週刊ダイヤモンド紹介の物件管理シートダウンロードページ


週刊ダイヤモンド2018年9月8日号で紹介されている「細かすぎるけど役立つ不動産管理エクセルシート」の無料ダウンロードができます。

同紙からは「細かすぎる」というタイトルを付けられてしまいましたが、最低限必要かつ十分な内容しか盛り込んでいませんので、細かすぎることはありません。
そのため、名称を「誰が見てもよくできている不動産管理エクセルシート」に改名しました。
誰が見てもの「誰が」は、言うまでもなく「どの金融機関が見ても」の意味合いで、この資料を提出して情報不足、管理不徹底となることはまずありません。

ダウンロードはこちらから。30棟、法人30社、100億円程度までは、このExcelシートだけで楽々管理できます。
誰が見てもよくできている不動産管理エクセルシート Rev.2018.08.30 (Office2007 or higher)

Excelシートの著作権と利用範囲

このExcelシートの著作権は玉川陽介およびコアプラス・アンド・アーキテクチャーズ株式会社に帰属します。改変、商利用は自由ですが、このExcelシートの著作権を主張したり制作者を名乗ることはできません。
このExcelシートはパブリック・ドメインではありません。そのため、ネット上など公衆の閲覧できる場所に再頒布を目的として本Excelシートをアップロードしてはいけません。
なお、このシートにサンプルデータとして入力されているデータはダミーです。実在する不動産会社や金融機関とは一切関係ありません。

このExcelシートで何ができるのか

玉川陽介が普段の業務で使っている物件管理シートの改変版です。

金融機関などに資産概況を説明するときに、このExcelシートが役に立ちます。
このシートを提出すれば、おおよそすべての金融機関において一次審査で情報が足りないと言われることはありません(もちろん、二次審査では決算書や登記簿謄本、借入明細などは別途必要)
融資の土台に乗るのか否かを判断してもらうだけならば、このシートだけで十分です。

Excelやメールが使えない金融機関を想定し、印刷することも考慮して設計されています。
よくまとまった財務概況資料は、「きちんと経理をやっている人」という印象が与えられるため人物評価面でも有利です。

このシートの自動計算機能を使わずとも、このような項目、このような切り口、このような勘定科目でデータを集計するといいのだな。という見本として参照するのもいいと思います。

管理できる要素

・1.グループの概況 →関連個人、グループ法人の一覧表
・2.グループ全体の年間損益(P/L) →年間の売上げと利益を簡潔にまとめ
・3.グループ全体の資産時価評価 →いますべての物件を売却したら手元にいくら残るという解散価値を簡潔にまとめ
・4.金融資産の明細 →現金や株式投資などの資産一覧表
・5.直近の活動ハイライト →金融機関の人に最近の目立った活動を報告できる
・物件概要 →保有物件の一覧と収益試算を自動で作成
・借入サマリー → 金融機関発行の返済明細を入力するだけで金融機関別借入、会社別銀行借入、物件別銀行借入、金融機関別利率(参考)を自動計算
・借入金一覧 → 借入金の一覧表
・減価償却 → 減価償却の一覧表。EBITDA(償却前利益)の計算で使えます。
・賃料集計 → 各部屋の賃料を入力するだけで、物件別に、満室想定賃料(税込・月額) 、現況賃料(税込・月額) 、入居率集計を自動作成
・賃料内訳 → 各部屋の賃料の一覧表
・BM費用集計 →ビルメンテナンス費用の一覧表
・筆一覧と評価額 → 登記簿と固定資産課税明細の通りに入力すれば自動的に物件別の資産評価額、固定資産税額、都市計画税額などを計算
・相続関係図 → 金融機関に提出する相続相関図
・3期前のグループ連結決算確定P/L →弥生会計などから各社ごとに決算を出力したものを連結して集計
・3期前のグループ連結決算確定B/S →勘定科目が不動産賃貸業に最適化されています
・2期前のグループ連結決算確定P/L
・2期前のグループ連結決算確定B/S
・1期前のグループ連結決算確定P/L
・1期前のグループ連結決算確定B/S
・今期のグループ連結決算P/L試算表
・今期のグループ連結決算B/S試算表

使い方マニュアル

1.IDシートに基本情報を入力しましょう


201などID部分はデータベースが動作するために必要な部分です。書き換えないでください。
201から物件名称を入力していきましょう。ID200番台は一棟物件のみを入力します(区分は300番台へ入力)
交通、住所は表示用です(計算では使っていないので、何を入力しても、何も入力しなくても動作します)


建物築年と購入年月は他の計算で使っていますので正確に入力してください。ほかは表示用です。


購入価格、敷金預かり債務、NOI概算/年(粗利益)は計算で使いますので正確に。
NOI概算/年(粗利益)は満室想定賃料×30%程度を概算として入力するか、玉川式不動産収益試算Excelシート Rev.2018.06.27 (Office2007 or higher)などに実データを入力してNOIを転記してください。
固定資産税路線価、相続税路線価は表示用です。


利回り時価評価とは、「この物件は、この利回りなら売却できるであろう」という適切な売却可能利回りを入力してください。計算で使います。

当初購入者IDは、物件を最初に購入した法人名のIDを入力してください。「最初に」とは、グループ間で売買して(形式上)所有者が変わった場合などにおいて「最初に」当該物件を取得した法人のことです。
多くの場合、グループ間売買はしないので、当初購入者と現所有者は同じになります。当初購入者(表示用)欄は入力不可。自動的に表示されます。

グループ内売買日時、グループ内売買金額は、グループ間売買をしている場合にのみ入力。
「ここから右はメモ欄」より右は計算とは無関係のメモ欄です。自由に使ってください。

ID300番台は区分の物件を入力します。入力項目は一棟と同じです。


400番台は物件保有主体となる法人名を入力します。法人番号、代表者名は表示用です。
登記簿など会社関係の書類PDFのファイル名には、この「保有法人ID」を含めると検索性が良くなります。例:「401コアプラス・アンド・アーキテクチャーズ登記簿.pdf」


すべての項目は表示用ですが、「前回決算は何期目か」は入力しておくと便利です。(金融機関担当者)「決算書が2期分しか来ていません。もう一期分送ってください」→「よくよく調べたら、創業から浅いので、そもそも2期しか決算を迎えていませんでした」のようなやりとりが防止できます。
消費税課税区分も金融機関に報告する必要はありませんが、自分用にまとめておくとよいでしょう。


相続の観点から関連する個人を入力します。取引のある金融機関名も入力します。


700番台、800番台は集計の際の集計軸となる項目です。カスタマイズ可能ですがピボットテーブルの作り直しが必要となるので、必要なければ変更しないほうがいいです。

2.Pivotシート

ピボットテーブルは物件データの入力/変更が済んでも自動では更新されません。データを入力し終わったら、データ>接続>すべて更新 を押してください。

3.借入金一覧


連番は101から振ってください。この連番と同じファイル名を付けて返済明細のPDFを管理すると便利です。
金融機関IDを入力すると金融機関名は自動入力されます(金融機関名に表記の揺らぎがあると金融機関別の集計ができないためユニークIDで管理しています)
担保を表示するには担保IDを、対応物件(どの物件に対応した融資であるか、もしくは物件にひもづかない運転資金であるか)は物件IDにより入力してください。
借入主体は借入主体会社IDにより入力してください。当初借入額は入力必須です。

金利、借入期間、元金返済月額、利息月額、支払月額、残債は他のシートで計算の参照元となっていますので入力必須です。ほかは表示用です。

4.減価償却


減価償却に入力する値は決算書などから転記してください(初心者は税理士に聞かないと分からないと思います)他のシートの計算で参照していますので入力必須です。
ポイントは、決算書上の簿価(青)、取得時の簿価(緑)、当期一年でいくらの減価償却を取れるか(赤)。その3点です。

5.賃料内訳


物件IDを入れると物件名が自動表示されます。部屋ID,部屋名、平米(部屋の広さ)は表示用です。クラスIDを入力すると、クラス詳細 クラス大分類は自動入力されます。他のシートで、クラス別に賃料を集計しています。


現賃料、現共益費、現消費税を入力します。その3項目を合計すると現況賃料計になっていなければなりません。再募集想定額計は、いわゆる満室想定賃料です。賃料+共益費+税の合計額です。
入居率=再募集想定額計/現況賃料計として計算しています。そのため、(退去後にもっと高く再募集できそうだったとしても)入居中の場合は、再募集想定額計=現況賃料計としてください。
一時的な空室、募集停止、メモは表示用です。

6.BM費用集計(ビルメンテナンス費用)


右側に物件別の公共料金、BM建物管理料などを入力すると左のピボットテーブルで自動集計してくれます。ここ以外では参照していませんので
BM費用集計シートは備忘録代わりに使う程度です。実務上もBM費用集計はあまり必要としないと思います。

7.筆一覧と評価額


固定資産税課税明細を見ながら入力します。
連番は便宜上付いているだけで意味はありませんが、この連番と同じファイル名を付けて登記簿謄本PDFを管理してもいいでしょう。

物件IDを入力して物件名は自動入力します。このシートを参照して、物件名ごとに面積や税金額を自動集計しています。土地が複数筆ある場合は、すべての土地の面積や税額を自動的に合算して、その物件全体の面積や税額としています。
そのため、物件名は必ずIDから自動入力させ、物件名に表記の揺らぎがないようにしなければいけません。
クラスは別シートの集計で参照しています。「土地」「建物」のどちらかを入力してください。それ以外を入力してはいけません。
借地、地番、家屋番号は表示用です。


面積(評価証明)は評価証明の面積を入力します。区分マンションの場合は評価証明に記載されている建物一棟全体の面積(通常、非常に大きい)を入力します。
一棟の場合は、区分分子、区分分母ともに1を、区分の場合は評価証明に記載されている2,222/33,444,333のような持ち分割合を入力します。
当該資産評価額、当期固定資産税額、当期都市計画税額は今期の金額を入力します。印刷範囲設定外の評価額等はメモ用(未使用)です。

8.相続関係図


どこからも参照していませんので自由に書いてください。印刷設定がA3(大きすぎ)になっていますが他のシートの印刷がA3最適化なので、このシートもA3で印刷した方が見栄えがいいです。

9.PLとBSを3年分+当期の試算表


弥生会計などから転記してください。銀行審査ではグループ総体での全体集計が必要です。(これらのシートは他から参照していません。メモ用です)
仕訳科目は玉川陽介が実際の業務で使っているものです。中大規模の賃貸業向けに最適化されていて便利だと思います。

10.出力結果その1


自動で出力されます。


3.グループ全体の資産時価評価 を自動出力するためには、4.金融資産の明細 を埋めなければいけません。資産クラスの項目は検索IDとして使っていますので既存の項目を書き換えないこと。SUMIFで「資産クラス」ごとに「日本円換算金額」を集計して 3.グループ全体の資産時価評価 に出力しています。
5.直近の活動ハイライトは単なるメモです。

11.出力結果その2


物件別集計のシートが実質的なメイン画面です。”解散価値(物件時価-残債-譲渡益課税)”などが自動計算で表示されるのは便利です。このシートはすべてが関数でできていますので直接に文字を入力して書き換えてはいけません。内容を書き換えたいときはIDシートなど参照元を書き換えてください。


このシートに物件を表示するには、画像のように、物件ID、現所有者ID、当初借入ID、借換後借入IDを入力します。
たくさんの物件を保有している人は、縦1列をコピペして右端に追加(貼り付け)してください。
なお、「合計または加重平均」の列は、単純にC列~AZ列を足し算などしていますので、AZ列より左側にメモを記入してはいけません。

12.出力結果その3

借入サマリーも自動出力されます。

 

賃料も自動集計されます。

以上です。ここまで全部入りの管理シートが無料で頒布される時代ですので、物価が上がらないのも納得ですね。しかもサポートまで無料です。

サポートQ&A掲示板があります

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