玉川陽介がどんな質問にもすぐに回答するありがたいQ&A掲示板
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質問者

米国個別株を数千万程度の小規模で現物で売買する場合、楽天証券などを使わずに、
日本国内からIBを使うメリットはなんでしょうか。
手数料は多少安いですが、海外送金や確定申告の手間を鑑みて、
口座作成を迷っており、お手ほどき頂けますと助かります。

質問者

いつもありがとうございます。

先週にトルコリラショックにより暴落しました(一時的に戻っておりますが・・・)。
・今回のこういった暴落は、政治的な問題と考えられますが、経済もうまくいっていないのでしょうか(不動産等を見ますと、世界中のお金が日本より集まっている気がします)?
 これに便乗して富裕層がうまく安いところで購入しているとも言われておりますが?

・新興国、BRICsの通かも今後のアメリカの利上げの影響により、一段と下げる可能性はあるのでしょうか?

・新興国などの株について、長期的に見れば成長余力があるので、保有していても問題ないと思っておりますが、いかがでしょうか?  

タイトル(省略可)
新興国等の今後の動向
質問者

不動産決済引渡しの時の質問です。
銀行の個室などで先方へ入金を済ませ着金するまでの間、先生は自分から積極的に話しますか?それとも沈黙しますか?10~15分ほど空白の時間があると思います。みなさんも過ごし方を教えてください。

質問者

最低限で沈黙するのが良さそうです、毎回行きたくないと思いますね
司法書士代理で行かなかった事はあります、その時は普通に楽天銀行から振込しました

質問者

先生のところ1階に飲食店入居してるようですがゴキブリ大丈夫ですか?同じ1階に事務所があると虫とか匂いが気になりそうですが

質問者

たしかに、あのピョーンと飛び上がるクモが出ますね

質問者

玉川さん。いつもありがとうございます。『Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべて』のご著書のP.99に、1物件1法人のメリットとして、

「個別の不動産ごとではなく、法人ごと売却してキャピタルゲイン課税を少なくできる可能性がある」

と書かれています。これは、

個人の短期譲渡→約39%
個人の長期譲渡→約20%
法人の利益800万まで→約25%
法人の利益800万超→約37%

と比べて、未上場株式の譲渡益への課税約20%のほうが安いからということでしょうか?そうであっても個人の長期譲渡と同じ税率ですよね?

質問者

お忙しいなか、迅速なご回答ありがとうございます。資産管理法人の業態が株式会社だったとしても、有限会社だったとしても、合同会社だったとしても、未上場株の売却扱いになるようです。こちらの国税庁ホームページの2の(1)のマルイチとマルニにあたるかと思います。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1463.htm

質問者

VXXが久しぶりに急騰しました。
ここの板で最高値当てゲームはできますか?

タイトル(省略可)
VXX
質問者

玉川 陽介先生
お忙しくいらっしゃいますなか、
早急に大変ご丁寧な御回答を下さり
本当にどうもありがとうございました。

投資の御専門の豊富な知識と
長いキャリア御実績から
分かり易く、且つ詳細に御教授下さいましたことに感謝の気持ちでいっぱいでございます。

これからも、玉川先生の教科書、書籍で
じっくり投資を学ばせて頂きます。
本当にどうも有り難うございました。

質問者

玉川先生。
いつも書籍で、沢山学ばせて頂いております。
本当にどうもありがとうございます。

突然このような質問を致します御無礼を何卒お許しくださいませ。
本当に申し訳ございますせん。。

日本円のままの保有が不安なのですが海外銀行やプライベートバンクで
安全な所は、やはりスイスや香港上海銀行でしょうか。
また、アジア新興国の不動産投資は
何に気を付けて選ぶことが一番大切と
お考えになられていらっしゃいますか、
御教授頂けましたら幸いに存じます。
抽象的な質問をしてしまい、本当に申し訳ございません。
ごめんなさい。

質問者

日本で保有する税引後の現金を海外投資するのはドブに捨てるのと同じです

海外ビジネスなどで得た利益がすでに海外に有るようなエキスパートは海外での運用も視野に入れるしか無い

というか選択肢だと思います

質問者

玉川さん他、その他の人々に聞いてみたいのですが、保有物件の空室を埋めるための活動ってどんなことされていますか?
物件に対するリフォームとか、修復は除いて。

というのは、物件に対する補修とかの方法は本があったりするのですが、「営業」「マーケティング」あたるような、
入居候補者に対する売り込みについては、具体的に語られることが少ないような気がしたので。

外国人留学生へ売り込みたいときは、どういうところに行けばいいか?
シェアハウスなら?
ファミリー物件を法人向けに売り込みたい場合は?
などなど。

やっぱり、客付け会社への広告料ですべて解決・・・ですかね?

タイトル(省略可)
保有物件の売り込み方法
質問者

外国人狙いならFacebookで募集したらすぐ決まります、ただし最近は外国人も立地が悪いと来ないですね、立地が良くて狭い方が人気でます

質問者

実際に営業、マーケティングを行うのは元付業者ですので元付け業者(管理会社)選びに気を付けています。物件を囲い込まないか、レインズにすぐ載せているか、販売図面、写真の取り方がエンドに訴求するものになっているか、客付け業者(社宅や外国人に特化した業者など)に営業しているか、情報変更などの際にアットホーム等ポータルサイトの客付け業者の載せた情報がすぐ変更されているか、些細なことですがそれらがきちんとなされている元付け業者は少ないと思います。そういう会社であれば情報が広く流通しているはずなので空室期間は比較的短く、またそれでも空室になるのは物件の設備、または条件が市場とマッチしてないということなのでそれから条件面や物理的なことを考えています。

質問者

ターゲットの言語で募集専用のFBアカウントを作ったら外人の間で勝手に広がって問合せメッセージ来ます。
自分はたまたま外国人を雇用していてアカウント作ってもらったら連絡めちゃ来ました。
同じ方法で求人も速攻決まります。
いずれも無料なので自営業者は必見です

質問者

例えば日本にいる中国人留学生は、
中国人留学生便利情報 https://www.facebook.com/groups/308792199269670/ 
のように特定のアカウントを見てチェックしているようです。そのような場所からつながっていきます

質問者

どちらかと言うと国別で集まってるいるので、台湾人のバイトを探したいなと思えば台湾人が集まってる日本のバイト紹介のような空間に友達申請してバイト内容を入れればドカドカくる感じです。
キャセイパシフィックの乗務員も来たので、意外と広い人材を探せそうです。(うちでは簡単なバイトだったので採用しませんでしたが 汗)

質問者

元付業者もスタッフによって変わったりするので、平均的な募集方法で平均的な仕事を普通にやってくれる会社が管理して平均的な結果がでる物件が良さそうですね。

質問者

やはり、基本的なことがまずできているかということですか。一つ気になっていたのが、レインズとか、アットホームにきれいにのせても、多数の物件のなかの一つになってしまって、なかなか決まらないこともありそうと感じました。やはり、ぱっと見で明らかな訴求能力のないちょっとイマイチな物件は、客付会社に広告料を積んで、来店した客にプッシュしてもらうことは必要じゃないかとも思いました。

質問者

元付業者は情報発信元ではありますが、実際に客を付けるのは物件近隣の賃貸業者で、賃貸業者は周辺の特定地域の物件に非常に詳しくなっていますので、元付業者がアットホームに綺麗に載せたかどうかと言うより、賃貸業者に部屋が空いたかどうかが伝われば結果は大差ないです。

賃貸業者の担当者の物件紹介方法や、物件の好き嫌いなどによって運命が変わる方が多いと思います。

最低でも、「あの物件は空いたらいつも綺麗だから とりあえず回っとくか」と賃貸業者の頭にインプットされていると良いかと思います。その、とりあえず回っとくかの理由のひとつに広告料が多いというのも有りだと思います。

質問者

やはり、最後に行きつくのは、顧客と直接接する営業マンなんですよね。色々調べてみましたが、熱心なオーナーは、1件1件、自分の物件の広告をもって賃貸業者へ飛び込み営業にいったりするようですね。対会社での営業というより、営業マン1人1人に顔と物件を覚えてもらうのが重要なんでしょうね。でも、こういうのをやっていると、規模拡大は難しいんですよね・・単身者向けだと、回転も速いのでなおさらです。難しいです。

質問者

横から失礼します。新米大家です。
買って半年、いまだ退去もないため払ったことがないのですが、
ズバリ広告料とは何なのでしょうか?
客付けした担当者に成功報酬で渡す、入居者がいなければ増えていくロト6のようなものですか?それとも物件を紹介しに行く足代のようなものでしょうか?

質問者

広告料についてはご自身で直接不動産会社やネットで調べた方がいいかもしれません。かなり重要な部分なので理解を深める必要があります

質問者

営業マンへ顔を覚えてもらうという点ですが、あまり特定の人にたよりすぎるのはよくないですね。不動産業界は結構出入りが激しいようですし。最終的には、物件の力を高めることに戻ってくるんでしょうか。

質問者

金融業界で働く中で、日本財政、経済に関心を持ち、今後の日本の経済と資金循環をどうつくるか?をテーマに
玉川さんの著書を拝見させていただいております。
現状、米国では経済指標が全体的に良い方向に動いていて、トランプ大統領の思惑もあり、
米国財政赤字を縮小すべく、世界を巻き込む貿易通商問題も米国中心に進んでいます。
わたしは、交渉次第では日本は更なる金融危機・経済停滞になりかねないとも危惧しておりますが、
頼みの綱はアジア経済との連携により、米国第一主義路線から伏線を張ることだと感じています。
そのあたりは玉川さんはどうお考えでしょうか?

また、日本人はリスクを好まない傾向が強く(保険や預貯金は好きだけど)、
なかなかリスクを取りに行くことをしないことが問題視されています(金融的に)。
欧米富裕層中心の投資活動を、どう日本に定着させることが望ましいか?
現状は短期売買的なFXや中長期の積立投信、または玉川さんのような不動産投資による中期的な収入源確保を
目指す方などいらっしゃいますが、まだまだ「投資」というだけで「ただの儲け話」「損する人が大多数」
「金融会社の手数料商売」といったネガティブな見方をする方が多いのが現状で、本質的に関心を持つ層は
少ないと思います。
玉川さんはどのような観点で投資活動を始められて、それを仕事にしようと思われたのでしょうか?

タイトル(省略可)
玉川さんへ個人的な質問です。
質問者

玉川さんの回答、質実ともにリアリティがあり、丁寧に回答いただけたことに感謝いたします。
個としての価値観と、日本全体を捉えて動く政治のような仕組みと、相容れない中でなかなか私自身で整理しきれない物事が多過ぎて難しいと感じることの多い現代ですが、玉川さんのようにしっかりと自身の価値観や指向性を持ちながらも社会に流されない生き方に感銘を受けます。
わたし自身はそれほど強くもなく独立性も持てずで中和的な生き方しかしていませんが、これからは自身を際立たせる能力の発揮の仕方が有利であると思います。
お金や投資というだけで嫌悪感を示す方が多い中、真摯な回答をありがとうございました。

質問者

一面のコメント拝見しました。

不動産投資は当分お休みされるのですか。

タイトル(省略可)
不動産投資
質問者

先生は現在の流れに合わせて自己資金2ー3割に予算は拡大しないですか?

質問者

先生は非常に恵まれた才能です。
能力不足で賃料インカムより安定した再投資先が無いと判断した場合、2ー3割入れて買い続けても良いと思いますか?

質問者

初めまして、相続の場合にマンションの時価額を決めその時価額に対して法定割合で代償金を支払いますが、エクセルを使って計算させることは可能でしょうか?
取得費に対する経費や税が大きく違ってきます。
使える場合はどこにどのような数値を入れれば良いか、ご教授いただけますと幸いです。

タイトル(省略可)
相続時の収益マンションの代償分割に付いて
質問者

相続ではなくグループ間取引の価格の設定方法を知りたいです

質問者

東日本銀行で取引先に架空の営業所を登記させて不正に融資していたとニュースがありましたが、登記簿謄本に登記していない支店や営業所は口座開設は出来ても融資は受けられないのでしょうか?

質問者

インチキだけど犯罪ではない  たしかに!