Q&A掲示板
Q&A掲示板

不動産投資について、匿名で登録無しで質問できます。新規質問・返信は管理者の回答があるまで公開されません。

新しい質問をする

質問者

不動産投資 1年目の教科書に関する質問です
エクセルのワークシート収益シュミレーションのシートでロックがかかっていて開くことができません
Sheet1〜Sheet5などに書かれている情報を知りたいのですが、パスワードを教えていただけないでしょうか?

タイトル(省略可)
収益シュミレーション
質問者

想定物件売却価格を変更したいのですが、可能ですか?

タイトル(省略可)
売却益試算
質問者

築35年のRC造の物件の売却について、築年数が経過するたびに、木造を売却するよりも売却が難しいと考えております。考慮するリスク、収益シュミレーションの際含めた方が良い費用があればお教えください。
また、RC造は耐用年数を超えても売却できるものでしょうか?もしくは、保有しつづけるという選択肢もあるのでしょうか?

タイトル(省略可)
RC造の物件について
質問者

ありがとうございます。これが、東京23区、横浜市ですと同上の条件であれば、利回り8%ぐらいのイメージでよろしいでしょうか?
また、もう少し具体的な案件で、築27年で相模原ですと、売却時であれば、9%ぐらいなければ厳しいでしょうか?
あと、銀行融資の評価について、千葉・埼玉・神奈川ですで60年評価、max40年融資は難しいとは考えられますが、どれくらいの目安になりますでしょうか? 
よろしくお願いします。

質問者

金融機関は個人の借入状況は、個人情報センター等で把握できると思いますが、法人の借入について把握できないとおもっておりましたが、マイナンバー等で把握できるのでしょうか?
法人で借入したことを隠して個人で融資が出て、あとでばれると大変なことになるのでしょうか?
また、把握できるのであれば、1法人1金融機関で借り続けることは難しいということでしょうか? 

タイトル(省略可)
金融機関の借入
質問者

「既存借入を隠さなければ追加で借りられない。という借り方が、そもそもおかしいです。」とありますが、信用棄損を起こす借方がおかしいという事でしょうか? ただ、より多く借り入れを増したい場合、既存の金融機関ばかりの借り入れにも限度、もしくは、物件の購入スピードが遅くなるが生じると考えますがいかがでしょうか?

質問者

不動産業者と物件購入の打ち合わせ際、仲介手数料とは別に、コンサルフィーという項目が入っておりました。これを聞いたところ、ブローカーに支払うものとの回答でした。こういった取引の形態は初めてなので、仕組み等をお教えいただければ、幸甚です。よろしくお願いします。

タイトル(省略可)
コンサルフィーの発生について
質問者

初めまして、著作を拝見させて頂き、大変勉強になり、感謝の気持ちいっぱいです。ダウンロードしたExcel図表、タイトルは収益シミュレーション図表の中にD28税率について、質問させていただきたいです。この税率の計算方法を教えていただけますか?本の中に見つけていません。よろしくお願いします。

質問者

元利金等ではなく、元金均等が選択できるようにしてほしい。

タイトル(省略可)
融資条件に関して
質問者

物件価格が固定ですが、変動にすることは可能でしょうか。

タイトル(省略可)
Excelsでできる不動産投資「収益計算」のすべて
質問者

不動産の実勢価格が積算価格に対し、以前に比べ高騰しております。不動産売買の銀行融資におきまして、今後は積算評価→収益評価重視になるとも思われますが、先生のお見通しはいかがでしょうか?また、多くの銀行で評価変換されるスパンは何年単位と考えられますか?

タイトル(省略可)
不動産の銀行評価(今後)
質問者

お忙しい中ありがとうございます。積算評価至上主義で話される投資家の方が多いので、お聞きしました。

収益評価が主になると、積算価格割合が相対的に低い物件の方(同収益率の場合)が、固定資産税が低い分、人気が出そうですね。

その前提ならば、銀行評価の変わりつつある今に、低積算・高収益物件を仕入れておくのは、歪みをつく一手になりそうでしょうか?

質問者

度々、ありがとうございます。投資条件のみならず、方針も含めとても勉強になります。これからも先生の書籍でより勉強させて頂きます。

質問者

先質問者様の内容に派生します。融資年数は耐用年数以上との金融機関が増えるでしょうか?先生のお見通しはいかがですか。もしそうなれば、築古の売買価格が上がったり、下落しにくくなりますよね。

質問者

ありがとうございます。
その流れがさらに強まった際の質問です。
今まで積算評価でバランスシートを良好にし残債を減らし、他の物件の融資の共担にしている場合、築年数経過とともに収益性が落ちると一気に担保割れの債務超過に陥る可能性がありえますか。
積算評価のみ(収益性低い)で規模を大きくしている場合は、厳しい評価になってしまいますよね。

質問者

度々恐れ入ります。よくわかりました。ありがとうございます。裏技→実態ですね、本質的なお言葉勉強になります。

質問者

帳簿上の積算超過による裏技の終焉となれば、逆に収益評価により、帳簿以上の評価がなされる場合も増えるというお見通しでしょうか。その場合、帳簿上は債務超過でも実態は評価好転し得ますでしょうか。

といいますのは、高騰相場の低利回り物件をフル・オーバーで買い進める場合にバランスシートを整えておくハードルが上がると思いましたので。

質問者

ありがとうございます。
信金で収益評価で耐用年数越えの融資をフルで受けるとの前提でお聞きします。

バランスシートをを改善するにはかなり時間を要すると思います。規模の拡大の足枷になりやすいと考えますが、この点はいかがでしょうか。

それ以上の収益を叩き出せば良いとの答えにはなりますが、現市況では限界はありそうです。対策としては、自己資金入れるのが現実的となるでしょうか。

質問者

度々ありがとうございます。

単体での不動産での収支の計算は、エクセルで拝見しとてもよくわかっておりたした。ただ、複数不動産を法人で購入し続けるにはバランスシートを良好に保つのが最低限必要なことと思い込んでおりました。

個人の背景も加味し評価頂けるなら、無理してまで法人決算書を整える必要はないのですね。

また、先生の著書を精読し直し、勉強させて頂きます。お忙しい中、いつも恐れいります。

質問者

多くのの投資家は、法人のBSを綺麗にみせるため(物件買い増し)に、不動産買い増しの順番の意識、自己資金を投入、資産計上、経費化を抑制し、目先のCFが減少しても、その分の納税も積極的にしていくスタイルを口外されています。

先生の仰るスタイル(法人債務超過分を個人資産で凌駕する)は、上記投資家とは逆を行くものとなりますが、この点いかがでしょうか。長期的にも法人のPLの黒字(その範囲で必要経費は計上)が見込めれば、連続融資・購入が可能であるという金融の本来あるべき姿であり、投資家にとってはポジティブな状況であると思います。とにかく物件単体で良い収益が上がるものを、順番を意識せず購入できることになりますね。

しかし、現実的にはBSを意識される投資家が多いので、その考えの投資家の方々への先生のご見解もお聞きかせ下さい。

質問者

いつもご回答ありがとうございます。
よくわかりました。個人、法人トータルでの財布を意識して取り組んでいきます。

なんども恐れ入ります。信金とのお付き合いに関しましてお聞かせ下さい。一度お付き合い始めると支店変更は出来ないとのことですので、物件購入のタイミングでパイプのある業者からの信金の担当者紹介が効果的かとも考えます。

他の方は、日頃からの定期積立や金融商品で信金での付き合いをはじめておくことが大事とも言われますが。しかし、融資に対して積極的な担当者に巡り会えるかの保証はありません。

現実的にはどちらが融資において効果的となるケースが多い印象でしょうか。

質問者

度々ありがとうございました。
また、先生勉強させて下さい。よろしくお願い申し上げます。

質問者

米国でドット・フランク法を改正する動きが強まっていますが、将来的にはどのような部分が緩和され、その結果として米国の経済構造がどのように変化することが予想されますか。

タイトル(省略可)
ドット・フランク法
質問者

テナントへの不動産投資について、どのようなお考えでしょうか(不景気時には、居住より値が下がりやすいのですが、収益計算が難しいです・・・)?

タイトル(省略可)
テナントへの不動産投資について
質問者

仮想通貨を中央銀行が発行する場合、カナダやデンマークなど他国はいいとしても、日本の場合、預金封鎖や新円切り替えの前科があるので、その前兆なのか?と考え心配になってしまいます。玉川さんはどう思われますでしょうか?

質問者

おいそがしいところおへんじどうもありがとうございます。個人的には中央銀行が仮想通貨を発行すると米国的な属人主義課税がやりやすいのではないか?とおもいました。このBBS記事を検索できるようにできないでしょうか?Thank you. Best Regards

質問者

こんにちは
玉川さんの不動産投資収益計算のすべてを購入し、エクセルシートを見ております。
PL試算覧の減価償却についてですが、躯体・設備で分けることは可能でしょうか。

本や過去質問を拝見したのですが、ないようでしたので教えてください。
(過去に同質問ありましたら、すみません。)

タイトル(省略可)
減価償却
質問者

早速のご回答、ありがとうございました。

質問者

以前のリーマンショック前の不動産価格上昇では、比較的東京と周辺の神奈川・埼玉・千葉まで価格が上昇が広がっておりました。
しかし、現状のデータでは、東京23区のみの不動産価格が上がっており、神奈川・埼玉・千葉の不動産価格に波及していない状況です。
玉川さんのお考えでは、東京23区を中心に不動産を投資するお考えですが、現状東京23区は高すぎるので、東京に不動産を投資するというお考え(高すぎて、割に合わなくなるということで)に疑問がありますがいかがでしょいうか(良い物件を買える可能性が低く、探す場合の効率も悪くなっている)?
また、これからは、神奈川・埼玉・千葉にも波及するとのお考えでしょうか?

タイトル(省略可)
東京23区の不動産価格の動向について
質問者

ご回答ありがとうございます。なぜこの質問をしたかといいますと、新築アパート建設において、一都3県(通勤時間30分の立地等)でも自ら土地の仕入及び業者を選定をすれば、利回り10%前後確保できると言っている不動産コンサルタントもいます。今の土地の値段(特に東京)を考えると、これは難しいのではと考えますが、このことについて玉川さんはいかがでしょうか?

また、無知で申し訳ありませんが、投資用アパマン実勢価格について、どのように知ることができるものでしょうか?(業者だけに出回っている価格指標ですか?それとも玉川さん独自の算出方法ですか?)

質問者

度々ありがとうございます。玉川さんが、下記①②の2つの手法(プロの投資家・業者の手法)でどちらの方が難易度が高く、個人的にどちらの方が良いとお考えですか?

①新築アパートを自ら土地を仕入れ、建築費を抑える業者と繋がっていく。よくあるアパート建売業者より、高い利回りを実現していることから、売却し、得た売却益及び現金を得る。その現金を基にさらに条件の良い物件を買い進めていき、売却し、同様に繰り返していく。

②利回りの高い空室の多い中古アパートを購入し、空室を埋め満室にし、周辺利回りで売却する。そこで、得た売却益及び現金を基にさらに条件の良い物件を買い進めていき、売却し、同様に繰り返していく。

質問者

ありがとうございます。転売屋は、リスクがありますが、不動産価格の上昇期やリーマンショック等のリセッションに入る前であれば、莫大な利益を上げるという事ですが、一般不動産投資家も勉強して目指していくこともありですか?
また、転売屋でなくとも、何年か保有し売却を考えることは、どの不動産投資家も考えなければならないと思い、また、転売家ほどリスクを取る必要がないメリットもあると考えますが、いかがですか?

質問者

ありがとうございます。
転売屋に労力がかかるとのことですが、東京で土地を安く仕入れ・安く施行できる業者の選定等により利回りの高い新築アパート建設する手法と比べどちらが労力・難易度が高いと考えますか?
あと、様々な業者が東京の土地を探し回っている状況の中、東京で土地を安く仕入れることは可能でしょうか?また、安くアパートを施行できる業者を探すことは難しいとかんがえますがいかがでしょうか(部材・建築方法を理解していないと、コストカットの分、手抜きをされたりし、施行業者も利益が出なければ仕事を受けないことも考えられるため)?

質問者

本日26日にフィンテックを金融機関に後押しするような法案が成立したようですが、今後は不動産や金融機関においてどのような情報サービスが改善されると思われますか?

質問者

将来的に、個人投資家が証券会社を通じて株式、債券、先物、不動産を総合口座にて一元管理で持つことはありそうでしょうか。
そのような複合ポートフォリオで損益繰越控除ができたり、所有不動産を証拠金への代用にしたり、反対に不動産融資の際にその他金融資産を担保評価にしてより優位な借り入れを実現したり。というようになる見込みはありそうですか。

質問者

不動産投資1年目(P62)にて高松市の農地から宅地の転用が書いてありましたが、今後も、農地から宅地の転用及び市街化調整区域への建築等は行われる傾向でしょうか?
また、2022年の生産緑地の指定解除による、農地から宅地への影響(アパート等の供給)はどのようにお考えでしょうか?

タイトル(省略可)
農地から宅地の転用による動向等について
質問者

23区であれば、生産緑地が世田谷区や練馬区に多いようですが、それらの中の駅10分以内でも供給の影響はないでしょうか?

質問者

数年前より、海外から日本の不動産への投資が、都心部を中心に活発化されている記事がでております。ただ、彼らはいつかは売却すると考えますが、売却のきっかけはどういったものでしょうか?また、影響するエリア、影響度合いはいかがでしょうか?

タイトル(省略可)
海外投資家による日本の不動産売却の行方について
質問者

物件価格や賃料が下がっていても、それ以上に食品等の他の価格が下がっていれば、問題ないといことですか?
それであれば、デフレがダメではないという事でしょうか?

1 2 3 12
wpDiscuz