[2020]タイ(郊外不動産の供給過剰)

書きかけ
供給過剰が観測されるバンコク郊外の不動産

バンコクのいい物件とは

・やはり都心に近いことが大事。SiamやAsokに近い場所は「バンコク心臓部」として価値がある。バーンラック地区のマハナコンタワーなどもランドマーク。
・ショッピングモールやスーパーマーケットに直結や隣接は「生活便利」となる
・日本とは違い道路が汚くて歩きにくいので5-10分も歩く物件は「駅から遠い」物件となる
・チャオプラヤ川沿い、山や森、Rama9公園など自然が豊かな場所にはそれほど価値が見いだされていないと思われる(欧米的な住環境評価とは異なる)

グリーンライン(スクンビット線)沿線の研究

Kheha ~ Kasetsart Universityを走るグリーンライン沿線について研究

Sena Nikhom

Kasetsart University駅前には新築コンドらしき物件が見つからず。

隣駅のSena Nikhomの駅前(直結ではなく1分くらい歩く)にはPremio Quinto(2019築)という新築コンドあり。2020年3月現在で賃貸は10,000バーツ/月程度。27平米程度の1bedルーム。低層棟の複数構成となっており、小規模物件ゆえに共用部分に目立った設備はないが、一応、プールや芝生など、どこにでもあるものは完備。売買は3M THB程度で売りが出ている。

この物件の問題は、駅から近いにもかかわらず、駅前があまりに騒々しく汚く交通量が多いので1分歩くのがとてもストレスであることだろう。駅に気軽に行けるとはいえない。

Siam, Chit Lom, Phloen Chit

Siam周辺のショッピングモールなどの情報は他の現地在住の日本人の方が詳しいので他ページを参照されたい。
バンコクの良いところは日本人の誰かが日本語情報を出していて、日本語でいろいろな情報を探せることである。日本の離島といったら言い過ぎだが情報の調べやすさで言えば日本と大差がない。

2020年3月、コロナで緊迫するバンコク中心部サイアムパラゴンではタイミング悪く旅行展示会のようなイベントが開催中。
ダイヤモンド・プリンセス号の感染報道の直後にチャオプラヤ・プリンセスのチケットを売るタイ人。マスクをしながらクルーズ船のチケットを売っている。

Siamのポイントは、Siam Discovery, Siam Center, Siam Paragon, Central Worldなどの巨大ショッピングセンターはSky Walkという空中歩道ですべてつながっているところ。この界隈で駅直結だと、中心部のすべてに歩いて行かれるというわけだ。

さらに多少、経路が複雑だが、道路(汚い、交通量が多くほこりやPM2.5がひどい)を歩かず、Central Chidlom というショッピングモールの中を抜けてCentral Embassyにも行かれる。つまり、Siam<>Chit Lom<> Phloen Chitの3駅にバンコクの一番いいところがすべて集まっているといえる。エルメスやルイヴィトンなどのブランドものもこのエリアに集結している。

Phloen Chitはホテルオークラが直結していて日本人観光客には便利なホテル。小ぶりだがPhloen Chit直結のローズウッドホテル(2019くらいにできた)も使い勝手が良い。また、Phloen Chitにはセントラルエンバシーという高級な商業施設とパーク ハイアット バンコクがある。食品マーケットやフードコートはここがタイで一番の高級店か。

Nana

こちらも詳しい人多数と思われるので他の人に譲る

Asok

地下鉄のSukhumvit駅と同じ場所にあり乗換駅となっている
Terminal21には、たいして役には立たないが見ていると楽しい系のアイテム(キャラグッズや雑貨など)がたくさん売っている。ここには、グランデ センター ポイント ホテル ターミナル21という5星ホテルあり。

フジスーパーという日本食材のスーパー、その近辺には日本人向けの病院、不動産仲介業者などあり。
日本人がこの界隈に住むのは、子どものインターナショナルスクールがバンコク中心部でないと送り迎えのバスが来てくれないなどの事情もあるらしい。家族で住むと5万バーツ(20万円)+くらいの月額賃料になるエリア。最近はトヨタなどの駐在員の賃料予算も下がってきているとのこと。

目の前に汚い屋台がたくさん出ていて、邪魔な観光客が夜中まで騒いでいるエリアなど、住環境が悪い場所でも高い。歌舞伎町の住居も他と変わらず高いのと同じ原理と思われるが。

プロムポン~トンロー

日本人がたくさん住んでいるらしい。日本食の店も多数。

エカマイ

ゲートウェイエカマイなるショッピングモールには大型のMax Valuがあり24時間営業している
このあたりまでは、準都心中心部といえよう。

プラカノン>オンヌット

「オンヌットなどは一昔前は何もなかったが、最近は、中心部が高騰しすぎて、このあたりに住む日本人が増えてきた」(現地不動産業者)とのこと。LotusとTescoという、日本人でも、まあOKを出せるレベルの大型スーパーマーケットあり。

Bang Chak

駅前にはたいしたものはないと思われる

Punnawithi

駅前はさえないが、Sky Walkで徒歩5分(実質的に駅直結)のところにTrue Digital Parkという中規模ショッピングモール+オフィス+ベンチャー育成拠点あり。訪問時は、オンラインゲームPUBGのイベントをやっていた。ユニコーン企業を生み出すことがテーマとなっているショッピングモールだが、それほどめずらしい仕掛けは見当たらず。

True Digital Parkは便利だよ。ということで、当施設に直結でWhizdom Connectというコンドミニアム(2017年築)あり。賃料は2020年3月現在、1bed 29.5平米で13,000 THB程度。

Udom Suk

駅前にOne Udom Sukなる商業施設があるものの、小規模でわざわざ行くほどでもない感じ。駅前が交差点となっており交通量が多く環境は悪い。

同じく駅前にはIdeo Mix Sukhumvit 103という駅直結コンドがあるが2010年築であり、タイで10年も経過しているとかなり古さを感じる。賃料は25~30米米で10,000~12,000バーツ程度。HipFlatによれば、2020年3月現在、1172部屋の当物件は売りが112部屋、賃貸が220部屋も出ている。重複登録やすでに完売の部屋も多数あると思うが、他の物件も同じようにたくさんの空き部屋が観測され、作ったのはいいが使われていない。という部屋が多く余っている様子。

3,000バーツくらいにして貧しい人に住ませれば、と思いがちだが、そこは経済原理が働いており、8,000~10,000バーツ以下で貸す部屋は基本的にない。というのも、このレベルのコンドはおおよそ2.5-3.0M THB(1,000万円程度)で売られているため、利回りは表面4%程度にしかならない。
それに加えて、バンコクでは、賃貸仲介は借り手は無料、オーナーから1ヶ月手数料が基本(オーナーが弱い時点で供給過剰感もあり)のため、実質利回りはかなり低くなる。それにも関わらず、借入金利は5%である。外資系企業勤務で年収1.5M THB(500万円)くらいあれば、自己資金10%でOKだったが、最近は厳しくなっているとのこと。もう少し属性が良ければフルローンもあり(もちろんタイ人のみ)だったとのこと。

ここから車でメガ バンナーというIKEAを含む超巨大ショッピングモールに行かれる。メガ バンナーはブランドものまでは行かないイケアやユニクロなど中所得層向けの(日本人から見ると)ちょうどいい価格と品質のアイテムを多数取りそろえており、タイでは貸床面積最大級のショッピングモールのひとつ。

Bang Na

バイテック(BITEC)展示センターという国際展示場のような大型施設あり。それ以外はたいしたものなし。ここ以遠は物件数に比べて人が少ないエリアとなってくる。

Bearing

特に目立ったものなし

Samrong

ほぼ駅直結でThe Metropolisという物件あり。新築Studioタイプで10,000バーツ~。一応、川を渡った向こう側のメジャーシネプレックス&ビッグCにSky Walkで直結しているが、ここのショッピングモールは非常にローカル色が強く、The 発展途上国という感じ。日本人はグレードの低さを感じると思われる。

BTSはSamrong止まりの車両も希にあるので、ここより先は未開の地という感じである。とはいえ、待っていればすぐに次のBTSが来るしどちらにしても各駅停車しかないのでSamrong以降でも駅の数だけ遠くなるというだけで急激に過疎ることはない。

Pu Chao

パナソニックの大型工場があり。向かい側にはトヨタとホンダの大工場もある。駅から巨大な象のモニュメントが見える。エラワン美術館のものらしい。
ほぼ駅直結で新しめのビッグCがあるが、品揃えは低グレード品ばかりで先進国感覚の日本人が買えるものは限られている。

隣にIDEO Sukhumvit 115(2017年築)というコンドあり。このエリア界隈となると、新築から1-2年、誰も入居者が入っていなくて、入居者募集をしても誰も来ない系の部屋が目立ってくる。
1フロアにStudioや1bedが30部屋程度、全部で998部屋あるはずだが人影はまばら。おそらく、1フロアあたり数部屋しか埋まっていない。逆に998部屋すべてが埋まったらエレベーターが4基しかなく大混雑が予測される。部屋数だけで言えば、ブリリア有明スカイタワー(EV=11基)などと同じであり日本ではトップ10に入る大所帯である。
共用部分にプールなどがあり、今のところは人がいないので広くて落ち着いており使いやすいが、全世帯が埋まったら機能しないほどの広さ。管理室が言うには、約1000室の内700は使われていて300は空室とのことだが、駐車場や廊下の状況などを見るには逆ではないかという気も。3-4割くらいしか人が住んでいないように見受けられる。

駅から徒歩5分くらいのところにも新築コンドが2棟ほどあり。Pu Chaoだけでも遠いのにさらに5分歩くとは遠い。駅前1分のIDEO Sukhumvit 115が余っているのに、徒歩5分の物件はどのように売っていくのだろうか。

Phraek Sa

駅前に最近できたロビンソン(スーパーマーケット)があるが、それ以外は何もない

Kheha

2020年3月現在では終着駅であるが、ここから先にも延長されそうな気配あり。この近隣には特に何もないが、車で10分くらい行くと、Ancient Cityという屋外型の博物館テーマパークあり。1963年の開業らしいが、最近、全面リニューアルしたと思われ、ほぼ新築風。看板の中国語など観光のターゲットは中国人であることが読み取れる。

ここからさらに車で進むと、バンプー リゾートという海辺のリゾート(というほどではない)がある。リゾートといっても昭和50年代のような古いレストランがあるだけ。外国人が行っても楽しくはないと思われる。地元の人向け。

シーロム線沿線の研究

Talat Phlu

ICON SIAM方面。トンブリー地区。シーロム(マハナコンタワー)やサイアム駅につながっているので利便性はよいエリア。それでもTalat Phlu駅付近には大量のコンドミニアムが供給され、1bedは賃料10,000バーツ程度(築浅では最下限)で出ている。

Bang Wa

駅からスカイウォークを無理矢理延長してきて10分くらい歩かせるコンドAspire Sathorn-Ratchaphruekあり(写真中央)これは一見の価値あり。駅直結といえば嘘ではないし、歩きやすい道なので地上道路を歩くよりはよいが、いやいや、よくぞここまで延長してきたな。という感じ。

よく見ると、空室の窓には目張りがしてあり4割くらいは未入居(2018築なので1年半経過時点)のように見える。

対郊外のコンドミニアム供給過剰感のまとめ

郊外の大規模コミュニティはすでに過疎っている

郊外に建設された1ルーム中心で1,000部屋程度の中~大規模コンドは駅前でもだいぶ過疎っていて間違いなく供給過剰感。これからどうなるのか。かなり危ない。
コンドは(売る側の利益率を考えて小さい部屋をたくさん作ったということと思うが)studio~1bedくらいの一人暮らし用の30平米くらいの部屋が多い。ファミリー向け2bedは供給が多くない。一人暮らしで月10,000~15,000バーツを払える単身者がどれだけいるのだろうか。間取りの比率を見るだけでも危ない。

タイ人オーナーにインタビューしたところ、賃貸もつかないので、インカムゲインのネット利回りなどないようなもの。今後10年で50%くらい値上がりしてくれないかと祈っている。とのことだが、金利5%を10年払うので、彼の理想シナリオ通り50%も値上がりしたとしても、まだプラマイゼロ程度ではないか?どう計算しても投資家は赤字である。

One Bangkokはタイミングが悪い?

ここで2020年、コロナで不動産市況が冷え込むと、現在、バンコクの最大の再開発計画であるOne Bangkokの先行きが危ぶまれる。2022-2025年くらいまでにかけて六本木ヒルズのような複合施設を作るわけだが、そこまで好景気が続くのか?かなりあやしい。

 

 

 

 


2020/03/09更新