玉川陽介がどんな質問にもすぐに回答するありがたいQ&A掲示板
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質問者

大型マンションの新築購入を検討しております。某有名地域の定期借地権の物件であり、割安感があります。
長期的にインカムゲインで保有する予定であります。竣工すれば周辺地域の中ではランドマーク性が高く資産維持できると見込んでおりますが、如何でしょうか?
定期借地権マンションに関して何かご知見がございましたらご教示頂けますと幸いです。

質問者

シティタワー品川も定期借地権タワーマンションですが、70年の残存期間があれば、20年程度のインカムは結構よりと思いますが?

質問者

実需物件で資産価値云々っていうのは、ここの話題にそぐわないというか、そんな感じですよね。根本的に食い違ってる

質問者

お世話になっております。不動産投資1年目の教科書を購入しEXCELシートをダウンロードさせていただきました。
その中で消費税利率を変更しようとしましたが、シート保護がかかり解除できません。
パスワードを251ページのものと揃えて頂けるか、何かご対応お願いできないでしょうか。
何卒宜しくお願い致します。

質問者

お世話になります。不動産投資一年目の教科書、収益計算の全て、の著書2冊を読んで勉強中です。今回の質問は、デッドクロスについてです。不動産屋から、木造2008年築の物件を紹介されました。ノンバンクで、頭金なし、5800万円の融資を2.9%で引けます。物件の表面利回りは8.9%、13年間で毎年133万円の原価償却が出来ますと。しかしシミュレーションかけますと、原価償却できる13年目までに積み上げた累積CF943万円が、原価償却できなくなった14年目から減り始め、最後の融資返済年である30年目には累積CFは283万円まで落ちる。なにもしなくてその金額なので、修繕費用が掛かれば、余計に目減りします。その後は返済がなくなるためCFが増えはじめますが、14年目から30年目までキャッシュが減ることに対しては、どのような対策が出来ますでしょうか?もちろん、より高利回りの物件を低金利で借りれば良いのかも知れませんし、頭金を積んで返済額を下げれば良いのかもしれません。売却も一つの方法だと思いますが、都合よく売れるとは限らないかと思います。そこで、虫のいい考え方ですが、なるべく頭金なしで不動産事業をして、なおかつデッドクロスに対応できる方法がございましたら、ご教示頂けるとありがたいです。宜しくお願い致します。

タイトル(省略可)
デッドクロス対策について
質問者

追加で物件を購入しトータルで判断する。途中で売却する。の2つかと。

質問者

耐用年数越え融資期間対応のの信金などに借り換え。
残債減って、土地値割合が増えているので、応じてくれるところは多いですよ。

蓄積CFと融資で、大規模修繕実施→減価償却費が高まり、課税所得を抑え、デッドクロスの勾配を緩くできます。

質問者

VXXを取引できる業者ではストップ狩りはありますか?別の口座で米国VIでトレードしてると、ちょっとストップ狩りぽい約定があるので、、

タイトル(省略可)
VXXについて
質問者

返信ありがとうございます😊

質問者

こんばんは。
不動産の勉強を始めて三ヶ月ほどの初心者です。先生の著書「収益計算の全て」を読みシュミレーションしようとしましたが、入力項目である固定資産税、都市計画税計算項目の
9.評価証明(土地の評価額)
10.評価証明(建物の評価額)
11.評価証明(土地の固定資産税課税標準額)
が不動産業者に問い合わせても教えてもらえません(というかわかりませんと言われます)
9については土地の路線価ベースで調べて公示価格で割り戻すのかな?と思うのですが、10と11について、何か簡単に計算できる方法など教えていただけると助かります。

タイトル(省略可)
評価証明の算出方法について
質問者

承知しました。ありがとうございました。

質問者

玉川先生は土地ありきの物件評価とお見受けしております。

過去の取引例から、整形地に関してはある程度推察が付きます。
台形くらいならまだしも、不整形地の場合はいかがされますでしょうか。

過去の取引事例で、整形地と不整形実勢土地値の乖離が大きい場合は、なおさら実勢土地値の評価の振れ幅は大きくなります。
もしや、不整形地はスルーされますか?

タイトル(省略可)
不整形地の評価において
質問者

マーケットバリューの推測に関しまして。
例えば、旗竿地ですと、同じ形は多いとは限りません。
路線価なら、影地、不整形地補正率を鑑みて推定しやすいです。

ですが、実勢土地値だと、唯一無二の土地評価の側面は強くなります。
特に、不整形地だと、日陰・間口の通行性などから、実勢土地値の評価は人によって割れます。

そもそも過去の事例もあくまで参考であり、正確な土地形状、接道、間口が大きく異なると比較しにくいことも多いです。
市況の変化も考えると、抽出するサンプルも、あまりに過去のものは省く必要もあり、nを多くすることはできかねます。

不整形地において、その誤差を少なく見積もる技を教えて頂けないでしょうか。

質問者

時間軸の設定の仕方によって、利回りは変わるようですが。
かなり安全そうです。
玉川さんはやられてないのでしょうか?
そのこころも教えて頂けますと幸いです。

タイトル(省略可)
NTアービトラージ
質問者

JGB Futuresを狙う理由が何かあるんですか?

質問者

なるほど!確かにFXとかより旨味ありそうですね。

質問者

旧聞で恐縮ですが、路線価を相続税評価額の計算に用いるのを国税庁自ら否定しにきました。

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO52324200Y9A111C1CR8000/

この判決の影響として、タワマン節税®️で吊り上げられた最上階プレミアム住居を始めとするお高め区分が下がることが見込まれそうですがどう思われますか?
そうなると次は路線価の何倍までなら目をつけられないとかの手探りが税理士さんとか沖さんたちの間で始まるのでしょうか。

タイトル(省略可)
相続税評価額
質問者

相続税が0円になるまでの租税回避行為はやりすぎで悪質っていうことなんですね。
ゴーン無双演説が今、日経で流れていますが、99.6%有罪、結審まで5年など、全世界に日本の闇が知らしめられて、司法当局も少しは恥ずかしい思いをしているのかなぁと思いますが、国税の後だしじゃんけんもこれで少しはよくなってくれればと思いました。

質問者

日経はテレ東の協力で英語の同時通訳だけは準備したようだけど、アベマは仏語の通訳も準備しててテレ朝との差を見せ付けられていますw
日経テレ東勢の情報量半分、残念….

質問者

最近カズMAXという投資家さんが、二〜三年以内に円の価値が急落(というか崩壊)するファイナルクラッシュ説を唱えています。その場合、不動産の価値はどうなりますでしょうか。。