玉川陽介がどんな質問にもすぐに回答するありがたいQ&A掲示板
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質問者

中国の不動産や株式等が上昇しておりバブルと言われておりますが、中国はいずれバブル崩壊するとお考えでしょうか?
また、中国では、シャドーバンキングや政府公表の統計数値に使用できず、経済実態等を把握できないと言われますが、そのあたりいかがでしょうか?

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中国の経済について
質問者

投資低級者です。
玉川さんの取り組みをお聞きしたいです。
スキャルやデイトレはいかかでしょうか?やられなければ、テクニカル分析に信憑性を持たれないことになりますか?

また、富裕層の方々の上記取り組み割合はいかがでしょうか。努力に相応しないギャンブル性が強いのであれば、余裕資金がある方のみが結果を残す割合が多いのかとも思います。

ステージ別の投資対象オススメ版を玉川さんご見解で教えて頂けませんか?

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トレード手法について
質問者

ありがとうございます。自己分析せずとも、凡庸な才でありますので、まず無理ですね。

やっぱり不動産で規模を追求するのが、特徴の無いサラリーマンの一般人には再現性ありそうですね。

質問者

玉川先生はビットコインの高騰はチューリップバブルとおっしゃっていますが、ビットコインで儲かった人の話を聞くと、興味本位かつ宝くじ的な感覚で何らかの仮想通貨に少し投資してみたくなる気持ちもあります。

ビットコイン以外にもたくさん仮想通貨がありますが(イーサリアム、リップル、モナコイン、IOTA等)、玉川先生の目から見て投資に値する仮想通貨はありますでしょうか。

また、現時点では投資対象にすべき仮想通貨はないとお考えでしたら、将来どんな状況が揃えば投資対象になりうるのかもご教示いただければ幸いです。

どうぞよろしくお願いいたします。

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仮想通貨について
質問者

不動産融資についてですが、
現状の不動産融資総額がバブル期(1989年頃)を越えたニュースが以前から出ておりました。
しかし、過去の掲示板で、日銀の見解では不動産市況はバブルではないとのこと(金融システムレポート(2017年10月号))と記載しておりました。そのため、不動産融資が加熱、もしくは、加熱していないのか?
そこで、不動産融資の下記事項のについて、玉川さんのお考えをお聞きしたく、お願いします。

・日銀の見解では不動産市況はバブルではないとの見解理由(すいません。以前の掲示板を読んだのですが理解できず)
・以前の掲示板で「ハイリスク資産に過剰評価感」とは何ですか?
・現状の不動産融資総額が、1989年頃のバブルを超えた理由
・①1989年頃、②リーマンショック前の2006年頃、③2013年以降 それぞれの融資バブルについて違い・共通点について
・RC造・鉄骨造マンションが融資を受けやすいため、値段が上がりすぎている状況で、これらはバブルと考えて良いのか?
 また、今後融資が抑えられる可能性はあるのか?
・現状の不動産融資増加について、下記事項から寄与度が高い順番はどのようにお考えでしょうか?(他の要員があれば、追
 加していただいて構いません)
 ①サラリーマン投資家が参入しているため
 ②地方の地銀の運用難で、新築アパート等への融資を積極的に実施ししたため
 ③相続税対策としてタワーマンション等の物件購入のため
 ④海外投資家による不動産投資が増加したため
・金融庁の融資をストップする動向(例:地方の新築アパートを無理やり建設するのはストップ)
・銀行の融資姿勢の今後の動向(融資を減らした場合、代わりの収益先は?)

色々質問してしまい、大変お手数ですが、どうか教えてください。

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不動産融資について
質問者

ありがとうございます。
下記3つの事項を確認させてください。
①「価格が上がっているからバブルとは思いません。説明の付かないインカムゲイン利回りとなれば最後はババ抜きのバブル」
現状地主以外のサラリーマン大家(融資バブルにより今まで融資対象出なかった人)が参入してきており、RC造・鉄骨造マンションが融資が出やすい関係で価格が上がっております。その後、融資状況や不況の影響で、サラリーマン大家に
融資が出なくなった場合、キャピタルゲインの方で痛手を被り、売るに売れない状況でデットクロスを迎える可能性があるかと考えますがいかがでしょうか

②「サラリーマン大家の寄与率は低いと思います。」
メディアに不動産投資が露出しており、雑誌やニュースの特集で取り上げられていることから、感覚的にかなり増加しているように感じますが(主要なプレイヤーでなくても)・・・・

③「銀行の融資姿勢の今後の動向」
銀行・信金の貸出は、今後も融資は極端に減らないとの理解で良いでしょうか?また、金利が上昇すれば、融資を増加する可能性が高いでしょうか?

よろしくお願いします。

質問者

ありがとうございます。
「土地の価値がなく利回りが高いだけという物件は、金融機関の多様性がないので危ないですね。」これは、金融機関が担保価値を重視するという事でしょうか?
そこがよくわからないです。土地の価値が低くとも、利回りが高ければ、空室や家賃下落のバッファーがあるため、金融機関は評価が高いと考えますが・・・(担保価値は最終的なリスクヘッジであり、運用が回っていなければそもそもダメなのでは)

質問者

将来アメリカに住もうと思うのですが、向こうの不動産の価格水準や融資について玉川がお知りのことを教えて欲しいです。
中西部や南部は住みにくそうなので、なるべくカリフォルニア州などの都市部などがよいです。

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米国居住希望
質問者

なるほど。ありがとうございます!
※さんが抜けていました。失礼しました。

質問者

いつもありがとうございます。
日本の10年物の金利について、日銀による国債の買い入れ額を減少の行方及び日銀総裁が来年にだれになるかにより、金利が今後上昇する可能性があると言われております。
個人的に、原油価格高騰等により物価の上昇、米国の来年の利上げペースが予測より増加等が起こらない限り、数年は、今の水準をキープする(上昇したとしても0.5%ほど)かと思います。
玉川さんのお考えはいかがでしょうか?

また、日本の金利(アメリカ等でもよいですが)が上昇する可能性があるとすれば、どういった要因でしょうか?

話がそれますが、中国の10年物の金利はどのように動くのでしょうか?

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金利動向について
質問者

物件各単体での損益評価の方法は理解致しました。フル・オーバーローンで買い続けられるのであれば、仰る損益評価を重ねて行くのが必然です。

物件を継続購入するにあたり、銀行評価目線で債務償還年数、バランスシートの改善を意識しなければ、融資が好条件で引けず、物件購入が頭打ちなってしまいます。そのためにはある程度の自己資金を入れ続ける事で、改善のスピードも早まるとも言われています。

表題の目的での自己資金の投入割合のオススメなどございますか。

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複数物件を継続購入戦略
質問者

ソーシャルレンディングについて、利回り10%と魅力的な数値を出しております。少し胡散臭いと思いましたが、運営会社も上場企業や知名度のある企業もあることから、魅力的な投資商品だと・・・
ただ、どこが借りているかわからず、運用の実態がよく理解できないことから、投資へ躊躇しております。
玉川さんのお考え(メリット・デメリット)をお伺いできれば幸甚です。
よろしくお願いします。

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ソーシャルレンディングについて
質問者

ありがとうございます。
そうですね。運用者がどれだけ抜いているか、把握しないとダメですね。ただ、運用者もブラックボックス化して、どの業界でも当然教えないですよね(金融商品ですら社債等の販売の手数料の開示義務がない。また、不動産業界等になると儲けの秘密を隠す)。独自に情報収集するしかないですかね・・・・

「ソーシャルレンディングで10%といえば、不動産の転売業者となる」。そうであれば、運営会社が10%より高い金利で借り手へ貸しているってことですね。また、運営側の目利きにゆだねるしかないですね。
また、それ以外にも、海外への企業や小口債務者支援とあり、日本の運用会社が海外の企業等への貸出にうまく調査等できているのか?担保もあまり期待できないのに大丈夫かと思いました。
それで、小口債務者支援がマイクロファイナンスに近い投資で、マイクロファイナンスはうまくいっている例を出しておりましたが、マイクロファイナンスがどうなのか?よく、わからないです。

あと、日銀が金融緩和をしているものの、銀行による貸出が増えていない状況であり、銀行にお金が余っている状況にも関わらず、ソーシャルレンディングが市場規模を拡大していることにも違和感を感じます。そんなに貸し倒れリスクの少ない?中小企業で資金ニーズがあるのなら、銀行から借りれば良いと思うですが・・・
・・・・リスクの高い企業等へ投資していると考えた方が良さそうですね。

質問者

「自分が住む場合、家の購入か賃貸どちらがお得」という題材がよく取り上げられますが、玉川さんのお考えはいかがでしょうか?(やはり、投資としてシュミレーションをしてある物件が割安であれば、購入した方が良いとの判断になるのでしょうか?)

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持家か賃貸かについて
質問者

初めまして。不動産投資の収益計算のすべて を読んでとても論理的で楽しいと思いました。
もう一度読み直しています。見たことのない関数もあるシミュレーションシートですが
同じように真似て作って身に着けたいと思います。

寡聞にして本書を通じて、初めて玉川さんを知りましたが、ブログなど読むにつけ
世の中に対する考え方とか見方がとても面白くてためになります。

先だっての地方都市あるあるの背景とか、自殺の真因分析とか
なるべく客観的なデータを引いて、ポジショントークにならないよう丁寧にかつ
淡々とした表現が、とても好きです。

掲示板に目次をアップしていた新しい著作、いつ出ますか?楽しみにしています。

質問者

分かりました。それまでエクセルとシュミレーションの研鑽に努めます。寒くなりましたのでご自愛ください。

質問者

お世話になっております。私は、専業トレーダーをしているのですが、節税商品の定番である小規模企業共済への加入を検討しています。
しかしながら、そもそも譲渡益税だけでは事業として認められないと思いますし
仮に不動産賃貸業が主でも5棟10室以上からと具体的に謳っています。
ネットを見るとFXトレーダーの方が入られているのをチラホラ見かけますが・・・。
そのへんのところ、実際はどうされているのでしょうか?

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小規模企業共済について
質問者

人生100年時代の働き方について相談させてください。
ある本等では、AI等により、スキルが陳腐化するようになり、さらに労働年齢(定年)がどんどん上がっていくとのことで、色々な技能を積んでいく必要があると考えられ、転職、複業、大学院とかで学び直し(リカレント教育)をすべきと述べているものがあります。
上記について、玉川さんのお考えを教えてください。
ちなみに。玉川さんは、今のお仕事を続けていくお考えでしょうか?住んでいる場所も日本でなく、海外で暮らすお考えはあるのでしょうか?
よろしくお願いします。

タイトル(省略可)
人生100年時代の働き方について
質問者

はじめまして。いつもお世話になっております。
ETFではじめるインカムゲイン投資とS&P500VIXショートのDVDを購入し、
実際にIB証券に口座を作りVXXを取引しています。
口座を稼働するのに最低1万ドルが必要なので、120万円入金して、
VXXを試しに33ドルぐらいで50株空売りしたのですが、何故か証拠金に39万円近く取られており、
VXXを100株売ると80万の証拠金が必要になり、これでは2倍どころか、
IB証券での取引自体を考え直さなければいけないです。
それとも、このような状態は私だけなのでしょうか?
お忙しいところ申し訳ありませんが、ご教授のほどよろしくお願い致します。

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IB証券について
質問者

同じくVXXショートしている者として代わりに応えられる範囲でお答えしますね。VXX証拠金の計算は8月以降あたりから何度となく変更されています。現状は質問者の方が言われている通り、ショートした額(売った額)の2倍の証拠金が拘束されます。(円換算しているので$33を50株空売りで39万の証拠金なのでしょう=証拠金=$33 x @112 x 50 x 2倍 = 369,600円)

理由は、以前サポートに聞いたところ、VIXの値が低位続きなのでVIX組成商品の証拠金計算のリスク判断をあげたそうです。

IB確かに証拠金の計算や見方難しいですね。玉川さんのおっしゃるとおり日中に日本語のサポートに電話できくのが、親切で確実かと思います。自分は取り急ぎ、このへんの考え方をぼやっと理解してるくらいで運用しているので参考まで。

①流動性資産価値=現在全てのポジションをクローズしたときの資産価値
②現在の維持証拠金金額=ポジションにより拘束される金額
 例)VXXショートならポジションの2倍、株のロングならポジションの1/4
③現在の維持証拠金余力=①-② これが0以下になると強制決済開始

多くの方がVXXショート運用されているみたいなんで、どこかで情報交換等できるといいですね。>玉川さん、どこかそのようなコミュ、オフ会あればお押し下さい。

質問者

ご丁寧にご回答ありがとうございます。
IB証券に聞くのが手っ取り早いのですが、
以前、他のブログで対応が良くないと書いてあるのを見て、二の足を踏んでました。
AAPLの場合、100株の空売りで58万証拠金が増える感じなので、ほぼ計算通りですね。
やはり、2倍の証拠金を拘束されるということで間違いないのですね。
ネットで情報を探しても全く見当たらず、
もしや私だけではと思っていましたので少し安心しました(笑)
平時でこれではVXXが少し急騰して2倍になったら、4倍の拘束金が必要となり
ロスカットさえ気を付けば、ほぼ勝てると思われる取引なのですが
何度も証拠金が変更されたり予想がつかないですし
現状、IB証券におけるVXX取引は破綻しているように思います。
金利は高くなりますが、S社で取引するか
またはUVXYのプットを買うという方法もあるようです。
ただプットの場合、買うときにスプレッドがかなり開いているのと、
実際にいくらまで下がればみたいな計算が私にはいまいち難解で取引するに至っていません。

質問者

横から失礼します。私はIB証券で取引して5年ほどになりますがそれでも何回か証拠金ルールの変更でポジション整理を余儀なくされたことがあります。IB証券の場合、Order Ticketで注文出す前の確認画面で成約された場合の必要証拠金額が表示されるので、買う気がなくてもとりあえず注文画面まで出してみて証拠金を事前にチェックしています。
VXXの証拠金がそこまで高いのであればインバース型でロングから入れるXIVやVIX Futuresのロングショート等で代替できないですかね。

質問者

お世話様に相成ります。

Excelでできる不動産投資「収支計算」のすべてを拝読、ExcelをDownloadさせて頂きました。
基本的質問で恐縮ですが、資料4Aの収益シュミレーションシートのB列7行目の物件価格セルが変更不可となっていて、
パスワードがかかっていますが、自分でシュミレーションする際、どのように対応すればよろしいでしょうか ?

ご教示賜りたくお願い申し上げます。 

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Excelについて
質問者

不動産投資を始めようと書籍を購入し、収益計算のエクセルをダウンロードさせて頂きました。

早速、木造の新築物件を購入しようとしていますが、家賃の下落率を年1%でストレスをかけた数値で収益性を見たいと考えています。
そこで質問させてください。
 ①家賃下落率1%この考え方は合理的か、それとも無理がありますか?
 ②もし合理的であれば、ダウンロードさせて頂いたエクセルでその収益を確認したいのですが、どのようにすれば良いでしょうか?

宜しくお願いいたします。

タイトル(省略可)
不動産の収益確認 家賃の下落率の設定の必要性
質問者

お世話になります。
玉川さんの著作により、IB証券/VXX&PFFによる税引き前利益が年500万以上出ております。
(お支払いした本代の数千円がどれだけの収益を生んでいるか、IRRを計算したことはありません)

今般、初めての不動産投資挑戦として、横浜市でフルローン/借り入れ1.45%/表面利回り8.8%/価格7000万の新築木造APを購入することにいたしました。

収益試算エクセルで、新規法人所有か、個人所有かを決めようとしております。

サラリーマン年収600万円を継続しつつ、法人を立ち上げた場合、VXX/PFFの収入を除けば、固定費負けで個人所有の勝ちですが、
VXX/PFFでの収入をどう扱ってよいか、コメント頂ければ幸いです。

個人的には法人を実践してみたいという気持ちが強いです。

タイトル(省略可)
法人所有か個人所有か
質問者

早速のご回答ありがとうございました。
税務のお話、承知しました。国税庁に直接相談できるとのこと、ありがとうございます。
なお、自分も最初は「インカムゲイン投資の教科書」からでした。確かアマゾンでおすすめされたのかと思います。
玉川さんに感謝している一人です。ありがとうございます。

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