2013/05/04

アベノミクスによる異次元の量的緩和が不動産市況に与える影響

【新アベノミクスで何が変わるのか】

 アベノミクスと呼ばれる一連の景気刺激策は、4月4日の日銀の黒田新総裁が議長を務める金融政策決定会合の決定事項により、大きく流れが変わりました。4日の発表は、将来的に経済史の教科書の1ページとして刻まれるであろう重大な方針転換です。

■分かりやすい金融政策

 マネタリーベース供給を倍増、J-REIT 300億円/年を買い入れ、2年間でインフレ(CPI)2%、年限を問わず新発国債までを含めた債券の買い入れなど、外国人投資家を含め、誰にでも分かりやすいメッセージを発信しています。

マネタリーベースが14年末までに2倍、長期国債の買い入れ残高も2倍と分かりやすいことが特徴。(表の出所:日本銀行)

 特に、マネタリーベースの増加を確約したことは、不動産市場にも大きな影響を与えます。マネタリーベースの増加とは、日銀当座預金の残高を増加させることと概ね同義です。

■今までの量的緩和では資金は循環しなかった

 今までの量的緩和は、米国QE(Quantitative Easing = 量的緩和)に倣って、 金融市場主導の株高を牽引してきましたが、実体経済への波及は、ほとんど感じられのせんでした。

 なぜなら、金融機関のマインドとして、量的緩和政策に踊らされ、 気を大きくして、リスクを取って中小企業に対して融資を拡大してしまうと、最終的に焦げ付いたときに、結局は銀行が責任を取らされることを、過去の歴史上、銀行は知っているからです。そのため、銀行は「ジャブジャブ」のカネ余りと言われながらも、日銀から供給された資金で、再度、国債を購入して低リスク低リターンの運用を続けていました。

今までの量的緩和は、少しずつ様子を見ながら買い入れていく旧来の日本的な方式であった。

■新アベノミクスは資金循環の構造を変える

 今回、日銀は、日銀当座預金の量を倍増すると同時に、財政規律を保つための自主規制である銀行券ルール(日銀が引き受ける長期国債の総額を日本銀行券の流通残高以下に収めるという政策目標)を一時停止してまで国債の買い入れを決定しました。これは、日銀は、国債残高問題と量的緩和というトレード・オフの2つの課題に対して、量的緩和を優先することをアピールするものです。

-不動産的にはここが重要-

 これは、国の主導で、銀行がリスクを取って国債以外の資金の行き場所を探すことを後押しし、個人や民間企業に融資などの形でお金を回すことを要求したとも言えます。

 なぜなら、日銀は、マネタリーベースの倍増と同時に、毎月の国債発行額の7割もの量を買い入れることを宣言しています。これだけの国債を市場から買い上 げれば、市場には国債が品薄となり、自然と価格が上がります。ほとんどゼロに等しい利回りの国債を買い続けることは銀行(ほか、生保などの大口機関投資 家)から見ても経済合理性を欠くため、これまでのように、供給された資金で国債を買い続けることはできず、各金融機関は日本国債以外の運用先に、なかば強制的に切り替えることを迫られることになるからです。

4月23日(ブルームバーグ): 日本生命保険は2013年度の運用計画で、円金利資産に振り向ける約7000億円のうち、国内の低金利傾向が続く場合は超長期国債などの残高増加を一時抑制する方針だ。その分はヘッジ付き外債、社債、貸し付けなど短期の投融資に振り向ける。新規に増加する運用資金は1兆円を見込んでいる。

4月4日の発表後、複数の大口機関投資家から、日本国債のみでの運用を抑制する方針が発表されています。

 旧アベノミクスでは、銀行に提供した資金で再度、国債が買われてしまい、資金が民間に循環しませんでしたが、国債を購入するという選択肢を封じられた今、資金はようやく、民間融資へ流れようとしています(その前に、民間融資よりも安全なM&A資金や為替ヘッジあり外債の購入が先のようですが・・・)

-ここまで重要-

■金融機関と国策

 さらに、アベノミクスと呼ばれる一連の政策は、国策として行われている金融政策です。それでも銀行は積極的な貸出の要請に対してNo と言えるのでしょうか。それは非常に言いにくい回答でしょう。なぜなら、銀行は金融庁の管轄のもとに動いています。純粋な民間企業ではないことは明らか で、国の方針に逆らうことは許されません。融資担当者の姿勢も徐々に変わってくることが期待できます。

 また、国を挙げてデフレ脱却と言って、かつてない英断をしているタイミングで、銀行が融資を出さないために景気回復が遅れること があれば、銀行が批判の矢面に立たされます。銀行の経営者であれば、誰しも量的緩和策の意図に沿った営業方針を採用することになるでしょう。仮に、アベノ ミクスが官製相場で先行きが怪しいと思ったとしてもです。

■日銀は金融機関の融資を後押し

 そして、あまりメディアでは取りあげられていないようですが、注目すべきは、日銀は、貸出支援基金というファンドを設立して、各金融機関に対して、民間への資金供給を後押ししている点です。

 資金の多くは、強い円を背景とした外貨建てによる外資企業の買収資金提供を想定しているようですが、それ以外にも、実体経済に良い影響を与えそうなテー マも盛り込まれています。たとえば、「成長基盤強化を支援するための資金供給」では、金融機関が100~1000万円の融資を行う際に、日銀から金融機関 に対して0.1%で資金を供給するプログラムです。これは、明らかに零細企業やシーズ期のベンチャーの育成支援目的の予算(実質的な小口資金のばらまき)と思われます。

西京銀行のプレスリリース

当行では、地域経済の活性化に貢献するため、『さいきょう日銀貸出支援基金ファンド』の取扱を開始しますのでお知らせい たします。本ファンドは、金融緩和効果を一段と浸透させるために日本銀行が創設した貸出支援基金の趣旨に則り、地域経済の成長基盤強化と円滑な資金供給を 目的とした”総額200 億円”のファンドであり、地域の皆さまをサポートするため、通常より低い金利での資金供給を行うものです。

このように、民間金融機関の融資姿勢に影響を与えはじめている。

不動産に関連する事業では、住宅ストック化支援事業、サービス付き高齢者向け住宅(サ付き住宅)などに対しても0.1%の特別融資枠が確保されています。

■不動産融資に対しても積極的に

 このようなアベノミクスの主旨から考え、今後、不動産の融資基準は大幅に緩くなり、物件は購入しやすくなると考えています。

 ただでさえ、震災後から断続的に投資物件価格は上昇しています。アベノミクス以前より買いたい人が並んでおり、売り物件は少ない状況です。それに加え て、1月からは、買いたいだけでなく、実際に買う人が非常に増えています(複数の業者へのヒアリングによる)足下の状況から判断しても、物件価格は今後も融資基準の緩和が主導して上昇することは間違いありません。

■消費税増税までは金融主導の好景気。その後は財政政策でカバー

 アベノミクスの3本の矢の2本目、公共事業を中心とする財政政策は、GDPの1%以上に相当する規模での実施が決まり、期待は高いものの、まだ、民間や企業にその代金が支払われるタ イミングにはなっていません。それらが財政政策の資金が民間に行き渡り、金融市場だけでなく、実体経済からも景気の良い話しが聞こえるようになるのは、入札、契約、納品、支払いのスケジュールを考えても、早くとも今年の冬以降だと思われます。従い、2014年は、個人でも実感値として景気の回復を認識できる時期になるのではないでしょうか。

 また、増税が勲章である財務省の立場に立ってみても、2013年を最高潮に盛り上げ、2014年4月の消費税増税を迎えることを望んでいると思われます。足下の景気が急回復していれば、消費税増税への批判も少ないためです。

 つまりは、消費税増税までは金融政策で証券、不動産業を刺激し、消費税増税後は財政出動により地方の建設業(波及効果として飲食店など)を潤わせるというのが、安倍政権の考えるベストシナリオではないでしょうか。

 もちろん、アベノミクスは日本単独の金融政策であるはずはなく、為替水準にも大きな影響を与えるため、米国とのプランすりあわせ(円安容認など)は当然 に行われているはずです。消費税増税を悲願とする日本側のお願いを、米国も何らかの見返りのもとに手伝うことになっていると見ても不自然ではありません。

■REIT価格の見通し


年間買い入れ300億円。時価総額8兆円に対するウエイトは小さいが、浮動株が少ないので、アナウンスメント効果と併せて、それなりのインパクトはあるはず。

 REITの購入は、日銀が直接に行うのではなく、大手証券会社に対して業務委託して買入をすることになると思われます。買入のルールは、過去の証券市場の事例と同じ方法であるとするならば、価格上昇局面では購入をせず、価格が下落した際に一定量を拾うというオペレーションになるはずです。そのため、一度上がった株価は、日銀の買い支えが働き、下がりにくい相場が続くと考えられます。

日銀はこれまでにJ─REITを計79回で1338億円購入している。13年末までの買い取り見通し1400億円(14年末は1700億円)に対し、残りは62億円。
[ロイター ETFを26日に216億円購入、前回と同額=日銀 2013年 04月 26日 19:09 JST]

■金利の見通し

 10年国債の価格推移を見ての通り、すでに金利は十分に低いのですが、短期から長期、さらには新発国債も含めた日銀の買入が決定されたことにより、債券価格は高位安定(=金利は低下)し、今後も数年は間違いなく低金利が続くと考えられます。

 その結果、住宅ローン、不動産投資ローンも低利で借りることができるようになり、購入意欲は向上。投資物件について言えば、借入金利の低下により、収益を生みやすくなります。低金利が今後数年続くという下支えは、借入金利と利回りのスプレッドを取ろうという投資意欲を引き立たせ、不動産の上昇傾向に拍車をかける要因です。

■アベノミクスに水を差す外部リスク

 このような成功シナリオに対するリスク要因としては、韓国vs北朝鮮の交戦、中国バブルの急な崩壊、地震や原発など、日米政府だけでは管理できない外部要因が考えられます。 一方、今回の日本の量的緩和については米国とは友好的に(政治的に邪魔される ことなく)遂行できると考えています。

 あえて言うならば、日本の国策は、あまりアテにならないものが多かったという過去の歴史は、今回の政策の信頼性を下げる要因とも言えます。

■足下の景況感

  不動産売買の市場は、震災から6ヶ月間は様子見ムードにより市場が麻痺していましたが、それ以降は緩いペースではありますが、毎月価格は上昇している実感があります。実需マンション(一般の人が住むマンション)でも、「年明けからは値引き要求を受け入れずとも提示価格で購入する人が増えており、価格は値上がり傾向(大手不動産業者による)」とのことで、不動産業者も投資家も、強い相場というコンセンサスを共有しています。

 当社へ訪れる相談のお客様も4月は増えています。顧客は、まだアベノミクスの将来的な成功を、完全には信じていない(今までの日本の政治のダメさを知っている世代の人たちなので仕方ないですが)しかし、アベノミクスが本格的に浸透する前に早く物件を購入したいという要望は、非常に増えています。また、4月は、顧客以外にもファンドの組成、新規事業の提案など、景気の良い時期特有の提案持ち込みが増えているのも特徴です(これは、4月でみんなやる気に満ちあふれているという交絡要因もありますが)

■個人投資家は、いかにアベノミクスに乗るべきか

 アベノミクスがベストシナリオで進めば、都心部は、株式や不動産価格の高騰など金融政策主導で潤い、地方は、公共工事などの財政政策により潤うことが考えられます。地方へお金をばらまくのは自民党の得意技であるので、財政政策による工事代金が入金となる1-2年後あたりは、地方にも一定の恩恵があると考えられます。

 しかし、このアベノミクス政策で最も良い影響を享受できるのは東京都心(地価上昇率が高いため)であることは間違いありません。都心のRC住居(2~5億円、表面利回り8%、駅10分以内、築20年程度)で手頃な物件があれば、なるべく借入を多くして、早期に購入することが望ましいと考えています。

 不動産の売買については、都心に位置する数億円規模の中古RCという不動産業界における一般的かつ中心的なレンジは、競争が激しく、昼間働いている平均的な年収の人には、手の出しにくい状況が今後も続くと考えられます。そこで、ひとつのアイデアとして、区分の高級物件(有名なマンションの最も小さな 3000万円程度の部屋)も推奨しています。

 今年の1月以降は、実需物件も値上がり傾向であるため、そのような高級実需物件を、将来の価格上昇期待を考えて、港区、武蔵小杉、中野など、今後も値上がり期待の持てるエリアに購入し、最初は自分が住んで、後には賃貸に出す、または値上がりしたところで売却する。値上がりしなければ住み続ける、という投資と実需のハイブリッド戦略も少資金の投資家は検討に値すると考えています。また、土地から仕入れて賃貸物件を新築する、賃貸併用住宅を住宅ローンで新築するという選択肢も十分に現実的なマーケット環境となっています。

■アベノミクスから5年後、10年後は?

 5年後の2018年 デフレ、不景気に慣れている日本人からすると、景気の高揚を予測するには多大なる想像力を要しますが、米国と安倍政権が全世界的な量的緩和策を失敗させない限り、5年後は今よりもCPIや物件価格は高いはずです。そもそも、日本以外の国、そして、経済の原理として、何もなければ経済は緩やかなインフレ(不動産高)となります。5年後には、失われた20年の終焉と、本来のノーマルな経済の循環を取り戻していると願っています。

 10年後の2024年 10年後のマクロ経済予測は困難であるため、構造的な問題にも触れてみましょう。東京都のマンション・アパートは、80年代バブル期に作られたものが25%程度とダントツに多いという統計が あります。2024年には、それらの建築物は築40年という高齢を迎えます。ここで、建て替えバブルを期待したいところではあるのですが、現行法制(区分 所有法)では、ほとんどの建物の建て替えは事実上、不可能であり、 法改正が必須です。今後、古い建物を長く使うようなエコ政策となれば景気を刺激しませんが、耐震の問題も含めて、国家主導で建て替えをキャンペーンするような政策を採れば、2024年頃には、(2024年の経済状況が悪くないことを前提とすれば)建て替えミニバブルもあり得るかもしれません(なお、 2013年現在では、国交省の住宅ストック活用・リフォーム推進事業などの主旨を考えても、建て替えよりも耐震補強などで既存建物の活用と延命という方向 性となっているように見受けられますので、あまり建て替えバブルには期待していません)