玉川陽介がどんな質問にもすぐに回答するありがたいQ&A掲示板
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質問者

現在33歳で小さな会社を2社(1つは事業会社、1つは不動産賃貸業)経営しています!個人でとっている役員報酬は2400万程度で個人資産は預貯金1億程度、法人の税引き前利益は1.4億程度で純資産が3億ほどです。不動産は主に居住地周辺の物件を現金購入で進めてきていて、年間家賃収入5200万で返済が1800万程度です!この先も規模拡大していきたいと考えていますが、地方に住んでいるため融資はついてもほしい物件がない状況が続いています!現状に満足しているものの、この先なにをしていくべきなのかがわからなくなっています!人生相談に乗ってください!

質問者

>現状に満足しているものの、この先なにをしていくべきなのかがわからなくなっています!人生相談に乗ってください!

このくらい稼ぐと「稼ぎたい!」と思ってた時の方が没頭できて楽ですね!
通りすがり君ですが、私の経験からネクストステージへの一歩は以下です

→わざとにくだらなくても、今までやった事ないことをやる
→わざとに少年のような恋愛をしてみる(嫁、彼女とは別に)
→仕事がなくても東京に自宅と事務所を開設(現在東京外ならば)

がおススメです!

質問者

玉川先生すいません

私は以下のコメントを送信した通りすがり君です

→わざとに少年のような恋愛をしてみる(嫁、彼女とは別に)

これらには深い理由があります、脳や思考に今までに体験していないような刺激を与える事によりマンネリ化した思考から抜け出すためです。

億単位の稼ぎをあげる者は思考に極端なインパクトが必要でネクストステージに向かう脳をリセットして新しいヒラメキを誘発します

大真面目ですが説明不足で失礼しました

尚、サラリーマンや稼ぎの少ない人は決してマネをしないように!

預貯金億からの手法です、億前はダメ絶対!

質問者

こっち頭悪いんでストレートに表現してしまいます。さすが先生繊細で勉強になります
ありがとうございます

質問者

現在、会社を売却し自由に使える資金が1億程あります。
今後専業大家として規模を拡大してく事を視野に入れて不動産投資をしたいと考えております。
玉川さんでしたらどの様に拡大しますでしょうか?
ちなみに現在無職になりますので、現段階でのローンは厳しいと思いますので、自己資金1億での想定でお願いいたします。

また、都内在住ですので一都三県で探しておりますがどの辺りで投資するが良いでしょうか?

質問者

ご回答いただきありがとうございます。

業種は広告関係の会社になります。

郊外ですとどの辺りがおすすめですか?
また、新築と中古物件どちらが良いでしょうか?

(今年中に無理矢理7-10億買うなどはできるかもですが)との事ですが恐らく各信金から数百万単位で借入しても、そこまでまでの額を借入するのは難しいと思いますが、どのように資金調達するのでしょうか?

質問者

ご回答ありがとうございます。

各信金で数百万ずつ融資を引いても7億ですと最低でも70行程から借入が必要ですが、借入名目は何になるのでしょうか?

質問者

個人から自分の所有する法人に築40年超の木造アパートの建物のみを譲渡しようとしています。譲渡価格は簿価または固定資産税評価額を使用するのが適切とのことですが、今回は簿価が1円のため固定資産税評価額の方が実態に近いのでこちらを使用するべきと税理士から言われました。
評価額は築古にもかかわらず300万円ほどあるため、短期譲渡では39%の117万の税がかかります。長期の5年を待つ以外に良い節税の方法はないものでしょうか。

タイトル(省略可)
法人への譲渡
質問者

1.
税を安くしたい目的であれば
奥さんに建物だけ贈与
こどもに建物だけ贈与
も検討。

2.
個人→法人のみなし譲渡回避として、
時価(固定資産税評価額か?、これは迷うところ)の60%~70%で個人から法人へ譲渡。
多少の税は、しょうがない。

質問者

個人の税金試算のときに、青色申告65万円控除が入っているかと思うのですが、事業的な規模でない人は10万円控除が選べるようにすることはかなわないでしょうか?
(区分で1部屋だけ大家デビューしたときの計算をしていますが、税金がやたら帰ってくる計算で税率自動計算が成り立ちません)

タイトル(省略可)
事業的な規模でない場合の青色申告控除について
質問者

先生のエリア分けからいけば
足立、江戸川より大阪がマシっていう事ですか?

質問者

「Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべて」をこの連休中に興味深く読んでみました。2点質問です。
質問1.元本返済部分はそれと同額の土地持分を購入したと考える(p33)という点について
わかりやすくイメージできるように且つ計算に支障が出ないように、土地・建物ではなく便宜土地の増分に充てたとしたものと理解しますが、かえって論理的にはわかりづらくなっているように思います。素直に元本返済を通じて純資産がその分増加したという説明の方がよろしいのではないでしょうか。私の理解不足の点があればご教示願います。

質問2.修繕積立金の取扱いについて
修繕積立金については、言及がありませんでしたのでお教え願います。
 積み立てた段階では、税務上損金不参入、大規模修繕等を実施した際に損金算入又は資産計上することになりますが収益計算上どういった取扱いにしたらよろしいでしょうか。キャペックスとして整理するのが一定の合理性があるようにも思いますが如何でしょうか。
 また、築古の物件で修繕積立金が十分でない場合には、不測の出費を迫られることもあり得えます。デューデリの問題かと思いますが、リスクをどう見積もったらいいでしょうか。お考えをお聞かせいただけると幸いです。

以上、よろしくお願いいたします。 
                   m.m
                                         

質問者

早速のご回答ありがとうございます。

1.理解度確認テストに私なりの答えを書いてみましたが、よく理解できてないことに気付きました。ご指導よろしくお願いします。
いくらがんばって元本を返済しても純資産が増えないケースはどのような場合でしょうか。
←年間正味利益(賃貸NOI-金利支払いー税金支払い)≦ 元金返済 の場合でしょうか。不足分を自己資金で賄うか、借金することになるので純資産は減少するとの考えです。この場合の説明としては、
①不足分だけ土地持分を売却した 
②元金返済で同額の土地持分を購入したが不足分のキャッシュを追加投入した
が考えられますが、どうもしっくりきません。他に適切な説明があればご教示願います。

2.修繕費データがあれば、より精度が高まりますね。出来るだけ早いご提供を期待します。
が、待っていては投資が進められませんので、一棟丸ごとではなくて一室の投資を前提としてお聞きします。
築古物件については、修繕積立金不足で適切な大規模修繕ができない、しないといった問題があるようですが、そうなると取得時と同額での売却はできないと考えられないでしょうか。物件選定に当たっては、管理組合で決められた月々の修繕積立金の額がポイントになってくると思いますが、借りる側の負担は一定とすると修繕積立金と管理費ばかり高いとネット収益が圧迫されることになりかねません。
物件によっても違ってくるのでしょうが、具体的に㎡あたりの目安があれば教えてください。

3.追加の照会です。まもなく65歳でいつまで働けるかわかりませんので、年金の上乗せに不動産投資でもと考え本を読んでみました。そこで気になったのが、私の歳でも相応の借入れが可能でしょうか。法人を設立した場合はどうでしょう。
不動産投資は期中のキャッシュフローがあまり期待できないが、相続対策面でメリットがあると言われています。
不動産投資は年寄り向きか?忌憚のないお考えをお聞かせいただければ幸いです。

長々とすみませんが、よろしくお願いします。