2018/12/20

不動産売却の時に考えるべき債券ショート評価益(概要のみ)

概要のみの書き途中だが忘れないうちに書いておきたい。

不動産を売却するときに論じられるのは、不動産がいくらで売れるのか。それだけだ。しかし、プレイヤーの多くは地域金融機関から、おそらく5年、10年くらいは動かないであろう、半固定ともいえる借入金利で借入を起こしていることに着目したい。

不動産を売却すれば、この半固定金利の借入を返済することになる。そして、安いときに借りた金利は今借りたらもっと高い。ということは、安く借りていること自体に価値がある。ここまでは誰でも分かる話ではあるが、ではその価値とは、いくらなのかを計算した者はいない。

じつはこれを計算することは非常に重要である。計算は非常に複雑なので、そのうち暇なときに追記したいのだが、我々が金を借りるということは、金融機関から見れば金を貸すことであり、それは債券を買うのと一緒なのである。
そう考えると、金融機関が我々に対して持っている債権は債券と同じように理論価格を計算することができる。たとえば、それは、金利1%で10年固定(長プラ等に連動することになっているが実務上は実質固定として)、償還は毎月少しずつ(元利均等)、30年後に満期という債券のようなものである。

ということは、我々、債務者は同債券をショートしているのと同じポジションを持っているのと同義である。ここ重要。

債券をショートしているのだから、(半固定で安く借りた借入は)金利が上がれば値上がり益が出る。
金利1%で借りた既存借入が1億あったとして、新規借入は2%じゃないともう借りられません。となったとき、既存の1%で借りた借入にはいくらの市場価値があるのだろうか。この評価益とは「普通なら2%払わなければならない地合において、1%の安い借入を肩代わりして背負える権利」である。
これはとても複雑な計算になる(毎月の残債減があり、固定期間の後に変動が来たりするので普通の債券計算機では計算できない)が、債券のディスカウントキャッシュフロー計算機をExcelで作って等価となる点を探せば、それにいくらの値上がり益が出ているかが分かる。

不正確を承知で超単純化して考えれば、1%と2%では年間100万円違うわけだから10年固定なら1,000万円の差額であるので、1%の借入の肩代わりには1,000万円の価値がある。(実際は、割引率、期中での償還などがあるので、その半分くらいの理論価格なのかな?)

それも含めて売却するかしないかを考えるのが、金利上昇局面での正しい売却の意思決定であるはずだ。