DGXZQODK262F20W1A320C2000000/
福島の話は風評被害だ安全だということになっていますが、
実際、科学的な知見のある人もほぼいないし、全部でいくらお金かかったというのも非公開だし、ほんとに安心安全ですかね。
少なくても処理金額面は国民ひとりあたりとかで割ったら、結構皆さん激おこな額になると思うのですが。
現地の方には申し訳ないけど、だいぶ怪しいです
政府や関係者の方達の隠し事が多いのも原因です
誰か福島在住者とかいないですか？
現地の生の声が一番大事
まず、
福島は被害者であり悪く言うのは偏見であり被害である。みたいな風潮が良くないと思うんですけどね。