玉川陽介がどんな質問にもすぐに回答するありがたいQ&A掲示板
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質問者

いつも勉強させていただいております。コロナ融資について質問です。当方、規模は大きくありませんが資産管理会社で不動産を保有しておりコロナ融資を活用し手元資金を充実させたいと思っています。SN5号を取得、いざ融資!と取引金融機関に持ち込んだところ、運転資金では難しいとの回答。いわく不動産賃貸業の返済を除く運転資金はごくわずか。必要とする運転資金需要の理由がつかないと。設備資金のほうがやりやすいが、用途と使用実績を後追いされるため、手元資金にするための手段としては相応しくないと判断しました。何かよい理由ややり方はないものでしょうか。

タイトル(省略可)
コロナ融資について
質問者

RCのレジ収益不動産を保有しています。耐用年数内での、いわゆるきれいな融資を引いています。金利も1%台です。そうした物件ですが、思った以上に税引き後の手残りCFが出ないという印象が強いです(物件価格の1%行くかどうか?)。どこで経費がかかっているのかといえば、減価償却費を差し引いた運営費が40%もかかっていることくらいしか思いつきません。こうした物件の場合、どれくらいの運営費が、また手残りCFが妥当なのでしょうか?

質問者

収支表いつも使わせて頂いております。
ありがとうございます。

今日、こちらで物件管理シートを発見して自社物件を打ち込んでおります。
その際物件数が30件を超える場合は何か良い方法はございますでしょうか?
保有棟数32物件というすごく惜しい感じです。

可能でしたら対応策ご教示くださいませ。

質問者

ありがとうございます。
試させて頂きます。

質問者

やってみたら簡単に増やせました。
ありがとうございます。

質問者

ソフトバンクグループ(9984)の未来について、皆様の予測を知りたいです。

コロナショックに加えてソフトバンクショックが起こったら
日本はやばいのではないかと危惧しています。

タイトル(省略可)
ソフトバンクグループ(9984)の未来について
質問者

どう考えてもまったく問題ない。
財務資料を読めるんだったら、誰でもわかること。
ソフトバンクGはマスコミの餌になりやすいので、煽られていることにきずくべし!

質問者

ソフトバンクGは壮絶な赤字および資産売却が報道され
社長自身が
「WeWork投資は私がばかでした」
「2020年度は無配当もありうる」
と言っているので
さすがの孫さんも、妄想(ビジョン)に憑りつかれたかと思いました。

しかし株価は下がっていないので
何がどうなっているのか、私にはわからなかったのでした。

ご回答をありがとうございました。

質問者

①10-12月決算発表時に、孫氏から担当記者への質問に対して、担当記者すらSBGの財務諸表をまったく理解していない事実があきらかになった。
②10-12月の決算発表では、営業利益が赤字で最終利益が黒字だったため、報道では「営業利益が大赤字」この部分をことさら強調した報道のみだった。今1‐3月決算では最終利益が赤字だったため、報道では「最終利益が大赤字」と報道された。
③報道は常にポジティブな面は報道せず、ネガティブな部分にフォーカスするので、一般国民は間違った方向に誘導されてしまいがち。これは政治報道でもなんでも。

質問者

ブルームバーグ様がついに我々が常日頃いだいてるうっぷんを晴らしてくれました。

https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2020-05-21/QAKJICT1UM1201?srnd=cojp-v2

タイトル(省略可)
日本のデジタル化は10年遅れ
質問者

こんにちは、IB証券への入金はどちらの銀行を使ってますか?
三井住友でシティバンク東京支店に入金したところ、振込手数料880円とは別に、後日他行請求手数料7500円を請求されました。

https://www.smbc.co.jp/kojin/fee/resources/pdf/fee_gaikoku.pdf
*3 国内他行あてご送金で関係銀行手数料を依頼人負担とした場合、後日他行から請求がある場合があります。
の箇所だと思いますが
あまりこの手数料を取られたという例がネットに落ちてないので相談させていただきました。

タイトル(省略可)
IB証券への入金について
質問者

入金処理でだけで8000円超えるのは高いですね。
私が昔新生銀行から入金した時2、3000円しかかからなかった気が。

質問者

半年くらい前ですが三菱だと送金手数料800円くらいでできましたよ

質問者

玉川さん、皆様、ありがとうございます。
三菱も口座持っているので試してみます。

質問者

ここまでの財政出動、金融緩和の嵐、おそらく今後も断続的にありそう。
実際の経済回復は時間がかかるとのコンセンサスが多いですね。

時間をかけて回復したとしても、過熱し過ぎて、金利上昇局面にはならなそうな。
インフレで借金目減りを達成しないといけませんし。
まず過熱する前に、インフレ達成には膨大な時間はかかるでしょう。
そもそもデフレを一回乗り越えないといけなさそうですし。

そうなると玉川さんの仰る、不動産投資は低金利での借入に妙味
がより安全性を持ちますね。

やはり借金したもん勝ちの時代がまだ続きますね。

タイトル(省略可)
高金利の心配はもはや無用
質問者

かつ、一般的な家賃の下落シュミレーションも当てにならないですね。
長期後ですが、インフレ効果で家賃は上がるとこも十分にあり得ます。

もちろんニーズが乏しいところは、しばらくのデフレで想定以上に下がるでしょう。

やはり長期シュミレーションは当てにならないですね。
比較的中短期シュミを修正しながらロールオーバーしていく方が、まだ良い

質問者

すなわち10年後のブレイクイーブン値が目安になるのは、強く同意です

質問者

藤山大二郎という不動産会社社長が提唱している、再建築不可を可能にする不動産投資手法(倫理地権者の了解を得て位置指定道路にする)を検討しています。
個人では地権者や役所、建築士との交渉のハードルが高いため、実際には個人でやるというより彼の会社にフィーを支払って代行していただく形式を考えています。
過去の取引200件において、「物件取得後に隣地の地権者との交渉がまとまらなかったことはない」とのふれ込みですが、玉川先生はこの投資のリスクについてどのように考えますか?
ちなみに、「絶対に位置指定道路にできるものではない」という説明はありました。
そのため、入会金とフィーは支払っても投資家にリスクを押し付けられている形ではあります。

タイトル(省略可)
再建築不可を可能にする不動産投資手法について
質問者

ご回答ありがとうございました。
そして、不躾な質問の仕方になり申し訳ありません。
助言内容はとても参考になりました。
もう一度、その他の投資と比較したうえで判断したいと思います。
以後は、個人や法人の名誉に配慮して質問させていただきます。

質問者

入会金とフィーが知りたいのですが
さすがに無理ですよね。

質問者

藤山大二郎の再建築不可プログラムについて調べてみたら
コンサル料は150~200万円と記載あり。
http://fudosanhatena.com/2019/04/23/2019-04-23-230104/