不動産投資1年目の教科書 ―メイン―

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第6章 契約実務手順

第7章 不動産融資

第8章 賃貸マーケット

第9章 管理・運用

第10章 売却と利益確定

第11章 税金

第12章 知っておくべき有名マンション

第13章 不動産業界の秘密

第14章 業界用語集

第15章 いままで受けた質問と回答

不動産投資資料室
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Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて

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Excelでできる
不動産投資「収益計算」のすべて

玉川陽介 著


収益構造から収益計算まで成功のための理論と数字のすべてが、この1冊に

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Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて ―目次―

序章 不動産投資「収益計算」の超・基本

  • [0-1] 不動産投資の利益とは?
  • [0-2] 不動産投資の収益構造を理解する
  • [0-3] 融資を正しく理解する
  • [0-4] 税金がいくらかかるか?
  • [0-5] 収益指標の決定版「IRR」
  • [0-6] Excelで投資収益のシミュレーションを作ろう

第1章 収益構造のすべて

  • [1-1] 本当の利益はいくらか?
  • [1-2] 毎年の資産増加を数字にして確認する
  • [1-3] バブルか否かを判断するための方程式
  • [1-4] 賃料改定は売却価格に影響を与える
  • [1-5] 不動産投資の収益指標は「IRR」

第2章 銀行融資のすべて

  • [2-1]銀行融資を活用する理由
  • [2-2] 自己資金比率が低ければ収益率は高い
  • [2-3] 返済期間の違いでキャッシュフローが変わる
  • [2-4] 借入金利の違いで利益が変わる
  • [2-5] 財務活動によるキャッシュフローを作る

第3章 税金のすべて

  • [3-1] 税金を加味してこその試算
  • [3-2] 賃料収入に対するインカムゲイン課税
  • [3-3] 法人を活かす
  • [3-4] 売却時のキャピタルゲイン課税
  • [3-5] 土地建物簿価の基本
  • [3-6] 減価償却の本質的な理解
  • [3-7] 当期の経費になる費用とならない費用
  • [3-8] 不動産投資における消費税

第4章 Excelシミュレーションを作る

  • [4-1] シミュレーション全体の設計
  • [4-2] モジュールの制作
  • [4-3] 収益計算の完成

第5章 シナリオの答えを探る

  • [5-1] 複雑なシナリオの分析
  • [5-2] 東京近郊では入居年数、空室期間、原状回復費用をいくらと見積もるべきか?
  • [5-3] 給与収入が高い人は木造アパートの減価償却で節税になるのか?
  • [5-4] 投資損益がブレイクイーブンになる売却価格はいくらか?
  • [5-5] 過熱感のあるいまは買わずに、値下がりしたときに買うべきか?
  • [5-6] 5年後にどれだけ相場が下落しているならば購入を見送るべきか?
  • [5-7] いま売却して値上がり益を得るか、保有を続けるべきか?
  • [5-8] 金利がどこまで上がるとキャッシュフローが出なくなるのか?
  • [5-9] 銀行借入で普通の物件を買うか、現金で高利回り物件を買うか?
  • [5-10] 個人保有と法人保有では、どちらがどれだけ有利か?
不動産投資1年目の教科書

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不動産投資1年目の教科書

玉川陽介 著


不動産投資を始める前の方から不動産投資上級者まで。全ての不動産投資家に向けた「教科書」が完成しました。悩みがち・見落としがちな項目にすべて回答いたします!おかげさまで2万部を突破

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不動産投資1年目の教科書 ―目次―

はじめに

序章 東京五輪とアベノミクスで、日本経済も不動産投資も新たなステージへ

  • [01] 東京五輪で、日本経済と不動産市場はどのように変わりますか?
  • [02] いまから投資を始めても、東京五輪景気の恩恵を受けられますか?
  • [03] 東京五輪景気で、不動産価格はどこまで上がるのですか?
  • [04] 東京五輪で追い風となる不動産関連事業はありますか?
  • [05] アベノミクスで景気はよくなっていますか?
  • [06] アベノミクスで不動産市場はどのように変わりますか?
  • ◆ 結論

第1章 経済の中心東京を買う vs 利回りの高い地方を選ぶ

  • [07] 不動産の投資戦略には、どのような種類がありますか?
  • [08] 個人投資家にはどのような投資スタイルが適していますか?
  • [09] 物件価格はどのような要因で決まるのですか?
  • [10] 都心に買うならば、ワンルームとファミリーのどちらを買うべきですか?
  • [11] 都心のどの場所を買うべきですか?
  • [12] 利回り20%を超える地方物件が魅力的に見えますが、どうでしょう?
  • [13] 地方物件にはどのようなリスクがありますか?
  • ◆ 結論

第2章 最初は小さな区分所有 vs 王道の一棟マンション

  • [14] 最初に買うなら区分所有と一棟物件のどちらを選ぶべきですか?
  • [15] 区分所有の問題点は何ですか?
  • [16] 区分所有物件が古くなった場合、管理費や修繕積立金が高くなったりしませんか?
  • [17] 否定派がたくさんいるのに、区分のワンルーム投資をしている人が多いのはなぜですか?
  • [18] 150万円の激安ワンルームがありました。条件もよさそうですが買いでしょうか?
  • [19] 投資マンションの迷惑な営業電話が無差別に来ますが、なぜ彼らはもう少し工夫して営業をしないのですか?
  • [20] 一棟は最低いくらから買えますか?
  • ◆ 結論

第3章 土地値で買える安い木造 vs しっかりした構造のRC

  • [21] 木造がいいといっている人が多いようですが、なぜですか?
  • [22] 木造よりも鉄骨、RCのほうが賃貸付けをしやすいのですか?
  • [23] 築古の木造を土地値で買ってしばらく収益をとって、最後は建売出口というプランはどうですか?
  • ◆ 結論

第4章 物件を選ぶときには何がいちばん大事ですか?

  • [24] 現地に物件を見に行くときには、何に注目して見るべきですか?
  • [25] これからは必ずバス・トイレ別の物件を買うべきと聞きましたが、本当ですか?
  • [26] 境界確定をしていない物件は買わないほうがいいのですか?
  • [27] 業者がいうほど収益の上がるいい物件であれば、なぜ売主は売りに出すのですか?
  • [28] いい物件があるというならば、なぜ業者は自分で買わないのですか?
  • [29] レインズや競売に掲載される前に、安く物件を買う方法はないですか?
  • [30] ブランドマンションへの投資はどうですか?
  • [31] 都心の物件を買いたいと思いますが、具体的にはどのエリアが買いですか?
  • [32] シェアハウスやゲストハウスはどうなのですか?
  • [33] 更地に一棟マンションを新築はどうですか?
  • [34] 物件をひとつだけもつよりも、複数もったほうがリスク分散になるのですか?
  • [35] 不動産投資の代わりにREITを買うのはどうですか?
  • ◆ 結論

第5章 安全な現金購入か vs レバレッジが効く借入か

  • [36] なぜ不動産投資では、借入を起こすことが重要なのですか
  • [37] 不動産投資で借金が何億円もあるようですが、不安で眠れなくなったりしませんか?
  • [38] バブル期に多額の借入でたくさんの不動産を買っていた人は、みんな破産したのではないですか?
  • [39] 銀行から借りたお金が返せなくなったら、どうなってしまうのですか?
  • [40] 金利が上昇したら、大変なことになるのではないですか?
  • ◆ 結論

第6章 ローン完済まで保有か vs 中途売却を出口とするか

  • [41] 「ローン完済までもって、完済後は賃料収入で悠々自適」という考え方はどうですか?
  • [42] 地方物件を購入した人は、ローン完済までもつことを前提としているようですが?
  • [43] 繰上返済はしたほうがいいのですか?
  • ◆ 結論

第7章 借入で買い進められる金融機関との付き合い方

  • [44] 一棟だけでなく借入を続けて物件を増やし、賃料収入だけで生活することはできますか?
  • [45] どうやって最初の自己資金をつくればいいのですか?
  • [46] 銀行は競売になっても回収できる金額しか融資しませんか?
  • [47] 一般的なサラリーマンが受けられる融資の限度額を教えてください
  • [48] 税対策でわざと赤字決算にしている自営業にも融資は出ますか?
  • [49] 住宅ローンで投資物件を購入することに問題はありますか?
  • [50] 悪そうな業者が「投資物件を2棟同時に買うならローンを出せる」といっていますが本当ですか?
  • [51] 借入をして割安物件を買って、短期転売で利益を上げたいです
  • ◆ 結論

第8章 収益計画はどのように立てるのですか?

  • [52] 収益計画はどのように立てればいいのですか?
  • [53] IRRとは何ですか?
  • [54] IRRを使うメリットは何ですか?
  • [55] IRRいくら以上なら買いなのですか?
  • [56] IRRよりも簡単で初心者向きの収益指標はありませんか?
  • [57] 入居率は何パーセントで試算すべきですか?
  • [58] 5年後、10年後にはいくらで売れると試算すべきですか?
  • [59] 不動産投資の損益分岐点は、どのように計算するのですか?
  • [60] 金利が何%まで上昇すると、キャッシュフローがゼロになってしまうのですか?
  • [61] 購入時の建物と土地価格の按分は、建物を多くしたほうがいいのですか?
  • [62] 自宅を買うより投資物件を買って、その賃料収入で自宅の家賃を払うというプランはどうですか?
  • [63] 買うときにかかる費用、買ったあとの費用の一覧がほしいです
  • ◆ 結論

第9章 固定費のかからない個人で買う vs 節税に強い法人で買う

  • [64] 不動産をもつのは個人と法人のどちらが有利ですか?
  • [65] いくら以上の物件を買うなら、法人をつくったほうが得ですか?
  • [66] 「不動産を買うと節税効果がある」と業者がいっていましたが本当ですか?
  • [67] 節税になる投資方法や金融商品はありませんか?
  • ◆ 結論

第10章 日本経済が破綻する可能性はありますか?

  • [68] 日本の借金は1000兆円あり破綻懸念もありますが、そんな国に不動産を買って大丈夫ですか?
  • [69] 金利が上がると日本経済はどうなるのですか?
  • [70] 金利が上がると、不動産市場や借金の返済にはどのような影響が出ますか?
  • [71] これから経済力が落ちていく国で不動産を買って大丈夫なのですか?
  • [72] これからの少子化と人口減少の中でも、不動産投資は安定していますか?
  • [73] 中国バブルが崩壊したら、どのような影響がありますか?
  • ◆ 結論

第11章 地震の影響はどの程度ありましたか?

  • [74] 東日本大震災から2年以上経ちましたが、不動産市場への影響は出ていますか?
  • [75] 地震保険には入ったほうがいいのですか?
  • [76] 東京で大地震が起きたら、どうなるのですか?
  • ◆ 結論

第12章 投資力を鍛えるためには

  • [77] 物件を見る目はどうすれば養えますか?
  • [78] 景気の流れを把握するには、何を見ればいいですか?
  • [79] 宅建資格をとると、不動産投資に役立ちますか?
  • [80] 不動産業者に好かれていい物件をたくさん送ってもらうには、どうしたらいいですか?
  • ◆ 結論

おわりに

[特別付録]負けない不動産投資が今日からできる「収益試算Excelシート」