2016/01/08

「不動産投資1年目の教科書」で紹介しているExcelシートの機能改良版

新しいバージョン(Rev.2016.1.8)をリリースしました。

いままでは単年度の税引後P/Lのみに焦点をあてた作りでしたが、購入から売却までのB/S(純資産増加)も把握できるようにしました。
これを見れば「保有期間中にCFがあまり出ない物件でも、x年保有して売却すれば最終的に手元にいくら残る。その利回り(IRRとマルチプル)はy%だ」という計算ができます。
http://cpx.co.jp/article-estate/491

[Rev.2016.1.8の特徴]
・今までのバージョンでできたことは、新バージョンでもほぼすべて可能
・(P/L項目-表示変更)「テナント募集仲介・広告費」と「原状回復費用」を別項目にした
・(P/L項目-表示変更)繰越欠損期末残高を表示するようにした
・(B/S項目と売却試算)毎期末に「保有期間中の税後CF累計」「ブレイクイーブン売却価格」「税務上の土地建物簿価」「税務上の物件売却益」「物件売却に対する実効税率推奨値」「売却時譲渡益課税」「物件売却時税引前CF」「物件売却時税引後CF」「当期純資産増加額」「純資産(購入から売却までCF総額)」を表示するようにした
・(B/S項目と売却試算)毎期末ごとに「想定物件売却価格」と「物件売却に対する実効税率」を設定できるようにした
・(収益指標試算)毎期末に「税引前IRR」「税引後IRR」「税引前MIRR(再投資なし利回り)」「税引後MIRR(再投資なし利回り)」「マルチプル(CF総額/初期投下資金)」を表示するようにした
・(at a glance項目)「ローン支払い月額」の内訳として「うち元金支払い月額」「うち金利支払い月額」を追加した
・(削除した機能)売却時の仲介手数料は1通りのみ設定して、いつ売却してもその手数料が適用されるようにした(前バージョンは2通り設定できた)
・(バグ修正)Excel内のバグ修正履歴シートをご覧ください

マニュアルがまだできていませんが、旧バージョンを使っていた人ならば、概ね見れば分かると思います。

このExcelシートに実装されていない項目で投資判断に必要な要素はほぼないといっていいでしょう。
あえていうなら、建物構造別に賃料の経年下落率を反映くらいでしょうか。
これはすぐに実装できるのですが、個人的にインフレやリノベ(CAPEX)による賃料上昇もあり得るかと考え、あえて入れていません。
また、賃料が下落するシミュレーションだと銀行に出すときに見栄えが悪くなってしまうので、なくてもいいかと思います。
将来的には、借入金の中途借り換えシミュレーションなども実装できればと思います。