玉川陽介がどんな質問にもすぐに回答するありがたいQ&A掲示板
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質問者

国税OBの税理士と民間出身の税理士どちらの方が良いと思いますか?

国税OBの税理士ですと経費について細かく突かれそうですし、グレーゾーンの節税はしてくれ無さそうに感じるのですが、玉川様はどう思いますか?

タイトル(省略可)
税理士について
質問者

ウッドショックはいつまで続くと思いますか?

質問者

ウッドショックで資材高騰しており、S造やRCと建築費が変わらなくなってきてますが、木造と値段が変わらないのであれば、S造やRCで検討される方も増えると思うのですが、今後S造やRCなどの建築費用が上がる可能性はあると思いますか?

質問者

自分は所得1,000万、資産1億円(負債なし)の属性です。玉川先生の本を読み、一棟買い不動産投資にチャレンジしたいと思っております。素人質問で恐縮ですが、不動産投資ローンの申込について、地銀、信用組合等にお願いする際に、紹介がないと実質相手にされないと伺ったのですが、いかがでしょうか。自分みたいな零細個人大家はどのようにして融資先を拡大していけばよろしいでしょうか。ご意見いただけると幸いです。

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不動産投資ローンの申込みについて
質問者

信金に一億預金したら向こうから連絡あると思いますよ。

質問者

玉川さん、こんにちは。
マンション購入時のオプションでよくあるエコカラットという壁材がありますが、あれは実際のところ防湿や消臭効果はあるのでしょうか。玉川さんはリノベの時などに付けられますか?たしかに見栄えは良くなるかもしれませんが、売却時にプラスになるものなのでしょうか。

タイトル(省略可)
エコカラットについて
質問者

玉川さん、こんにちは。先日書籍を購入させていただき、Excelに入力しながら読み進めさせてもらっているものです。

p.153 ページの図4-10「経過年数ごとの経年劣化分」についてなのですが、こちらの表で考慮している耐用年数は「RC=60年、鉄骨=40年、木造=25年」のように見受けられました。住居用建物の法定耐用年数(RC=47年、鉄骨=34年、木造=22年)よりも若干長めとなっており、p.154での「耐用年数経過後は「新築時x0.20」が評価額となり、」はざっくりいうとぐらいな感覚だったのですかね。(すみません書いているうちに自己解決しましたが、送らせていただきます)

https://www.soumu.go.jp/main_content/000755427.pdf のp.78、p.251の表を参考にしました。

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家屋経年減点補正率基準表 について
質問者

書籍「不動産投資「収益計算」のすべて」に関するコメントでした。

質問者

なるほど。改正漏れの影響の可能性が高そうなのですね。

ありがとうございます!すっきりしました。

質問者

玉川陽介 日本経済解説(日本の金融システム編-DVP決済)
/blog/3392

について教えて下さい。

・証券会社は1日単位のDVP決済をしている。
・個人はDVP決済が認められていない。

このために
2019年1月3日早朝(日本時間)のように
5分くらいでドル円が4円程度動いた場合

・証券会社は1日単位のDVP決済なので影響なし。
・レバレッジ25倍の個人はDVP決済が認められていないので強制ロスカット。

結果として、個人の証拠金はすべらからく証券会社に強制的に移動させられる。
つまり個人は証券会社にお金をむしり取られる。

という事になってしまうのでしょうか?

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DVP決済について教えて下さい
質問者

すると以下のような場合、お金を失った個人は
別の個人や法人にお金を奪われるだけで
証券会社はその仲介をしているだけという事なのですね。
https://finance.yahoo.co.jp/brokers-hikaku/experts/questions/q10201494560

証券会社がマーケットメイクによって、相場を操作して
利益をむさぼっているのかと思っていました。

質問者

「これはfx業者の儲けになっていて わざとやっているケースも多く」
やはりそうでしたか。

「だいぶ昔の話ですね。」
ドル円が5分間で4円動いたのは2019年なので
だいぶ昔ではないと思うのですが
これは派手なうちには入らないのでしょうか。

いずれにせよ
・証券会社は1日単位のDVP決済をしている。
・個人はDVP決済が認められていない。
のを利用して

ドル円が5分間で4円動くような相場であっても
・証券会社は1日単位のDVP決済なので影響なし。
・レバレッジ25倍の個人はDVP決済が認められていないので強制ロスカット。
というルールなので

証券会社(FX業者)が短時間で相場を動かして
個人からお金を巻き上げているように思えたので
最初の投稿をさせていただいた次第でした。

質問者

重量鉄骨新築を建築しました。直近で法人の決算があり、減価償却を建物金額全てひっくるめて34年で取るか、建物金額全体のうち、約20%を占める建物附属設備部分は概ね15年程度の償却とするかの検討をしようとしております。ローン年数30年です。

税理士からは全てひっくるめて34年償却であれば起こらないが、一部20%を早期償却した場合、途中売却した際にデッドクロスのようなことが起きて資金ショートする可能性があると指摘されました。

そのシミュレーションをするために、減価償却の部分を手計算で34年償却金額と15年償却金額を出して、収益シミュレーションの減価償却欄に入れたいのですが、保護がかかっておりできません。
良い方法はありますでしょうか?

タイトル(省略可)
減価償却費の2階建て計算について
質問者

附属設備の早期償却期間は、本来なら起こる、税キャッシュアウトが免除される期間なので、
税キャッシュアウト免除額を蓄えておいて、将来起こるデッドクロスに備える・充てる、
で良いんじゃないでしょうか。

償却額はトータル期間で同じなので、先に税キャッシュアウトするか、後で税キャッシュアウトするかだけの違いです。

質問者

ありがとうございます!

なるほど、そうですよね、そのような感覚(キャッシュを蓄えておけば良い)でいたのですが、税理士先生が、そうではない、という話をしていたので気になってシミュレーションをしておりました。

税理士先生がいうには、売却しなければ問題ないが、減価償却を早めると、売却した際に帳簿上の利益が膨らんでしまい、結果として法人の税率の閾値の800万円を超えた部分の税率が上がり、意図しない課税額になった際に支払い対応ができなくなる、ということでした。

まあ、800万円を超えることは減価償却を早めようとそうでなかろうと年数が経過すると避けられないのであるとは思うので、付属設備を早めるかどうかは別問題のような気もしていますが、償却を早めると途中売却の際の支払い税額は上がる傾向になるのは間違いないので、一度自分の目で許容できそうな範囲かそうでないのかを見てみたいということろでした。

なので、減価償却の数字をさくっといじりたいと思った次第です。

質問者

出口の法人税節税は、そのときになれば施策いくつか出てきますよ。

予め倒産防やっておく
予め給与支払っておく
売却直前に大型修繕(バリューアップ)する_高売却に資する施策
売却時に新物件購入して初期費用と相殺する

質問者

>そもそもデッドクロスという言葉はあまり使うべきではない気がします。

そうですね、皆さん、誤った認識により、極端なデッドクロス恐怖病が蔓延ってますね。

デッドクロス(便宜的にこのワード使用しますが)状態というのは土地を購入するステージに入っているわけで償却(経費化)するものが、もはや、無い。仮に土地が減価償却できれば、デッドクロスは起きない。

デッドクロスは(会計上、経費にならない)土地購入をする上での自然現象です。人が歳をとるのと同じ、自然現象です。

質問者

玉川先生、皆様、貴重なアドバイス、ご意見をありがとうございました。

あまり気にするレベルではないということがわかりました。
改めて自分なりに消化してみたいと思います!

質問者

通常、管理委託費用は賃料の数%ですが、そこには、管理費と駐車場料金も合算して×数%でしょうか?

賃料15万円、管理費1.5万円、駐車場3万円

不動産会社に管理委託する場合、15万円に対して数%?
もしくは、合計19.5万円に対して数%でしょうか?

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賃貸管理会社について
質問者

契約書に書いてあるとおりかと思いますが。

通常、賃料(共益費除く)+駐車場(消費税除く)の何パーセントですね。

質問者

玉川さんは東京五輪はご覧になっていますか。

タイトル(省略可)
東京五輪
質問者

玉川さんは仮想通貨への投資はされていますか?決済手段としての一般的な実用化は中々困難を極めていますが、法定通貨への不審など人々の意識は変わりつつあると感じています。今後の玉川さんが考える仮想通貨の未来を是非お聞かせ願いたいです。