玉川陽介がどんな質問にもすぐに回答するありがたいQ&A掲示板
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質問者

一棟物においてIRRがいくつであれば投資適格と判断するのが良いのでしょうか。
利回り、NOIなどでの指標はありそうですが、IRR基準ってあまり語られない気がします。
もちろん都心か否か、RCか木造、築年数でもかわるとは思いますが。
ちなみに太陽光は経産省がIRR5%前提でFIT価格を決めていました。(本年のFIT14円ではIRR4%)

質問者

別の者なのですが、玉川様はIRRを計算する際に
期間は何年で計算しているのでしょうか。

1 この物件は5年後に売却しようと思っているので5年
2 一律10年
3 融資期間に合わせて30年

など
いろいろあると思いますが、ご回答をいただければと思います。

質問者

都内の狭小RC、12平米等の物件について立地が良ければ生き残れそうだと思ってるのですが玉川先生の見解、先生なら購入するかご意見頂きたいです。

タイトル(省略可)
都内新築RCの未来
質問者

テツクルさんは近いですか?

質問者

収益資産Excelシートの税率変更方法教えてください。また、想定賃料の経年減額率の設定もできますか?よろしくお願いします。

質問者

いずれ中国が世界の工場ではなくなり、世界的なインフレになっていくと恐れています。二棟目を買ったばかりですが金利が上昇しても、家賃は遅効性あり増えない、となった時のリスクヘッジ方法がイメージ出来ません。株保有ですかねぇ。不動産はインフレに強いと聞きますが、それは現金保有の人のケースでしょうか。

タイトル(省略可)
借金か億りびと、の質問
質問者

自己破産でしょうかね

質問者

上から目線で申し訳ありませんが、この質問者さんは勉強不足だと思います。

不動産投資をしている人が
「インフレ+金利上昇」を恐れる必要はありません。
これは歓迎すべき局面です。歴史を勉強すればわかります。

怖いのは
「デフレ+金利上昇」ですが
現在は、政府と日銀が必死になって
インフレを起こそうとしており、また低金利にしていますので
国家が機能しているうちは、そのような局面にはなりません。

質問者

皆様ご回答ありがとうございました。

私の木造アパートの周囲は、戸建て→アパート化が穏やかに進行しており、供給のほうが上回る感じがしています。
マイホーム世代の方々が続々施設に入っているからだと肌で感じます。

単年度値上がり期待率のアップが借入金利のアップに先行してくれればいいのですが、
賃料が上がる未来があんまりイメージできません。
都心のRCとは違う戦略がきっと必要なのだろうと思います。(横浜市の比較的東京寄りではありますが)

質問者

物件買ったら突然不安に襲われるタイプでしょう、買うまで見えなかったら不安要素が襲いかかってきて
不安の渦はどんどん加速していきます、

空室が発生すると精神障害を起こし正常な判断ができず売却活動を開始
マーケットに売り物件が出て来る仕組みのひとつですね

質問者

ありがとうございます。それかもですね(笑)
経済ニュースは中期リセッション一色なので、自分の物件が受けるストレスが悪いシナリオで推移するかなと悲観しすぎていると思います。

仲介手数料含む持ち出し分はPFFとVXXショートで賄うことができた、玉川先生ファンの私です。
昨年今年で2棟を1%前半で融資が引けたので、これをラッキーと捉えており、物件を売る事は考えていません。

でも逆にせっかく玉川さんの書籍でIRR分析してるのだから広く売却も選択肢に入れないとと思っております。

今は賃貸を出て、賃貸併用物件に住もうかと、物件を探しています。1%前後で融資ひけるらしいですので。

質問者

https://r.nikkei.com/article/DGXMZO52421800Q9A121C1EE8000

さて、さらに融資は閉まりますね。
自己資金5-6割の世界になりそう。。

タイトル(省略可)
スルガ そこまでスルカ
質問者

業者メールで以下表現がありました。


⇒【 りそな・スルガ銀行 元金・金利交渉!】
弊社では、最強弁護士集団と共にスルガ銀行被害者の為に元金・金利交渉のお手伝いをしております。高金利で借り入れをさせられているお客様の返済状況を改善させ、投資のバランスシートを健全化することにより本来の不動産投資による安定的な不労所得の実現をサポートしております。1法人スキームでの所有法人の開示命令などでお困りの方など銀行トラブルでお困りの方はお気軽にお問い合わせ下さいませ。

金融機関、四面楚歌!

質問者

最終的に将来キャッシュフローの割引き現在価値だと理解しているとして

好立地の収益不動産に関しては将来賃料キャッシュフローの割増現在価値なのではないか?
と最近思いふけってます

先生どうでしょうか?

タイトル(省略可)
DCF
質問者

現在保有現金より好立地不動産の将来キャッシュフローの方が価値あるのではないか?
と言う感じです

質問者

横から失礼します。
玉川さんが融資期間を長く取る理由はここですね。
10年で土地値になる物件選定、建物はオマケ、などと言われてたので、土地値ありきと思ってました。

崩れるかもしれないリスクはそこそこ抱えられているということですね。

質問者

既に公開されている内容でしたら申し訳ないです。
「不動産投資「収益計算」のすべて」を購入し、購入者特典のエクセルについての質問です。

購入が2016年なので、 消費税8%で計算したいのですが、
[収益シュミレーション]タブ→購入条件→(うち消費税10%)
の計算式を/1.1 → 1.08に変更にしたく考えております。

しかし保護がかかっており、 変更できません。
保護解除にはパスワードが必要なのですが、 パスワードは教えていただけるものなのでしょうか。
それともこの質問自体に問題がありますでしょうか。

不動産超初心者で初歩的な質問申し訳ありません。
教えていただけますと幸甚であります。
何卒よろしくお願い申し上げます。

タイトル(省略可)
保護解除のパスワードを知りたいです
質問者

早速返信いただきありがとうございまいた!8%ver ダウンロードしました。

質問者

度々申し訳ありません。 初心者ながら少しずつ勉強させてもらっています。

ワンルームでシュミレーションをしようとしているのですが、 固定資産税の明細書を見ると、
①固定資産税本則課税標準額 206,384,970円
②本則課税標準額 34,397,495円
③固定資産課税標準額 687,853円
となっています。
先生の本を拝読して①→②は6分の1と解ったのですが、 ②→③は部屋の数で割っているのでしょうか?

また収益シュミレーションでは評価証明(土地の評価額)、 評価証明(建物の評価額)、 評価証明(土地の固定資産税課税標準額)に、 どの数字を入れればよいのでしょうか?混乱してきてしまいました・・・

質問者

質問者様

ぜひ、本固定資産税の行政に電話で確認することをお勧めします。
詳しく教えて頂けますよ。

質問者

購入諸費用をサービスしてもらったのですが、収益シミュレーションEXCELシートで考慮する場合、どのようにすればよいでしょうか?
シートに保護がかかっており、0を入力できません。
よろしくお願いします。

質問者

先生ゲームとかやりますか?

質問者

PS4でもできますが、先生はPC派ですか?

質問者

ここの所、ソフトバンクの孫さんが、いろいろな会社を買っていますが
これが吉と出るか、凶と出るか、予言を聞かせて下さい。

タイトル(省略可)
ソフトバンクの孫さんの買収活動
質問者

既に公開されている内容でしたら申し訳ないです。
「不動産投資「収益計算」のすべて」を購入し、購入者特典のエクセルについての質問です。
「収益シミュレーション」シートのB55セルの意味合いが掴みきれず、内容確認したく存じます。
個人で計算することを前提として、
・こちらは本業や家賃の収入額によって変わるものでしょうか?
・コメント欄にある「不動産を持たずに本業のみだった場合の税額」と「不動産を持たなかった場合の税額」の違いがわかりません。解説いただけますでしょうか?(本に載っておりましたら該当ページをご教示いただけますと幸いです。)

追伸
玉川様の不動産投資「収益計算」のすべては私が不動産投資をする上で、収益計算する上での根底の知識となっております。素晴らしい本をどうもありがとうございます。

タイトル(省略可)
読者特典エクセルファイルへの質問
質問者

ありがとうございました。
ご回答を受け、改めて計算ロジックを確認したところ、理解できました。
どうもありがとうございます。