2014/09/30

2014年9月までのタワーマンション相場動向

■品川・五反田エリアを得意とする仲介業者へのヒアリング
・当支店の顧客の7割は実需(自分でマンションに住む人)
・残り3割は、ひとまずマンションを買って「投資にも相続にも」と考える人。相続税制の改正により相続を意識している人は多い。

■外国人富裕層動向
・台湾人がタワーマンションを買っているという話は希に聞くが、現場で何年も動いていて出くわしたことはない
・外国人富裕層の成約事例は、全体で見ても数%以下など影響は多くないはず
→玉川の実感とも一致。テレビで台湾人がレポートされているのに見覚えはあるがごく少数が動いているに過ぎないのでは?
→日本の不動産業者は外国人に慣れていないため、少しでも外国人が増えると「最近は、外国人の買いがものすごい!」などと言っているのでは?

■特筆すべき物件
・品川エリア
シティタワー品川 定期借家物件2008年築
発売当初は大人気物件。当時3000万円程度→現在は6500万円
当初5年間は賃貸不可、転売不可の特約付きで販売されていた

・港南エリア(品川駅の右側。いわゆる湾岸エリア)
2008-2009年、当地にマンションが建ちはじめた当初は、サブプライムの影響、また、近隣に何もなかったことから安価であった
当時は、安価であったため、価格が高騰した今でも、住人の属性は「それなり」の人
当時は㎡50万円程度。現在は㎡100万円程度へ
それらの人は、購入当初よりも値上がりした物件を売却し、1-2千万円という「この地域に住む人の属性から考えると」巨額とも言える売却益を得て、安価な横浜などに引っ越し、現金化を手元に残すことを選ぶ人も少なくない

・大崎地域の可能性
大崎ウエストシティタワーズをはじめ、最近、建築されたすべてのマンションの売れ行きが順調
工業地帯、オフィスエリアのイメージだが、商業施設が充実すれば、利便性で有利、また、価格は山手線としては安価な当地は価値が見直される可能性も

■品川新駅について
・泉岳寺エリアは、もともと低層マンションが多く、物件数がない(売りに出ている物件数が少ない)ため、新駅ができたからといって急に活況ということはない
・新駅に期待はするも、それにより価格が上がっていることはない
→不動産は株とは異なり、期待されている施設ができて安定稼働して評判が立ってから価格に反映されるため

■製造コスト上昇による物件価格上昇
・土地の仕入れが高くなっている
・メーカーによる性能偽装問題が発端となり、防火サッシの規制が変わり、戸建て1戸あたり100-200万円の製造原価UP
http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/special/article/column78/
→3000万円程度の低価格住宅では特に、全体に占める割合が大きくなり苦戦必至。しかし、価格勝負物件なので値上げはできずビルダーが利益を削ることに
・建築単価の上昇=職人不足+材料高騰+土地高騰
2年ほど前の建築コストは坪100万、1年前は120-130万、現在は160万
→バブル期と同じく専有面積を若干狭くして単価は据え置くなど苦肉の策で乗り切る
・現在では都心で㎡100万は高級とはいえず「普通」、㎡75万以下は割安に感じるとのこと

■値上がり傾向にもかかわらず物件購入意欲が強い理由
・もっと高くなって自宅を買えなくなってしまう不安
・売主からすれば、五輪までにもっと高く売れるかもしれないので売り止め →売却物件数が少なくなっている
・新築住居(消費税のかかる物件)に有利な新住宅ローン控除制度(Max400万)
→消費税増税を相殺するための新住宅ローン控除制度です
・借入金利が安いので返済負担感はなく、なんとかなっている
→借入金利が安いことで帳尻が合っているという点は重要です

■価格が上昇しているエリア
・都心5区だけでなく、赤羽、王子、有明など、以前なら「よくない場所」とされていたエリアでも震災後20%UP

■今後の価格見通し
・建築単価、土地仕入れともに高止まりが予想され製造原価が下がらないため、価格下落の理由なし
→これはおおむね皆さん業界関係者は同じ意見です
・この影響により中古物件も連れ高している

■震災以降の売買成約頻度
・震災直後は、売買、賃貸ともに湾岸から内陸への引っ越しが相次ぎ活況(通常比5割り増し?)
・それ以降1年ほどは様子見が続き取引低迷
・2012/4以降は緩やかに上昇
・2014/3消費税増税直前は急増
・2014/4消費税増税直後は冷え込むも5月からは戻ってきており緩やかな上昇傾向