玉川陽介がどんな質問にもすぐに回答するありがたいQ&A掲示板
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質問者

はじめまして。
シートの保護を解除したいのですが、パスワードを教えていただけますでしょうか。

タイトル(省略可)
シートの保護の解除について
質問者

実勢土地値を重視される玉川先生にお尋ねします。
測量なくても公簿売買でも買われますか?
ある程度の土地の減少のリスクをカバーできるなら是とされそうですが。
いかがでしょうか。

結局は投資が成り立てば良いですよね。

タイトル(省略可)
公簿売買でも良い?
質問者

ありがとうございます。
さらにもう一点お尋ねします。

建築基法や検査済証とか関係なしとのコメも以前ございました。
もしですが、上記状態で震災が起きて、入居者様死亡した際、
オーナー責任が問われると思われます。

ご対応プランをお教え頂けないでしょうか。

質問者

ありがとうございます。
最後にお聞かせ下さい。

東京、平成築20年内で検査済証なし
もみたことがあります。
一見全く問題なさそうな躯体で。
実際、何故検査済証ないのかもわかりませんでした。

こういった物件なら、どう判断されますか?

質問者

子ども(幼稚園~小学校低学年)の習い事として、
一つ選ぶとしたらどういったものが良いと思いますか?(大人になって食い扶持を稼げるという観点で。)

語学、音楽、運動、あとは公文のような総合塾。
最近でいえばプログラミングになりますかね?
そういえば幼少期から投資を教えてくれるような
学校はないですね。

質問者

プログラミングという回答かと思いましたので
意外でした。幼少期のプログラミングスクールだとscratchを使っていくはずなので
やっていないよりはマシという解釈ですかね。

親としては3か4を希望したいところですが、
今のところ全うな親(のはず)なので、
普通に行けば1か2ですね。
金融リテラシーは玉川様の新著をベースに
色々教えこもうとおもいます。

新著楽しみにしています。
ありがとうございました。

質問者

Youtuberや会社経営者が信金や銀行に行った時、いかに無力なのか少年達が知る方法が有ればよいのだが

質問者

たしかに、相手が無力だと自分が有能でも無力化する

質問者

の場合です。
もっと長く持てば、利益あがったろうに。。
と思うと、後悔ばかりです。

メンタルコントロールはどのようにされてますか?
損失時の方が、メンタルコントロール容易かもしれません。

タイトル(省略可)
早めに利食いして、後悔
質問者

メンタルコントロール云々ではなく、自分の素質を見極め受けれるべし
とのことですね。

投資だけでなく、幸福の実現という人生観にも当てはまりそうです。
投資はただの一つの側面なのかもしれません。
壮大なテーマになりそうですね。

質問者

トレーダー素質はないとのご自覚のようですが、
それならオプション買いはしないご方針となります?
売り専でしょうか

質問者

リーマン後、アベノミクスは別ですよね。
(貴著より読みとらせていただくと)

つまり、ある程度のステージ達されたから。
でしょうか。

持たざるものは、個別株、Op買でのリスクを取らないととも読み取れます。
深読みですかね。

質問者

個人的に好きな記事です。オプションには夢がありますね。
https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2019-10-18/PZJWDPDWLU6G01

質問者

不動産投資初心者です。 こんな質問していいのかどうかわかりませんが。
手持ち資金で目黒区に1LDKの区分マンションを1部屋買おうと思います。
事情があって、数年の間、キャッシュフローが欲しいので、しばらく賃貸に出して、将来的には自分が住んでもいいし、子供に住まわせてもいいなと思っています。
先生のご本を読んだり、このHPのナレッジベースで勉強させてもらったりして、仲介業者にいろいろ資料だしてもらい、内覧までこぎつけたのですが、実はこの物件は専任媒介であることに気づきました。 つきあいのある不動産屋さんを買い主側の仲介に入れてくれないかと申し入れましたが、丁重に断られました。 初めて付きあう不動産業者と直接取り引きはちょっと手続き的に不安あるのですが、買い主の意向であっても、専任媒介であれば、買主側の仲介業者は入れられないのでしょうか?

タイトル(省略可)
専任媒介について
質問者

なるほど、そういう業界ですか。 代理ではなく、媒介だから利益相反とまでは言えないけれど、1社で売り主、買い主双方の利益を代表するのはそもそも無理があると思いますけど、しょうがないですね。 専任媒介なので、他の会社には物件情報ながれていないから、売却交渉もされていないし、そういう意味では、一般的に価格交渉の余地ありと言えますでしょうか? また、媒介手数料もいわゆる「両手」だから、交渉の余地ありとも言えるのでしょうか?

質問者

いや、どんな業界もそんなもんだと思います。 お金もらって初めて、商売完結ですから。 担当者レベルでは目の前のことしか考えないですね。 いろいろ、ありがとうございました。

質問者

業界人です。

質問された様に業者を入れたい場合、先ずはその入れたい業者に、売り側の業者にコンタクトして貰わないとダメです(もちろん満額で)。初動が間違っていますね。

それでも可能性が少し上がる程度でしょうが。

まともな業者であれば、満額で買付を受ければ、売主に話しますが(売主は仲介が片手だろうが両手だろうが関係ないので)、この辺も売り始めてからどれぐらい期間が経っているか、売り急いでいるか等に拠って決まってきます。

質問者

利益圧縮のため、減価償却がとれる築古が欲しくなるじゃないですか。
築古木造を買うとして、売買手数料のオーバーヘッドがばかにならないですよね。
そこで二棟売りの物件を二人で買って、四年ごとにお互いに交換売買をするっていうスキームを誰でも考え付くと思うのですが、あまりそういった事例を見聞きしません。大屋さんの会等では、このようなパートナー探しとかしてるんでしょうかね?
なにか、この手法に穴がありますでしょうか?
あ、不特定多数がみるこのようなけいじばんにふさわしくない内容であれば、スルー願います!

質問者

穴とまではいきません。
購入時は良いですが、売却時は売却益がかかります。
減価償却とった分だけたっぷりと。
その心構えだけが必要では。

質問者

なので誰かと交換や売却するより、税の繰延目的でさらに買えば良いだけです
繰延続けてる期間はボーナスステージなので連チャンを狙うパチンコのように。。。

質問者

法人税、払ってしまったらいいんじゃないでしょうか、単なるコスト、単なる数字ですよ。

法人税ってそんなに痛税感ありますでしょうか?

ご自身が払っている所得税+住民税の高いところの税率(限界税率)は何%でしょうか?
50%とか43%とかいってませんか?(無税生活ならば、失礼。)

所得税+住民税が正直一番キツイです。

質問者

みなさま、アドバイスありがとうごさまいます。
やろうとしていたことは結局単なる税金の繰延行為なだけなんですね。先のことまで考えていませんでした。orz

質問者

だからみんな車買ったり、家具買ったりして経費を積み上げつつ消費をすることで日本経済の刺激に貢献して売り時を待っているんですね。すばらしい!

質問者

「結局繰延行為なだけ」という言われ方が間違いで、結局繰延続けるゲームで何度かうまく繰延て30年やってます、30年間の実行税率は10%くらいです。とかそういう事だと思います

質問者

出口として、建物解体で更地売却にて消費税を回避して手仕舞いする予定の案件もあります
素直に払うとしても、ひとまず拡大側を優先しないと種銭が小さくて再投資も小さいという問題にもなってしまうと思うんです

質問者

やった!ちょと褒められた

質問者

計算式のブレークイーブンの売却額がいまいち解りませんが、解りやすく項目別に解説いただけますでしょうか。

タイトル(省略可)
収支の計算式において
質問者

s&p500 の先行指標のラッセル2000の有効な使い方とゆうのはあるのでしょーか?同時にチャート表示してもほぼ同じようであまり先行指標として使い所が難しいですw

タイトル(省略可)
先行指標について
質問者

天才はニュースを見ないとも仰っていましたが、
玉川先生ご自身はニュース等をどの程度参考にされるのですか?

質問者

玉川さんの居住用の住宅の仲介業者のイメージってどんなでしょうか。うそつきが多いなど、エピソードがございましたら、知りたいです。よろしくお願い致します!

質問者

https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2020-02-06/Q5AP93DWX2PU01?srnd=cojp-v2
コロナウイルスで大こけするかと思いました。
先週、vixショート軽くエントリーしておいたからその分含み益ですが。
予想外です。
もっと、vix上がってもよさそうでしたが。
玉川先生のご予想はいかがでしたか?

タイトル(省略可)
米国 好調 予想外
質問者

やべえ、聞いた私が馬鹿でした。
次元が違いすぎる。。

質問者

ビッグブリッヂの死闘に大変興味があります。IB証券でオプション勉強中です。

1. テスラのOTMのNaked call short(本質的価値にTime valueの乗った一か月後くらい限月のプレミアムが高いやつ?2/4のチャートをみると760近辺?)
2. テスラのCall shortだとInitial Marginがプレミアム×200%~400%くらい必要?なので口座のNet Liquidation Valueの4分の1程度の額まで全力Short
3. 高騰したらすぐに手じまい出来るよう画面に張り付く。暴落したところで買い戻す。約500%ゲット?

質問者

下記の2点に関して、ご教示いただけますでしょうか。
1)マルチプル
不動産取得税を分母にいれていない理由はなにか理由があるのでしょうか?
不動産購入時の諸経費合計という意味では、支払いの時期に若干のずれはあるものの、取得に要する費用という意味では、計上して計算したマルチプルの方がよいような気がしておりまして、
お考えがあるようでしたら、教えていただけると助かります。
2)税引き後IRR(MIRR)とマルプルの関係
マルチプルが1未満となっている場合でも、IRR(MIRR)がプラスの利回りになっているのは、若干違和感がありますが、こちらに関してもご教示いただけますでしょうか。
感覚的ではありますが、マルチプルが1未満の場合には、初期費用を回収できていないと認識しているのですが、そのような場合は、IRR(MIRR)はマイナスになるような気がしております。

タイトル(省略可)
不動産投資「収益計算」のすべてに関して質問
質問者

ご回答ありがとうございます。
なるほど。ありがとうございます。

私が使っているバージョンは、かなりむかしのもので【tokuten-2017-3】バージョンのものでした。

今、ネット上のに公開している2019-10-16のデフォルトの数字のYear 2年目のマルチプルが0.81に対して、税引後IRR:6.8% 税引後MIRR:5.9%について、どうでしょうか。
教えて頂けると大変助かります。

質問者

お忙しいところ、ご丁寧にいろいろ、ご確認ありがとうございました。

質問者

米国VIのトレードしてるとごく稀にs&p500 が上昇してるのにVIは下がらず逆に同じように上昇するケースがあるのですが、これは大量の売りが入った以上に大量買いが入ってボラが沢山ある時にしか起きない現象なのでしょうか?

タイトル(省略可)
またVIについて
質問者

個人税率計算シートの青色申告控除について、まだ事業規模に達していないので、10万円控除にしたいのですが、どうすればよいでしょうか?
よろしくお願いいたします。

タイトル(省略可)
不動産収益試算エクセルシート