負債の値上がり益についての考察

安価に借りたローンはそれだけで利益だ。という話なのですが、スワップの考え方と一緒で
・(新条件)金利が上がって、いま普通に借りると2%、
・(既存条件)去年1%で借りられていて残存29年
とすると、想定元本1億円とすると、毎年金利差100万円×残存29年=2900万(単純化のため残債が減らないとして&再投資なし単利の場合)の価値がある。

実際には、残債は減るので最初の数年は金利差100万円がほぼそのまま適用されるが、元本の減少につれて金利差額も減る。
(さらに、厳密には、貸す側の立場でIRR同率になるまで既存条件の債権を価格下落(借りる側からだと上昇)させて複利計算すればよい)
変動金利でも、ほぼ固定なのでこのような計算が擬似的に成り立つ。

物件売却時はこの価値(スワップ差益のような)を計算すべきですね。
これは、Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべてにも入れそびれた新概念。名付けて、負債の値上がり益。ですね。
法人ごと売却して次の人に融資を引き継ぐような場合は、この負債の値上がり益も考慮するといいですね。