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質問者

年収750万、4人家族(子供3歳、7歳)の38歳会社員です。預金が1億5千万ほどあり、主に株式投資で増やしてきました。現在、不動産投資(日本、海外)について勉強中ですが、将来的(遅くても10年後くらい)に投資のインカムゲインで月100万円ほど得られるようになりたく、かつできるだけ手堅い投資を希望しています。
玉川先生だったら現在の市況化においてどのように進めますか。
お忙しいところ恐縮ですが、見解を教えていただけるとありがたいです。

質問者

『インカムゲイン投資の教科書』を読ませて頂きました。大変参考になり実践させていただいています。ありがとうございます。VXX shortを実践させていただいていますが、ポジションを持たない資金分に割り当てるETFについての質問です。
現在は米国金利も徐々に上がることが予測されているため、債券価格の低下が見込まれます。そのような状態でもインカムゲインの投資の教科書に記載のあった債券などのETFを今後も購入するべきでしょうか。キャピタルゲインとインカムゲインが相殺するような気がしますがどうでしょうか。すべては出口のタイミングではあるとは思いますが。
国債や社債よりは、より金利の変動にあまり左右されないその他のREIT、morgage REIT、優先出資証券などのETFを積極的に購入するべきでしょうか。
玉川先生のご意見を伺いたいと存じます。
お忙しいところお手数ですが、ご教授いただけると幸甚です。

質問者

お世話になります。
【「収益計算」のすべて】を購入させて頂きました。
早速エクセルを活用させていこうと入力してみたのですが
諸費用分、自己資金分も全て借入金額に含めたいのですが
どのように操作すれば宜しいでしょうか。
お忙しい中お手数ですがご対応お願い致します。

質問者

早速のご対応ありがとうございます。
グレーなオーバーローンではなく
諸経費ローンもやっている銀行もあり
そのような銀行で収支を組むことが多いので
改定頂けると非常に助かります。
次回の改定はいつを予定されておりますでしょうか。

質問者

不動産の賃貸人募集について、管理会社(客付・仲介会社も含めて)による集客を使わずに、ジモティ・ウチコミ等のサイトを使って、直接オーナーが募集する(自主管理っぽい)が流行ってきているように見受けられますがいかがですか?

質問者

都心部の一般的な賃貸募集として、費用対効果を考えても、プロの客付会社にアウトソーシングをした方が良いということですね。

あと、レインズを一般公開、もしくは、公開物件情報を探している人に直に伝わる仕組みはできないのでしょうか?

質問者

これからは、空室が多い物件や早く入居者を埋めたい場合、募集は業者に頼むにしても、自分でもウチコミ等のサイトを使ってやった方が良いと考えます。なぜなら、入居者(特に若い入居者はスマホにより情報を収集している)は、ネットにより初期費用ゼロ、仲介手数料を押させる等の知識を取得している人が増え、あまりお金を出したがらない傾向になると考えるからです(若い人は年金等の将来不安を持っている)。それらのネット等により知識武装した人が増えていることへの対策としてやるべきだと考えますが、いかがでしょうか?(くどい質問かもしれませんが、すこし玉川さんとの認識のズレがありましたので・・・・)

質問者

ブロックチェーンの技術の話ですね。送金等の業務を行う金融機関に注目がありますが、不動産業界にも導入される可能性はあるのでしょうか?また、不動産特有の慣習等も変わるということですか?

質問者

『インカムゲイン投資の教科書』を読ませて頂きました。すでに不動産投資は行っているのですが、株式投資は去年から始めたところでして、もっといろいろな高度な知識を身につけて行きたいのですが、何を読んだり見る事を
続けて行くと力がつくでしょうか?(アメリカの株式も含めて。)
また、他の方の質問でVIVIXショートのDVDとありますが、これはどこで手に入りますでしょうか?

宜しくお願いします。

質問者

すいません、教えてください。
1階が店舗等で、消費税を含めて賃料をもらっているとき、貴殿の収支ソフトにおける満室想定賃料は、消費税込みで入れるということでよいのでしょうか?
利回り等の整合のため、物件価格も消費税抜き、賃料も消費税抜きに統一していただいたほうが使いやすい気がしますが、いかがでしょうか?
ご教授くださいませ。

質問者

「不動産投資1年目の教科書」P70にて、地方物件に対する融資の評価について、積算評価による方法が使えなくなるとの記載がありますが、現状でないかがでしょうか?また、収益還元方式より担保価値を依然重視する考えでしょうか?

質問者

先生の本に下記の記載がありました。

>土地建物簿価で身内に売却すれば 、その差額が戻っ
>てくるようなロ ーンの組み換えができる可能性があ
>ります 。

現在、私個人が住宅ローン専門の銀行から住宅ローン融資を受け、5年経ち値上がりもしました。妻が代表の会社が別銀行からアパートローンを受け、簿価で売却しようかと思います。先生の本の上記は同銀行からの融資についての話だと思いますが、キャピタルゲイン課税回避の他に何かメリットは考えられるでしょか。

質問者

不動産投資1年目の教科書の第9章での結論に、「都心に1億以上の物件を複数の物件を買うなら法人で買うのが有利、(中略)物件の数だけ法人を作って、1物件1法人にするのが基本」とあります。
その場合、銀行はどの様に考えればよろしいでしょうか?
1物件1法人1銀行ということでしょうか?
その場合、なぜその様にするべきなのか、教えていただけますでしょうか?
税金面で有利なこと以外にメリットはありますか?
よろしくお願い致します

サトウテルマサ

早速、新刊本買って来ました。
前著はKindleだったのですが、今回は用途上 書籍にしました

さらにもう一点教えていただけますでしょうか?
1銀行で、複数の法人(1物件1法人ずつ)は、対応してもらえるのでしょうか?

質問者

ご回答ありがとうございました
申し訳ないのですが、再度名前を削除してください
お手数ですが、よろしくお願い致します

質問者

大変申し訳ないのですが
質問投稿者の名前を消していただくことは可能でしょうか?
不可能な場合、質問ごと削除していただけますでしょうか?
匿名の説明を理解出来てませんでした
よろしくお願い致します

質問者

ご回答ありがとうございました
新刊本にて、確認させていただきます

質問者

不動産を売買するうえで、より安値で購入できより高値で売却するコツのようなものはありますか?(交渉テクや太客の探し方も含めてですが)また、季節や景気によってどの時期に購入しどのタイミングで売却するのが有利があるかなどもあれば、ご指示を仰げればと。。。

質問者

大変詳しいご返信に感謝いたします(^-^)
私は人当たりがあまり良くない方なので大いに苦戦しそうですが、実直さの面で頑張ってご教授いただいた技術を活用して、取引の成功に努めたいです。

質問者

円建て・米ドル建て等の優先出資証券、信用金庫の出資証券、ローン債権はどうやって購入できるのでしょうか?手数料率、購入条件等はあるのでしょうか?また、書籍でも実質的な元本保証がある旨記載されていますが、その内容はどういう意味でしょうか?

質問者

投資初心者です。VIXショートのDVDを見て感銘を受けました。でもドルを持っていません。ETNにVIXベア(証券コード2049)というのがありますが、これを買ってホールドしておくのも同じと考えてよいのでしょうか。これだとドルを持っていなくても投資できます。チャートは右肩上がりになっています。ご意見いただければ幸いです。

質問者

投資用不動産のエリアで困っています。条件は駅から10分、東京か横浜、木造2F等の諸条件で検索すると、足立区、雑色、横浜南区、町田あたりが出てきます。いずれも土地勘がなくどうしたものかと悩んでいます。先生のご意見をお伺いできれば幸甚でございます。

質問者

大変お忙し処ご回答ありがとうございます。私も先生の最新本購入しました、興味深いですね。
木造2Fの条件はもともと更地から上物を作る予定だったので、諸条件として記載致しました。都心だと土地が狭いので3Fくらいでしょうか。都心以外で表面9%以下だと負ける可能性があるということですね。ところで、足立区や雑色は都心になるのでしょうか?不動産投資には世間の常識とは違う価値観もあるように思い質問しました。

質問者

地銀の方がメガバンクよりも融資条件が良かったという話をたまに聞きます。その人の話は投資用不動産ではなく、住宅ローンでの話だったのですが、投資用不動産でもメガバンよりも有利な利率で借りれるようなケースはありますか。
その人の場合は会社の振込で利用している自分の街の銀行だったようです。

質問者

 ご多忙の中恐縮ですが、企業のファイナンス理論を個人に応用することが理屈付けできないかの質問です。
 企業価値算定におけるフリーキャッシュ・フローを割り引く際、WACC(資本コストと借入コスト)を使用します。その考えを企業ではなく、個人版として借金により複数物件を保有する不動産投資の企業価値算定に当てはめた場合、WACCの算定をどのように考えれば良いか悩んでおります。
 株主は自分のみの想定なので、資本コストは考えなくても良いのでしょうか?その際、リスクフリーレートに借入金の金利を加味する、もしくは、それらに信用リスクや事業リスクを加味するのでしょうか?または、自身を非上場企業として考え、上場企業の類似業種を参考にして資本コストを算定するのでしょうか?

 また、企業価値算定において、フリーキャッシュ・フローに借入利息の計算を含んでおりませんが、個人版(自分以外に株主はいない)も当然含めないでしょうか?

 併せて、NPVの計算において、将来キャッシュフローを割引率により割り引いて現在価値を計算しますが、その割引率も上記と同様割引率の算定をどのようにすれば良いか悩んでおります。
 掲示板の趣旨とずれ、また、理屈づけできないかもしれませんが、どうぞよろしくお願いします。

質問者

再度、失礼いたいします。その理論を考える必要性がない旨理解しました。ただ、長期で金融商品(株式・REIT・ファンド等)や不動産に投資するにしろ将来キャッシュ・フローの割引現在価値を算定し、投資のリターンを計算します。その際、割引率の商品ごとをどのように考えればよろしいでしょうか?今低金利だからと言って、低めに設定しても良いか、リスクをどれだけ加味すれば良いか?教えて下さい。

質問者

玉川さま、とてもわかりやすい書籍をありがとうございました。
自分でシミュレーションシートを作っていたので、そちらと比較しつつ答え合わせに使わせていただければと思っています。

さて、書籍を読んだの後、早速ファイルをダウンロードさせていただいたのですが、「ファイルが壊れている」との注意がでました。エクセルの修復機能を使ってファイルを開いたのですが、「ローン計算」のシートがすべてブランクになっていて、「収益シミュレーション」のシートでローン計算ができていません。エクセルのバージョンのせいかもしれませんが、もし他の方からも同じようなことがあって解決策などがございましたら教えていただけると助かります。

どうぞ宜しくお願い致します。

質問者

ご回答ありがとうございます。
それでしたらExcelのバージョンの問題かと思いますので、確認してみます。

質問者

ヤフーニュースのトピックスに以下のような記事がありました。

アパートローン「プチバブル?」マイナス金利追い風で急増 増える空室…日銀など対策へ
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170403-00000047-san-bus_all
「金融庁は28年末から実態調査を実施し、銀行に融資審査で担保だけでなく事業の将来性を評価することなどを要請した。
日銀は金融機関への29年度の考査で、アパートローンの適切な審査や、組織的な採算性の検証が行われているかを点検する方針だ。」

このような金融庁や日銀の姿勢から今後のアパートローン金利や不動産価格はどうなっていくのでしょうか?玉川さんの考察をお聞かせいただけないでしょうか?

質問者

玉川さんの書籍等にて、中間省略により割高物件を買わせる等の悪用する場合がある旨記載があります。私の頭が悪くて、また、そういった事例にであったことがなく、それが理解できません。売買の間に業者が入るため、本当の売主(登記簿に掲載)は瑕疵担保を負わず、買主は瑕疵担保があります。不利になることはない(特に買主には)と考えておりますが、いかがでしょうか?よろしくお願いします。

質問者

野村がwebプラスローンという証券担保ローンの利率を1.5%まで値下げしたので、野村で1343東証リート指数ETFをwebプラスローンで2階建てロングというのもIB+PFF2階建てに近似する投資として悪くないかも、と考えているのですが、いかが思われますか? 資金を移して組んでほっと一息ついたところで2.0%に値上げされてガッカリ肩を落とすシナリオが垣間見えて若干躊躇しているところですが。

質問者

指針をありがとうございます。著書を読み返しながらもう少し考えてみます。

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