玉川陽介ブログ
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カテゴリ: 不動産

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借りぐらし50(複数ローン合成シミュレーションアプリ)


借りぐらし50とは 不動産賃貸業は、ある程度の規模になってくると、複数の金融機関から複数の借入をしてその資金管理をするのが一般的です。 それらの複数のローンを合成して一本のローンと考えたとき、どのような支払いになるのかを […]

負債の値上がり益についての考察


安価に借りたローンはそれだけで利益だ。という話なのですが、スワップの考え方と一緒で ・(新条件)金利が上がって、いま普通に借りると2%、 ・(既存条件)去年1%で借りられていて残存29年 とすると、想定元本1億円とすると […]

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不動産売却の時に考えるべき債券ショート評価益(概要のみ)


概要のみの書き途中だが忘れないうちに書いておきたい。 不動産を売却するときに論じられるのは、不動産がいくらで売れるのか。それだけだ。しかし、プレイヤーの多くは地域金融機関から、おそらく5年、10年くらいは動かないであろう […]

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私が日々の業務で使っている物件管理Excelシートはこちら


わたしの仕事は不動産賃貸業だといえますが、やっていることはアセマネという業種に近いです。 アセマネの仕事は、資産、借入、税務を適切に管理することだといえるでしょう。それらを適切に管理しなければ利益も出ないし、新規で融資を […]

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2016年8月現在の不動産市況


「個人投資家向け投資物件の利回り推移」という切り口にて不動産市況を分析してみました。 私をはじめとする都内の不動産投資家が、多く目にするレンジの物件価格の推移をまとめたものです。 集計値は多くの人の肌感覚と合っていると思 […]

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地域金融機関がマイナス金利で苦しんでいる


地域金融機関がマイナス金利で苦しんでいる とある金融機関に相談に行ったら「うちも儲からなくて困っている」と逆に愚痴られました。 「大手は、スプレッドが小さくても融資額が大きいので、固定費支払いはカバーできる。日銀からも貸 […]

金融機関の営業赤字でアベノミクスバブル終焉に


いまのゴルディロックス(熱すぎず冷たすぎもしない日本経済)の終焉として考えられるのは、 こんなシナリオではないでしょうか。 マイナス金利の利益低下を埋めるために、ALM(Asset – Liability M […]

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J-REITの過熱感を計算する


日経不動産マーケット>【売買】銀座で坪2億円超の取引、日本リテールファンド 日経新聞>REIT時価総額最大に マイナス金利下、利回り魅力 香ばしいニュースが踊っている。だいたい、こういう時は相場の天井だ。 REITはマイ […]

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「不動産投資1年目の教科書」で紹介しているExcelシートの機能改良版


新しいバージョン(Rev.2016.1.8)をリリースしました。 いままでは単年度の税引後P/Lのみに焦点をあてた作りでしたが、購入から売却までのB/S(純資産増加)も把握できるようにしました。 これを見れば「保有期間中 […]

量的緩和による不動産バブルは2016年3月で終わる


先のことを書くと、だいたい当たらない。ハズレ予想が増えるだけで何も良いことはないのだが、 今回は少しばかり自信があるので書いてみたい。 ズバリ、旺盛な融資に支えられてきた不動産バブルは2016年3月で終わる。 理由は次の […]