玉川陽介がどんな質問にもすぐに回答するありがたいQ&A掲示板
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質問者

誤解を生んでしまったようで申し訳ございません。個別案件の投資判断の相談ではなく、P.187の「表面利回り9%の物件を自己資金10%、期間25年で購入した場合、金利は4.8%まで上がってようやく税引き後キャッシュフローがゼロとなる水準」ということについて具体例からお伺いしたつもりでした。P.187の条件で各項目を一般的と思われる数値もしくはEXCELの推奨値で設定して計算した場合、大規模修繕まで考慮するとキャッシュフローが大幅マイナスになる計算結果となり、またEXCELシートの計算が間違っているとも思えませんでした。P.187は、BM費用、PM費用、平均入居年数、募集期間など、どのように想定されたものでしょうか?

質問者

玉川さん、こんにちは!有償のコンサルティングはされていないのですね。実は、不動産投資を一日も早く始めたいと考え、不動産投資1年目の教科書を熟読し、不動産会社さんの協力を得て物件を探しています。借入も概ねめどがつきそうです。P.187の「表面利回り9%の物件を自己資金10%、期間25年で購入した場合、金利は4.8%まで上がって、ようやく税引後キャッシュフローがゼロとなる水準」を目安にふるいにかけ、EXCELシートで最終確認しています。先日、地方の好条件と思われる物件を不動産会社より紹介頂きました。築25年30戸の新耐震RCマンション182百万円、満室時表面利回り10.55%、建物の割合20%、BM費月額28万円、PM費月額4%で、融資条件は金利1.5%、自己資金ゼロの25年ローンです。この物件を平均入居年数4年、募集期間2ヶ月、募集費用2ヶ月、原状回復1ヶ月、入居率96%という一般的な設定でEXCELシート上で確認したところ、税引後CFは年間平均で約150万円程度になりましたが、これでは10年に1度の大規模修繕の積み立てもままならず投資対象には不適となり、上記P.187の内容と矛盾してしまう結果になります。あまり個別案件のお話をするのは如何なものかもと考えましたが、実態に即して評価できる非常に優れたEXCELシートで具体例に則して教科書の内容を理解しながら、腑に落ちる形で不動産投資を始めたいのです。EXCELシートが正しいことを考えると、この物件のようなケースでは(大規模修繕を考慮すると)なぜ収支が合わないことになるのでしょうか?

質問者

(略)一度ぜひ玉川先生を訪問させていただき、15分程度で私の理解が正しいかご指導頂くことは可能でしょうか?(略)有償でのご指導がNGということでしたら、本投稿は無視して頂けましたら幸いです。

質問者

賃料や修繕に関する質問へのご回答ありがとうございました。おかげさまでかなり収支構造が見えるようになり、物件の選択が容易になりました。築年数がある程度たったRCマンションの賃料低下リスクはさほど考えなくても良さそうですね。大規模修繕費はやはり10年で2000万円を目安に考え、修繕積立金は損金算入できないようなので税引後CFから積み立てておく必要がありそうですね。さて、具体例として紹介のあった、地方の築25年30戸のRCマンション、182百万円、満室時表面利回り10.55%、建物の割合20%、融資金利1.5%(25年ローン)、BM月額28万円、PM月額4%の物件を入居率96%で検討しておりますが、EXCELシート上ではこの条件でようやく税引後CFが年間150万円程度生み出される計算になっています。金利が少しでも上がったり、ましてや表面利回りが7%台になったりすると、Excelシート上では 毎年の税引き後CFが大赤字になってしまい修繕費用も残らないどころか毎年持ち出しとなってしまうように見受けられますが、マンション投資というものは、イールドギャップが9%あっても修繕費用のCFが残らないような状況になるものなのでしょうか?物件検討用資料とEXCELシートをお届けしないと詳細はお伝えできないとは思いますが、ざっくり上記の条件で収支が成り立たないとなると昨今のその他の物件で収支をとることはなおさら厳しいという判断になりそうです。イールドギャップ5%程度でもCFを得ている大家さんがいると聞きますので、EXCEL錠の計算結果に若干の違和感を感じております。ご多用中誠に恐れ入りますが、お手すきの際にでもご指導下さいますようお願いいたします。

質問者

玉川様、早速ご回答頂きありがとうございました。疑問が氷解しました。計算式をよくよく見ると、損益計算上は借入返済(元本分)がカウントされていないのですね。見落としていました。矢継ぎ早で恐れ入りますが、「収益試算EXCELシート Rev.2016.1.8」であと2点ご指導お願い致します。1)年率1%程度の賃料低下を想定する場合、あらかじめ保有期間の賃料総額を計算して、保有期間で割った額を年額賃料とすればよろしいでしょうか?2)大規模修繕費を入力する欄がありますが、物件価格(あるいは建物価格)に対して、経験上どの程度を目安にすればよろしいでしょうか?私の経験では、28戸のRCマンションの20年目(初回)で3800万円くらいかかっていたので年間100万円くらい引当てなければならないのかなという感覚ですが、これだとちょっと大きすぎてほとんどの物件でCFが出ない計算になりそうです。ちなみに上記の大規模修繕費の内訳は、足場と仮設小屋等1100万円、屋根等の防水工事900万円、躯体補修700万円、各部塗装400万円、管理費や消費税他700万円というもので、屋内立体駐車場やEVのメンテは通常の管理費の対象として除外してこの金額でした。管理組合も相見積もりをとっていたのでさほど精度は悪くないように思っていますが...以上、ご多用中大変恐れいりますが、お手すきの際にでもご指導下さいますようお願いいたします。

質問者

玉川様、はじめまして!サラリーマン大家さんを目指して「不動産投資1年目の教科書」を熟読し、銀行回りを始め、物件の物色を始めたところです。物件情報と融資情報を「収益試算EXCELシート Rev.2016.1.8」に入力して投資判断をしております。ここで、税引き前/税引き後キャッシュフローがイメージと合わないので、大変初歩的で心苦しいのですが、ご質問させて頂きたく存じます。キャッシュフローは、おおざっぱに言ってしまうと損益計算+減価償却費になるものと受け止めておりますが、Rev.2016.1.8ではそのような計算と一致しないのです。キャッシュフローに関する私の理解(=手残りのお金という理解)は間違っておりますでしょうか?

質問者

玉川先生にはいつも学ばせて頂くことばかりで恐縮ですが、以下の問いの答えを教えて頂けないでしょうか?日銀によるマイナス金利が導入され、生命保険会社などの国内勢は運用益を求め利回りの高い外国債券の比率を上昇させています。しかしながら、海外勢はマイナス利回りである日本国債の購入額を上昇させています。なぜマイナス利回りの日本国債を購入するのでしょうか?また、日本国債が海外勢に買われるということは、日本のデフォルトのリスクが上昇したと認識しても良いのでしょうか?よろしくお願い致します。

質問者

マンション業者が「広告費等を削減して、物件を安くしている」と言っていましたが?

質問者

玉川先生、いつも大変お世話になっております。今年から研修医となって働き始めた者です。資産形成は早くから意識した方が有利だと思っております。将来の資産形成に関して何か助言などありましたら教えて頂きたいです。

質問者

玉川 様お世話になります.玉川様が執筆された書籍を読みました.とても勉強になりました.「読者特典収益試算EXCELシート」をダウンロードしましたが,ブロックがかかっているところを,現在購入検討中の物件の条件に変更出来ればと考えてます.お手数ですが,変更のパスを教えて頂けないでしょうか?よろしくお願い申し上げます.

質問者

玉川友人からマンション購入について質問

質問者

過去のQ&Aで、壊して更地にすれば耐用年数30年に戻りますよ、というアドバイスをされています。素人の私は、例えば、30坪4部屋のマンションを更地にする費用ってどれ位なのかな、と思いました。超ドンブリ勘定で話をすると、どんな単位になりますでしょうか?ご回答の程、何卒、よろしくお願いいたします。

質問者

ロイター on 4K2K

質問者

不動産投資1年目の教科書 > [1-1] 不動産投資のメリット「不動産ファンドの場合は、融資にコベナンツ条項というのが付いていて、 通常年1回行う物件の鑑定評価の結果、価格が下落してバランスシート上の負債割合が増えた場合、ローンの返済を迫られることになります。ちなみに、サブプライム問題直後にJ-REITの資金繰り問題が取り沙汰された中には、物件価格下落によるコベナンツ条項抵触という問題によるものが多数ありました。」とありますが、これは本当でしょうか?融資の返済方法は、一般投資家は20年から30年の元利均等返済または元金均等返済をとりますが、ファンドは期間数年の元金一括返済で調達します。返済期日で借り換えに応じないならわかるのですが、返済期日に来ていないのに返済を迫られることがあるのでしょうか?サブプライム問題直後のときは、返済期日が到来した物件について、金融機関が借り換えに応じず返済を迫ったため市場に投げ売りされたものと理解していました。

質問者

主婦の人より。マンションを買うべきかどうか長い質問

質問者

不動産投資における簿価の重要性についていかがお考えでしょうか。築古物件で減価償却が早い場合や、融資期間が長く残債の減りが遅い場合、残債の減少が簿価の減少より遅く、会計上よろしくないと言うことを耳にします。CFの観点からは減価償却が早く融資が長いほうが有利と思います。このトレードオフは、銀行評価を上げるか現金を貯めるかという理解でよろしいでしょうか。会計上の数値がどこまで銀行評価に影響があるかよくわかっておりません。

質問者

Airbnbによる所謂民泊としての不動産運用についてどうお考えでしょうか?

質問者

玉川さんの大ファンです。いつもすばらしい考察を披露いただきありがとうございます。さて、私は先日初めて転換社債の公募に応募し購入しましたが、玉川さんは日本の大手証券会社が販売する転換社債の公募については投資妙味がある商品だとお考えでしょうか?それとも、たとえば一般的には日本の大手の証券会社が手数料をたくさんとる転換社債を購入するよりは、社債とコールオプションをIBで別々に購入して、似たようなポートフォリオが割安で作成できて有利だ、なんてことがありますでしょうか?なお、今回購入した転換社債は共立メンテナンス第4回CBで、格付けはBBB、利率は0%で5年後償還、転換価格のUP率は37%という条件でした。また、購入手数料は実質2.5%ぐらい、売却時手数料は1.4%ぐらい取られるようです。(日興証券)

質問者

最近、下がり続けていたジャンク債が上がってきましたが、どのように考えてらっしゃるでしょうか?利上げが早期に行われないとの見方なのか、リスクフリー金利とのスプレッドが十分に広がったことから投資妙味か生まれたのか、株価との相関性の高さゆえの連動性によるものなのか。

質問者

1-3月はマイナス金利と円高傾向で若干市場が混乱していますが、2,3年先を見越した予測では、12月までのトレンド同様、政府主導の円安・インフレで国の借金を帳消ししながら名目上の年金支払をどうにかこなす、というスタイルが基本筋だろうと考えているのですが、いかが思われますか?

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