玉川陽介がどんな質問にもすぐに回答するありがたいQ&A掲示板
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質問者

銀行融資が受けにくい業種などありますでしょうか?例えば、すごく儲かっているが情報商材や高額講座を売っているコンサル会社など。

タイトル(省略可)
銀行融資が受けにくい業種
質問者

キャッシュを多く保有しておけば、会社の評判は二の次で融資は通りやすいんですかね?
健康食品会社でも出た利益を不動産に変えていますので。

質問者

なるほど。現状、内部留保×10倍くらいの不動産は購入できるのでしょうか?
10億円であれば100億円など。

質問者

ありがとうございました。参考にいたします。

質問者

キャッシュはビジネスや事業に投資して簡単に消失してしまう可能性もあります、個人の確定申告書では法人決算書に比べ現預金が時系列で確認しずらいと思うですが、その辺は過去6か月分の通帳など、その程度で足りるという事は、少し審査基準の抜け穴的に感じるのですがどうでしょうか?

質問者

「不動産投資「収益計算」のすべて」を拝読させていただいております。
このEXCELでの収益シュミレートの入力項目にある、①評価証明(土地の評価額と②評価証明(土地の固定資産税課税標準額について、
一般的な収益サイトに掲載されている住所情報などから、推定値を出したい場合にどのようにすればよいか調べています。
②については、本書内でも記載のある通り、資産評価システム研究所のサイトから取得できると考えていますが、
①については、どのようにすれば情報が取れるのか(路線価をもとに近い値を推定できるのかなど)を教えていただければと思います。

タイトル(省略可)
評価証明(土地の評価額)の推定方法について
質問者

専任媒介のA社(上場企業系)で管理継承条件付き(売主は個人)という物件を検討しています。しかし、A社に管理契約をお願いするつもりはありません。
(こちら買い側はB社仲介業者)

売買契約は当事者間、管理委託契約も当事者間なので売主個人の不動産を仲介のA社が管理継承条件付き売買契約と言っている時点で納得できないのですが、それを先にツッコむと買付けを売主に持って行かない可能性があるので、管理も当然お願いするような素振りで買付けから売買契約までもっていこうと思っています。

調べると、民法上も管理委託契約は解約できる普通の契約だと書かれているようですが、解約前提の契約ならそもそも契約したくないと思っています
どう考えても売主が損してる条件だと思います、そのためかA社のWEBサイトなどでは管理条件付きとは記載していないようです

ここからは想像作戦です:おそらく売買契約書と管理委託契約書を同時に出してきてどちらもサインしてくれと言ってくると予想しています。
このとき売買契約書のみサインして管理委託経書は決済時に「すべての賃貸契約書とすべての鍵の確認をしてからサインします」と言ってひきのばし
鍵と書類を持って来たのを回収して無視しようかと思っています

先生の見解をお願いします。

タイトル(省略可)
管理継承条件付き
質問者

こんにちは。Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべて。を購入しているものですが、付属のExcelではProtectionがされていて、Excelの編集ができません。
私の場合、最初10年一括借上げや、維持費用の負担主体がテナントによって変わります。これらの条件を反映するため、Excelをカスタマイズして使いたいですが。Protectionのパスワード解除をお願いできませんか。もちろん、個人利用以外第三者への開示がありません。

タイトル(省略可)
Excelの保護解除
質問者

Excel内で「ユーザー設定損益」で検索しても出てこないですが、「そのたユーザー設定当期損益」のことですか

質問者

新設法人設立を事前に済ませてありますが物件が見つからない為、1期目の決算が来てしまいそうです。
適当に何か売り上げて黒字決算にしておいた方がいいですか?

タイトル(省略可)
新設法人
質問者

一般的に次の買付が新設法人と決めている時は事前に設立を済ませているのでしょうか?

質問者

【不動産投資「収益計算」のすべての】のP67について、純資産増加を考慮すると、自己資金を入れるメリットがないようです。高金利で、5年位で売却する場合、自己資金を入れて残債を早く減らした方が良いと考えますが、いかがでしょうか?

タイトル(省略可)
自己資金投入について
質問者

フルローンはダメ→自己資金20%の要求→利回り良い、キャッシュフローも良い
→自己資金が税引き後キャッシュフロー3年分程度で全額回収の見込み
であればGOかと考えていますがいいですか?

質問者

その中間を取って、フルローンでCFほぼゼロでも、純資産が安定的に上昇する堅い物件場合も見送られるのですか?立地良し・間取り競争力悪くなし・土地値割合高しなどの場合です。

質問者

初期段階からCFほぼゼロなら後半はさらに苦しいことになりますよね、CFほぼゼロとはそもそも物件価格や地価が高いか、築古か、などといった条件が想像されますので、百姓かお金持ち向けかもしれませんね

質問者

玉川さんが言われる返済期間の『短い』『長い』はそれぞれ何年くらいの感覚でしょうか?

質問者

返済終了までのシュミレーションでCFに十分な余裕があるとして、返済期間をさらに5年長く設定できます。と提案された場合はMAX長い期間の設定を選択するのが正しいという事ですか?

質問者

VIX と VXX の違い? のタイトルで、お邪魔をしているものです。毎々すみません。
素人考えかも知れませんが、VXX の PUT オプションを買っておくというのは駄目でしょうか?
LEAP は可成り経験があり、成果のでたことがあるのですが、同じ考えは当てはまりますでしょうか?

質問者

ご返事ありがとうございます。暴騰の可能性のあるものの Short はあまりやったことがなく、全財産(尤も大したことはないんですが)
なくすんじゃと不安がありましたので、PUT の買いにしました。早速IBで、試しに来年1月 expire を strike $30(一応 ITM)でかいました。
旨く行きましたら増やしてみる積りです。ありがとうございました。

質問者

私も以前はVXXのput買いをやっていましたが、期先のオプション買い戦略はやった事がないので、報告を楽しみにしております。損切りや利確のタイミングは決めていますか?
私の場合はオプションの購入費用を抑えるために期近の安いputを買っていました。
ただこの戦略の悪いところは、相場が騒がしくて安定しない時に一定の利益を上げられない事があります。
今はなぜか知らないけれど相場が安定しているので、この戦略を続けていれば良かったなあと思っています。
まあ、やり始めた途端にまた相場に外乱が生じるなんてことはちょくちょくあるので、同じ轍は踏まないようにしますが。

質問者

今回は試しですから、あまり深く考えていません。今回の break even は約$23ですが6ヶ月弱でそこまでは
落ちる時期もあるだろうと考えています。30%の利益が確保できれば expire 時期に関係なく売却します。
本当は、2020年1月 expire を考えていたのですが、Yahoo.com には出てくるものの、IB も Schwab も
来年1月が最後でした。

質問者

直前の’VIX と VXX の違い?’の質問をいたした人間です。このサイトでの検索や、google での検索で、まだまだ理解不足ですが大量に解説が出まわっている
疑問のようで、多少雰囲気的理解はできたような気がしています。もう少し勉強してから再度ご質問させて頂くかも知れません。すみませんでしょた。
 

質問者

暫く前にご出版の’インカムゲイン投資の教科書’やその他の記事など、いつも参考にさせて頂いています。昨年の日経BPの’資産1億円ぽっちでリタイアするする人の末路’
に関して、「2049 強制償還」「XIV 強制償還」があって’末路はやっぱり破綻だった’とする記事を見かけますが、VIX の買いとVXX のショートでは結果が違っていたのでは?
という質問です。昨年の記事以来、ずっと気になっており、数ヶ月前に Interactive Brokers で VXX を少しショートしてみました。IBの担当者は、ロングで3倍の預け入れ
があればいいとのことでしたが。お考えよろしくご教授いただければ幸いです。

タイトル(省略可)
VIX と VXX の違い?
質問者

割り込み質問で恐れいります。
最近イマイチの理由はなんでしょうか?トランプ流に振り回されにくくなったなどでしょうか。

質問者

https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2018-08-02/PCUHSCSYF02C01

世界有数の資産家は大変ですね。。。
無名の金持ち(純資産5-10億クラス)が一番幸せな気がします。

タイトル(省略可)
資産家の憂鬱
質問者

長生きしたければ目立たない事です。  チャーリーマンガ―

質問者

自分がどのように生きたいかが大事ですね。

質問者

先生へ質問です
メインの法人でも不動産を保有しています?
個人では不動産収入だけですか?
役員報酬も最低限受取りしていますか?
個人の収入が900万超えるあたりで不動産収入も役員報酬も天井になってしまうのですが信用のため個人所得は1000万超えとかをキープが理想でしょうか?
個人も法人1も800万付近なのですが新設法人への融資は厳しいようなのですが解決策はありますか?

質問者

ありがとうございます、やってみます

質問者

相続税に関する質問です。

相続税は世界的には減税・廃止トレンドですが、日本では増税トレンドという認識です。また今後も所得税と合わせて個人への課税は増税が継続していく可能性が高いのではないかと考えます。

といっても最大55%かかる日本の相続税も感覚的には資産10億弱の世帯の場合、さまざまな対策手段・節税方法が用意されているため腕のいい税理士事務所と協力し、一定の時間をかけて準備をすれば、税率は随分おさえられるはずです。

お伺いしたかったのは、玉川先生のようにグロス100億弱規模に若く40代にして到達された場合、日本人の平均寿命に達する頃にはネットで100億円を裕に突破する可能性も高く、何も対策をしなければ自動的に55%の税網にかかると思うのですが、

①これほど大きな個人資産規模になっても対策は可能なのでしょうか?
②やはり代表的対策方法としては法人の株価・純資産を赤字創出により大幅に下げた上での生前贈与・相続となるのでしょうか?
③対策後の税率は大体どれくらい(何%)で見積もっているのでしょうか?

最後に中身の濃い出版物をいつもありがとうございます。本当にクオリティーが高い!凄い!と我が家では大好評です。

あと、「ありがたいQ&A」も本当にありがたいと思います。匿名なのにクオリティーが高いというのが素晴らしいです。過去の投稿も参考になるものが多いです。本当にありがとうございます。

質問者

地銀の関連法人(不動産)の役員と話していたところ
収益物件購入に力を入れ始めたという話を聞く機会が増えました。

彼らは銀行の金を使って買い漁れるので、
我々のような個人投資家はたまったものではないですが、
生き残りをかけて本気でやるかもしれません。

政令指定都市に本店がある銀行でこのような状況ですが、
都内ではどのような状況なのでしょうか。

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銀行による収益物件購入
質問者

血圧が上がるような質問でしたね。。。
金融機関のスタンスには共感できる部分が多々あります(苦笑)

思ったような物件もないので土地から仕込むのもありですね。
ファンドは新築なら3%でも欲しいと言っていますし。

質問者

レスポンスが早い、融通が効く(これが大きい)、ほぼ毎週訪問してくれる、etc
付き合っている金融機関はこういうところが残りましたね。

互いを利用して相反する利益を求めているわけですから、
出世の道具に使ってくれればと思います。

質問者

「その金額だと役員決裁になってしまうのでできません」→訳が分からないと思いました。
「他行でも同じだと思いますが、賃貸業には運転資金は出せない」→意味不明だと思いました。
「既存の物件がたくさんあるようで、資料が多すぎてうちの事務処理能力を超えているので厳しいです」→爆笑しました。

こんな感じなので、こちらから信金とかに出向いて自己アピールをする事が大切なのですね。

金融機関は「不労所得」を求めており、これで今でも経営が成り立っているのですよね。
私も銀行に就職すれば良かったです。

質問者

「手持ち200万から始める」からの質門です。現在、キャッシュで購入した物件に後からローンと出す地銀はありますか?

質問者

前回に続いて質問です。

購入時の各室賃料がバラバラです。
購入時の大規模修繕(外壁や舗装し直しなど)をすることもあり、入退去ごとにプチリフォームをして賃料を上げていく計画です。
例えば、2年目に1部屋入退去があったとして、満室想定賃料収入を若干上方修正し、修繕費(当期一括償却)を計上したいと思いますが、
賃料収入欄の直接入力ができません。
これができると、極めて正確な事業計画を立てられるのですが、何か方法はないでしょうか?

タイトル(省略可)
賃料収入欄を年ごとに変えられますか?
質問者

検索をしてみたのですが、よく分かりませんでした。
「ユーザー設定損益欄」という設定箇所がどこかにある、ということなのでしょうか?

質問者

収益試算Excelシート使用方法の質問です。
(例)
RCレジ物件価格¥60,000,000 購入時大規模修繕費用¥5,000,000 購入時諸経費合計¥3,000,000 の場合で、
自己資金¥6,500,000 借入額¥61,500,000としたい場合、
どのように入力していけばいいでしょうか?

ご教授願います。

タイトル(省略可)
借入額を手入力できるのでしょうか?
質問者

物件価格を6500万円にすると、大規模修繕費も本体と同じ償却年数になりますが、大勢に影響はないということですね。
大規模修繕費などを計上するとキャッシュフローが赤字になりますが、これは自己資金(または他の借入?)でまかなうことを示唆しているのですね。