玉川陽介がどんな質問にもすぐに回答するありがたいQ&A掲示板
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質問者

不動産投資のデットクロスについて、耐用年数越え等の物件等の場合は数年で降りかかってきますが、どのように対応(節税?)されますか?

また、金利交渉をして金利を下げた結果、CF黒字での予定が、逆にCFが赤字になる場合があると聞きますが、どのようなケースでしょうか?

タイトル(省略可)
デットクロスについて
質問者

テクニカル分析の用語があるとは、知りませんでした。
年々、借入金利が減少し、減価償却が終了して、税金が増えるということですが、デットクロスに該当してしまうと、売却が難しくなる(建物簿価が0)ので、保有するしかないと考えますが、対策はないものでしょうか?
デットクロスになる前に売却?
よろしくお願いします。

質問者

ファンドが不動産(レジデンスやオフィスビル)を購入する場合、
どのような基準やポイントで買うか買わないか決めているのでしょうか。

タイトル(省略可)
ファンドの購入基準
質問者

本誌P237の図5-19、図5-20で(付録資料番号5E、5F)と書いてありますがどこにも載ってないの、どこに載っているのか詳しく教えてください。
よろしくお願いします。

質問者

玉川様・皆さまにお聞きします。

管理会社のお付き合いを大切にし、今まで全て言う通りに修繕してきました。
おかげで満室です。
現状は、収益も出ていますが、しだいに経費がかさんでおります。

現状としては、大家の自分に一報もなくなく、現地調査・見積もりまで出してから連絡してきます。
早い・確実・自動化のメリットではありますが。。。

良き大家を演出してきましたが、最近修繕箇所が増えてエスカレートしております。
釘をさすと言うか、緊張感を再認識して頂くような効果的な切り出し方などありますか?
関係悪化せず、できれば気持ちよく仕事をして頂くことを前提に。

などの経営アドバイス頂けますと幸いです。

タイトル(省略可)
管理会社との付き合い方
質問者

ご回答ありがとうございます。
小うるさく をもう少し落とし込むと

10畳用エアコン工賃込み新品交換
13万であったら、どうされます?
他を探して頑張れば8-9万であるかもしれません。

すなわち具体的にどの程度で、小うるさくすべきかをお聞きしたいです。
もしかしたら、上記は13万でお任せする代わりに、他の無形サービスを要求するとかですか。
しかし、玉川さんの規模でこんなことをいちいちやっているのは、時間・手間がもったいないような気もします。

大〜中規模修繕くらいで、小うるさくするということでしょうか。
それから、毎回は無理でも、思いついた時に、抜き打ちチェックのように細いことを急に指摘したりなどでしょうか。

質問者

とても高尚な禅的思考ですね。
もちろん私は役務提供グループですが、
何もせず利益享受グループとは?(動かない資産家or生活保護?)

ビジネス、貨幣価値を忘れて。。。
まるで新興宗教的な文句に聞こえてしまい、現状の具体的行動とのギャップを埋められません。
これは、卑下しているわけではなく、自分の貧困な思考が追いつかないのです。

純粋な理想を、咀嚼こともできるレベルではないようです。
成人する前は、もっと純粋だったとは思うのですが。

質問者

玉川さんのそういうとこ、すきだな

質問者

払ってあげても良いと思える相手に変更

質問者

要はバランス感覚です。

質問者

玉川さんの不動産投資の収支表について、事業者用の太陽光もこちらで収支計算できるのですが、20年後土地・上物の価値が乏しいと考えれます。
純資産増加金額は、どのように考えるのか?キャッシュフローだけで考えると、誤った判断になるような・・・
もっといいますと、太陽光投資はどうなのか?

よろしくお願いします。

タイトル(省略可)
太陽光の収支計算シートにおける考え方
質問者

横から入り、恐れ入ります。

乱暴な言い方かもしれませんが、土地+建物の不動産投資も

建物→太陽光
土地→ゼロクーポン債

のイメージですかね?

質問者

素人投資家の未来予測ですが、太陽光発電は国の買取り期間が終わったら、設備の価値はゼロだと思います。
その後の国の買取りはなくなるのではないかと思います。
買取り価格からすると、国は風力発電の方に力を入れているみたいに見えます。

玉川様の「太陽光はクーポンは多いが20年後に倒産する債券のようなもの」というのも
同じことを言っているのだと思います。

これから参入する業種ではないだろうと思います。

質問者

太陽光について、金融機関はマイナスに見てくるでしょうか? 
具体的には、今後、借金が増加し、資産が増えないくバランスシートがマイナス(純資産マイナス)と考えることから、不動産投資にあたり金融機関から厳しく見られますか?

質問者

20年のCFを見るに当たり、DCF法を使用すると考えますが、割り引く利率をどのように想定、考え方はどうすればよろしいでしょうか?

また、不動産よりも高利回り等は、どこかの数字をいじっていると思いますが、売電が固定されているのに、いじることは可能でしょうか?

質問者

太陽光は、再建築不可のアパート等と同様に見た方良い考えですか?(投資額の何年で回収するか)>

>太陽光は割高で売られていることが多いので、普通の業者から買ってもプラスにはならないのではと。
 これは、太陽光は年々性能が良くなっており、値段が下落しているのですが、割高なのですか? それとも、業者がシュミレーションで高めに設定していることですか?

質問者

今後は相続が増え、今まで以上に共有物分割請求の案件が増えるのではないかと考えています。先生は宅建業者としてどうみていますか?

タイトル(省略可)
共有物分割請求
質問者

前の投稿の続き:
シミュレーションシート上では当期税引前利益が赤字の場合、繰越欠損を期限なく積みあがりになっていると思いますが、ここの理解はあっていますか?

質問者

Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべて
を拝読して大変お勉強になっています。

購入時の取得経費は物件そのものの実力を客観的にみるため、NOI利回りの計算に含めないのは理解しましたが、
(シミュレーションシートのE49)投下初期費用およびB/Sの計算にも含めないのはどういう風にお考えでしょうか?

質問者

早速のご返事ありがとうございます。

質問者

銀行評価も考えて、融資元銀行にCFをストックしています。
これを他物件購入+他銀行融資の資金に用いても良いものでしょうか。
比較的駆け出し3年め大家です。
長期実績があれば、強気でいけるかもですが。

タイトル(省略可)
融資銀行口座にCF貯まっちゃったら
質問者

ストックしてる銀行に先に次回物件購入の相談をしてからで良さそうな気がしますが、どうでしょうね

質問者

しっかり貯めて頂いているので、信頼できます!
他の方はすぐに引き出すんですよ〜
とは言われ、釘を刺されたようで逆に引き出しづらいです。
なんもできんぢゃないかーとやっと気付きました。

他の投資に回したい。。。

質問者

金融資産一覧表つくっていつでも見せれるように準備しておけば
資金移動しても悪ではないですよね、その金融機関で追加融資が望めないなら返済だけで良いかと思います

質問者

ありがとうございます。
資産を明瞭に開示し、次なる投資案件があれば、きちんと説明します。
融資でご支援頂けなければ、現預金は不必要に多くはストックせず、返済のみきちんと継続する。

ですね。
CFの使用を絶対否定が無いのであれば、皆さんある程度投資に回しているのですね。
玉川先生が、新規法人への売却で含み益を引き出す手法も取られていたので、銀行評価を下げない手法はそれしか無いのかとも思いました。

質問者

しかし、ほとんどの方が賃料収入を他の投資や浪費にまわして目減りさせているので
実際には不動産賃貸業以外の余計な投資活動をしない方が良さそうですが。。

金融機関もそのような現実を知っています、長い目で見ると余計な事をやればやるほど金が減るという答えがすでに出ています。
玉川先生のような世間に顔出ししてる投資のスペシャリストは稀です。

質問者

ありがとうございます。
皆さまの動き・結果の実態を知り得たことはとても参考になります。
さて、どうすべきかですね。。。

質問者

最近ホンダジェットなどの小型ジャンボを購入してリースで儲ける商法が起ち上がってると雑誌で見たのですが、玉川さんの方で何か知ってることはありますか?

タイトル(省略可)
航空機リース
質問者

これ系も代理店の手数料とか高いですよね、もし何かトラブルがあっても航空機とか自分達で解決も出来なそうなので相談した先でもまたまたボラレて、ボラレっぱなしになりそうな予感

質問者

オプション投資勉強中のものです。
オプションの価格設定は極めて確率的・普遍的な計算でなりたっていますね。
そうなると不動産・株に比べて、歪みをつくことができず、のし上がることが難しいような印象にはなります。
レバレッジはかけれるものの、期待値は高くない。

上記前提が正しいとしたら、オプション投資で成功されている方は、運・勘や度胸に起因する割合が大きいという認識になりますが、いかがでしょうか。
すなわち、各個人での努力の余地が少ないですかね。

タイトル(省略可)
オプション投資の歪みとは?
質問者

ご回答恐れ入ります。
すなわち、持たざるものは合成オプションなどでリスクヘッジなんかでなく、マイナー銘柄ロングでもって、投資資金に未練を持たない位の覚悟が必要ですね。

質問者

オプションプライスはけっこう変な動き方が多いですよ。とりわけ、ボラティリティが急騰した時は特に値付けがおかしくなります。ATMに近い側の銘柄のくせに、より外側の銘柄の方が価格が高くなったりと教科書どおりではありません。マイナー銘柄はそうした傾向が顕著です。
オプションの世界で価格の歪みをつく手法をミスプライス狙いなどと呼んだりもしますが、最近で言えばNVDAが11/16(日本時間)に寄り付き前で大きく下げて始まろうとしていた時、コールの価格が普段ではあり得ないプレミアムになっていました。もし23:30の開場後にこのあり得ないプレミアムでショートできていたなら、翌日はいつもの価格に戻っていたので莫大な利益が望めたでしょう。
Jコム男がJコム長者になれたのも、あれ?この価格変じゃね?ていう発見からの機を見るに敏にトレードをしたことが勝因です。普段から相場に常駐している変人だから億万長者になれたのですね。お買い物上手になるには、普段からいろいろなマーケットをはしごして特売の情報を追い続けなければいけないです。
オプション投資で成功されている方は、運・勘が強いことは確かですが、全員が並並ならぬ努力をしています。なお、CISみたいに努力せずに趣味でやり続けている変人はもっと強い!

質問者

先生と皆さんに質問です。
複数法人や個人事業などの賃料の受取について、それぞれの法人または個人で受取って処理していますか?
それとも、集約して一本化で受取り窓口を作ってますか?

タイトル(省略可)
受取賃料
質問者

償却完了後の建物は解体して新築する事で売却益を回避できそうですが正しいでしょうか?

タイトル(省略可)
償却完了後
質問者

最近は、都心で10平米くらいの狭小物件が増えてきているようで、メディアにも取り上げられています。
物を持たない、便利な都心に安く住んで時間を有効に使いたい、という合理的なライフスタイルの変化にも合致するのかなと思います。
玉川先生は、投資対象としてどのように思われますか?

質問者

玉川先生、いつも迅速に色んな質問に回答有難う御座います。書籍とは違い、タイムリーな内容もあるので参考になります。手元流動性について、御見解をいただけたらと考えております。例えば、手元に10億円あり借入無しで築古10億の物件を購入したとします。(手数料や税金等は考えないとして)この場合手元資金は殆どないので、築古物件であった場合突発的な修繕費用が全く賄えないのではと思われます。ビルの場合ですと一般的な地震保険は対象外ですし、無借金不動産投資でも有る程度の流動性資金を手元に置いて運転資金としておかないと急なリスク(地震での損傷、大規模改修、急な原因不明の雨漏り対応等)に対応できないのでは、と感じています。借入による不動産投資では当然有る程度自己資金が必要と思われますが、先生の見解での手元流動資金は借入金比率で安全域としてどの程度をお考えですか? 3億の借入ならば3千万程度は必要なのかどうか。10億の借入ならば1億程度は運転資金もしくはリスク対応資金として必要なのか・・・ ちなみに私の場合は2億8千万の借入残高で、年間1千5百万の借入残高減少、手元資金は2千5百万で、緊急的なリスク対応には不安が残る金額なのではと内心感じています。

質問者

御多忙中有難う御座います。手元流動性は色々な考え方があるので難しい側面がありますね。設備資金借り入れを視野に入れれば、もう少し柔軟に考えられるかもしれないですね。

質問者

なかなか落ち着きませんね。
コンタンゴの恩恵も受けられないですね。
トランプさんがいる限りこの状況でしょうか。
ボックス相場とみなして、今後はショートでなく両建てで戦う方が良いのかとも思います。
皆さまのご意見いかがでしょうか?

タイトル(省略可)
最近のVIX
質問者

2009年の底入れからおおよそ9年間近く続いた上げ相場がようやく調整期間に入ったと考えると、これから「適正水域」と思われる値まで下げトレンドが先行すると思います。
下げトレは一般人トレーダー空売り勢の大量参入、その獲物を急反発で資金を吹っ飛ばして殺す生業の機関投機家、価格のめちゃくちゃな上げ下げに精神が参って株式を換金する普通の投資家さん…などでボラティリティが上がって面白いです。利幅を稼げるので、これからは少額資金のプレイヤーの書き入れ時です。

VXXショート長持ち戦略は、今が下降トレンドの真っ只中だと断定するならばかなりバッドな戦略になるでしょう。マーケットが最も加熱するのは暴落の時であり、VXXの沸騰がなかなか冷めない状態が続くからです。

VXXの短期売買は経験上かなり難しいです。ショートで狙っていくにしても、上げ方向に大きく動く銘柄なので、十分な資金量を持つかコールでヘッジするかしないといけないし。ロング狙いはVXXの性質上優位性は低いです。宝くじ戦法ででっかく上がるのを待つという人もいますが。オプションの売買はボラの高騰化によりプレミアムも割高になっているので、値幅を稼ぐのが難しそうです。

今の相場なら米株の主要銘柄の空売り主体でやっていった方がうまくいくことが多そうですね。私はもっぱらそうしてます。

質問者

下げトレンドだとしても、世界の認識が慣れてきたら、ボラは下がりやはりvxxでもコンタンゴが継続していくという考えはいかがでしょうか?

質問者

私の場合、今回のはチャイナショックと同じレベルになるという悪い想定でやっています。
チャイナショックの時は2015年の8月に1ヶ月間くらい急激に上げた後に、2ヶ月くらい一気に下げて、3ヶ月間また上がっていく流れを踏んで、その後ようやく落ち着いてどんどん下落してきています。
今年の10月に端を発した下げならば、中国危機の時と同じように1〜2ヶ月上がって、また急激に下がる→また3〜4ヶ月ほど上がって→その後やっとVXXが落ち着いた下降の流れを踏んでいくという動き方をするのではないかと思っています。
ですので長期ホールドよりも、スイングで臨機応変に売買していくのがベターなのかなと今思いました。コンタンゴで下げる展開は下トレでもあると思います。ただ、それでホールドを長期にすると投資効率が落ちるという問題はありますね。

質問者

なるほどです。
ご意見頂きありがとうございます。

もう一つ危惧しているのが、vixボラの絶対値が底上げされる時代になってきているのでは?とも思います。

上がりすぎたボラは必ずさがる。よく言われることです。
しかし、平均がジワジワ上がるのであれば、コンタンゴのインカムだけでなく、スイングによるキャピタル戦略も利益率は低くなりますね。

でも、こればかりは誰にもわからない?という解になるでしょうか??

質問者

私の考えではVXXの価格が底上げされているのは、今年の2月に起こった唐突な大暴騰により、そのVXX沸騰が冷めやらぬ段階でタイミングよくVXXが暴騰するようなイベントがたまたま起こっているせいで、チャート上では底値が切り上がっているように見えるのだと思います。テクニカル信者の人たちは多分VXXという銘柄に株式と同じように『底値』なるものが存在していると信じているのだと思いますが(私もテクニカル教ですが)私はそのようなアノマリーはあまり重要視しません。VXXが急騰した後はどこかの段階で必ず上げた分下げようとする力が働くので、そのタイミングとその下方向への復元の持続期間と下げの勢いがどこまで続き、どれくらいの値幅を稼ぐかを予測しながらスイングで機微にエントリーして、ホールド期間を調整するという職人芸が必要とされます。

そんなんムリ。てゆーかショートホールドの優位性消えてんじゃん。て人はテクニカルなりファンダメンタルなりでもう相場は落ち着いてきたかなと判断したところでショートホールド戦略を再開すれば良いと思います。

「たまたま上がってるだけだよ気にしない」のスタンスで急騰のたびに売りを仕掛けて、したたかに利確してる人も存外儲けてる人もいると思いますので、その人その人のスタンスですね。

質問者

職人芸、確かに。
この技はテクニカルで対応できる人のみ持てるものですね。
私のように、ロスカットが怖くて、基本ホールドだと対応は難しいです。

無芸ながらも恐れながらお聞きしますが、vxxは買売圧力での変動はあるのでしょうか。
あくまで指数から算出される価格なので、テクニカルがどれほど整合性があるのか不思議に思ってしまいます。

単純な素人の意見として、ご容赦下さい。

質問者

VXXのテクニカル判断と株式のテクニカル判断は確かに違いがあると思います。株は単純に売る人が多ければ下がるし買う人が多ければ上がります。じゃあVXXもその銘柄の買いが集中したら上がるのか、売りが集中したら下がるのか?は実は私は深く考えたことすらもいなかったです笑笑
私は過去のチャートの値動きを参考にして、現在の動きを予測しています。過去の値動きの仕方と現在の値動きの仕方は相場のシーンが似ていれば概ね同じだろうという思い切った決めつけのもと売買しています。

質問者

需給での価格上下があったとしても軽微であるがゆえ、気にするほどではなかったとの解釈もできますね。
そうなるとテクニカルに関しては、需給心理が除去されると、よりシンプルに(株と比べて)分析できるという事ですね。
ありがとうございます。

質問者

サリンのような化学兵器や炭疽菌のような生物兵器が、東京中に大量にばらまかれるなどの事態が起こり
東京の人口の90%が死滅した場合は、東京の地価はどうなりますか?

1 地価は下がる。土地を欲しがる人が減るので、などの理由。
2 地価はそのまま。「人」「金」「物」のうち、「人」が減っても「金」と「物」のバランスが変わったわけではないので、などの理由。
3 地価は上がる。再開発および復興需要が高まり、人と金が集中するため、などの理由。

タイトル(省略可)
人口が壊滅的に減った場合の地価
質問者

売主、相続人もいなくなり取引が成立しなそうですね

質問者

それならば、日本の不動産と円がダメになるリスクに備えて
アメリカの株や債権をヘッジ無しでドル建てで買っておくのが良さそうですね。

第二のマッカーサーがアメリカから来て、日本を復興してくれれば良いのですが。

質問者

サリンとかのテロよりかは首都圏直下地震とかのが現実でありそうですね。
敵国が攻めてくるとかなら近場にいる中国・北朝鮮・ロシアの方がやりそう。
その時の米大統領がトランプみたいのだったら、国内向けアピールのためにジャパンのフレンドを守ろう!みたいな感じでユーラシアに対して宣戦布告して、日本の国土の大部分を米軍基地に仕立て上げそうですね。日本全体が沖縄状態ってなかなか笑えますね

質問者

日本は金が有るので金が欲しくて脅される可能性はあるでしょうが、金で解決するでしょう
リアル打撃攻撃を受ける事は無いでしょうね、そんな事したら先方も儲からないので

質問者

収益不動産は融資情勢に直に影響を受けます。
しかし、実需住宅に関しては、金利上下もありますが、いつの世もほぼ満額融資案件ばかりです。
未来においてはいかがでしょうか。
実需住宅ローンに関しては、危惧されていない人ばかりですが。(売却想定価格など)

将来においても、やはり政府が住宅購入を支えますかね。

タイトル(省略可)
未来の融資情勢(住宅ローン)
質問者

日本国民の新築趣向がなくなって、賃貸ボロ安アパートでいい、買い家はお古でいい、となった場合、銀行は高額物件(新築)の長期ローン収入に頼れなくなると思うのですが、銀行さんからはそのような話を聞いたりはしますか?

質問者

「収益計算のすべて」(初版第3刷)のP218ブレイクイーブン売却価格計算について4点質問があります。

(1)法人保有の場合は「税引後キャッシュフロー各年累計」を減算しているが、個人保有の場合は加算している理由について
 収益試算Excelのmainシート40行目「BRE価格個人」では減算しているので、間違いでしょうか?

(2)「税務上の赤字で売却する前提」である理由について
 純資産増加累計=物件売却時税後CF+税後CF各年累計-投下初期費用=0であるので、(税後CF各年累計-投下初期費用)<0ならば、物件売却時税後CF>0になると思います。
 また赤字売却前提であるので、ブレイクイーブン売却価格計算で本来考慮すべき「物件売却益に対する課税」=0として、計算から外しているのでしょうか?

(3)法人保有の場合に「賃料に対して今期支払った税額」を実質減算している理由について
 これはP190の下方に書かれている、「(法人で)賃料収入が黒字で~赤字で物件を売却~税金が戻ってくる処理」に関わるものであり、
 収益試算Excelのmainシート31行目「物件売却時税引後CFに加 算すべき税還付額」のことでしょうか?

(4)(3)にも関わりますが、収益試算Excelのmainシート31行目「物件売却時税引後CFに加算すべき税還付額」について
 参照元が法人税率TBシートのAU列以降の48行目「売却により増減した税額」となっていますが、P190の下方の説明を考えると
 法人税率TBシートJ~AR列の48行目「不動産が増えたための税金増」が正しい参照元だと考えていいでしょうか?
 またmainシートの39行目「BRE価格法人」や40行目「BRE価格個人」で、この「物件売却時税引後CFに加算すべき税還付額」を参照せず、
 収益シミュレーションシートの30行目「税額」を参照しているのはなぜですか?

長々と質問してしまって申し訳ありません。
ですが「収益計算のすべて」と収益試算Excelについて出来るだけ正確に理解し、活用していきたいと思っておりますので、
お忙しいとは思いますが回答をお願いいたします。

質問者

早速の返信ありがとうございます。
承知いたしました、回答お待ちしております。

質問者

お忙しい中、詳細な回答ありがとうございます。

(1)については、私の理解で合っているということで安心いたしました。

(2)については、いただいた回答で十分理解できました。ブレイクイーブン売却価格で売却した時に黒字売却だと、ブレイクイーブン売却価格を正確に出すためには売却益に対する税金を考慮しなくてはならず、確かに必要以上に複雑になりますよね。

(3)(4)については、「またmainシートの39行目「BRE価格法人」や40行目「BRE価格個人」で、この「物件売却時税引後CFに加算すべき税還付額」を参照せず~」の部分が、私の勘違いであったこと以外は、いただいた回答をまだ十分に理解できていないので、後ほど返信いたします。

では、失礼します。

質問者

(3)(4)についての回答に対して、ようやく考えがまとまりました。
最初は売却損が発生すると、PL上で支払った税金が全部戻ってくるものと考えていました。

しかし実際は、法人は「賃料+売却益+その他事業等所得」を合算して課税されるので、
(T1)賃料所得のみで計算した税額
(T2)賃料+売却益所得を合算して計算した税額
を比較し、
T1>T2の時(売却損が発生した時)は払いすぎた差額(T1-T2)を取り戻し、
T1<T2の時(売却益が発生した時)は足りない差額(T2-T1)を追加で払う
と解釈しましたが、これで合っているでしょうか?

質問者

今回はお時間を割いて頂きありがとうございました。

「収益計算のすべて」がとても良い内容でしたので、何度も読み返していたのですが、どうしてもわからない点があり、今回質問しました。

これからも玉川さんが発信する情報を参考にさせていただきますね。

では、失礼します。