玉川陽介がどんな質問にもすぐに回答するありがたいQ&A掲示板
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質問者

メルマガ以前登録しましたが、いつの間にか届かなくなりました。(迷惑メールにも入ってない)
定期的に特定ドメインとか配信対象から外されたりしていますか?

質問者

あ、そうだったのですか。
ちなみに今日まぐまぐメルマガ登録したら、信金紹介で先着4名様が云々という内容が配信されてきましたけど、これは結構前のネタでテスト配信的なものってことですよね(笑)

質問者

自己資金を拘束の上、名目オーバーローンが出ました。
でも、預金担保です。
すなわち実質フルローン未満。
キャッシュポジションを見かけ上多く示せます。
でもしばらくは使えません。

こういった状況でも、キャッシュ ポジションを多く取った方が、他金融機関へのアピールとしては良いでしょうか?

タイトル(省略可)
名目オーバーローン
質問者

すなわち預金担保ですね。

貸し手の銀行はノーリスク、借り手は100%損します。
見かけのBSをふかすのみ。それをメリットとるのか?

質問者

イギリスで始まったISAは、当初は10年間だけの予定だったのが、恒久化されました。
日本のNISAは、金融庁が恒久化を要望したものの、政府が見送ったと報道されました。
https://www.sankeibiz.jp/macro/news/191017/mca1910170500001-n1.htm

これはどうしてなのでしょうか?
私には日本政府がNISAの恒久化を見送った理由(陰謀や策略)がわかりません。

タイトル(省略可)
日本政府がNISAの恒久化を見送った理由
質問者

「恒久化せずに時限立法のロールというのはよくあるやり方」
「恒久化すると変えられないのでロールというカードを手元に残したというだけ」

これで腑に落ちました。ありがとうございました。

すると
日本政府(たぶん政治家ではなく官僚)は
イギリス政府より頭がいいのかも知れないと思いました。

質問者

エクセルの家賃下落率を設定したいのですがシートの解除パスワードを頂けますてしょうか?

タイトル(省略可)
シート
質問者

2019103のエクセルファイルをダウンロード致しましたが売却時手残り試算がシートの保護がかかっており手入力項目を入力できないため、どうすればよろしいでしょうか。

質問者

素人考えですが、vixショートで年利10%(海外送金が手間、資金管理が難しそう)。海外ETFで高利回り(選択が難しそう)。これらに比べソーシャルレンディングは6-8%あまり手間がかからずいけそうに見えるのですがいかかでしょう?

質問者

不動産の転売って電話営業で買取るやつですか?在庫の担保力は堅いですが、仕入れに特殊な営業手法が必要になりませんか?

質問者

最近不動産投資の勉強を始めた者です。著者読ませて頂きました。一つ質問させて下さい。
各期の減価償却費の節税効果は法人税25%分(課税所得800万以内という前提)、売却時の減価償却累計額により追加的に発生する売却益にかかる限界税率は37%(課税売却益が800万を超える前提)ということを考慮すると、小規模物件を法人保有する場合、減価償却費による節税効果は(現在価値を考えないのであれば)マイナスな気がしており、巷でいう「建物比率が高い方が買い手に有利」という言説は間違いなのでは?と思っています。こちらご意見お伺いしたいです。

タイトル(省略可)
減価償却費の節税効果に関する疑問
質問者

黒字は比較的容易な事業です。
返済年数短かったり、融資比率が大きいと理論上は黒字倒産は起こりやすいです。

が、現実的にはいかがなのでしょうか。
銀行もそこまで馬鹿ではないので、純利益がしっかり出ていれば、キャッシュの追加融資でキャッシュフローを作らせてくれたりしませんか。
すなわち、無理やりキャッシュフローを作るよりは、純利益を積み上げれば、キャッシュ枯渇は必要以上に心配しなくても良かったりなどしませんか。

多くの不動産投資家を見ていかがでしょうか。

タイトル(省略可)
収益不動産の賃貸業における黒字倒産
質問者

すなわち、オーバーローン、フルローンの方が安全という認識にもなり得ますね。
不意な出費に備えて。

もちろん、低金利前提ですが。

質問者

「CFよりも純利益の蓄積を優先すべきです。」というのは
IRRを重視する玉川流の投資手法ではそうする。という話であり
実際、金融機関はCF、PL、BSの全てを見ていると思います。

玉川流の投資手法では
「融資が断られることが9割」
/qa#comment-2398
となってしまうようですが
私はこの1年間でも3打数3安打で融資を受けています。

黒字倒産とは
PLはプラスだけれどCFはマイナス。
という事だと思いますが
融資を受け続けて規模の拡大を目指すなら
CFも考慮した方が良い。
というのが私の経験です。

質問者

ただ、都内、耐用年数内7%RC、自己資金1-2割だと、出口を含めての収支であまり魅力はない物件ばかりと思われます。
土地値低すぎ、ないし、
客付リスク高い店舗ばかり、間取りおかしい→客付コストかかりすぎる
等々。

質問者

ご提供のExcelシート等から判断するに、玉川先生は財務の透明性で銀行からの好条件の融資を引き出す戦略に見受けられますが、私は資金が数千万円程度のステージなら一物件一法人スキームのような技も有効なのではないかと考えております。この時点でも隠しごとをせずに融資を受けるべきでしょうか?

タイトル(省略可)
銀行との付き合い方
質問者

ありがとうございます。2分でこのようなウィットのあるお返事をできる玉川先生、尊敬いたします。

質問者

セレブは関東からすでに脱出・一時避難しているのがセオリーなのでしょうか

タイトル(省略可)
数十年来の台風!!
質問者

RCの本質的なメリットですよね。特に今の熱帯雨林化の日本においては。
いかんせん、RCと言ったら耐用年数からの融資期間のメリットだけに思われがちですかね。

質問者

底地投資の利回りの考え方があればご教示ください。

タイトル(省略可)
底地利回り
質問者

初めまして。
いつもエクセルシートを利用させていただいております。
ありがとうございます。

そのエクセルシート内で融資形態が元利均等となっていますが、こちらを元金均等にする方法、またはシートはお有りではありませんか?
融資を受ける際にいつも元金均等のみなので、それがあると大変ありがたいのですが。

よろしくお願いします。

タイトル(省略可)
エクセルシートの融資形態について
質問者

同様の質問が過去スレにもありますが、玉川さんは元利均等のほうが良いという考えなので元金均等のシートは用意されていないようです。
「早期返済したければ繰り上げ返済すればよいだけ」、「期限の利益が大切」、という趣旨の内容でした。

質問者

新居お引越しおめでとうございます。

質問者

事務所はだいぶ広くなったんですか?結構見た目イカツイですね
おめでとうございます

質問者

楽しみですね 上は貸すんですか?

質問者

失礼しました 笑

質問者

この辺りではかなり街中で話題になってますよ 笑

質問者

はじめて質問させていただきます。
不動産投資は完全に初心者で初歩的な質問ばかりになると思いますが、お返事いただけると嬉しいです。

マンションやアパート一棟の不動産投資に比べると、マンション投資は大規模修繕や管理会社手配などを一括で処理してくれる代わりにリターンが少なくなっているものだと大枠認識しています。
ワンルームマンションのシミュレーションをする際のシミュレーションシートの記載方法について質問させてください。

・評価証明(土地の評価額)については、路線価x平米数の計算でよいのでしょうか。
→マンションの場合、複数部屋がその土地の中に敷地面積を持っていると思うので、単純にこの計算で整合性が取れているのか疑問になりました

・評価証明(建物の評価額)については、販売の仲介会社へ聞く方法でしか知るすべはないでしょうか。

もしそのほかでワンルームマンション購入を検討する際に検討すべきことが、書籍記載以外でありましたら教えていただけると嬉しいです。
よろしくお願いいたします。

タイトル(省略可)
投資用分譲ワンルームマンションについて
質問者

 以前のスレで玉川先生は”最近、自己啓発にもちょっと興味が出てきまして(ry”と仰っておりましたが、先生が時間を使う/作る上で、マイルールや気をつけていることはありますでしょうか。

 (時間の使い方とは少しズレますが)、私は本業の役務・タスクばかりをしてしまい、投資の研究などに時間を割くことができません。役務タスクが100あれば、その100を終わらせてから勉強しよう、思索しよう、と考えてしまいます。案の定そのタスクリストが0になることはなく、ずっと役務をし、最近は自分の人生が前に進んでいる感覚が乏しいです。この負のループから抜け出すきっかけがほしくて。

 労働、副業、そして投資(研究など含む)をどのようなマインドでこなしていくか(先生が経営者時代からこなしてきたのか)、お考えを知りたいです。お忙しいところ、すみませんがお願いします。

タイトル(省略可)
時間の使い方、作り方
質問者

玉川さんの意見が常に絶対正しいとは思ってないのですが、自分にない観点から物事を見られるので重宝してます。この書き込みもとても興味深く読みました。新刊楽しみっす!!

質問者

玉川さんはなぜ学習院に行ったのですか?

狙いがあったなら教えていただきたいです。

質問者

玉川先生、お忙しいところ回答ありがとうございました。

 スレをたてさせていただいた者です。申し忘れましたが(そして匿名なのに変にボカして書いてしまいましたが)、私は会社員ではないです。中途半端に賃貸管理業を起してしまったために、現場仕事とクレーム対応と事務作業で日々忙殺されながらゆっくり死んでいっております。成功されている方がたくさんいるので、私のやり方が悪いだけでしょうが管理業は儲かるものではなかったです。

 仰るとおり今の私は思考停止状態なんだと思います。家族を失うかもしれないのは怖いですが、先生の仰られた健康寿命のこともありますし、ここらへんで一度立ち止まってみようと思います。今は少しでもお金を稼ぐことばかり考えて、日々に遊び・余裕がないので次のことは何も考えられていません。

 新刊、必ず購入させていただきます。ありがとうございました。