[E8-2017] エストニア(不動産)

エストニアの不動産

ソビエト時代の団地(テネメント,tenement)あり。これは日本人には新鮮です。住み心地も客層も悪いコミュニティなのだと思いますが、個人的には面白いです。
2つ家を持っている人が多く、旧ソビエト時代に先祖がもらった家が郊外にあったりするなどは、ご当地の歴史ならではの住宅事情もありました。エストニアでは生涯のうちに2~5回くらい家を買い換えるのだそうで米国の住宅事情に似ています。

エストニアでは不動産はよく売れているそうです。利回りは表面5-6%と日本からすると普通ですが、比較対象としては他のユーロ圏を持ってくるべきでしょう。ユーロが使える国の中では利回りは(カントリーリスクはありますが)高いほうだと思います。

そんな小さな国に需要はあるのかといえば、地方からタリンに人口流入してタリンは人口が増えているとのことです。
しかし、街を見渡した感じ、それほど大きな開発をしている雰囲気はなく、新興国にありがちな、広告が不動産の看板ばかり。ということもなく、バブル感はありませんでした(現地の人が言うには「価格が高騰して大変だ」とのことでしたが)

外需はといえば、フィンランド人やイタリア人が不動産を買ったりしているそうです。しかし、それほど外国投資家が流入している感じもありませんでした。外国人からすればユーロ建てというのは投資しやすく、すばらしいと思います。

pro kapitalの物件 Kristine City

中低所得者向けの物件と思われます。計画段階では全900部屋。区画ごとに分割して作って、売って、また別の区画を作って・・という、よくあるやり方。
私が見た区画は45世帯中41世帯が10ヶ月の営業で売れていた。85%は実需とのことで、私の感覚では売れ行きは好調ながらバブル感はなしです。
建築を始める前の段階(プレビルド)でも、どんどん売れるとのこと。

 
天井高が高いのはいい

賃貸客付けには3ヶ月かかるとのこと。
コンクリートのレゴブロックのようなモジュールを工場であらかじめ作り現場で組み立てる。ジョイント部分には現場でコンクリートを流し込んで接続。とてもチープな構造ですが、地震が来ないので問題ないそうです。
ノルウェーなど近隣の先進国でも、鉄筋コンクリート造の躯体の柱がとても細いので、むしろ日本の新耐震基準は世界ではあり得ない強靱さなのでしょう。


ジョイント部分にコンクリートを流しているところ

70平米程度。平米2,300ユーロ程度(エストニアでは平均的な価格)なお、国で一番いいところでも平米4,000ユーロほどだそうです。ユーロ圏にしては安く見えます。
車で2時間のヘルシンキ(フィンランド)の平米単価の半分以下~下手すると4分の1です。ここには価格上昇のポテンシャルがあるように見えます。


内装のレベルは悪いというか安っぽい

固定資産税は年間で数十ユーロのみ。月の管理費は冬場のセントラルヒーティング費用を含めて140ユーロ/月くらいとのこと。
管理組合の組成は2017/1から義務化された。それ以前は住民で多数決をしてかかった費用を免責按分であとから徴収するなど自主管理が主流。このあたりは発展途上国の香りがします。
歴史的な建物は法律により保護されていて壊せない。ソビエト時代の建物などはリノベしてコンドミニアムとして民間利用します。
旧市街の教会よりも高い建物は建ててはいけないという規制があるとのこと。

ヘルシンキに近い海沿い(KalamajaのKalarannaプロジェクトなど)は最も高い。旧市街も高いと思われる。
郊外の家は7万ユーロくらいで買えるとのこと。

ローン事情

現地人向けローンは、人により金利が違いますが住宅ローン金利は概ね3%、自己資金20%くらいです。自己資金20%は諸外国に比べてもハードル高めだなと思いますが、ほとんどの人は家を買う国民性だそうです。


こちらは商業銀行ではありませんが。

外国人にローンは出ませんが、うまく資産などを証明できれば自己資金30%でいけるとの話も。世界平均でも30%は普通です。2017年11月現在のレート。けっこう良い金利が取れているようです。
日本の金融機関も欧州のクレジットリスクで稼ぐとかやってみたらどうなのでしょう。

SWEDBANK AS
Liivalaia 8, 15040 Tallinn
As a rule, we offer loans for up to 80% of the market value of the residential property that you intend to buy.
If you live in Tallinn or Harjumaa, your minimum monthly net income needs to be 640 euros, and if you live elsewhere it needs to be 540 euros.

Car loan 8%-19% per annum
Small loan 15%-25% per annum
Overdraft 18%-25% per annum
Student loan 5% per annum
Credit line 13%-25% per annum


2019/03/15更新