玉川陽介がどんな質問にもすぐに回答するありがたいQ&A掲示板
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質問者

非ゲーマーです。
子供の付き添いでオモチャ屋行きました。
ドラクエ11 が8980円なんですね。

小学生時代 ドラクエ4は 9800円でした。
高っーと言われながら、親に買ってはもらえました。

30年の英知も積み重なっても。。玉川さん、ホントにインフレになるのでしょうか!

タイトル(省略可)
デフレですか?
質問者

失礼しました。
ドラクエ4
8900円くらいでした。消費税3%混みだったかもです。

質問者

認識違いで申し訳ありませんでした。

しかしながら、ドラクエ以外のゲームソフトも30年前とほぼ価格はかわりません。

車、飲料、食品は上がってます。本来嗜好品であるゲームソフトなどインフレ基調であれば、価格が上がっていくべきと思いますが、いかがでしょうか?

質問者

玉川先生

著書と掲示板・ブログ拝見させていただいております。いつも有益な情報、ありがとうございます。

私は、これから不動産投資を始める44歳のものです。今後の活動方針にアドバイスを頂ければと思い、投稿しました。

属性としては、年収600万、妻が420万で合算1020万。

金融機関のヒヤリングから、おおよそ8000万程度の融資が可能との返答を得てます。

不動産業者さんから提案をうけるのは、おおよそ2パターンで

①新築~築5年 木造
表面利回り6.5~7.5%程度
場所は関東なら横浜(保土ヶ谷、黄金町など)、関西なら大阪中心から電車20分程度離れたところ
この場合融資は
都銀で1.8%30年
地銀で2.4%35年

②築25年~30年 RC・鉄骨
表面利回り8%~9%程度。大規模改修は未のものが多数
場所は関東なら横浜・千葉郊外。関西も大阪郊外
この場合融資は
地銀で2.4~3%25年から30年

他にもいろいろパターンがありますが、購入可能なものは概ねこのようなものです。

融資は新設法人でも可能です。

当初は、②のような築古で利回りが9%に近いものを探していたのですが、実際物件をみると、修繕が行き届いてないものも多く、修繕費用などを計上すると、キャッシュフローが出にくいものが多いようにも感じます。

①のような新築案件は、キャッシュフローがほとんど出ないところで敬遠もしていましたが、②のような物件で結局修繕が必要なら①でも良いのではとも思い始めました。

加えて、著書「エクセルでできる~」を拝読させていただいて、金利を低くひくメリットを享受するなら①のような投資であるのかなと考えだしました。

しかし、業者が建築した新築案件が難しいところも、この掲示板などで理解できるところです。

玉川先生エクセルシートで、色々シュミレーションをしているところですが、考えれば考えるほど、よくわからない状況に陥っています。

質問ですが
・1棟目として購入するならば上記①②のような物件のどちらか、そのどちらでもないのか
・どちらでもない場合、どのような目線で物件選定をすれば良いのか
・そもそも、私のような属性と資産背景でスタートすることの是非。アドバイス

これらの見解を伺いたいです。

初心者にありがちな、表面的な質問で、こちらに投稿するもの悩んだのですが、自身でもなかなか結論が出ず、苦しいところで、投稿させていただきました。

よろしくお願いいたします。

タイトル(省略可)
不動産投資初心者 購入規模8000万程度の戦略
質問者

xivの償還で400万円ぐらいの損がでました。一方vxxの空売りでは400万円の利益がでています。この場合、確定申告時に損益通算して利益ゼロとして処理することは可能なのでしょうか?
それとも売却損ではなくて償還時の損だと損益通算できなくなってしまいますでしょうか?

質問者

2月24日のさくらアカデミーで「大学の講義なので、あまり具体的なことは言えないので掲示板で質問してください」と言われていた内容について、以下3点点につき、質問致します。
・ベンチャーファイナンス回り
・株式市場の中長期のトレンド
・リスク回避=円高になる理由

特に、リスク回避=円高になる理由なることが疑問でした。日本以外は、国力(特に経済力)が上がれば通貨が強くなると理解してますが、日本は、どのような理由で、経済が悪化すると円高になりやすいのでしょうか。

よろしくお願いいたします。

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さくらアカデミーday2
質問者

さくらアカデミー受講者です。

先週、実家に帰ったところ父が三井住友銀行の若いお姉さんの営業を受け、糞みたいな外国社債(利回りは2%ですが、為替手数料が往復で4%)を買う寸前でびっくりしたところです。
今日の講義でもおっしゃられていましたが、大手銀行、証券がお勧めするものに悪いものはないみたいな信仰が日本にはあると思います。
昨年末のNHKスペシャル?でも取り上げられていましたが、銀行もこの低金利下で収益をあげようとなりふり構わず手数料を稼げる商品を老人に売りつける信用ならない存在に成り下がったようです。
金融リテラシーに参加している受講者は、ほっといても(自己責任で)大丈夫ですが、
消費者金融に手を出してしまう若者とか銀行、証券の言いなりで手数料を貢いでしまう老人に対してのお手当てが急務と思う今日この頃です。

ということで、本日講義ではお勧めいただけませんでしたが、今後の(日本没落を見据えた=インフレ?)引退世代に勧められるポートフォリオ案をいくつかご提示いただければと思います。

よろしくお願いします。

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引退世代の万人受けするポートフォリオ
質問者

玉川さんは米国留学の経験ありと経歴にかかれていますが、学資ローンは利用されましたか?
不動産投資のプロであるがゆえに融資のプロフェッショナルであるはずの玉川さんに、学資ローンでハックできる知識を教えて欲しいです。
例えば、どうやったら自分あてに(家族とかでなく)融資をもらえるようにできるか等。
私は国の教育ローンの門をたたきましたが、ある程度の労働収入や金利収入的なものがないと融資は降りにくいですよと窓口の相談員に言われました。

あと個人的に米国の大学の雰囲気とか米国の生活で印象に残っていることなども聞きたいです。よろしくお願いします。

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学資ローン
質問者

お返事ありがとうございます。私は海外留学へは国内の医療系の専門学校を出て、国家資格を得てお金が貯まった後に目指そうと思ってました。
医療系の専門学校へは資格の種類を選べば、雇用保険関連の国のサービスで授業料を折半してもらえます。それで足りない分は、厚生労働省つながりでろうきんに相談するとお金を貸してもらえます(年率はただし3%)
私が政策金融公庫に相談したのは医療系専門学校への学費の融資でしたが、やはり就学中に雇用保険給付金以上の収入がないのはダメとのことでした(これは私の収入が低すぎたのが原因かもしれません)。
国の雇用保険の仕組みは徐々によくはなってきていますが、玉川さんみたいな人が金融庁なり厚生労働省なりにブレーンとして入ってくれれば、さらに国の制度が発展してよいのになあと思います。

質問者

アパートの損害保険で請求した収入は、使用しないでも良いのか、大規模修繕の費用に使用しても良いですか?

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損害保険の請求金
質問者

玉川さん、出版おめでとうございます。本を買わせていただきます。

海外積立保険(ITA)について、下記の点に疑問があり、教えていただければ幸いです(調べ方でも構いません)。

・紹介先は、IFAからでなく、別の方からであるが・・・
・15年後、投資額の140%となっていることを最低保証となっているが、そんな商品はあるのか?
・分別管理やSPCにより倒産隔離されているが、本当にそうなのか?
・海外の保険を販売しても大丈夫か?
・金融庁の許認可がどうなっているのか?

どうぞよろしくお願いします。

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海外積立保険について
質問者

新刊、拝読致しました。
まだざっと読んだところですが、良くも悪くも玉川さんの人生が反映された内容なのではないかと思います。読んで良かったです。
さて郊外の没落、都心の繁栄といった文脈と思っておりますが、一般的な資産背景の投資家がまだ融資の付き易い郊外の一棟か、都心区分を限られた融資で探すかの選択なら、新刊の内容を踏まえると都心区分の方が良さそうでしょうか。アドバイス頂けましたら大変幸いです。

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これからの首都圏不動産投資
質問者

第3者です。恐れ入ります。
『例えば20年先とか』の文言ですが、シュミレーションの要になります。
1棟RCマンションでは玉川さんの仰る建物の朽ち果てる年数のイメージを、具体的に教えて頂けませんか?

質問者

新刊を拝読しまして、案外日本株は買いなのかなと思いました。国内中小型メインのひふみ投信の快進撃も続いていますし。VIXショックで押し目買いしやすいタイミングでもありますし。ところでインフレタックスが進むとしたら、円の価値が毀損するので、おおむね円安になるだろうとの構えで良いでしょうか。

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インフレタックス
質問者

横から失礼します。
インフレタックスに対して個人投資家ができる対応はいくつかあると思うのですが、やはり借金をして不動産が王道でしょうか?

質問者

円高傾向、黒田総裁続投、目標インフレ率に程遠い、この状況だと2013年に逆戻り?さらにその時よりサプライズ選択肢↓となり日本はかなり危ういんぢゃないですか。

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中短期的の日本経済政策
質問者

○銀行がだいぶ叩かれております。サービサーも買い叩くと、その補填で国金投与?ミニサブプライムなんてあり得ますかね。

タイトル(省略可)
パンプキン騒ぎから
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